0045457-46.2014.8.16.0001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 6ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Cândido de Abreu, 535 - 6º Andar - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-906 - Celular: (41) 98820-6079 - E-mail: 06civelcuritiba@assejepar.com.br Autos nº. 0045457-46.2014.8.16.0001 Processo: 0045457-46.2014.8.16.0001 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Oferta e Publicidade Valor da Causa: R$220.000,00 Autor(s): ADILSON LUIZ DE PAULA SOUZA (CPF/CNPJ: 393.767.969-34) Rua José Mário de Oliveira, 262 03 - Bacacheri - CURITIBA/PR - CEP: 82.520-550 LIDIA REGINA SPITZNER NIENKOTTER SOUZA (CPF/CNPJ: 797.177.809-00) Rua José Mário de Oliveira, 262 03 - Bacacheri - CURITIBA/PR - CEP: 82.520-550 Réu(s): ROSSI RESIDENCIAL S.A. (CPF/CNPJ: Não Cadastrado) Rua Amadeu Assad Yassim, 270 - Bacacheri - CURITIBA/PR - CEP: 82.520-800 SÃO TEODORICO EMPRRENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (CPF/CNPJ: 11.698.957/0001-70) Avenida Major Sylvio de Magalhaes Padilha, 5200 bloco c conjunto 42 - Jardim Fonte do Morumbi - SÃO PAULO/SP - CEP: 05.703-010 SÃO TEOFILO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (CPF/CNPJ: 11.374.916/0001-28) Avenida Major Sylvio de Magalhaes Padilha, 5200 bloco c conjunto 42 d-14 - Jardim Fonte do Morumbi - SÃO PAULO/SP - CEP: 05.703-010 Terceiro(s): MUNDICALC SCP - SOLUCOES EM CALCULOS E PERICIAS LTDA. (CPF/CNPJ: 10.818.096/0001-53) Rua Francisco Alves da Rocha, 114 - Pilarzinho - CURITIBA/PR - CEP: 82.115-410 SENTENÇA I - RELATÓRIO ADILSON LUIZ DE PAULA SOUZA e LIDIA REGINA SPITZNER NIENKOTTER SOUZA ajuizaram ação declaratória de resolução contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais em face de ROSSI RESIDENCIAL S.A., CONSÓRCIO ATUAL BACACHERI, SÃO TEODORICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e SÃO TEOFILO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Narraram que, em 31/03/2014, adquiriram a unidade autônoma nº 107, localizada no bloco D do empreendimento Rossi Atual Bacacheri, juntamente com vaga de garagem descoberta nº 5, pelo valor total de R$ 266.071,51, mediante instrumento particular de compromisso de compra e venda juntado aos autos. Alegaram que o saldo contratual de R$ 211.000,00, previsto para a entrega das chaves, não foi pago porque, na primeira vistoria, constataram que o imóvel não correspondia à publicidade que motivou a contratação, sobretudo quanto à distância entre a Torre D e a quadra poliesportiva. Segundo os autores, o material publicitário das seqs. 1.7/1.9 indicava que a quadra estaria separada da Torre D por faixa de grama e calçada em dimensão suficiente para resguardar privacidade e reduzir barulho, o que teria sido determinante para a aquisição da unidade do primeiro pavimento. Sustentaram que, pelas imagens divulgadas pelas rés, o espaço entre a quadra poliesportiva e o bloco D equivaleria a aproximadamente duas vagas de garagem, ou seja, cerca de cinco metros, mas o local efetivamente construído teria apresentado distância sensivelmente inferior. Os autores afirmaram ter notificado extrajudicialmente as rés, conforme seqs. 1.3/1.5, buscando solução consensual ou abatimento do preço, mas não obtiveram composição adequada, razão pela qual inicialmente pediram tutela para suspender encargos incidentes sobre o saldo e impedir apontamentos restritivos. Na emenda de seq. 59.1, os autores reformularam os pedidos para requerer a resolução do contrato por inadimplemento das rés, a restituição integral dos valores pagos, indenização por danos morais, reparação de eventuais prejuízos fiscais futuros e manutenção da abstenção de cobrança e negativação. A decisão de seq. 62.1 admitiu a emenda e, em tutela provisória, autorizou o depósito judicial do saldo discutido, bem como determinou que as rés se abstivessem de inscrever o nome dos autores em cadastros de inadimplentes por débitos vinculados ao contrato debatido. As rés apresentaram contestação, arguindo, em síntese, ausência de descumprimento contratual, caráter meramente ilustrativo do folder publicitário, inexistência de metragem prometida, regularidade da obra perante os projetos aprovados e impossibilidade de rescindir o ajuste sem retenção de valores. Alegaram, ainda, que os autores teriam examinado o empreendimento antes da compra, que o material de publicidade não substituiria o memorial de incorporação, que não haveria prova de dano moral e que eventual rescisão deveria observar retenções contratuais e legais. Sobreveio sentença anterior na seq. 162.1, posteriormente impugnada por recursos de apelação. O acórdão juntado aos autos cassou o julgamento, reconhecendo a necessidade de produção de prova pericial para apurar a divergência entre o material publicitário, a planta e a obra executada. Retornados os autos, foi determinada a prova técnica. As partes apresentaram quesitos, inclusive para esclarecer a distância entre a quadra poliesportiva e o bloco D, a correspondência entre portfólio e planta e a efetiva execução do empreendimento, conforme seqs. 204.1 e seguintes. O laudo pericial foi juntado na seq. 347.1. As rés impugnaram o laudo à seq. 379.1. Em esclarecimentos, o perito manteve as conclusões do laudo e explicou que utilizou parâmetros extraídos dos próprios documentos do empreendimento, medições no local e comparação técnica entre folder, projeto e realidade construída, conforme seq. 406.1. A parte autora, na seq. 386.1, manifestou-se sobre o laudo. Determinadas explicações, as rés não apresentaram informação completa no prazo assinalado, motivo pelo qual foi reconhecido comportamento processual inadequado e aplicada multa por ato atentatório à dignidade da justiça na seq. 495.1, em razão do descumprimento da ordem judicial. Posteriormente, foi expedido mandado de constatação. Na certidão de seq. 512.1, o oficial de justiça consignou que a proprietária atual do imóvel seria Fernanda Ortega Batista e que a unidade possuía alienação fiduciária perante o Banco Itaú Unibanco S.A., conforme documentos de seqs. 512.2/512.3. Na seq. 517.1, os autores afirmaram que a alienação da unidade a terceiro, no curso do processo, reforçava a impossibilidade de manutenção do vínculo contratual e evidenciava a necessidade de restituição integral dos valores desembolsados, além da reparação moral. Sobreveio notícia de recuperação judicial envolvendo empresas do grupo econômico, o que ensejou suspensão processual temporária e posterior discussão acerca da necessidade de habilitação do crédito no juízo recuperacional. Após manifestações das partes, a decisão de seq. 550.1 rejeitou a extinção prematura e determinou o prosseguimento do feito, compreendendo que a ação ainda ostentava natureza de conhecimento e que o crédito discutido permanecia ilíquido. As rés reiteraram, em seqs. 553.1, 559.1 e 576.1, a tese de que eventual crédito deveria ser submetido ao plano de recuperação judicial, ao passo que os autores insistiram no julgamento de mérito e na fixação judicial do crédito, conforme seqs. 563.1, 580.1 e 621.1. O julgamento foi convertido em diligência na seq. 609.1 para tentativa de localização e digitalização do CD mencionado nas seqs. 126 e 127.1. A serventia certificou a impossibilidade de recuperação da mídia e as partes se manifestaram, não havendo requerimento probatório remanescente apto a impedir o julgamento. Os autos vieram conclusos para sentença, conforme seq. 635. Vieram-me conclusos os autos. É relatório. II – FUNDAMENTAÇÃO A ausência de digitalização do CD referido nas seqs. 126 e 127.1 não impede o julgamento. A prova técnica utilizou o folder de seqs. 1.7/1.9, a planta constante dos autos, os documentos do empreendimento e medições in loco, de modo que a mídia se tornou elemento secundário diante do conjunto probatório já estabilizado. Também não há razão para extinguir o processo em virtude da recuperação judicial. A controvérsia ainda é de conhecimento, envolve pedido de declaração de resolução contratual e apuração de crédito ilíquido, de modo que a competência deste juízo subsiste até a definição do an debeatur e do quantum debeatur. A recuperação judicial repercute, se for o caso, nos atos de satisfação patrimonial contra as recuperandas, mas não elimina a competência do juízo de origem para reconhecer o direito e liquidar a obrigação. Essa solução preserva a Lei nº 11.101/2005 sem transformar o juízo recuperacional em instância de conhecimento originário. Rejeito, igualmente, a ilegitimidade passiva arguida em favor da Rossi Residencial S.A. O empreendimento foi identificado publicitariamente pela marca Rossi Atual Bacacheri, e a cadeia de fornecimento imobiliário responde solidariamente perante o consumidor pelos atos de oferta, incorporação, comercialização e entrega. A responsabilidade das fornecedoras decorre do risco da atividade e da integração entre publicidade, venda e execução do empreendimento. O art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor assegura solidariedade quando mais de um fornecedor participa do evento danoso. A relação jurídica é de consumo. Os autores adquiriram unidade residencial como destinatários finais, ao passo que as rés atuaram profissionalmente na incorporação, comercialização e entrega do produto imobiliário, incidindo os arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. No mérito, a controvérsia central consiste em definir se a unidade entregue correspondia à oferta publicitária e ao projeto de implantação, especialmente quanto à distância entre o bloco D, onde se localiza o apartamento 107, e a quadra poliesportiva. A publicidade integra o contrato e vincula o fornecedor quando suficientemente precisa para influenciar a contratação. O art. 30 do Código de Defesa do Consumidor não exige que a oferta assuma linguagem contratual formal; basta que a informação tenha conteúdo objetivo e aptidão para orientar a decisão de compra. No caso, a publicidade não versava sobre detalhe irrelevante. A distância entre a quadra e o bloco D afetava diretamente privacidade, ruído, ventilação, uso das janelas e qualidade da moradia, sobretudo porque a unidade adquirida pelos autores se localizava no primeiro pavimento, defronte à área comum de recreação. O laudo pericial da seq. 347.1 é conclusivo. O perito identificou que o folder publicitário indicava, por estimativa técnica, distância de 4,41 metros entre a quadra poliesportiva e a face do bloco D, ao passo que o projeto de implantação indicava distância de 4,34 metros. A vistoria no local revelou realidade diversa. A obra executada apresentou distância de apenas 1,90 metro na porção sul e 2,94 metros na porção norte, medidas consideravelmente inferiores tanto ao folder quanto ao projeto de implantação, conforme aferição técnica de seq. 347.1. A diferença não é mínima, tolerável ou meramente estética. Trata-se de redução substancial do espaço de separação entre área comum de lazer e unidade residencial, o que modifica a percepção de privacidade e fruição do imóvel ofertado ao consumidor. A impugnação das rés ao laudo não prevalece. Embora o folder não contivesse escala expressa, o perito explicou o método utilizado, partindo de referências internas do próprio empreendimento e confrontando-as com a planta e as medições físicas realizadas no local. Os esclarecimentos de seq. 406.1 afastam a crítica de que a perícia se baseou em mera presunção. A conclusão decorreu de procedimento técnico comparativo, com análise documental, croquis, fotografias e medição in loco, inexistindo prova técnica contrária de igual força. A tese de que o folder seria “mera ilustração” não autoriza o fornecedor a entregar produto materialmente diverso da imagem usada para vender o empreendimento. No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça do Paraná já reconheceu, em hipótese envolvendo empreendimento imobiliário, que a divergência entre folders de divulgação e o imóvel efetivamente entregue caracteriza publicidade enganosa e autoriza o abatimento do preço, especialmente quando o contrato não esclarece de forma precisa a característica prometida ao consumidor: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO.AGRAVO RETIDO - CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO CONFIGURAÇÃO - JUIZ DESTINATÁRIO DA PROVA - INSTRUÇÃO PROCESSUAL PRESCINDÍVEL - QUESTÃO DE FATO QUE PODERIA SER DEMONSTRADA UNICAMENTE POR PROVA DOCUMENTAL - NULIDADE INEXISTENTE. APELAÇÃO CÍVEL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO - ATRASO - ENTREGA - EXCESSO DE CHUVAS - FORÇA MAIOR - INEXISTÊNCIA - CIRCUNSTÂNCIA QUE NÃO ELIDE O DEVER DE INDENIZAR - RISCO DA ATIVIDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - MORA DA CONSTRUTORA - FIXAÇÃO DE MULTA JUDICIAL - IMPOSSIBILIDADE - INEXISTÊNCIA DE PEDIDO - SENTENÇA "EXTRA PETITA". ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA - APLICAÇÃO ÍNDICE SETORIAL - INCC - TERMO FINAL - PRAZO CONTRATUAL PREVISTO PARA ENTREGA DA OBRA - INEXISTÊNCIA DE EXCESSO NO VALOR PAGO. METRAGEM DO IMÓVEL - PUBLICIDADE ENGANOSA - FOLDERS DE DIVULGAÇÃO QUE INFORMAM ÁREA IMOBILIÁRIA SUPERIOR À ENTREGUE - CONTRATO QUE NÃO É CLARO ACERCA DA ÁREA EXATA DO APARTAMENTO - DIVERSAS ÁREAS POSSÍVEIS PREVISTAS DE FORMA GENÉRICA - ATO ABUSIVO - ABATIMENTO DO PREÇO - SENTENÇA MANTIDA. DANO MORAL - NÃO CONFIGURAÇÃO - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - ABALO EMOCIONAL - INEXISTÊNCIA - MERO ABORRECIMENTO.1. "O atraso na entrega da obra além do prazo estabelecido no contrato não se justifica pela ocorrência de chuvas, fato previsível, ensejando, pois, a rescisão do contrato com a devolução do valor integralmente pago, na forma da lei civil, diante da inegável inadimplência" (TJPR - 6ª C.Cível - AC - 546569-0 - Cianorte - Rel. Prestes Mattar - Unânime - J.28.04.2009).2. Agravo retido conhecido e desprovido. Apelação conhecida e parcialmente provida. (TJPR - 11ª Câmara Cível - AC - 1130421-1 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR RUY MUGGIATI - Un�nime - J. 08.10.2014) O precedente se ajusta ao caso em exame porque, embora aqui a controvérsia não diga respeito à metragem interna da unidade, mas à distância entre a Torre D e a quadra poliesportiva, a ratio decidendi é a mesma: a publicidade objetiva utilizada para comercializar empreendimento imobiliário vincula o fornecedor e não pode ser afastada sob a alegação genérica de que o material seria meramente ilustrativo. A publicidade pode conter elementos ilustrativos, mas não pode induzir expectativa concreta incompatível com a obra entregue. Também não procede o argumento de que somente o memorial de incorporação vincularia as rés. No microssistema consumerista, memorial, planta, folder, proposta, quadro-resumo e demais informações pré-contratuais compõem o dever de informação, especialmente quando a publicidade é utilizada como instrumento de venda. O art. 31 do Código de Defesa do Consumidor impõe que a oferta assegure informações corretas, claras, precisas e ostensivas. A divergência entre o que foi publicamente indicado e o que foi construído viola esse dever e torna legítima a reação do consumidor. A hipótese atrai o art. 35 do Código de Defesa do Consumidor, que permite ao consumidor exigir cumprimento forçado da oferta, aceitar produto equivalente ou rescindir o contrato, com restituição de valores e perdas e danos, quando o fornecedor se recusa a cumprir a oferta. A resolução também encontra amparo no art. 475 do Código Civil, pois a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, sem prejuízo de indenização. No caso, o inadimplemento é imputável às fornecedoras, não aos compradores. Não se trata de desistência imotivada do adquirente. Os autores não abandonaram o contrato por conveniência, mas se recusaram a receber unidade que não correspondia à publicidade e à implantação técnica do empreendimento, circunstância confirmada pela perícia judicial. Por isso, não há base para retenção de comissão, multa contratual ou percentual de fruição. Os autores não receberam as chaves, não exerceram posse útil do imóvel e a resolução decorre de descumprimento das fornecedoras, o que afasta penalidade em favor de quem deu causa ao desfazimento. A posterior constatação de que a unidade estava ocupada por terceiro reforça a procedência da resolução. Na seq. 512.1, o oficial de justiça certificou que a unidade possuía proprietária atual diversa dos autores e alienação fiduciária em favor de instituição financeira, conforme documentos de seqs. 512.2/512.3. A alienação do bem discutido nos autos torna inviável qualquer solução de adjudicação, entrega ou regularização da unidade em favor dos autores. Ainda que se admitisse a possibilidade abstrata de cumprimento específico, a conduta das rés esvaziou essa alternativa. Esse fato posterior também confirma que as rés não trataram o vínculo contratual dos autores como contrato a ser preservado. A venda a terceiro, enquanto se discutia em juízo a resolução ou cumprimento da avença, é incompatível com a boa-fé objetiva prevista no art. 422 do Código Civil. Diante disso, deve ser declarada a resolução do contrato de compra e venda relativo ao apartamento 107 do bloco D e à vaga de garagem vinculada, por inadimplemento das rés, com inexigibilidade do saldo devedor contratual e de encargos dele decorrentes. As rés devem restituir integralmente os valores comprovadamente pagos pelos autores, abrangendo as parcelas quitadas descritas no contrato e nos documentos de pagamento, sem retenção. A apuração deverá ocorrer em liquidação simples, mediante atualização dos desembolsos comprovados nos autos. A correção monetária incidirá desde cada desembolso, pois se trata de recomposição do valor real da quantia paga. Os juros moratórios incidirão desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, por se tratar de responsabilidade contratual discutida judicialmente. Para os juros e atualização, deverá ser observado o regime legal vigente em cada período, aplicando-se o índice de correção adotado pela Tabela do TJPR até eventual liquidação, e juros de mora de 1% ao mês até 29/08/2024, com aplicação posterior da taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, na redação da Lei nº 14.905/2024. O pedido de reparação por danos morais também procede. A situação ultrapassa aborrecimento contratual ordinário, pois envolve aquisição de imóvel residencial, frustração de legítima expectativa de moradia, divergência física relevante, longa resistência das rés e posterior alienação da unidade a terceiro. O dano moral decorre da quebra qualificada da confiança. A compra de imóvel residencial possui elevada carga existencial e patrimonial, e os autores foram colocados em situação de insegurança prolongada, com risco de cobrança, discussão de saldo, impossibilidade de receber o bem e necessidade de litigar por mais de uma década. A indenização deve observar proporcionalidade, função compensatória e caráter pedagógico, sem enriquecimento indevido. Consideradas a gravidade do descumprimento, a duração do litígio, a condição econômica das rés e os parâmetros usuais, fixo o dano moral em R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada autor. A correção monetária do dano moral incide a partir desta sentença, conforme orientação da Súmula 362 do Superior Tribunal de Justiça. Os juros moratórios incidem desde a citação, por se tratar de responsabilidade contratual. O pedido de indenização por eventual imposto de renda futuro não comporta acolhimento. A pretensão foi formulada de modo condicionado, sem demonstração de lançamento fiscal, pagamento efetivo ou dano patrimonial atual e certo. A responsabilidade civil exige dano certo. A mera possibilidade de futura cobrança tributária não autoriza condenação judicial antecipada, sem prejuízo de ação própria caso sobrevenha cobrança concreta e se demonstre nexo causal com a conduta das rés. A tutela concedida para impedir negativação deve ser confirmada. Reconhecida a resolução por culpa das rés, inexiste exigibilidade do saldo contratual recusado pelos autores, razão pela qual eventual anotação restritiva decorrente desse saldo deve ser cancelada, e novas inscrições pelo mesmo débito ficam vedadas. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com resolução de mérito, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) Declarar rescindido, por culpa das rés, o contrato de compromisso de compra e venda relativo ao apartamento 107 do bloco D do empreendimento Rossi Atual Bacacheri e à respectiva vaga de garagem, tornando inexigível o saldo contratual e quaisquer encargos dele decorrentes; b) Condenar as rés, solidariamente, a restituírem integralmente aos autores todos os valores por eles comprovadamente pagos em razão do contrato, sem retenção, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora desde a citação, nos termos da fundamentação; c) Condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada autor, corrigidos monetariamente a partir desta sentença e acrescidos de juros moratórios desde a citação, observada a fundamentação. Confirmo a tutela de urgência que vedou a inscrição dos autores em cadastros restritivos por débitos relacionados ao contrato ora rescindido e determino que as rés promovam, em cinco dias, o cancelamento de eventual apontamento existente pelo mesmo débito, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada inicialmente a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Condeno as rés ao pagamento integral das custas, despesas processuais e honorários periciais. Condeno-as, ainda, ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono dos autores, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação. Eventual cumprimento de sentença contra rés submetidas à recuperação judicial deverá observar os limites de competência do juízo recuperacional quanto aos atos de constrição e satisfação patrimonial, cabendo, se necessário, expedir certidão do crédito para habilitação ou reserva, após liquidação. Cumpram-se as pertinentes disposições do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça. Curitiba, data da assinatura digital.L Maria Silvia Cartaxo Fernandes Mesquita Juíza de Direito Substituta