0044099-81.2017.8.13.0144

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Carmo Do Rio Claro / Vara Única da Comarca de Carmo do Rio Claro Rua Antônio Damasceno dos Reis Junior, 28, Fórum Desembargador Merolino Correa, Porto Rico, Carmo Do Rio Claro - MG - CEP: 37150-000 PROCESSO Nº: 0044099-81.2017.8.13.0144 CLASSE: [CÍVEL] EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ASSUNTO: [Cédula de Crédito Bancário] AUTOR: TRAVESSIA SECURITIZADORA S.A. CPF: 26.609.050/0001-64 e outros RÉU: OTAVIO RENNO DE CARVALHO DIAS CPF: 274.382.188-48 DECISÃO Relatório Cuida-se de “Execução de Título Extrajudicial” ajuizada originariamente por BANCO DO BRASIL S.A. em face de OTÁVIO RENNÓ DE CARVALHO DIAS, atualmente em fase de cumprimento de atos constritivos e expropriatórios, figurando no polo ativo, por sucessão processual deferida nos autos, a sociedade TRAVESSIA SECURITIZADORA S.A.. Para a exata compreensão da matéria submetida à apreciação deste Juízo no presente momento processual, cumpre fazer breve retrospecto dos atos promovidos no feito. Conforme se extrai da decisão anterior (ID 10607597313), este Juízo deferiu a sucessão processual no polo ativo da lide para incluir a TRAVESSIA SECURITIZADORA S.A. no lugar do credor originário, declarou a inocorrência de prescrição intercorrente e determinou a expedição de novo Termo de Penhora sobre o imóvel rural denominado Fazenda São Miguel (Área A), registrado sob a Matrícula nº 12.357 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Carmo do Rio Claro/MG. Na mesma oportunidade, este Juízo acolheu, de forma estritamente condicional à manifestação do devedor, a estimativa do valor de avaliação do bem indicada unilateralmente pela Exequente no montante de R$ 31.118.800,00 (trinta e um milhões, cento e dezoito mil e oitocentos reais), ordenando a intimação do Executado para que manifestasse concordância ou discordância expressa em relação ao referido valor, sob pena de presumir-se a aceitação tácita. Intimado da referida decisão, o Executado OTÁVIO RENNÓ DE CARVALHO DIAS apresentou impugnação (ID 10628268937 e ID 10628966310), insurgindo-se contra a estimativa de avaliação apresentada pela Exequente. Sustentou que o valor real de mercado do imóvel de Matrícula nº 12.357 alcança o montante de R$ 42.020.000,00 (quarenta e dois milhões e vinte mil reais), respaldando sua alegação no Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica confeccionado em 27 de agosto de 2024 (IDs 10628268744). Ademais, a fim de demonstrar a tempestividade de sua manifestação, o Executado acostou as Certidões de Indisponibilidade do PJe nº 7722 e nº 7247 expedidas pela Corregedoria do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (IDs 10628452334 e 10628962674). Instada a se manifestar sobre a impugnação do devedor, a Exequente TRAVESSIA SECURITIZADORA S.A. peticionou nos autos (ID 10645500030) apontando equívoco material na interpretação procedida pelo Executado em relação ao seu próprio laudo assistencial. Argumentou a credora que o Parecer Técnico juntado pelo devedor avaliou a Fazenda São Miguel como um todo orgânico composto por quatro matrículas imobiliárias distintas (Matrículas nº 12.357, nº 12.358, nº 12.359 e nº 12.360). Destacou que, na página 34 do referido trabalho pericial privado, os técnicos subscritores atribuíram à Matrícula nº 12.357 (Área A) o valor médio estimado de R$ 23.580.000,00 (vinte e três milhões, quinhentos e oitenta mil reais) e à Matrícula nº 12.358 (Área B) o valor de R$ 18.440.000,00, sendo a soma de ambas a origem do montante de R$ 42.020.000,00 indicado erroneamente pela parte contrária. Diante da identificação de que os próprios técnicos do Executado avaliaram a gleba penhorada no feito (Área A) em R$ 23.580.000,00, a Exequente declarou sua concordância com a referida avaliação técnica de R$ 23.580.000,00 e requereu a sua homologação judicial para o imediato prosseguimento do leilão. Posteriormente, o Executado OTÁVIO RENNÓ DE CARVALHO DIAS voltou a peticionar nos autos (ID 10647077920), rejeitando a pretensão de homologação pelo valor de R$ 23.580.000,00. Reitera o devedor que o valor do bem não pode ser fixado nesse patamar reduzido, invocando a avaliação judicial oficial realizada em 03 de setembro de 2025 por Oficiais de Justiça Avaliadores nos autos da execução conexa nº 0022865-77.2016.8.13.0144 (ID 10647071815), na qual a Matrícula nº 12.357 com suas benfeitorias foi avaliada em R$ 35.000.000,00 (trinta e cinco milhões de reais). Diante da gritante disparidade entre os valores apresentados no processo (R$ 23.580.000,00, R$ 31.118.800,00, R$ 35.000.000,00 e R$ 42.020.000,00) e da presença de complexas benfeitorias rurais e edificações na gleba, o Executado requereu expressamente a realização de avaliação pericial por perito nomeado pelo Juízo, com a abertura de prazo para apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Fundamentação A matéria pendente de solução jurisdicional limita-se à verificação da tempestividade da peça de impugnação apresentada pelo Executado e à definição do procedimento aplicável para a justa e escorreita fixação do valor de avaliação do imóvel rural penhorado nos autos (Matrícula nº 12.357 do CRI de Carmo do Rio Claro/MG). Da Tempestividade da Manifestação do Executado: Inicialmente, cumpre reconhecer a tempestividade da impugnação à avaliação protocolada pelo Executado no ID 10628268937 e complementada no ID 10628966310. A intimação do devedor para manifestação quanto ao valor estimado da avaliação foi registrada pelo sistema em 30 de janeiro de 2026, iniciando-se a fluência do prazo de quinze dias em 31 de janeiro de 2026. Ocorre que, nos dias 04 de fevereiro de 2026 e 13 de fevereiro de 2026, o sistema de Processo Judicial Eletrônico (PJe) apresentou falhas e interrupções técnicas continuadas, conforme atestam as Certidões de Indisponibilidade nº 7722 e nº 7247 acostadas ao feito (IDs 10628452334 e 10628962674). Especialmente no dia 13 de fevereiro de 2026, data final do lapso temporal, o sistema PJe permaneceu indisponível por nove horas e quarenta e três minutos ininterruptos, estendendo-se a queda do servidor das 16 horas e 00 minutos do dia 13 de fevereiro de 2026 até à 01 hora e 43 minutos do dia 14 de fevereiro de 2026, em razão de falha crítica no banco de dados. Tratando-se de indisponibilidade técnica do sistema no dia do vencimento do prazo, ocorrida por período manifestamente superior a sessenta minutos dentro do horário de expediente, opera-se a prorrogação automática do termo final para o dia útil subsequente ao do restabelecimento do sistema. Dessa forma, tendo o protocolo sido efetivado na primeira oportunidade técnica de funcionamento do portal (madrugada de 14 de fevereiro de 2026 e ratificado em 18 de fevereiro de 2026), reconhece-se a plena tempestividade da manifestação processual do Executado. Da Impugnação ao Valor do Imóvel Penhorado (Matrícula nº 12.357): Superado o exame da tempestividade, adentra-se ao exame da controvérsia acerca do valor de avaliação do bem constrito. O imóvel atingido pela penhora nestes autos consiste em uma gleba de terras rurais situada no município de Conceição da Aparecida/MG, com área de 268,84,1525 hectares (duzentos e sessenta e oito hectares, oitenta e quatro ares e quinze centiares), denominada Fazenda São Miguel (Área A), registrada sob a Matrícula nº 12.357 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Carmo do Rio Claro/MG (IDs 10485757770 e 10204204794). A regra geral do Código de Processo Civil, insculpida em seu artigo 871, inciso I, autoriza a dispensa da avaliação judicial quando uma das partes aceita expressamente a estimativa apresentada pela outra. Entretanto, o parágrafo único do mesmo dispositivo legal ressalva que a avaliação judicial será obrigatoriamente realizada quando houver divergência entre as partes ou fundada dúvida do julgador acerca do real valor de mercado do bem, a fim de se evitar a alienação por preço vil ou o enriquecimento sem causa de qualquer dos litigantes, vejamos: “Art. 871. Não se procederá à avaliação quando: I - uma das partes aceitar a estimativa feita pela outra; […] Parágrafo único. Ocorrendo a hipótese do inciso I deste artigo, a avaliação poderá ser realizada quando houver fundada dúvida do juiz quanto ao real valor do bem.” Analisando detidamente o conjunto documental carreado aos autos, constata-se a existência de enorme e insanável divergência entre os valores indicados pelas partes e pelos laudos acostados. Em um primeiro momento, a Exequente postulou a homologação do montante de R$ 31.118.800,00 (trinta e um milhões, cento e dezoito mil e oitocentos reais) (ID 10571200031). Em resposta, o Executado impugnou essa quantia alegando que o imóvel valeria R$ 42.020.000,00 (quarenta e dois milhões e vinte mil reais), instruindo sua petição com o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica confeccionado em agosto de 2024 (IDs 10628268744). Ocorre que, conforme pontuado pela Exequente na petição de ID 10645500030, houve flagrante equívoco do Executado ao sintetizar as conclusões do seu próprio laudo assistencial. O Parecer Técnico apresentado pelo devedor realizou a avaliação da Fazenda São Miguel de forma fracionada entre as suas quatro matrículas imobiliárias autônomas. Ao examinar a tabela de avaliação por matrícula encartada na página 34 do referido parecer técnico (ID 10628268744), verifica-se expressamente que: a) À Matrícula nº 12.357 (Área A), que é a única penhorada no presente processo, os peritos privados do devedor atribuíram o valor médio estimado de R$ 23.580.000,00 (vinte e três milhões, quinhentos e oitenta mil reais), com limite inferior de R$ 22.165.200,00 e limite superior de R$ 24.994.800,00; b) À Matrícula nº 12.358 (Área B), os referidos profissionais atribuíram o valor médio estimado de R$ 18.440.000,00 (dezoito milhões, quatrocentos e quarenta mil reais). A soma dos valores da Área A (R$ 23.580.000,00) e da Área B (R$ 18.440.000,00) perfaz exatamente o montante de R$ 42.020.000,00, utilizado indevidamente pelo devedor em sua petição de impugnação. Nota-se, portanto, que o Executado somou a avaliação de duas matrículas distintas quando apenas a Matrícula nº 12.357 encontra-se penhorada nesta execução. Diante do teor do laudo do próprio devedor, a Exequente concordou com o valor de R$ 23.580.000,00 e pediu sua homologação (ID 10645500030). Contudo, o Executado discordou dessa homologação no ID 10647077920, insurgindo-se contra a fixação do valor em R$ 23.580.000,00 e trazendo ao conhecimento do Juízo a avaliação realizada por Oficiais de Justiça Avaliadores nos autos da execução conexa nº 0022865-77.2016.8.13.0144 (ID 10647071815), na qual a mesma Matrícula nº 12.357 com suas benfeitorias foi avaliada em R$ 35.000.000,00 (trinta e cinco milhões de reais) em 03 de setembro de 2025. Assim, o cenário dos autos revela uma oscilação absurda de estimativas para o mesmo imóvel de Matrícula nº 12.357, variando entre R$ 23.580.000,00 (valor constante no laudo assistencial do devedor e aceito pela credora), R$ 31.118.800,00 (primeira estimativa unilateral da credora), R$ 35.000.000,00 (avaliação por Oficial de Justiça em processo conexo) e R$ 42.020.000,00 (valor postulado pelo devedor mediante soma indevida de matrículas). Da Necessidade de Realização de Avaliação Judicial por Perito do Juízo: Diante da incerteza criada pelas estimativas conflitantes das partes e pela manifesta complexidade do imóvel penhorado, inviabiliza-se a simples homologação por estimativa unilateral, mostrando-se imperiosa a realização de avaliação pericial imparcial. O artigo 870, caput, do Código de Processo Civil estabelece que a avaliação será efetuada pelo Oficial de Justiça. Contudo, o parágrafo único do mesmo artigo prevê que, quando forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução ou do bem o comportar, o Juiz nomeará avaliador perito técnico, fixando prazo para a entrega do laudo. Ademais, o artigo 873, incisos I e III, do Código de Processo Civil autoriza a realização de nova avaliação judicial quando qualquer das partes arguir fundamentadamente a ocorrência de erro ou quando o julgador tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem. No caso concreto, o imóvel de Matrícula nº 12.357 possui relevância econômica vertiginosa e ostenta benfeitorias de enorme complexidade e diversidade. Conforme consta expressamente do Auto de Vistoria e Avaliação lavrado pelos Oficiais de Justiça (ID 10647071815) e do relatório descritivo do imóvel, a gleba abriga uma infraestrutura agroindustrial de grande porte, compreendendo: a Sede 1 (moradia principal com 1.093 m² de área construída); a Sede 2 (com 518 m²); 45 casas de colonos (totalizando 2.200 m²); uma usina de energia solar fotovoltaica; galpões industriais e pocilgas de grande extensão; terreiros de café pavimentados com aproximadamente 13.000 m²; estrutura de secagem, beneficiamento e lavagem de café; armazéns, oficinas, escritórios, tulhas, depósitos de fertilizantes e defensivos; além de extensas áreas de cultivo agrícola e reservas florestais. A mensuração precisa do valor de mercado de um imóvel rural de tal magnitude, dotado de benfeitorias agroindustriais de elevado valor agregado e com explorações agrícolas diversificadas, exige conhecimentos técnicos especializados de engenharia agronômica e avaliação imobiliária rural. A simples adoção por estimativa ou o aproveitamento de laudos que geraram interpretações contraditórias entre os litigantes não conferem a segurança jurídica necessária para respaldar os futuros atos de expropriação forçada, tais como leilão público ou adjudicação. A realização de uma perícia de avaliação por perito nomeado pelo Juízo garante a estrita observância do contraditório, da ampla defesa e da menor onerosidade da execução, assegurando que o bem seja levado à hasta pública por valor justo, atualizado e fundamentado em metodologia científica aceita no mercado imobiliário rural. Acolhe-se, portanto, o requerimento formulado pelo Executado no ID 10647077920 para determinar a realização de Avaliação Pericial Judicial sobre o imóvel de Matrícula nº 12.357 do Cartório de Registro de Imóveis de Carmo do Rio Claro/MG, com a nomeação de profissional habilitado, abertura de prazo para apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos, e fixação do encargo financeiro das custas periciais nos termos da lei. Dispositivo Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta: a) RECONHEÇO A TEMPESTIVIDADE da impugnação à avaliação apresentada pelo Executado OTÁVIO RENNÓ DE CARVALHO DIAS (IDs 10628268937 e 10628966310); b) INDEFIRO o pedido de homologação direta da avaliação no valor de R$ 23.580.000,00 formulado pela Exequente no ID 10645500030, bem como REJEITO a estimativa unilateral de R$ 42.020.000,00 aventada pelo Executado no ID 10628268937conforme fundamentação supra; c) DETERMINO A REALIZAÇÃO DE AVALIAÇÃO PERICIAL JUDICIAL sobre o imóvel rural denominado Fazenda São Miguel (Área A), com área de 268,84,1525 hectares, registrado sob a Matrícula nº 12.357 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Carmo do Rio Claro/MG, com suas respectivas benfeitorias, nos termos do artigo 870, parágrafo único, do Código de Processo Civil; d) Proceda a nomeação e intimação do perito(a) Engenheiro Agrônomo / Perito Avaliador Imobiliário, nos termos do artigo 95, caput, do CPC, cadastrado no Banco de Peritos do TJMG, a ser escolhido por sorteio eletrônico através do Sistema Auxiliares da Justiça (AJ/TJMG); À secretaria para que proceda ao expediente necessário. Em caso de recusa, deverá proceder a novas nomeações, sem necessidade de conclusão dos autos. Cientifique o perito(a) que a perícia deverá ser realizada no prazo de 30 (trinta) dias. e) Intimem-se as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, formulem seus quesitos e indiquem assistentes técnicos, querendo (art. 465, § 1º, do CPC); f) Após, intime-se o perito para, em 5 (cinco) dias, apresentar sua proposta de honorários, que deverão ser suportados pela parte que requereu a prova, no caso, o executado (ID 10647077920), nos termos do artigo 95 do CPC, a serem depositados no prazo de 10 (dez) dias após a intimação para tanto; g) Apresentada a proposta e efetuado o depósito, deverá o perito ser intimado para dar início aos trabalhos, entregando o laudo em 30 (trinta) dias; h) Juntado o laudo pericial aos autos, INTIMEM-SE as partes para manifestação no prazo comum de 15 (quinze) dias (artigo 477, § 1º, do Código de Processo Civil); i) Cumpridos todos os itens acima, conclusos para deliberação. Intimem-se. Cumpra-se com as cautelas de estilo. Carmo Do Rio Claro, data da assinatura eletrônica. RICARDO AUGUSTO DE CASTRO ZINGONI Juiz de Direito Vara Única da Comarca de Carmo do Rio Claro