0046874-69.2022.8.19.0001

Vistos etc., RESTAURANTE LAGOA LTDA. ajuizou ação renovatória, em face de LILIA MARIA CAROLINA OZENDA OLIVA, LEONARDO ALESSANDRO OZENDA, RENATA MARIA OZENDA, LETÍCIA MARIA OZENDA DA COSTA e BRUNA MARIA OZENDA FONTES. Narra ser locatária do imóvel situado na Av. Epitácio Pessoa, nº 1674, Lagoa/RJ, há décadas, com sucessivas renovações judiciais, adimplente com aluguéis e tributos. Alega preencher os requisitos do artigo 51 da Lei 8.245/91. Pede a prorrogação da locação por mais 5 anos pelo quinquênio de 01 de outubro de 2022 a 31 de setembro de 2027, com aluguel mensal fixado em R$30.000,00 (trinta mil reais), com os consectários legais Instruem a petição inicial os documentos a fls. 09/125. Certificado o adiantamento das despesas processuais de ingresso a fls. 176. Indeferida a tutela de urgência e ordenada a citação a fls. 207. Contestação a fls. 248/254. Sem preliminares. No mérito, concordam com a renovação do contrato, mas impugnam o valor do aluguel proposto (R$ 30.000,00), defendendo a fixação em R$55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), tendo por base laudo pericial produzido em renovatória anterior. Pugnam pela renovação da locação, estabelecendo como valor mensal a importância mínima de R$55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), para o período compreendido entre 1º.10.22 a 31.9.27 (fls. 254). Acompanham a resposta os documentos a fls. 255/287. Réplica, a repisar os termos da inicial, a fls. 297/304. Decisão, em que deferida a produção de prova pericial para apuração do valor do aluguel pertinente ao imóvel objeto de locação, a fls. 332. Homologados os honorários periciais a fls. 437. Laudo pericial a fls. 495/514. Manifestação, com impugnação sobre o laudo pericial, pelos réus, a fls.532/539 e pela parte autora a fls. 541/543. Esclarecimentos do perito a fls. 557/581, a ratificar integralmente o laudo apresentado e requerer sua homologação. Nova rodada de contraditório, exercido somente pelas rés a fls. 588/590, consoante certidão a fls. 591. Ordenado o levantamento da verba honorária pelo perito e encerrada a instrução processual a fls. 594. Alegações finais escritas somente pela autora a fls. 613/618, conforme certificado a fls. 619. É o relatório. Fundamento e decido. Inexistentes nulidades e irregularidades no processo. Concorrentes os pressupostos processuais e as condições da ação. Não há preliminares a apreciar. Trato de ação renovatória, com arbitramento de reajuste de aluguel. No caso concreto, estão preenchidos os requisitos do artigo 51 da Lei 8.245/91, pois a autora exerce regularmente sua atividade no imóvel há décadas, adimplindo os encargos locatícios e tributários, razão pela qual a renovação do contrato é medida que se impõe, inclusive com a concordância dos réus. O ponto controvertido se limita ao valor do aluguel para o período de 01 de outubro de 2022 a 31 de setembro de 2027. O laudo pericial fixou o aluguel em R$50.000,00 (cinquenta mil reais), na data-base de outubro de 2022, utilizando o método comparativo de dados de mercado, com cinco amostras, e considerada a condição de bem tombado, por força da qual aplicou um desconto de 5% (cinco por cento) no valor da locação, gizando a dificuldade em prover instalações modernas que possam aumentar o conforto do ambiente (fls. 508). Não há como não acolher as conclusões atingidas pelo perito, que detém a especialização para o mister e cujo trabalho se mostra consistente e harmônico, reverberando os documentos coligidos. Lembro que incide o princípio da persuasão racional ou livre convencimento motivado na análise de provas, incluindo a pericial, certo ainda que as regras processuais que permitem a realização de nova perícia a restringem à hipótese em que o juiz entender que os elementos dos autos não são capazes de formar seu convencimento - situação in casu não configurada. Hodiernamente estão superadas visões privatistas do processo, em prol de uma concepção publicista, alicerçada em seu caráter instrumental, voltado à concretização de direitos, fundamentais ou não, o que conduz ao reconhecimento de iniciativas probatórias pelo juiz, sempre que o interesse (público) na apuração da verdade concretamente as justifique. É o juiz o destinatário da prova e cumpre a ele valorá-la, donde, reputando o que foi coligido bastante ao seguro exercício da cognição judicial, deverá rechaçar as tentativas de procrastinação do feito, em arrepio ao direito fundamental à razoável duração do processo. O saudoso Barbosa Moreira, a respeito, ensina: Se, na audiência, ou mesmo antes dela, se verificar que a matéria de prova pericial não está suficientemente esclarecida, poderá o juiz, de ofício ou a requerimento de qualquer das partes, determinar a realização de nova perícia (art. 437), que se regerá pelas mesmas disposições aplicáveis à primeira (art. 439, caput). Nos termos do art. 438, a segunda perícia terá por objeto `os mesmos fatos sobre que recaiu a primeira; isso não significa, é claro, que a respeito deles não se possam formular novos quesitos, concernentes a aspectos anteriormente não examinados. Destina-se a segunda perícia a `corrigir eventual omissão ou inexatidão dos resultados a que conduziu a primeira (art. 438, fine), devendo interpretar-se o texto com a maior largueza possível, em atenção ao interesse (público!) na apuração da verdade; aliás, a ampla iniciativa instrutória assegurada ao juiz pelo art. 130 afasta qualquer entendimento restritivo (que seria inócuo) do art. 438 . (MOREIRA, José Carlos Barbosa. O Novo Processo Civil Brasileiro, Rio de Janeiro : Forense, 19ª ed., 1998, p. 73) A jurisprudência segue essa trilha. Confira-se: 0033004-38.2014.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO DES. JOSE CARLOS PAES - Julgamento: 18/11/2014 - DECIMA QUARTA CAMARA CIVEL AGRAVO INOMINADO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. NOVA EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO. INEXISTÊNCIA DA DUE DILIGENCE. DESNECESSIDADE. OFENSA AO CONTRADITÓRIO, AMPLA DEFESA E ECONOMIA PROCESSUAL. INOCORRÊNCIA. (...) 10. Ademais, em nosso sistema processual civil vigora o livre convencimento motivado, onde o juiz tem liberdade para valorar as provas produzidas, devendo expor, racionalmente, quais os motivos que o fizeram chegar àquela conclusão, na forma do disposto nos artigos 130 e 131 do Código de Processo Civil. 11. Verifica-se, ainda, que os artigos 437 e 438 do Código de Processo Civil só permitem a realização de nova perícia quando o juízo entender que os elementos constantes dos autos não são capazes de formar seu convencimento. 12. Recurso não provido. Registro que a impugnação ao laudo restou devidamente enfrentada, com a prestação de suficientes esclarecimentos pelo louvado, com posterior homologação do laudo pericial, a refutar a insurgência das partes e reafirmar a exatidão do valor de reajuste apresentado. O perito esclareceu que o tombamento, no caso, não deprecia o imóvel, podendo até representar apelo comercial, e reafirmou que o valor apurado reflete a média do mercado para imóveis de padrão e localização equivalentes. Saliento que não foram apresentados elementos técnicos capazes de infirmar suas conclusões. A eventual valoração do tombamento é questão que envolve certo grau de discricionariedade técnica, cabendo ao juízo verificar se há justificativa plausível para alterar o resultado. À vista do conjunto probatório, não se vislumbra motivo para afastar o montante indicado pelo perito, que se mostra razoável e compatível com as características e localização do imóvel. Repiso, enfim, a presunção de idoneidade da prova técnica, produzida segundo a literatura especializada e não infirmada por documentos técnicos, a cargo das partes. Nesse horizonte, retorne-se à jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça: 0009166-03.2015.8.19.0042 - APELAÇÃO Des(a). CRISTINA SERRA FEIJO - Julgamento: 28/04/2026 - VIGESIMA SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 23ª CÂMARA CÍVEL) Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. LEI Nº 8.245/91. FIXAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL COM BASE EM PROVA PERICIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA AUTORA QUANTO AO VALOR LOCATÍCIO E ÍNDICE DE REAJUSTE. ADOÇÃO DO VALOR APURADO PELO PERITO. CRITÉRIO QUE REFLETE O VALOR DE MERCADO. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por CITROLÂNDIA MERCEARIA LTDA ME contra sentença que julgou procedente ação renovatória de locação comercial para renovar o contrato pelo período de cinco anos, fixando o aluguel em R$ 7.797,95 com base em prova pericial. A apelante sustenta erro material na fixação do valor locatício e a aplicação do índice IPC em substituição ao IGP-M. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia restringe-se à alegação de erro material na fixação do valor do aluguel e ao índice de reajuste aplicado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O juízo adota o valor apurado em laudo pericial como expressão do valor de mercado do imóvel, em consonância com a finalidade da ação renovatória. 4. A pretensão de fixação do aluguel com base em valor pretérito contraria a natureza da ação renovatória, que visa adequar o aluguel às condições atuais do mercado. 5. A prova pericial goza de presunção de idoneidade e não é infirmada por elementos técnicos em sentido contrário. 6. O contrato prevê a possibilidade da utilização do IGP-M como índice de reajuste, legitimando sua adoção pelo perito e pelo juízo. A alegação de onerosidade excessiva não se comprova, inexistindo demonstração de desequilíbrio superveniente apto a afastar o índice contratual. 7. O índice de correção possui caráter acessório, sendo o valor de mercado o parâmetro central da ação renovatória. IV. DISPOSITIVO Recurso desprovido. ___________________________________________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 86, caput e § 2º, 85, § 11, e 487, I; Lei nº 8.245/91, art. 73. 0042840-14.2019.8.19.0209 - APELAÇÃO Des(a). GUARACI DE CAMPOS VIANNA - Julgamento: 04/03/2026 - SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 13ª CÂMARA CÍVEL) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. COGNIÇÃO RESTRITA. NECESSIDADE DE PROVA TÉCNICA. PERÍCIA JUDICIAL. LAUDO FUNDAMENTADO E PRODUZIDO SOB O CRIVO DO CONTRADITÓRIO. ARTS. 473 E 479 DO CPC. FIXAÇÃO DO ALUGUEL COM BASE EM CRITÉRIOS TÉCNICOS. VALOR INTERMEDIÁRIO ENTRE AS PRETENSÕES DAS PARTES. PREVALÊNCIA DAS CONCLUSÕES DO PERITO JUDICIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. SUCUMBÊNCIA. FIXAÇÃO INADEQUADA. DECAIMENTO DE AMBAS AS PARTES. IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DE SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. ART. 86 DO CPC. NECESSIDADE DE DISTRIBUIÇÃO RECÍPROCA DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PRECEDENTES DO TJRJ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Ação renovatória de aluguel não residencial, cuja natureza impõe cognição restrita e exige prova eminentemente técnica. Perícia judicial realizada para apuração do valor locativo, com laudo detalhado, claro e devidamente fundamentado, elaborado por perito habilitado, em observância às normas técnicas e processuais, notadamente aos arts. 473 e 479 do CPC. Valor do aluguel fixado pelo juízo em consonância com o laudo pericial, em montante intermediário às pretensões das partes. Sentença corretamente escorada na prova técnica. Contudo, fixação da sucumbência que não se mostra compatível com o resultado do julgamento. Procedência do pedido renovatório que não autoriza, por si só, a integral atribuição dos ônus sucumbenciais a uma das partes, especialmente quando ambas decaíram parcialmente de suas pretensões. Aplicação do art. 86 do CPC. Necessidade de reconhecimento da sucumbência recíproca. Reforma parcial da sentença fixando os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa para cada parte, mantendo-se, no mais, os demais termos do julgado. Recurso conhecido e parcialmente provido. Destarte, prevalece, assim, o valor do locativo de R$50.000,00 (cinquenta mil reais), na data-base de outubro de 2022, devidamente atualizado, conforme pactuação contratual. Derradeiramente, anoto que não há, em contestação, impugnação à garantia locatícia ofertada, nos termos do art. 37 da Lei 8.245/91, não havendo prova de insuficiência que justifique sua recusa. Por essas razões, impende acolher em parte os pedidos. DISPOSITIVO Pelo talho do exposto, na forma do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, para decretar a renovação do contrato de locação firmado entre as partes, pelo período de 05 (cinco) anos, de 01 de outubro de 2022 a 31 de setembro de 2027, fixando como aluguel mensal inicial o valor de R$50.000,00 (cinquenta mil reais), apurado em perícia para outubro de 2022, a ser atualizado na forma contratual, mantidas as demais cláusulas e condições pactuadas. Homologo a garantia ofertada, ressalvando ao locador a faculdade de pleitear substituição, se comprovada a insuficiência superveniente. Considerando a teoria da causalidade, tendo em vista a ausência de resistência à renovatória em si, com divergência quanto ao valor do reajuste do locativo, tendo o autor postulado sua fixação em R$30.000,00 (trinta mil reais), enquanto a parte ré em R$55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), com arbitramento bem próximo desse último, tenho que correm pela parte autora, as despesas processuais e os honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, atualizado desde o ajuizamento, na forma do artigo 85, §1º, do mesmo diploma legal e da inteligência contida no verbete 14 da súmula de jurisprudência predominante do E. Superior Tribunal de Justiça. Nessa esteira, confira-se a jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça: 0112522-98.2019.8.19.0001 - APELAÇÃO Des(a). WAGNER CINELLI DE PAULA FREITAS - Julgamento: 10/06/2026 - OITAVA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 17ª CÂMARA CÍVEL) Apelações cíveis. Ação renovatória de locação comercial. Sentença de procedência parcial. Insurgência da parte ré, que sustenta a ocorrência de sucumbência exclusiva da parte autora. Valor do aluguel que, apurado pelo expert e fixado pelo Juízo, se aproxima da pretensão dos réus (locadores) e supera significativamente o pleito inicial. Peculiaridade que atrai o posicionamento do STJ no sentido de que, em casos como presente, a sucumbência deve recair sobre a parte autora, por aplicação do princípio da causalidade, haja vista ter dado causa à instauração da controvérsia em termos econômicos desarrazoados. Insurgência da parte autora, que sustenta a natureza concursal do crédito e consequente execução junto ao Juízo da Recuperação Judicial. Inovação recursal vedada pelos artigos 1.013 e 1.014 do CPC, sob pena de supressão de Instância. Reforma parcial da sentença. Primeiro recurso provido (parte ré). Recurso da parte autora não conhecido (parte autora). 0824116-21.2022.8.19.0209 - APELAÇÃO Des(a). DES. REGINA HELENA FABREGAS FERREIRA - Julgamento: 06/05/2026 - DECIMA SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 4ª CÂMARA CÍVEL) EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. FIXAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. SUCUMBÊNCIA. DISTINGUISHING. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DAS RÉS. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME: 1.1. Trata-se de ação renovatória do contrato de locação de imóvel comercial cujo objeto é a sala de nº 125-B, do Barra Shopping, situado na Avenida das Américas, nº 4666, Barra da Tijuca, nesta Cidade. A controvérsia recaía sobre o valor mensal do aluguel, uma vez que a parte autora buscou a fixação no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), enquanto as rés pleiteavam a quantia de R$ 37.590,19 (trinta e sete mil e quinhentos e noventa reais e dezenove centavos). 1.2. Sobreveio sentença de parcial procedência, decretando a renovação do contrato de locação comercial, fixando o valor mensal com base no que foi apurado no laudo pericial e reconhecendo a sucumbência recíproca quanto aos ônus sucumbenciais. 1.3. Recurso interposto pela parte ré. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. A questão em discussão consiste em definir se, em ação renovatória na qual a controvérsia se limita ao valor do aluguel, é cabível a distribuição recíproca dos ônus sucumbenciais ou a sua imputação integral à parte autora, diante da proximidade entre o valor arbitrado judicialmente e a proposta das rés. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3.1. O art. 86 do CPC estabelece a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais quando houver sucumbência recíproca, ressalvando a hipótese de sucumbência mínima de uma das partes. A jurisprudência do STJ orienta que, nas ações renovatórias em que a controvérsia se limita ao arbitramento do aluguel, a demanda possui natureza de mero acertamento, justificando, em regra, a sucumbência recíproca. 3.2. O caso concreto comporta distinção, pois o valor fixado no laudo pericial se aproxima substancialmente da proposta das rés e se distancia significativamente da pretensão da autora. 3.3. A controvérsia restringe-se exclusivamente ao valor do aluguel, inexistindo resistência quanto ao direito à renovação do contrato. A significativa discrepância entre o valor pretendido pela autora e o valor efetivamente arbitrado evidencia a sucumbência substancial da parte autora, caracterizando a sucumbência mínima das rés. Assim, aplica-se o parágrafo único do art. 86 do CPC, impondo à autora o pagamento integral das custas, despesas processuais e honorários advocatícios. 3.4. A base de cálculo dos honorários deve corresponder ao proveito econômico obtido, consistente na diferença entre o valor locatício anterior e o valor fixado judicialmente, multiplicada pelo período da renovação contratual, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. IV. DISPOSITIVO 4. RECURSO PROVIDO. _______________ Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 85, §2º, e 86, caput e parágrafo único; Lei nº 8.245/91, art. 51. Jurisprudência relevante citada: TJRJ, Apelação nº 0178015-56.2018.8.19.0001, Rel. Des. Antonio Iloizio Barros Bastos, j. 28/09/2022; TJRJ, Apelação nº 0294567-36.2020.8.19.0001, Rel. Des. Márcia Alves Succi, j. 10/12/2025. Transitada em julgado e adotadas as providências de estilo, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se. Publique-se. Intimem-se.