0044295-63.2019.8.19.0031

Vistos, etc. XIN DE MARICÁ PASTELARIA E LANCHONETE LTDA, qualificada nos autos, moveu a presente AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL em face de EDIO BRASIL DE ANDRADE, ELIZABETH BRASIL DE ANDRADE LAGOEIRO JORGE e EDUARDO BRASIL DE ANDRADE, HERDEIROS DO ESPÓLIO DE ÉDIO MUNIZ DE ANDRADE qualificados nos autos, na qual aduz que celebrou com Édio Muniz de Andrade, contrato de locação do imóvel constituído de uma loja comercial pelo prazo de cinco (5) anos, iniciado em 10 de julho de 2015 e com término previsto para 10 de julho de 2020. Sustenta, todavia, que, após o falecimento do de cujus , ao tentar renovar o contrato, teria ocorrido negativa dos inventariantes e que tal situação estaria acarretando-lhe imensos danos, eis que já possuiria uma clientela fixa e negócio consolidado no local. Que tentou resolver o problema extrajudicialmente, sem lograr êxito. Pede, assim, que seja reconhecida a legitimidade passiva dos réus herdeiros do espólio de Édio Muniz de Andrade, em relação ao objeto da presente ação; que seja determinada a renovação contratual, com o prazo de vigência da locação de 05 (cinco) anos, compreendendo o período de 10 de julho de 2020 a 09 de julho de 2025, com aluguel mensal proposto é de R$ 7.000,00. Com a inicial, vieram os documentos nos ids.08/34. A audiência de conciliação restou infrutífera id.73. Regularmente citadas, as parte rés ofereceram contestação com reconvenção nos ids. 76/85, juntando documentos nos ids.88/99, impugnando, preliminarmente, a o valor dado à causa e a ilegitimidade ativa. No mérito, alega, em síntese, que o locatário seria pessoa física, e não jurídica, e que este teria deixado de cumprir o contrato, consistente no item VIII, na sua Cláusula Oitava, onde se obrigaria por força do contrato pactuado, a fazer o seguro contra incêndio. Que, ademais, o valor do aluguel seria aquém do valor de mercado, que seria de R$12.000,00. Que o fato de ter firmado o contrato com o de cujus não impediria a alteração do valor do aluguel. Pugna, assim, pela improcedência da demanda. Em reconvenção, pede a condenação do Locatário ao pagamento de aluguel provisório mensal no valor de R$12.000,00. Manifestação da autora, em provas, no id.101 documentos no id.102/167. Manifestação da autora, em provas no id. 169 documentos no id.170/171. Manifestação dos réus, em provas, no id.173. Manifestação dos réus no id.185 referente contestação da validade dos documentos apresentados pela autora pagamento GRU de reconvenção. Decisão saneadora no id.188. 4) Indefiro o pedido de certificação nos autos de que a referida apólice de seguro foi feita em data posterior à elaboração do contrato de locação, por constituir questão pertencente ao mérito, a ser analisada no momento oportuno. Manifestação do autor, em provas, nos ids. 213/279. Réplica à contestação nos id. 283/298. Réplica a reconvenção nos id. 300/308. Decisão saneadora no id.320, autorizando o valor do aluguel provisório em R$ 7.000,00. Decisão saneadora no id.349, rejeitando a preliminar de ilegitimidade, acolhendo a impugnação ao valor da causa e deferindo provas documental e pericial. Laudo pericial nos ids. 437/450. Impugnação do laudo pela parte ré no id. 452. Esclarecimento do perito em id. 472. É o relatório. Tudo visto e examinado, decido: Busca a autora a renovação do contrato de locação comercial firmado com a originário locador, pai dos réus, aduzindo que traz aos autos a comprovação do preenchimento de todos os requisitos legais para a continuidade desse pacto. As partes são legítimas e estão bem representadas. Inexistem preliminares a serem analisadas, nulidades ou vícios a serem sanados. Presentes os pressupostos processuais e as condições para o legítimo exercício do direito de ação, passo ao exame do mérito. O feito comporta julgamento antecipado, uma vez que as provas documental e pericial existentes nos autos são suficientes ao julgamento da lide, sendo dispensável a realização de audiência de instrução e julgamento. A parte autora formula seu pedido com fundamento nos artigos 51 e seguintes da Lei nº8.245/91, dispositivos que autorizam a renovação do contrato de locação por igual prazo, desde que observados os requisitos elencados nos incisos desse diploma legal. Os réus impugnam o pleito da autora, aduzindo que a mesma não teria cumprido parte do contrato locatício, deixando de firmar o contrato de seguro para proteção do imóvel, o que impediria a renovação. Na via reconvencional, buscam, alternativamente, a fixação do aluguel em R$12.000,00. Primeiramente, impõe-se ressaltar que o atraso na contratação do seguro do imóvel pode impedir a renovação da locação comercial se houver previsão expressa no contrato original exigindo o seguro desde o início e se o atraso for considerado uma quebra grave das regras. Portanto, o contrato deve definir prazos claros para a entrega da respectiva apólice, o que não acontece ao serem examinadas as cláusulas do contrato primitivo. Assim, se o seguro foi feito com atraso, mas a locatária regularizou a situação e o locador aceitou os pagamentos sem reclamar anteriormente, há que prevalecer o princípio da boa-fé. No mais, observa-se que a autora encontra-se em dia com as demais obrigações contratuais, o que afasta qualquer impedimento quanto ao acolhimento da presente ação renovatória. No tocante ao aluguel para a renovação, a prova técnica apurou um valor que se aproxima do que foi apresentado pela autora e se distancia consideravelmente do que foi estipulado pelos réus. Vejamos, pois, a conclusão do laudo pericial: Assim, conclui-se que levando-se em conta o cálculo estatístico das amostras colhidas na região limitante ao comercio em questão, e de mesma forma, os possíveis reajustes utilizando índices governamentais, neste caso o IGP-M, o valor dimensionado sugerido para a presente data pela Perícia é de R$8.800,00/mês, se demostrando dentro dos patamares de similaridade das amostras e estando dentro dos padrões de correção. E diante dos fundamentos acima expostos a reconvenção não pode prosperar. Isto posto, na forma, do art. 487, I do CPC, julgo procedente, em parte, o pedido inicial, para declarar a renovação do contrato de locação firmado entre as partes, por novo período de 60 (sessenta) meses, com início em e término , fixando o aluguel mensal em para o próximo período contratual, atualizado anualmente pelo índice INCC/FGV, nos termos do contrato, mantendo-se as condições dos contratos e aditivos originais celebrados, inclusive a periodicidade anual e índice de correção da locação livremente ajustado entre as partes. Expeça-se Ofício ao Cartório de Registro de Imóveis para que promova o registro e averbação da locação objeto desta demanda, assim como a existência da presente lide. Na forma do art. 487, i do CPC, julgo improcedente o pedido reconvencional, condenando os réus, nesta ação e na reconvenção, ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes ora fixados em 10%(dez) por cento sobre o valor dado às causas. Publique-se. Intimem-se.