0047029-38.2023.8.19.0001

RODRIGO RAPOSO DA CÂMARA MACHADO e CRISTIANO RODRIGUEZ PINELLI propuseram a presente demanda em face de MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO, alegando, em síntese, que adquiriram, em 15/12/2022, duas unidades imobiliárias situadas na Rua Leite Leal, nº 68, em Laranjeiras, pelo valor total de R$ 2.050.000,00, tendo recolhido ITBI no montante de R$ 160.648,94, calculado com base em valor de referência arbitrado pelo Município, correspondente a R$ 5.354.964,82, e não sobre o efetivo valor da transação. Sustentam que a base de cálculo adotada pelo Fisco viola os arts. 35 e 38 do CTN e o entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.113 dos recursos repetitivos, segundo o qual o ITBI deve incidir sobre o valor da transação, presumidamente correspondente ao valor de mercado, salvo regular procedimento administrativo de arbitramento. Requerem, ao final, a declaração da ilegalidade da cobrança realizada a maior e a condenação do réu à restituição da quantia de R$ 99.148,94, acrescida de correção monetária e juros legais, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Acompanham os documentos de fls. 16/84. Decisão à fl. 104 determinando a citação do réu. Contestação do Município às fls. 109/119, na qual suscita, preliminarmente, o sobrestamento do feito até o julgamento definitivo do RE nº 1.412.419/SP, interposto contra o acórdão paradigma do Tema 1.113 do STJ. No mérito, sustenta que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal de mercado do imóvel, e não necessariamente ao valor declarado pelas partes na transação, defendendo a legitimidade do arbitramento realizado pela Administração Tributária, bem como a higidez do lançamento, diante da ausência de impugnação administrativa pelos autores. Aduz, ainda, a impossibilidade de aplicação retroativa do entendimento firmado no Tema 1.113 aos lançamentos anteriores ao precedente, em observância ao ato jurídico perfeito e ao art. 24 da LINDB. Subsidiariamente, requer que eventual repetição de indébito observe a incidência de correção monetária desde o pagamento indevido e de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado, nos termos do art. 167, parágrafo único, do CTN e da Súmula 188 do STJ. Ao final, pugna pelo sobrestamento do feito ou, sucessivamente, pela improcedência dos pedidos. Réplica às fls. 126/128. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, as partes manifestaram-se às fls. 136 e 139, informando não haver outras provas a produzir, requerendo o julgamento antecipado da lide. Promoção do Ministério Público à fl. 145, informando não ter interesse para atuar no presente feito. Decisão de fls. 149/152, rejeitando o pedido de sobrestamento do feito formulado pelo Município, ao fundamento de que a publicação do acórdão paradigma do Tema 1.113 do STJ é suficiente para autorizar a retomada do curso dos processos, independentemente do trânsito em julgado, inexistindo determinação do STF de suspensão nacional em razão do RE nº 1.412.419/SP. Na oportunidade, foi proferida decisão de saneamento, fixando-se como ponto controvertido o valor de mercado do imóvel para fins de apuração da base de cálculo do ITBI e reconhecendo-se que, à luz das teses firmadas no Tema 1.113 do STJ, o ônus da prova recai sobre o Município. Determinou-se, por fim, que o ente municipal esclarecesse, no prazo de 15 dias, se pretendia produzir prova pericial, hipótese em que deveria promover o recolhimento dos honorários periciais Petição do MRJ de fls. 162 informando que pretende prosseguir com a produção de prova pericial. Decisão de fls. 164, deferindo a produção de prova pericial para apuração do valor de mercado dos imóveis objeto da demanda, nomeando-se perito de confiança do Juízo e consignando-se que o ônus financeiro da perícia caberia ao Município, responsável pelo adiantamento dos honorários periciais. Facultou-se às partes a juntada de prova documental suplementar, a apresentação de quesitos e a indicação de assistentes técnicos, determinando-se, ainda, que, apresentada a estimativa de honorários, as partes fossem intimadas para manifestação. Quesitos às fls. 179/180 e 182. Laudo pericial às fls. 287/328. Manifestação da parte autora às fls. 339 concordando com o laudo pericial. Laudo crítico do MRJ às fls. 341/343. É o relatório. Decido. Trata-se de demanda por meio da qual a parte autora pretende o reconhecimento da ilegalidade da base de cálculo adotada pelo Município para a cobrança do ITBI incidente sobre a aquisição de dois imóveis, sustentando que o tributo deve ser calculado com base no valor efetivamente declarado nas escrituras de compra e venda, e não no valor de referência arbitrado pela Municipalidade. O Município, por sua vez, sustenta, preliminarmente, a necessidade de sobrestamento do feito em razão da pendência de julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.412.419/SP. No mérito, defende que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal de mercado do imóvel, afirmando a legitimidade do lançamento tributário e do arbitramento realizado pela Administração. Aduz, ainda, que o entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.113 não seria aplicável ao caso e, após o saneamento do feito, requereu a produção de prova pericial para comprovação do valor de mercado dos imóveis. A questão controvertida objeto da presente lide foi pacificada pelo julgamento do STJ, em sede de recurso repetitivo, nos autos do REsp nº 1.937.821/SP, assim ementado: RECURSO ESPECIAL Nº 1.937.821 - SP (2020/0012079-1) RELATOR : MINISTRO GURGEL DE FARIA RECORRENTE : MUNICÍPIO DE SÃO PAULO RECORRIDO : FORTRESS NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA Julgado em 03/03/2022. TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o valor venal , a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos , que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido . O qual, por sua vez, deu origem ao Tema 1113 da jurisprudência consolidada daquela Corte nos seguintes termos: Tema 1.113: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. O pedido de suspensão do feito foi afastado conforme decisão de fls. 149/152. A questão da irretroatividade do entendimento, outrossim, depende de modulação dos efeitos por parte da Corte Superior, o que não foi feito até o presente momento, razão pela qual não se pode negar aplicação ao precedente. Firmada tal premissa, e retornando ao cerne da controvérsia, a decisão proferida no referido recurso repetitivo, à toda evidência, e para quem conhece como procede o Município do Rio de Janeiro, que, no caso, atua de modo praticamente idêntico ao de São Paulo, significa uma completa e inteira inversão do procedimento adotado atualmente. Com efeito, a presunção se inverte, aplicando-se a partir de então sobre o valor declarado pelas partes negociantes, ou constante do título translativo da propriedade imóvel, como o primeiro e principal elemento da realidade mercadológica, cabendo então, em todo caso, ao próprio Município, se não concordar, a abertura de procedimento próprio, destinado a, mediante o devido contraditório, incluindo a produção de prova técnica caso necessária, e a seu encargo, apurar o valor venal que servirá de base de cálculo do ITBI em cada transação, sem que isso implique em negar ao contribuinte a possibilidade de, então, levar a registro o respectivo título translativo mediante o pagamento ou o prévio depósito do imposto no valor decorrente daquela base de cálculo por ele declarada, o qual, neste caso, teria que ser complementado na hipótese de que, ao final de dito procedimento, se apurar valor superior àquele. No presente caso, os autores efetuaram o pagamento conforme valor atribuído pelo Município, sendo certo, contudo, que na forma do decidido pelo STJ o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN) , o que não ocorreu no presente caso. Tal presunção, contudo, é relativa (juris tantum), admitindo prova em sentido contrário. Ressalte-se, nesse sentido, que foi produzida prova pericial nestes autos. O expert do Juízo, após avaliação técnica realizada em conformidade com a ABNT NBR 14.653 e utilizando o método comparativo direto de dados de mercado, concluiu que: Os valores de mercado correspondente ao preço que as unidades imobiliárias alcançariam em uma operação de compra e venda das unidades identificadas como nº 602 e 603 do Edifício George Gershwin, sob matrículas individualizadas do 9º RGI nº 152.616 e nº 152.617, respectivamente, na data base do lançamento do ITBI, neste caso Dezembro de 2022, são os seguintes: Apartamento 602 - Matrícula nº 152.616 do 9º RGI: R$ 1.784.000,00 (um milhão, setecentos e oitenta e quatro mil reais); Apartamento 603 - Matrícula nº 152.617 do 9º RGI: R$ 1.331.000,00 (um milhão, trezentos e trinta e um mil reais). Assim, a prova técnica produzida em juízo demonstra que o valor de mercado dos imóveis, na data da transmissão, era superior ao preço declarado nas escrituras, infirmando a presunção relativa de veracidade que, em princípio, milita em favor do valor da transação. Desse modo, embora o arbitramento unilateral promovido pelo Município não possa prevalecer nos moldes estabelecidos pelo Tema 1.113 do STJ, a prova pericial produzida sob o crivo do contraditório revela o efetivo valor de mercado dos imóveis, o qual deve servir de base para o cálculo do ITBI. A prova produzida, sob o crivo do contraditório, tem o condão de atingir a presunção relativa de que o valor indicado pelas partes negociantes na transferência do bem não equivale ao valor de mercado. Se a jurisprudência autoriza a revisão do valor por meio de processo administrativo, seria sem sentido negar tal prerrogativa ao processo judicial, o qual goza de maior formalismo e possui instrumentos hábeis a garantir o pleno exercício das normas constitucionais, notadamente no que tange à ampla defesa e ao contraditório. Diante disso, deve a cobrança do ITBI devido pela operação recair sobre o montante apurado na prova pericial produzida, o que está além do valor indicado na operação realizada pelos autores, porém ainda é inferior à base de cálculo apontada pelo Município. Assim, embora o valor declarado pelos autores não corresponda ao efetivo valor de mercado do imóvel, também não prevalece o arbitramento unilateral promovido pelo Município, devendo a tributação observar o valor venal apurado pela prova pericial judicial. Nesse passo, na forma da conclusão do perito, o ITBI era devido pelo valor de R$53.520,00 + R$39.930,00 e diante do recolhimento o valor de R$ 160.648,94 deve ser restituído aos autores o valor de R$ 67.198,94. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar a ilegalidade da utilização, pelo Município do Rio de Janeiro, da base de cálculo unilateralmente arbitrada para a cobrança do ITBI incidente sobre a transmissão dos imóveis objeto da demanda; b) reconhecer que a base de cálculo do ITBI devido na hipótese corresponde ao valor de mercado dos imóveis apurado na prova pericial produzida nestes autos, qual seja, R$ 1.784.000,00 (um milhão, setecentos e oitenta e quatro mil reais) em relação ao apartamento nº 602, matrícula nº 152.616 do 9º RGI, e R$ 1.331.000,00 (um milhão, trezentos e trinta e um mil reais) em relação ao apartamento nº 603, matrícula nº 152.617 do 9º RGI, perfazendo a base de cálculo global de R$ 3.115.000,00 (três milhões, cento e quinze mil reais); e c) condenar o Município do Rio de Janeiro a restituir aos autores os valores recolhidos a maior a título de ITBI conforme apurado pela perícia, no montante de R$ 67.198,94 (sessenta e sete mil cento e noventa e oito reais e noventa e quatro centavos) acrescido de correção monetária pelo IPCA-E a contar do pagamento, sem incidência da Taxa SELIC ou de juros antes do trânsito em julgado na forma do Tema 1.335 do STF aplicado por analogia, incidindo, somente a partir do trânsito em julgado a Taxa SELIC aplicando-se o artigo 406 do Código Civil diante do vazio legislativo sobre o tema deixado pela EC136/2025. Condeno o Município ao pagamento de honorários advocatícios, sobre o valor da condenação, devidamente corrigido pelo IPCA-E, pelo percentual mínimo de cada faixa fixada nos incisos do §3º do artigo 85 do NCPC e, sendo o caso, na forma do respectivo §5º, com incidência da Taxa SELIC a partir da data do protocolo do cumprimento de sentença (RE 579431/RS). Deverá, ainda, o Município ressarcir a parte autora dois terços das despesas processuais adiantadas, devidamente corrigidas pelo IPCA-E desde a data do desembolso na forma do previsto no artigo 1º da Lei 6.899/81, não incidindo sobre tal verba juros de mora conforme jurisprudência pacificada sobre o tema. Considerando a sucumbência recíproca, condeno os autores ao pagamento de um terço das despesas processuais devidas, com ressarcimento ao Município de um terço dos honorários advocatícios adiantados, e ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais sobre um terço do valor da causa, atualizado pelo IPCA-E, no percentual mínimo previsto em cada faixa do art. 85, §3º, do CPC, observando-se, se cabível, o disposto no §5º do mesmo dispositivo, incidindo a Taxa SELIC a partir da data do protocolo do cumprimento de sentença, na forma do decidido pelo STF no RE nº 579.431/RS. Dispensado o duplo grau obrigatório de jurisdição diante do valor da condenação. Certificado o trânsito em julgado, nada mais sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se. P.R.I.