0046119-11.2023.8.19.0001

GUILHERME CASTRO MARTINS COSTA propôs a presente demanda em face de MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO, alegando, em síntese, que adquiriu um imóvel pelo valor de R$211.640,00, porém para pagamento do ITBI o Município atribuiu o valor de R$840.954,18 como base de cálculo do imposto devido. Conta que o buscou a guia de ITBI do imóvel e foi surpreendido por um valor superior ao que esperava, razão pela qual requereu em tutela provisória a emissão da guia de ITBI no valor de R$ 6.349,20. Acompanham os documentos de fls. 15/34. Decisão à fls. 38/40 deferindo o pedido de tutela provisória. Decisão à fl. 75 determinando a citação do réu. Contestação apresentada pelo Município do Rio de Janeiro às fls. 80/92, na qual requer a suspensão do feito até o trânsito em julgado do Tema 1.113 do STJ. No mérito, defende que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, que conforme o parágrafo único do art. 14 da Lei Municipal nº 1.364/88, corresponde ao valor corrente de mercado do bem, isto é, aquele que pode ser efetivamente obtido através da alienação de determinada unidade imobiliária, a ser descoberto por meio de parâmetros técnicos que permitam a correta avaliação do bem. Sustenta que tal valor não necessariamente corresponde ao valor da transação entabulado entre as partes e que o sistema foi assim delineado legalmente de forma a minimizar fraudes fiscais. Destaca que o sistema de revisão do valor técnico encontrado está à disposição do contribuinte. Por fim, destaca que os juros, em caso de condenação, devem incidir a partir do trânsito em julgado. Réplica às fls. 103/117 requerendo a manutenção da decisão proferida à fls. 38/40. Recolhimento da guia de ITBI à fl. 121. O município se manifestou no sentido de não ter outras provas a produzir (fl. 100). Promoção do Ministério Público à fl. 129, informando não ter interesse para atuar no presente feito. Decisão de fls. 133, indeferindo a suspensão do feito e fixando como ponto controvertido o valor de mercado do imóvel para a apuração da base de cálculo do ITBI incidente sobre a operação de transmissão da propriedade. Na mesma oportunidade, determinou a intimação do MRJ acerca do interesse na produção de prova pericial. O MRJ às fls. 146, peticionou informando interesse em prosseguir com perícia. Decisão de fls. 149 deferindo a prova pericial. Quesitos do MRJ às fls. 164. Laudo pericial de fls. 228/257, que concluiu pelo valor de mercado do imóvel, na data da transmissão (maio de 2023), em R$ 312.000,00 (trezentos e doze mil reais). Petição de fls. 268, requerendo a juntada de laudo crítico do assistente técnico do Município (fls. 269/277), que impugnou a metodologia empregada pela perita quanto à ausência de acesso ao interior do imóvel, ao fator de oferta adotado (0,80) e à composição da amostra, propondo, com a inclusão de anúncio de venda do próprio imóvel avaliando como elemento amostral, o valor de R$ 632.000,00. Despacho de fls. 279, determinando a intimação da perita para manifestação sobre as ponderações do Município. Esclarecimentos periciais de fls. 285/288, nos quais a perita reafirmou a metodologia empregada, esclareceu que a ausência de fotografias internas decorreu da recusa de acesso da equipe pericial ao interior do imóvel por ocasião da vistoria, justificou a manutenção do fator de oferta de 0,80 e rejeitou a inclusão do imóvel avaliando em sua própria amostra de comparação, por incompatibilidade metodológica com a NBR 14.653- 2. Manifestação do Município em fls. 295/299. A parte autora não se manifestou conforme fls. 300. É o relatório. Decido. Trata-se de ação por meio da qual a parte autora pretende ver reconhecido o seu direito de recolher o ITBI devido pela transação descrita na inicial com base no valor do negócio e não no valor atribuído pelo Município como base de cálculo. A questão controvertida objeto da presente lide foi pacificada pelo julgamento do STJ, em sede de recurso repetitivo, nos autos do REsp nº 1.937.821/SP, assim ementado: RECURSO ESPECIAL Nº 1.937.821 - SP (2020/0012079-1) RELATOR: MINISTRO GURGEL DE FARIA RECORRENTE: MUNICÍPIO DE SÃO PAULO RECORRIDO: FORTRESS NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA Julgado em 03/03/2022. TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o valor venal , a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos , que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido . O qual, por sua vez, deu origem ao Tema 1113 da jurisprudência consolidada daquela Corte nos seguintes termos: Tema 1.113: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. O pedido de suspensão do feito foi indeferido em fls. 133. Firmada tal premissa, e retornando ao cerne da controvérsia, a decisão proferida no referido recurso repetitivo, à toda evidência, e para quem conhece como procede o Município do Rio de Janeiro, que, no caso, atua de modo praticamente idêntico ao de São Paulo, significa uma completa e inteira inversão do procedimento adotado atualmente. Com efeito, a presunção se inverte, aplicando-se a partir de então sobre o valor declarado pelas partes negociantes, ou constante do título translativo da propriedade imóvel, como o primeiro e principal elemento da realidade mercadológica, cabendo então, em todo caso, ao próprio Município, se não concordar, a abertura de procedimento próprio, destinado a, mediante o devido contraditório, incluindo a produção de prova técnica caso necessária, e a seu encargo, apurar o valor venal que servirá de base de cálculo do ITBI em cada transação, sem que isso implique em negar ao contribuinte a possibilidade de, então, levar a registro o respectivo título translativo mediante o pagamento ou o prévio depósito do imposto no valor decorrente daquela base de cálculo por ele declarada, o qual, neste caso, teria que ser complementado na hipótese de que, ao final de dito procedimento, se apurar valor superior àquele. Nesse passo, deveria prevalecer, em princípio, o valor declarado na transação como base de cálculo do ITBI. Todavia, tal presunção possui natureza relativa, admitindo prova em sentido contrário. Foi justamente para apurar o efetivo valor de mercado do imóvel que se determinou a produção de prova pericial requerida pelo Município. O expert nomeado pelo Juízo consignou, logo no objetivo do trabalho, que a perícia destinou-se a avaliar se o valor declarado pela parte na transação do imóvel (...) é compatível com as oscilações do mercado e peculiaridades da negociação, para fins de apuração da base de cálculo do ITBI, na data de maio de 2023 . Acrescentou, ainda, que adotou o Método Comparativo de Dados de Mercado, previsto na ABNT NBR 14.653-2, considerado o procedimento mais adequado para a avaliação do bem. Ao final dos trabalhos, concluiu que o valor de mercado do imóvel, na data da transmissão, corresponde a R$ 312.000,00, montante superior ao valor declarado pelo autor (R$ 211.640,00), mas significativamente inferior ao valor de referência adotado unilateralmente pelo Município (R$ 840.954,18). Conforme consignado pela perita: O valor de mercado do imóvel, calculado pelo Método Comparativo de Mercado, conforme disciplina a norma NBR 14653 partes 1 e 2, com grau II de fundamentação e grau III de precisão, para dezembro de 2025, é de R$ 340.000,00 (...). O valor corrigido pelo índice FipeZap, para maio de 2023, data da negociação, é de R$ 312.000,00 (...). Esta perita entende que este valor deve ser adotado como base de cálculo para fins de ITBI. O Município apresentou parecer crítico, sustentando, em síntese, que a perita não teve acesso ao interior do imóvel, utilizou elementos amostrais com características distintas do bem avaliando e deixou de considerar anúncio de venda do próprio imóvel pelo valor de R$ 650.000,00. Tais alegações, contudo, não infirmam as conclusões da perícia judicial. Isso porque o laudo foi elaborado por profissional habilitada, mediante metodologia técnica reconhecida pela ABNT, com pesquisa de mercado, aplicação de fatores de homogeneização e utilização do método comparativo direto de dados de mercado, revelando-se suficientemente fundamentado para a formação do convencimento deste Juízo. A mera discordância do assistente técnico do Município quanto aos critérios empregados não possui o condão de afastar a conclusão do expert judicial, cuja prova foi produzida sob o crivo do contraditório. Assim, a prova técnica produzida em juízo demonstra que o valor de mercado do imóvel, na data da transmissão, era ligeiramente superior ao preço declarado na escritura, infirmando a presunção relativa de veracidade que, em princípio, milita em favor do valor da transação. Por outro lado, o arbitramento unilateral promovido pelo Município está ainda mais afastado do valor de mercado do bem e não pode prevalecer nos moldes estabelecidos pelo Tema 1.113 do STJ. Nesse cenário, a prova pericial produzida sob o crivo do contraditório revela o efetivo valor de mercado do imóvel objeto da transação, o qual deve servir de base para o cálculo do ITBI. A prova produzida, sob o crivo do contraditório, tem o condão de atingir a presunção relativa de que o valor indicado pelas partes negociantes na transferência do bem não equivale ao valor de mercado. Se a jurisprudência autoriza a revisão do valor por meio de processo administrativo, seria sem sentido negar tal prerrogativa ao processo judicial, o qual goza de maior formalismo e possui instrumentos hábeis a garantir o pleno exercício das normas constitucionais, notadamente no que tange à ampla defesa e ao contraditório. Diante disso, deve a cobrança do ITBI devido pela operação recair sobre o montante apurado na prova pericial produzida, o que está além do valor indicado na operação realizada pela parte autora, porém ainda é inferior à base de cálculo apontada pelo Município. Ante o exposto, resolvo o mérito na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para confirmar parcialmente a tutela de urgência anteriormente deferida, e julgar procedente em parte o pedido, fixando como base de cálculo do ITBI o valor de R$ 312.000,00 apurado pela perícia, devendo o autor recolher a diferença devida atualizada pela Taxa SELIC a contar do pagamento parcial. Considerando a sucumbência mínima do autor, condeno o Município ao ressarcimento das custas processuais adiantadas, devidamente atualizadas pelo IPCA-E, e ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido pelo autor, correspondente à diferença do que foi cobrado pelo Município e do que era efetivamente devido conforme laudo pericial, atualizado pelo IPCA-E, incidindo a Taxa SELIC a partir da data do protocolo do cumprimento de sentença, na forma do decidido pelo STF no RE nº 579.431/RS. Dispensado o duplo grau obrigatório de jurisdição diante do valor da condenação. Certificado o trânsito em julgado, nada mais sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se P.R.I.