0047197-38.2026.8.19.0000

*** SECRETARIA DA 9ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 2ª CÂMARA CÍVEL) *** ------------------------- DECISÃO ------------------------- - AGRAVO DE INSTRUMENTO - CÍVEL 0047197-38.2026.8.19.0000 Assunto: Rescisão / Resolução / Inadimplemento / Obrigações / DIREITO CIVIL Origem: CAPITAL 26 VARA CIVEL Ação: 0317602-93.2018.8.19.0001 Protocolo: 3204/2026.00585753 AGTE: A2VI PRODUÇÕES E COMÉRCIO EPP ADVOGADO: CARLA FELICIANO DOS SANTOS OAB/RJ-128265 ADVOGADO: KAREM CRISTINA FAUSTINO OAB/RJ-177900 AGDO: IRMANDADE DA SANTA CRUZ DOS MILITARES ADVOGADO: JUCIARA AUGUSTA DA SILVA VICENTE OAB/RJ-196595 ADVOGADO: MARCELA CUNHA DE LIMA ATAIDE RIBEIRO OAB/RJ-218042 Relator: DES. MARIA ISABEL PAES GONCALVES DECISÃO: Agravo de Instrumento n.º 0047197-38.2026.8.19.0000 Agravante: A2VI Produções e Comércio EPP Agravado: Irmandade da Santa Cruz Dos Militares Relatora: Desembargadora Maria Isabel Paes Gonçalves D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento, com requerimento de efeito suspensivo, contra a decisão de e-fls. 905/906, proferida na ação de rescisão de contrato de locação cumulada com indenizatória (Processo nº 0317602-93.2018.8.19.0001), nos termos do que segue: ............................................................................................... "A questão que ora se discute gira em torno da possibilidade de concessão da imissão liminar na posse do imóvel à locadora, ré neste processo, com fundamento no art. 66, da Lei nº 8.245/91, diante do inadimplemento do contrato de locação e da alegação de abandono do imóvel. O art. 66, da Lei do Inquilinato dispõe, expressamente, que, estando o imóvel abandonado, poderá o locador requerer sua imissão na posse, nos seguintes termos: Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel. O abandono, para fins do art. 66, da Lei do Inquilinato, não exige esvaziamento absoluto de todo e qualquer objeto do imóvel, tampouco prova de ausência pessoal permanente, bastando a verificação de que o locatário deixou de exercer a posse direta sobre o bem, interrompendo a destinação do imóvel ao fim pactuado no contrato de locação. A ré/locadora formula tal pedido incidental, anexando para demonstração do fato superveniente que alega, fotos e link com registro audiovisual que sugerem o abandono do imóvel em razão do seu estado crítico (ids. 895/897), como por exemplo: deterioração da fachada, alvenaria e telhado; estrutura de madeira do lado externo apodrecida; porta metálica da entrada principal do imóvel aberta, danificada e com fortes indícios de abandono e depredação; pátio do imóvel com acúmulo de entulho e vegetação descontrolada, constituindo foco de pragas e doenças, bem como de reclamações por parte dos vizinhos diante da infestação de ratos e da presença de pessoas em situação de rua. A manutenção do imóvel nessas condições evidencia o desinteresse do locatário em mantê-lo para qualquer fim e representa risco concreto ao direito de propriedade da locadora, que se vê privado da posse sem qualquer contraprestação e exposto à possibilidade de invasões ou danos estruturais ao bem. A ré/locadora acrescenta que a retenção indevida da posse do imóvel materializada pela recusa na entrega das chaves impossibilita a realização de reparos no imóvel, agrava os danos estruturais e sanitários e o prejuízo patrimonial, configurando uma situação cujos danos não podem ser imputados à proprietária, impedindo ainda a mesma de aferir a extensão dos danos e conferir destinação econômica ao bem. Desse modo, não é razoável impor à locadora aguardar por um prazo indeterminado para reaver o imóvel se este já está desocupado, tão somente porque os réus não entregaram as chaves. Diante disso, mostra-se presente o fumus boni iuris, em razão da situação do provável abandono do imóvel, bem como o periculum in mora, inerente à própria exposição do imóvel vazio à deterioração estrutural e sanitária ou ao esbulho possessório. De qualquer modo, a imissão na posse fica condicionada à eventual constatação pelo Oficial de Justiça de abandono do imóvel. Sendo comprovado o abandono do imóvel, é cabível o deferimento da imissão liminar na posse ao locador, nos termos do artigo 66 da Lei nº 8.245/91. Isso posto, certificadas as custas, expeça-se portento o mandado de constatação para que o OJA certifique claramente e detalhadamente a situação do imóvel, e se este se encontrar efetivamente vazio e desocupado, imitir a ré/locadora na posse. Neste caso, desde já, nomeio a requerente como fiel depositária dos eventuais bens encontrados no local. Rio de Janeiro, 08/07/2026. Marcia Regina Sales Cardoso de Oliveira - Juiz em Exercício". ................................................................................................. Alega a parte agravante que "o fundamento central da decisão consiste na alegação de abandono do imóvel. Todavia, não houve abandono. O imóvel foi objeto de interdição administrativa, decorrente de ato praticado pelos órgãos públicos competentes, inclusive em razão de determinação do Corpo de Bombeiros, que culminou com o fechamento e impedimento de utilização do imóvel. A impossibilidade de acesso e utilização do imóvel decorreu de ato estatal. Não decorreu de vontade da locatária. Portanto, não se pode transformar impedimento administrativo em abandono voluntário. São institutos completamente distintos. O art. 66 da Lei nº 8.245/91 pressupõe abandono consciente e voluntário da posse. Jamais situação em que a utilização do imóvel foi obstada pelo Poder Público". Sustenta que "outro aspecto ignorado pela decisão agravada consiste no fato de que, uma vez interditado o imóvel pelos órgãos competentes, incumbia também à proprietária promover as providências administrativas necessárias para obtenção da liberação da edificação. A agravada não pode imputar exclusivamente à locatária responsabilidade pela paralisação das atividades quando o imóvel permanecia submetido a restrições impostas pelo Poder Público. Se havia necessidade de regularização perante o Corpo de Bombeiros, Prefeitura ou qualquer outro órgão fiscalizador, era indispensável que a proprietária adotasse as medidas administrativas necessárias à recuperação da edificação. Não é juridicamente admissível criar presunção de abandono quando a própria impossibilidade de utilização decorre de impedimento administrativo não solucionado". Aduz que "outro ponto de extrema relevância é que já houve realização de perícia judicial. A prova técnica constitui o meio adequado para aferição das reais condições estruturais do imóvel. A decisão agravada, contudo, atribuiu especial relevância a fotografias produzidas unilateralmente pela agravada, deixando de considerar que a situação física do imóvel já havia sido submetida à análise técnica. É inadmissível substituir a prova pericial por meras fotografias desacompanhadas de contraditório para concluir pela existência de abandono. A decisão agravada acabou por construir presunção incompatível com a realidade processual já demonstrada pela prova técnica produzida nos autos". Destaca que "a decisão agravada menciona deterioração da fachada, cobertura, alvenaria e demais elementos estruturais do imóvel. Todavia, tais circunstâncias não autorizam concluir pela existência de abandono. Primeiro, porque as fotografias apresentadas pela agravada constituem prova unilateral. Segundo, porque eventual necessidade de obras estruturais extrapola os deveres ordinários de conservação atribuídos ao locatário. Terceiro, porque o imóvel encontrava-se submetido a restrições administrativas que impediam qualquer intervenção sem prévia observância das exigências dos órgãos competentes. Não se pode exigir da agravante que realizasse obras em imóvel interditado ou sujeito à fiscalização administrativa sem autorização dos órgãos públicos e da própria proprietária". Afirma que "o abandono previsto no art. 66 da Lei nº 8.245/91 exige demonstração inequívoca da intenção definitiva do locatário de renunciar à posse. Essa intenção não pode ser presumida. Muito menos extraída exclusivamente da aparência física do imóvel. O estado de conservação da edificação não constitui elemento suficiente para demonstrar abandono. É indispensável prova robusta de que o locatário deliberadamente desistiu da posse e rompeu definitivamente qualquer vínculo com o imóvel. Nenhuma dessas circunstâncias foi demonstrada pela agravada. Ao contrário, a realidade dos autos evidencia que a ausência de utilização decorreu das limitações impostas pelos órgãos públicos e das dificuldades decorrentes da própria situação estrutural da edificação". Ressalta que "a decisão recorrida não enfrentou argumentos essenciais ao deslinde da controvérsia. Em nenhum momento analisou: ¿ a interdição administrativa do imóvel; ¿ as exigências formuladas pelo Corpo de Bombeiros; ¿ a impossibilidade jurídica de utilização do imóvel; ¿ a existência de perícia judicial; ¿ a responsabilidade da proprietária pela regularização administrativa; ¿ a inexistência de prova do abandono voluntário. Ao deixar de enfrentar argumentos capazes de alterar completamente a conclusão adotada, a decisão incorreu em deficiência de fundamentação, contrariando o disposto no art. 489, §1º, IV e VI, do Código de Processo Civil". Assevera que, "nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a concessão da tutela de urgência exige demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano. Nenhum desses requisitos está presente. A probabilidade do direito foi construída exclusivamente sobre prova unilateral produzida pela agravada. Não houve demonstração inequívoca do abandono. Ao contrário, existem elementos objetivos indicando que a situação do imóvel decorreu de restrições administrativas e de questões estruturais já submetidas à perícia. Também não há perigo de dano apto a justificar medida tão gravosa. A alegação de deterioração do imóvel decorre de circunstâncias que se desenvolveram ao longo dos anos e cuja origem é objeto da própria demanda principal". Salienta que, "caso a decisão seja mantida, os prejuízos à agravante serão irreversíveis. A imissão da agravada na posse permitirá alteração do estado físico do imóvel, realização de intervenções, remoção de bens eventualmente existentes e modificação do objeto litigioso antes da conclusão da instrução. Além disso, eventual reforma da decisão pelo Tribunal tornar-se-á extremamente difícil de ser efetivada. O perigo de dano, portanto, milita em favor da concessão do efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento. A manutenção da decisão recorrida compromete a própria utilidade da prestação jurisdicional futura". Acrescenta, quanto ao requerimento de efeito suspensivo, que "a probabilidade do direito decorre da manifesta ausência dos pressupostos autorizadores da medida deferida pelo Juízo de origem, especialmente porque: ¿ inexiste prova inequívoca de abandono do imóvel; ¿ a decisão desconsiderou a interdição administrativa e as exigências impostas pelos órgãos públicos competentes; ¿ deixou de analisar a prova pericial produzida nos autos; ¿ atribuiu valor preponderante a fotografias e vídeos produzidos unilateralmente pela agravada; ¿ presumiu abandono onde existia impedimento administrativo ao uso do imóvel. O perigo de dano também é evidente. Caso a decisão seja cumprida, a agravada será imitida na posse do imóvel antes do julgamento definitivo da controvérsia, podendo promover alterações no estado do bem, realizar intervenções, remover bens eventualmente existentes e modificar situação fática que constitui objeto da própria demanda. Trata-se de providência de difícil reversão, capaz de ocasionar prejuízo irreparável ou de difícil reparação à agravante". Requer: "a) o recebimento do presente Agravo de Instrumento; b) a concessão imediata de efeito suspensivo, suspendendo-se integralmente os efeitos da decisão agravada e obstando-se a expedição ou o cumprimento do mandado de constatação e eventual imissão da agravada na posse do imóvel até o julgamento definitivo deste recurso; c) a intimação da agravada para apresentação de contraminuta, nos termos da lei; d) ao final, o conhecimento e provimento do presente Agravo de Instrumento para reformar integralmente a decisão agravada, afastando-se a incidência do art. 66 da Lei nº 8.245/91, por inexistência de abandono do imóvel; e) subsidiariamente, caso não seja esse o entendimento, requer seja determinada a realização de inspeção judicial, com apreciação conjunta da prova pericial já produzida, vedando-se qualquer imissão na posse antes da completa análise do conjunto probatório; f) seja reconhecido que a interdição administrativa do imóvel e as exigências formuladas pelos órgãos públicos competentes afastam a caracterização de abandono voluntário da posse; g) seja reconhecida a nulidade da decisão agravada por deficiência de fundamentação, diante da ausência de enfrentamento dos fatos e provas relevantes constantes dos autos, nos termos do art. 489, §1º, IV e VI, do Código de Processo Civil; h) sejam prequestionados, para todos os fins recursais, os arts. 300, 373, 489, §1º, IV e VI, 995, parágrafo único, 1.015, I, e 1.019, I, do Código de Processo Civil; o art. 66 da Lei nº 8.245/91; os arts. 421, 422 e 476 do Código Civil; e os arts. 5º, incisos XXII, XXXV, LIV e LV, da Constituição Federal". É o relatório. Decido. No que concerne ao procedimento e julgamento, aplicam-se as novas disposições, ressaltando-se que os requisitos para a concessão de efeito suspensivo encontram-se previstos no parágrafo único do art. 995 do Código de Processo Civil de 2015, ipsis litteris: ................................................................................................. "Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se dá imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso". ................................................................................................. Especificamente quanto ao agravo de instrumento, a possibilidade de atribuição de efeito suspensivo ou deferimento, em antecipação de tutela, da pretensão recursal encontra-se prevista no art. 1.019, inciso I, do Novel Diploma Processual. Do exame das alegações recursais, não se mostra razoável o receio que fundamenta o pedido de concessão do efeito suspensivo ao agravo de instrumento, sendo certo que o recorrente não demonstrou a existência de restrições administrativas que o impediram de proceder às intervenções necessárias à conservação do imóvel e o laudo pericial colacionado ao Anexos 1 do recurso é datado de 25/02/2019. Registre-se que a parte autora ora recorrente afirma nos autos de origem às e-fls. 557/558 que "jamais houve pelo autor resistência quanto a entrega das chaves ou restituição do imóvel para realizar reparos até porque havia interdição dos bombeiros para abertura do local que se manteve fechada e o pedido pelo próprio réu de perícia no local". Razões pelas quais, indefiro o efeito suspensivo requerido. Intime-se a parte agravada para oferecer contrarrazões. Publique-se. Rio de Janeiro, na data da assinatura digital. Desembargadora MARIA ISABEL PAES GONÇALVES Relatora Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro 9ª Câmara de Direito Privado Secretaria da 9ª Câmara de Direito Privado Rua Dom Manuel, 37 - Sala 513 - Lâmina III - Centro - Rio de Janeiro/RJ - CEP 20020-903 Tel.: + 55 21 3133-6002 - E-mail: 09cdirpriv@tjrj.jus.br