0047695-37.2026.8.19.0000

*** SECRETARIA DA 8ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 17ª CÂMARA CÍVEL) *** ------------------------- DECISÃO ------------------------- - AGRAVO DE INSTRUMENTO - CÍVEL 0047695-37.2026.8.19.0000 Assunto: Obrigação de Fazer / Não Fazer / Liquidação / Cumprimento / Execução / DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO TRABALHO Origem: CAPITAL 21 VARA CIVEL Ação: 0354832-24.2008.8.19.0001 Protocolo: 3204/2026.00592915 AGTE: RONALDO PERES DE SOUZA ADVOGADO: VITOR BATISTA HERRERIAS OAB/RJ-140786 AGDO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO A C RIGEL ADVOGADO: GEAN CARLOS MONTEIRO FERREIRA OAB/RJ-120969 ADVOGADO: ROBERTO SALEM OAB/RJ-110357 ADVOGADO: MARCOS ANDRÉ MONTEIRO DA ROCHA LOPES OAB/RJ-061421 Relator: DES. ANTONIO DA ROCHA LOURENCO NETO DECISÃO: AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0047695-37.2026.8.19.0000 AGRAVANTE: RONALDO PERES DE SOUZA AGRAVADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO A.C. RIGEL VARA DE ORIGEM: 21ª VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL RELATOR: DES. ANTONIO DA ROCHA LOURENÇO NETO DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por RONALDO PERES DE SOUZA contra a decisão proferida pelo Juízo da 21ª Vara Cível da Comarca da Capital em 09 de julho de 2026 (ID 001068), nos autos do cumprimento de sentença nº 0354832-24.2008.8.19.0001, promovido pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO A.C. RIGEL, que homologou a avaliação do imóvel penhorado, indeferiu a realização de nova avaliação e determinou a intimação do leiloeiro para início dos trabalhos. A decisão agravada foi proferida nos seguintes termos (ID 001068): "A avaliação foi realizada com observância de critérios objetivos, sendo certo que a fixação do valor não é uma ciência exata, já que observa variação de mercado. Além disto, diversos fatores interferem no valor do imóvel tais como as condições físicas do imóvel, o andar do apartamento, se é de frente ou de fundos, o que faz com que apartamentos em um mesmo edifício tenham diferentes valores de venda. Nestes termos, é evidente que o efetivo valor do imóvel se define no momento da venda, que também varia de acordo com as condições do próprio mercado. Assim, é evidente que o leilão irá melhor indicar a adequação do valor fixado. Dessa forma, não verificada razão para que a avaliação seja refeita, homologo a avalição de index 1045. Intime-se o leiloeiro indicado na petição de index 1049 para início dos trabalhos, observando-se o disposto no artigo 884 e seguintes do CPC, ciente de que a comissão do leiloeiro será de 5% sobre o valor da arrematação, sem prejuízo da reposição dos valores empregados para a realização das praças. Caso após os inícios dos trabalhos do leiloeiro ocorra a remição ou qualquer ato por conta do devedor ou credor que obste a consumação da alienação em hasta pública, caberá o pagamento de comissão no equivalente a 2,5% do valor da avaliação por quem der causa (no caso de acordo, tal valor será pro rata), sem prejuízo da reposição das despesas. Tal pagamento, além de ser justificado pelo trabalho exercido pelo leiloeiro, visa não incentivar a procrastinação da execução pelo executado até o último momento possível, sem qualquer ônus, o que vai ao encontro da principiologia instaurada pelo novo CPC." Sustenta o agravante, em suas razões (ID 000002), o cabimento do recurso na forma do art. 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil e a inadmissibilidade da alienação judicial enquanto subsiste controvérsia sobre o valor do crédito exequendo, agravada pela prova pericial produzida por auxiliar do Juízo, que teria identificado erro metodológico nos cálculos apresentados pelo exequente (fls. 901), e pela ausência de definição quanto ao pedido formulado em impugnação a respeito do art. 940 do Código Civil. Argumenta que a expropriação pressupõe razoável segurança acerca da extensão do crédito, o que não se verificaria diante das divergências relativas à consideração dos depósitos judiciais, à metodologia de atualização empregada pelo exequente, à forma de imputação dos pagamentos, ao alegado excesso de execução (fls. 710 e seguintes) e às conclusões da perícia contábil, de modo que a decisão agravada teria vulnerado o devido processo legal substancial. Aponta que o próprio Juízo de origem, em decisão de 11 de março de 2024 (fls. 931), reconhecera a pendência da discussão ao consignar que a controvérsia sobre o valor exequendo e eventual excesso na execução não obstaria a averbação da penhora, fundamento que, por dizer respeito a medida de natureza conservativa, não se prestaria a legitimar o ato expropriatório definitivo, e acrescenta que a alteração de orientação sequer teria sido fundamentada. Alega a ruptura da sequência lógica do procedimento executivo, a qual imporia a definição da existência e da extensão do crédito, a apreciação das impugnações capazes de modificar o montante executado, a estabilização do quantum debeatur e a avaliação tecnicamente adequada do bem antes da alienação judicial. Acrescenta a falta de apreciação da tese fundada no art. 940 do Código Civil, suscitada às fls. 710-712, 722-723, 813-816 e 1052-1055, matéria apta a reduzir o valor exigível e cuja definição constituiria pressuposto lógico da expropriação. Argui a nulidade da decisão agravada por ausência de fundamentação adequada, à luz do art. 93, IX, da Constituição da República e do art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil, por não ter enfrentado os fundamentos técnicos deduzidos na impugnação, entre os quais a realização de avaliação indireta, a falta de vistoria interna da unidade, a ausência de imóveis efetivamente comparáveis e de tratamento estatístico dos dados e a inobservância da ABNT NBR 14.653. Sustenta, outrossim, a nulidade da própria avaliação por inobservância dos requisitos técnicos e legais, requerendo nova perícia avaliatória, por profissional que promova inspeção efetiva do imóvel e apresente a metodologia utilizada, os elementos comparativos, os critérios de homogeneização e a fundamentação técnica correspondente. Invoca a violação do art. 805 do Código de Processo Civil, por ter sido adotada a providência mais gravosa ao executado quando bastaria suspender a alienação até o julgamento das questões pendentes, já assegurado o crédito pela penhora. Aponta contradição interna na decisão agravada, que ao mesmo tempo reputa idônea a avaliação e atribui ao mercado a correção de eventual distorção, esvaziando a disciplina do art. 873 do Código de Processo Civil. Invoca a desproporcionalidade da medida e a necessidade de preservação da utilidade do recurso, porquanto a arrematação por terceiro de boa-fé dificultaria o restabelecimento da situação jurídica anterior, ao passo que a suspensão do leilão não acarretaria prejuízo ao credor, mantidas a penhora e as garantias existentes. Postula, com fundamento nos arts. 995, parágrafo único, e 1.019, I, do Código de Processo Civil, a concessão de efeito suspensivo ativo, inaudita altera pars, para suspender todos os atos expropriatórios incidentes sobre o imóvel penhorado, a realização de leilão já designado ou que venha a ser designado e a expedição de carta de arrematação, carta de adjudicação ou mandado de imissão na posse, mantida a penhora até o julgamento definitivo do recurso. Requer, ao final, o provimento do agravo para declarar a nulidade da decisão agravada, reconhecer que a alienação judicial foi determinada sem a prévia estabilização do quantum debeatur, determinar que o Juízo de origem examine expressamente a tese fundada no art. 940 do Código Civil, desconstituir a homologação da avaliação, determinar a realização de nova avaliação e sobrestar a fase expropriatória, e, subsidiariamente, a anulação da decisão com retorno dos autos à origem ou a complementação da prova pericial mediante nova avaliação judicial. É o relatório. Passo a decidir. Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conhece-se do recurso. Cuida-se de decisão interlocutória proferida na fase de cumprimento de sentença, hipótese em que o agravo de instrumento é cabível contra toda e qualquer decisão interlocutória, na forma do art. 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil, sem a limitação do rol aplicável à fase de conhecimento. O pedido de tutela antecipada recursal, na forma do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, exige a demonstração da probabilidade do direito e do risco de dano grave ou de difícil reparação, nos termos do art. 300 do mesmo diploma. A ausência de qualquer desses pressupostos inviabiliza a antecipação pretendida. Cumpre observar que a análise realizada neste momento é sumária e provisória, limitada à aferição dos pressupostos da tutela de urgência recursal, sem prejuízo do exame definitivo da controvérsia pelo Colegiado, após o regular contraditório. Quanto à probabilidade do direito, o fundamento nuclear do recurso, consistente na determinação da alienação judicial antes da estabilização do quantum debeatur, não encontra respaldo no que consta dos autos. A prova pericial contábil determinada pelo Juízo de origem foi efetivamente produzida e complementada por esclarecimentos, tendo concluído o auxiliar do Juízo (ID 000794): Sobre o laudo e sobre os esclarecimentos que o complementaram (ID 000894) sobreveio decisão de 11 de março de 2024, proferida nos seguintes termos (ID 000931): O crédito exequendo foi, portanto, definido por decisão judicial, com acolhimento da metodologia de cálculo sustentada pelo próprio executado e rejeição daquela adotada pelo exequente, que pretendia montante substancialmente superior. Registre-se que a decisão invocada nas razões recursais como demonstração da pendência da controvérsia é precisamente aquela que a resolveu. O trecho reproduzido pelo agravante, no sentido de que a discussão acerca do valor exequendo e de eventual excesso na execução não poderia obstar a averbação da penhora, integra o segundo parágrafo do mesmo pronunciamento cujo parágrafo inicial homologou o laudo pericial e fixou o montante devido. Não se cogita, assim, de execução que avance para a fase expropriatória sem prévia definição do crédito, nem de omissão do Juízo quanto à matéria. Pela mesma razão não se sustenta, neste exame preliminar, a alegação de que a apreciação da tese fundada no art. 940 do Código Civil constituiria pressuposto lógico da expropriação. A questão não integrou o objeto da decisão agravada e, de todo modo, o excesso de execução que lhe serve de premissa foi dirimido pela homologação do laudo pericial, cujo resultado reduziu de forma expressiva a pretensão deduzida pelo exequente. Quanto à avaliação do bem, tampouco se vislumbra, em cognição perfunctória, plausibilidade nas teses deduzidas. A repetição do ato decorreu de determinação do próprio Juízo, que reputou defasado o laudo lavrado em 2013 e ordenou a realização de novo trabalho após a lavratura do termo de penhora. A avaliação do imóvel penhorado, unidade residencial de 57m² situada na Rua Paula Brito, nº 384, apartamento 202, Andaraí, foi realizada por Oficial de Justiça, na forma do art. 870 do Código de Processo Civil, que atribui a esse auxiliar a incumbência do ato, reservada a nomeação de avaliador às hipóteses em que se mostrem necessários conhecimentos especializados. Consta do laudo (ID 001046) (Grifos nosso): A avaliação indireta decorreu, portanto, de circunstância alheia à atuação do Juízo, sem que o executado, ao impugnar o laudo, houvesse franqueado o acesso à unidade ou requerido a repetição da diligência com tal finalidade, o que retira consistência, neste exame preliminar, à censura fundada justamente na falta de inspeção interna. Registre-se que idêntica impossibilidade já se verificara na avaliação anterior, realizada em novembro de 2013, ocasião em que o avaliador judicial diligenciou o local por três vezes, em horários distintos, sempre encontrando o imóvel vazio (ID 000339) (Grifos nosso): Tampouco se sustenta, por ora, a alegada ausência de critério técnico. Sobre o ponto, registrou o laudo (ID 1046): "METODOLOGIA AVALIATÓRIA: Avaliação realizada utilizando o método comparativo direto de dados de mercado, considerando amostragem de imóveis de tipologia semelhante na mesma rua e no mesmo condomínio, com aplicação de fatores de homogeneização relativos à área, idade, localização, posição da unidade e inexistência de vaga de garagem." O documento descreve, ainda, as características do prédio, da unidade e da região, bem como a fração ideal e os dados registrais do bem. Em sentido diverso, a impugnação apoia-se em preço médio do metro quadrado do bairro extraído de sítios de anúncios, parâmetro que exprime valor de oferta e não alcança as particularidades concretas da unidade avaliada. A invocação de avaliação pretérita constante dos autos originários tampouco evidencia, neste momento, a fundada dúvida exigida pelo art. 873, I, do Código de Processo Civil. Aquele laudo data de 18 de novembro de 2013 e atribuiu ao bem o valor de R$ 360.000,00, e não o de R$ 336.000,00 mencionado na impugnação. Mais relevante, foi ele igualmente elaborado de forma indireta, com dados obtidos na portaria do edifício, de modo que ostenta precisamente a limitação que o agravante imputa à avaliação ora homologada, o que lhe retira, em cognição sumária, aptidão para servir de contraste. Some-se o decurso de mais de doze anos entre um e outro trabalho, lapso que, por si só, desautoriza a comparação direta entre os valores. O art. 873 do Código de Processo Civil autoriza nova avaliação apenas quando se provar erro ou dolo do avaliador, quando se verificar, posteriormente à avaliação, majoração ou diminuição no valor do bem, ou quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído. No tocante à alegada nulidade por deficiência de fundamentação, a decisão agravada expôs as razões pelas quais reputou desnecessária a repetição da avaliação, ao registrar a observância de critérios objetivos pelo avaliador e a natureza estimativa do valor de mercado, sujeito a variações decorrentes das condições físicas do bem e da própria dinâmica da alienação. Fundamentação sucinta não se confunde com ausência de fundamentação, e o art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil impõe o enfrentamento dos argumentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada, e não a resposta individualizada a cada assertiva lançada pela parte. As demais matérias invocadas, relativas à imputação dos depósitos judiciais, à metodologia de atualização do débito e às conclusões da perícia contábil, encontram-se abrangidas pela mesma decisão homologatória, que acolheu integralmente a apuração do auxiliar do Juízo. O que eventualmente remanesça pendente de deliberação no primeiro grau não constituiu objeto da decisão agravada, que se limitou a homologar a avaliação e a determinar o início dos trabalhos do leiloeiro, de modo que sua apreciação originária nesta sede importaria supressão de instância, comportando provocação nos próprios autos pelos meios processuais adequados. Tampouco se vislumbra plausibilidade na alegada ofensa ao art. 805 do Código de Processo Civil, cujo parágrafo único condiciona a invocação do princípio da menor onerosidade à indicação, pelo executado, de outros meios mais eficazes e menos gravosos para a satisfação do crédito, providência não noticiada nas razões recursais. A suspensão pura e simples da fase expropriatória, sem o oferecimento de meio alternativo de satisfação do crédito, não atende ao comando legal, sobretudo em execução em curso desde 2008. Acresce que a constrição recaiu sobre o próprio bem gerador da dívida condominial, solução que se harmoniza com a natureza propter rem da obrigação e afasta, neste juízo perfunctório, a alegação de eleição do meio mais gravoso ao executado. No tocante ao risco de dano grave ou de difícil reparação, observa-se que a decisão agravada determinou apenas a intimação do leiloeiro para início dos trabalhos, observado o disposto no art. 884 e seguintes do Código de Processo Civil, sem que se noticie a designação de data para a hasta pública. Manifestou-se a leiloeira nomeada nos seguintes termos (ID 001075) (grifos nossos): Depreende-se, pois, não haver, até o momento, praça designada nem edital publicado. O risco invocado, consistente na arrematação por terceiro e na consequente consolidação da propriedade, revela-se, por ora, futuro e incerto. Acresce que a subavaliação alegada não conduz, por si só, a dano irreversível, uma vez que a arrematação por preço vil é sancionada com invalidação, na forma do art. 903, § 1º, I, do Código de Processo Civil, e o produto da alienação submete-se à disciplina do art. 907 do mesmo diploma, restituindo-se ao executado a quantia que exceder o crédito e seus acessórios, o que assegura reversibilidade patrimonial a eventual acolhimento futuro das teses relativas ao montante devido. Conclui-se, portanto, pela ausência simultânea da probabilidade do direito e do risco de dano grave ou de difícil reparação, o que inviabiliza a concessão da medida, sem prejuízo de nova apreciação da matéria pelo Colegiado por ocasião do julgamento do recurso. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela antecipada recursal. 1 - Intime-se o agravado para, querendo, apresentar contraminuta, na forma do art. 1.019, II, do Código de Processo Civil. 2 - Comunique-se ao Juízo de origem. Rio de Janeiro, na data da assinatura eletrônica. ANTONIO DA ROCHA LOURENÇO NETO Desembargador Relator Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Oitava Câmara de Direito Privado AI nº 0047695-37.2026.8.19.0000 - F