0044393-67.2021.8.19.0002

Vistos. Trata-se de Ação Renovatória de Locação c/c Revisional de Aluguel ajuizada por JOÃO EUGÊNIO ERTHAL NICOLAU em face de MARIA JOSÉ SIQUEIRA LORUSSO. Narra o autor que, desde 2004, é locatário da loja nº 116 do Edifício Vent Vert, Setor Comercial Center V, situado na Rua Lopes Trovão, nº 134, Icaraí, Niterói/RJ, imóvel com área útil de 16 m² mais jirau (área equivalente de 23,71 m²), no qual exerce atividade de farmácia de homeopatia e manipulação, por meio da empresa denominada Farmácia Bem Viver. Aduz que o contrato de locação vigente teve início em 01/05/2017, com término em 30/04/2022, tendo como locadora a ré Maria José Siqueira Lorusso, com aluguel mensal de R$ 3.921,30 e reajuste anual pelo IGP-M/FGV. Afirma que sempre cumpriu pontualmente com todas as suas obrigações locatícias, nunca tendo incorrido em mora. Sustenta que, vencido o contrato, a ré não aceitou sua proposta de renovação pelos valores de mercado, cobrando aluguéis muito superiores ao justo valor locativo. Requer: a) a fixação de aluguel provisório de R$ 3.600,00 mensais durante o curso do processo, nos termos do art. 68, II, b , da Lei nº 8.245/1991; b) a renovação compulsória do contrato de locação por igual prazo de 60 (sessenta) meses, a partir de 01/05/2022; c) a fixação do aluguel para o novo contrato em R$ 3.600,00 mensais, com reajuste anual pelo IPCA; e d) a condenação da ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Deu à causa o valor de R$ 47.055,60. O autor requereu o pagamento das custas ao final. Em contestação de página 1699, apresentada em 30/11/2022, alega a ré, no mérito, que a proposta do autor de aluguel de R$ 3.600,00 mensais não condiz com o valor de mercado do imóvel, contra oferendo o valor de R$ 4.000,00 mensais com reajuste anual pelo IGP-M/FGV. Aduz que a manutenção do IGP-M como índice de reajuste decorre de pactuação livre entre as partes, invocando o princípio do pacta sunt servanda , o art. 54 da Lei nº 8.245/1991 e os arts. 421 e 421-A do Código Civil, inseridos pela Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/2019), que presumem a paridade e a autonomia de vontades na negociação de contratos entre empresas ou entre empresário e particular. Argumenta que a substituição unilateral do índice de reajuste por decisão judicial violaria a segurança jurídica e os direitos da locadora. Requer, ao final, a improcedência do pedido de substituição do índice de reajuste pelo IPCA, a fixação do novo aluguel no valor de R$ 4.000,00 mensais com manutenção do IGP-M, e a condenação do autor nas custas e honorários advocatícios. Em réplica de página 1725, juntada em 28/06/2023, certificada como tempestiva, o autor reiterou os fundamentos da inicial. Afirmou que o contrato da loja nº 115, de mesmas características e mesmas partes, foi renovado extrajudicialmente pelo valor de R$ 3.600,00 mensais, demonstrando que esse é o valor de mercado praticado pela própria ré. Sustentou que a manutenção do IGP-M promoveria desequilíbrio contratual, por ser índice com volatilidade histórica muito superior ao IPCA. Reiterou os pedidos da inicial. A decisão saneadora de página 1839, proferida em 11/10/2023 pelo MM. Juiz Jose Francisco Leite Marques, declarou não haver questões preliminares a enfrentar, fixando como questão de fato controvertida o valor locatício da loja nº 116 do Edifício Vent Vert. Deferiu a produção de prova pericial técnica de avaliação imobiliária, nomeando como perita judicial a engenheira Clícia Maria Helayel Ismael. Determinou o rateio dos honorários periciais entre as partes, nos termos do art. 95, caput , do CPC. O laudo pericial foi juntado às páginas 1930/1945, em 22/04/2025. A perita Clícia Maria Helayel Ismael realizou a diligência em 19/03/2025 e adotou o Método da Rentabilidade (Índice FIPEZAP de 0,40% ao mês sobre o valor venal de R$ 929.000,00) para fixar o justo valor locativo, por entender que esse método melhor reflete as condições do imóvel ante a dificuldade de se obter parâmetros comparativos confiáveis. Concluiu que o justo valor locativo é de R$ 3.716,00 mensais, a partir de 01/05/2022. Em petição de página 2017, juntada em 15/01/2026, o autor requereu que o novo contrato seja firmado em nome da pessoa jurídica Farmácia de Manipulação Bem Viver Ltda, Filial 3, CNPJ 09.047.030/0003-90, no lugar do locatário pessoa física, sustentando que é a empresa que efetivamente ocupa e explora comercialmente o imóvel, e que cláusula contratual já previa essa possibilidade. Intimada, a ré não apresentou impugnação ao pedido. O laudo pericial foi homologado pelo despacho de 03/03/2026. Os autos vieram-me conclusos para sentença. É O RELATÓRIO. Passo a decidir. FUNDAMENTAÇÃO I. DA SUCESSÃO PROCESSUAL Inicialmente, cumpre apreciar o requerimento formulado na petição de página 2017, pelo qual o autor pleiteia a substituição do polo ativo para que o novo contrato de locação seja firmado em nome da pessoa jurídica Farmácia de Manipulação Bem Viver Ltda, Filial 3, CNPJ 09.047.030/0003-90. O pedido encontra amparo no art. 109 do Código de Processo Civil, que autoriza a alienação da coisa ou do direito litigioso por ato entre vivos, ficando o alienante ou cedente responsável pelos atos anteriores, enquanto o adquirente ou cessionário assume a posição processual do cedente, com a anuência da parte contrária. No caso, não se trata propriamente de alienação, mas de sub-rogação da posição contratual de locatário em favor da pessoa jurídica que, desde o início da locação em 2004, efetivamente explora o imóvel para o exercício de atividade comercial de farmácia de homeopatia e manipulação. A ré foi intimada para se manifestar sobre o pedido e não apresentou qualquer impugnação. Ausente oposição, e presentes os requisitos do art. 109 do CPC, defiro a sucessão processual, determinando que o novo contrato de locação seja firmado em nome da FARMÁCIA DE MANIPULAÇÃO BEM VIVER LTDA, FILIAL 3 (CNPJ 09.047.030/0003-90), como locatária. II. DO DIREITO À RENOVAÇÃO A ação renovatória compulsória é disciplinada pelo art. 51 da Lei nº 8.245/1991, que assegura ao locatário de imóvel não residencial o direito à renovação do contrato, desde que preenchidos os seguintes requisitos: a) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; b) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; e c) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. No caso dos autos, todos os requisitos estão presentes. O autor é locatário da loja nº 116 desde 2004, portanto há mais de 17 anos ininterruptos de exercício do mesmo ramo comercial (farmácia de homeopatia e manipulação) no imóvel. O contrato vigente foi celebrado por escrito e com prazo determinado de 5 anos (01/05/2017 a 30/04/2022). A ação foi ajuizada em 27/10/2021, dentro do prazo legal do art. 51, §5º, da Lei nº 8.245/1991 (entre 1 e 6 meses antes do vencimento). O autor comprovou adimplemento pontual das obrigações contratuais. Preenchidos todos os requisitos legais e inexistindo qualquer das causas excludentes do direito à renovação previstas no art. 52 da Lei nº 8.245/1991, impõe-se o reconhecimento do direito do autor à renovação compulsória do contrato de locação. III. DO VALOR DO ALUGUEL A controvérsia central da presente ação diz respeito ao valor do aluguel para o contrato renovado. O autor propõe R$ 3.600,00 mensais; a ré contraoferta R$ 4.000,00 mensais. Para a definição do justo valor locativo, foi produzida prova pericial técnica de avaliação imobiliária, nos termos da decisão saneadora de página 1839. A perita judicial Clícia Maria Helayel Ismael, engenheira civil registrada no CREA-RJ, realizou vistoria no imóvel em 19/03/2025 e apresentou laudo nas páginas 1930/1945. Ante a dificuldade de obter parâmetros comparativos confiáveis para lojas em galeria comercial, a perita adotou o Método da Rentabilidade, aplicando o índice FIPEZAP de 0,40% ao mês sobre o valor venal de R$ 929.000,00 do imóvel, chegando ao valor de R$ 3.716,00 mensais como justo aluguel de mercado, a contar de 01/05/2022. O laudo pericial, produzido com observância do contraditório e da ampla defesa, está devidamente fundamentado e não foi impugnado de forma técnica por nenhuma das partes. As impugnações formuladas limitaram-se a aspectos genéricos, sem indicar vícios concretos na metodologia adotada pela perita. Adota-se, portanto, o valor de R$ 3.716,00 mensais como aluguel para o contrato renovado, a partir de 01/05/2022, valor que se situa entre as propostas das partes e corresponde ao justo valor de mercado apurado por prova técnica idônea. IV. DO ÍNDICE DE REAJUSTE O autor pleiteia a substituição do índice de reajuste de IGP-M para IPCA. A ré defende a manutenção do IGP-M, com fundamento no princípio da autonomia da vontade, no art. 54 da Lei nº 8.245/1991 e nos arts. 421 e 421-A do Código Civil. Na ação renovatória, o Juízo não apenas prorroga o contrato anterior: fixa as condições do novo contrato. Não obstante essa latitude, a intervenção judicial sobre os índices de reajuste livremente pactuados exige fundamento robusto, especialmente após o advento da Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/2019), que inseriu no Código Civil os arts. 421 e 421-A, reforçando a presunção de paridade e autonomia entre as partes nos contratos em geral. No caso dos autos, não restou demonstrado nos autos qualquer elemento concreto que justifique a substituição do índice contratualmente pactuado. O autor não produziu prova de que o IGP-M, especificamente aplicado às condições deste contrato, tenha gerado desequilíbrio econômico insuportável ou desproporcional ao justo valor locativo. O próprio laudo pericial fixou o aluguel com base no valor de mercado atual, independentemente do índice que incidiu sobre o contrato anterior. A fixação do valor de mercado em R$ 3.716,00 já representa o realinhamento ao patamar de mercado, tornando desnecessária e juridicamente infundada a intervenção adicional sobre o índice de reajuste. Mantém-se, portanto, o IGP-M/FGV como índice de reajuste anual do novo contrato, nos mesmos termos da avença anterior, em respeito à autonomia da vontade e à segurança jurídica das relações locatícias. V. DA APURAÇÃO DAS DIFERENÇAS O contrato venceu em 30/04/2022 e, desde então, o autor vem pagando os valores cobrados pela ré, que em alguns meses superaram R$ 4.700,00 mensais. Fixado o aluguel em R$ 3.716,00 mensais a partir de 01/05/2022, deverá ser apurada em liquidação de sentença a diferença entre os valores efetivamente pagos pelo autor e o aluguel ora fixado, com a respectiva devolução, devidamente atualizada. DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, nos termos do artigo 487, I, do CPC, julgo PROCEDENTE o pedido formulado por JOÃO EUGÊNIO ERTHAL NICOLAU em face de MARIA JOSÉ SIQUEIRA LORUSSO, para: 1. DEFERIR A SUCESSÃO PROCESSUAL, nos termos do art. 109 do CPC, determinando que o novo contrato de locação seja firmado em nome da FARMÁCIA DE MANIPULAÇÃO BEM VIVER LTDA, FILIAL 3 (CNPJ 09.047.030/0003-90), na qualidade de locatária; 2. DECLARAR RENOVADO o contrato de locação da loja nº 116 do Edifício Vent Vert, Setor Comercial Center V, Rua Lopes Trovão, nº 134, Icaraí, Niterói/RJ, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, a contar de 01/05/2022, nos termos do art. 51 da Lei nº 8.245/1991; 3. FIXAR O ALUGUEL para o contrato renovado em R$ 3.716,00 (três mil setecentos e dezesseis reais) mensais, a partir de 01/05/2022, com reajuste anual pelo IGP-M/FGV, nas mesmas condições do contrato anterior; 4. CONDENAR A RÉ à restituição das diferenças pagas a maior pelo autor desde 01/05/2022, considerando como base o aluguel fixado nesta sentença, a ser apurada em liquidação de sentença, acrescidas de correção monetária de acordo com o IPCA (art. 389, Parágrafo único, CC) a contar do desembolso até a data da citação, momento a partir do qual incidirá apenas a Taxa Selic de forma integral (art. 406, §1º, CC), a qual já engloba a correção monetária e os juros moratórios devidos a partir de então. Condeno a parte ré ao pagamento das despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, os quais, nos termos dos artigos 82, §2º e 85, §2º, ambos do CPC, fixo em 10% sobre o valor da condenação, assim considerada a diferença entre o valor indicado pela ré e o valor apurado na sentença, valor que deve ser multiplicado por 12 (doze) em razão da natureza de obrigações de trato continuado. Publique-se e intimem-se.