0046188-25.2008.8.26.0114

Processo 0046188-25.2008.8.26.0114 (114.01.2008.046188) - Cumprimento de sentença - Despesas Condominiais - Condominio Residencial Vale das Nascentes - Daniela Lucarelli Alati - Sociedade de Abastecimento de Água e Saneamento S/A - SANASA CAMPINAS - - Victor Henricus Van Oorschot - - Cleonice Amelio Van Oorschot - - Maria Stella Nogueira Lucarelli Alati - - Eugenio Jose Alati - Joel Augusto Picelli Filho - Márcio Mônaco Fontes - Fls. 2709: providencie-se o necessário para o levantamento da quantia indicada em favor do perito. Fls. 2735/2825: ciente. Nada a deliberar, tendo em vista que já houve readequação dos cálculos (fls. 1387/1391) e homologação pos este juízo (fls. 1397). Apesar da reiterada aplicação de multas e advertência por parte deste juízo, a executada opôs novos embargos infundados e com o intuito evidentemente protelatório. A alegação de defeito de representação do condomínio beira a litigância de má-fé. A juntada de sucessivos substabelecimentos ao longo de um processo que tramita há quase duas décadas é praxe na advocacia e encontra amparo no art. 105, do CPC e no Código Civil. Inexistindo revogação expressa da procuração originária, a cadeia de substabelecimentos é perfeitamente válida e regular, não havendo que se falar em "obscuridade" ou defeito de capacidade postulatória. Ademais, o pedido de inspeção judicial é totalmente descabido e impertinente para a fase em que o processo se encontra, servindo apenas como mais um expediente para postergar a marcha processual. Fica mantida, portanto, a multa de 2% fixada na decisão de fls. 2691/2692, bem como as penalidades anteriores. Ante o exposto, NEGO ACOLHIMENTO AOS EMBARGOS. Ante a recalcitrância da executada e de seu patrono, que insistem em discutir matérias já decididas por este juízo em mais de uma oportunidade, com o único intuito de tumultuar e atrasar a presente execução, com fulcro no art. 1.026, § 3º do CPC, condiciono a interposição de qualquer recurso, inclusive novos aclaratórios, ao depósito prévio da multa de R$ 13.394,01. Passo à análise da impugnação ao laudo. A executada suscita, com veemência, a nulidade do laudo pericial sob o argumento de que o perito teria se utilizado de "provas ilícitas", consistentes em fotografias do imóvel capturadas sem a sua autorização. Alega violação à intimidade, à vida privada e ao asilo inviolável do domicílio (art. 5º, incisos X e XI, da Constituição Federal). A tese é manifestamente descabida. O perito judicial atua como longa manus do juízo (art. 149, do CPC). A avaliação do bem penhorado é ato processual inafastável para a satisfação do crédito exequendo, que se arrasta há quase duas décadas. O registro fotográfico da fachada do imóvel, das áreas externas visíveis, bem como o uso de imagens de satélite e aerofotogrametria (Google Earth/Maps, conforme consta no laudo), não configuram, sob nenhuma ótica jurídica, violação de domicílio. Não houve invasão física da residência da executada com quebra de portas ou fechaduras, tampouco a exposição da intimidade de seus moradores. O perito limitou-se a registrar a materialidade externa do bem constrito para compor o seu laudo técnico, cumprindo seu múnus público. Ademais, o devedor não pode se valer da própria torpeza. A executada, que reiteradamente cria embaraços ao andamento do feito, não pode pretender blindar o imóvel penhorado da avaliação judicial recusando-se a colaborar ou invocando uma falsa proteção à privacidade sobre a fachada de um bem que está em vias de ser leiloado publicamente por dívida própria. Afasto, portanto, a preliminar de nulidade. As provas fotográficas constantes do laudo são absolutamente lícitas e válidas. No mérito da avaliação, a impugnante aduz que o valor encontrado é vil, desproporcional e inferior aos preços de terrenos vazios comercializados no mesmo condomínio. A insurgência não prospera. O cerne da argumentação da executada baseia-se na juntada de telas de sites imobiliários, demonstrando o preço de anúncio de imóveis na região. Ocorre que, sob a ótica da Engenharia de Avaliações, a simples coleta de preços de anúncios não serve como parâmetro absoluto e definitivo para a fixação do valor de mercado. Há uma diferença elementar entre o Valor de Oferta que embute a expectativa subjetiva e elástica do vendedor e o Valor Real de Transação. Conforme pontuado pelo perito (fls. 2704), a Norma do IBAPE/SP veda expressamente a admissão de meras opiniões de mercado ou valores emitidos por agentes imobiliários sem o devido tratamento estatístico e de homogeneização. A assistente da executada realizou, no máximo, uma média aritmética simples de valores de fachada (oferta), ignorando solenemente as variáveis intrínsecas de cada lote (frente, profundidade, topografia, consistência do solo) e das edificações (padrão, idade, depreciação física). Por outro lado, o laudo foi elaborado com rigoroso amparo técnico nas normas da ABNT (NBR 14.653-2) e do IBAPE/SP. O expert utilizou o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o terreno e o Método Evolutivo (Ross-Heidecke) para as benfeitorias, aplicando corretamente os fatores de homogeneização, depreciação e estado de conservação do bem. A tese da executada de que é impossível o imóvel valer menos hoje do que em 2014 esbarra na realidade fática e mercadológica. O mercado imobiliário não é regido por uma curva de ascensão matemática linear infinita, mas está sujeito a flutuações macroeconômicas. Mais importante do que isso: o desgaste físico do imóvel ao longo da última década (de 2014 a 2025) sem a devida manutenção impacta severamente o seu valor de avaliação. Além disso, verifica-se que este mesmo imóvel já foi levado a leilão anteriormente, por valores superiores, restando todas as hastas negativas. O desinteresse mercadológico absoluto corrobora a conclusão do laudo pericial atual de que as avaliações pretéritas estavam fora da realidade do mercado. Enfim. A impugnação da executada reflete mero inconformismo desprovido de base técnica e científica adequada, insuficiente para impedir a validação do laudo pericial. Ante o exposto, rejeito a impugnação ao laudo e HOMOLOGO a avaliação do imóvel em R$ 1.689.467,86, para outubro de 2025. Determino a alienação em leilão judicial eletrônico. O leilão deverá ser realizado em dois pregões, pelo prazo mínimo de 3 dias o primeiro e 20 dias o segundo. No primeiro pregão não serão admitidos lances inferiores ao valor de avaliação do bem. Não havendo lance superior à importância da avaliação, seguir-se-á, sem interrupção, a segunda etapa, que se estenderá por no mínimo 20 (vinte) dias e se encerrará em dia e hora previamente definidos no edital. No segundo pregão serão admitidos lances não inferiores a 50% da última avaliação atualizada. -A atualização deverá ser pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça para os débitos judiciais comuns. Para a realização do leilão, nomeio o leiloeiro oficial Davi Borges Aquino (Alfa Leilões), que, conforme consta, é autorizado(a) e credenciado(a) pela Jucesp e habilitado(a) perante o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Providencie a serventia o cadastro no sistema SAJ do leiloeiro ora nomeado, bem como a exclusão do gestor anteriormente nomeado caso verificada esta hipótese. Desde logo, fixo a comissão do leiloeiro em 5% (cinco por cento) sobre o valor da arrematação, a ser paga pelo arrematante, não se incluindo no valor do lance, o que deverá ser informado previamente aos interessados. O leilão será presidido pelo leiloeiro oficial, em portal virtual que atenda à regulação específica, no qual serão captados lances, observados os patamares mínimos acima estabelecidos. Os interessados deverão cadastrar-se previamente no portal mencionado no edital para que participem do leilão eletrônico fornecendo todas as informações solicitadas. Durante a alienação os lances deverão ser oferecidos diretamente no sistema do gestor e imediatamente divulgados on-line, de modo a viabilizar a preservação do tempo real das ofertas. Somente será realizada segunda tentativa de leilão caso o primeiro não conte com nenhum lance válido durante todo o período previsto. O procedimento do leilão deve observar o disposto nos artigos 886 a 903 do Código de Processo Civil. O edital deverá conter todos os requisitos estabelecidos nos artigos 886 e 843 do Código de Processo Civil. Deverá constar do edital, também, que: A) os bens serão vendidos no estado de conservação em que se encontram, sem garantia, constituindo ônus do interessado verificar suas condições, antes das datas designadas para as alienações judiciais eletrônicas; B) a regularização documental de bem imóvel, tal como eventual averbaçãodeconstruçãoe demais atos, será ônus do arrematante; C) o arrematante arcará com os débitos pendentes que recaiam sobre o bem, exceto os decorrentes de débitos fiscais e tributários conforme o artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, e exceto os débitos de condomínio (que possuem natureza propter rem), os quais ficam sub-rogados no preço da arrematação; D) O interessado em adquirir o bem penhorado em prestações poderá apresentar: (i) até o início da primeira etapa, proposta por valor não inferior ao da avaliação; (ii) até o início da segunda etapa, proposta por valor que não seja inferior a 50% do valor de avaliação atualizado. Intime-se a empresa leiloeira, por meio do portal dos auxiliares da justiça, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente a minuta do edital, pelo peticionamento eletrônico e promova a sua respectiva publicação na rede mundial de computadores no sítio com antecedência mínima de 05 (cinco) dias da data marcada para o leilão (CPC, art. 887, §§ 1º e 2º). Atente-se para o valor da avaliação do bem constante dos autos. Intime-se o executado, na pessoa na pessoa de seu advogado, mediante a publicação desta decisão no Diário da Justiça Eletrônico (CPC, art. 889, I). Caso a parte executada não tenha advogado constituído, competirá ao leiloeiro providenciar a sua cientificação. No mesmo prazo, deverão ser cientificadas as demais pessoas previstas no art. 889 do Código de Processo Civil, cabendo ao leiloeiro providenciar o necessário para a concretização de tais cientificações. A presente decisão, assinada digitalmente, servirá como carta, mandado ou ofício, para comunicação do executado e demais interessados, bem como ordem judicial para que os funcionários do leiloeiro possam ingressar no local onde o bem a ser leiloado se encontra. Cumpra-se na forma e sob as penas da Lei. Intimem-se. - ADV: MARINA GIARETTA SCOMPARIN FONTES (OAB 183590/SP), EUGENIO JOSE ALATI (OAB 14291/SP), EUGENIO JOSE ALATI (OAB 14291/SP), JOEL CARNEIRO DOS SANTOS (OAB 14294/SP), JOÃO CARLOS HUTTER (OAB 175887/SP), WLADIMIR CORREIA DE MELLO (OAB 111594/SP), CARINA MOISÉS MENDONÇA (OAB 210867/SP), JOHANNA JOSEPHINA HEEFER BRUGGEN BERGAMASCO (OAB 513567/SP), ISADORA STEFANY FRASÃO ALVES DIAS (OAB 346313/SP), JOÃO CARLOS HUTTER (OAB 175887/SP), LUIZ ALCESTE DEL CISTIA THONON FILHO (OAB 211808/SP)