0043813-18.2013.8.19.0002

Vistos. Trata-se de ação de desapropriação proposta pelo MUNICÍPIO DE NITERÓI, tendo por objeto área de 5.631,11 m², destacada de imóvel maior com 26.895,00 m², situado na Rua Teixeira de Freitas, nº 380, Fonseca, mediante oferta inicial de R$ 1.440.000,00 (fls. 03/15). A imissão provisória na posse foi deferida após o depósito da oferta (fls. 22/27). Em contestação, os expropriados impugnaram o valor ofertado e requereram, ainda, o reconhecimento do direito de extensão, para que a desapropriação abrangesse a área remanescente de 21.263,89 m², sob o fundamento de que o destaque da parcela expropriada teria inviabilizado o aproveitamento econômico do restante do imóvel (fls. 133/141, 209/216 e 232/235). O laudo pericial de fls. 821/852, elaborado em 20 de outubro de 2022, apurou o valor unitário de R$ 222,05 por metro quadrado, reportado, entretanto, a junho de 2013. A partir desse valor, o perito encontrou R$ 1.250.387,97 para o terreno objeto da desapropriação. Ao final, adotou a quantia de R$ 1.440.000,00 indicada pelo Município, compreendendo terreno e benfeitorias, e acrescentou R$ 1.793.703,00 pela área remanescente, alcançando indenização total de R$ 3.233.703,00. Segundo o perito, a desapropriação teria reduzido a testada do imóvel de aproximadamente 66 metros para 12 metros e inutilizado todo o terreno remanescente , comprometendo o seu aproveitamento econômico. Para valorar o remanescente, dividiu-o em duas porções: 20.108,31 m² inseridos em ZRA-03, sobre os quais aplicou fatores relacionados à vegetação e à topografia, e 1.155,58 m² inseridos em ZROU-21, com aplicação de fator topográfico. Os expropriados concordaram com a conclusão pericial (fls. 948/949 e 959). O assistente técnico do Município, por sua vez, apresentou impugnação às fls. 1.082/1.084, sustentando, em síntese, que as duas porções remanescentes conservariam valor e possibilidade de utilização, embora sujeitas a restrições urbanísticas e ambientais. O perito judicial não foi instado a responder especificamente a essa manifestação. Sobrevieram, ainda, alegações de posse e domínio deduzidas por terceiros que figuram na ação de usucapião nº 0000866-51.2010.8.19.0002. A decisão de fls. 1.340/1.341 determinou a inclusão de Maria de Jesus dos Santos como terceira interessada, afastou a necessidade de suspensão deste processo e resguardou os valores correspondentes aos interesses controvertidos. O Ministério Público declinou de sua intervenção às fls. 1.367. É O BREVE RELATÓRIO. Decido. A controvérsia ainda não se encontra suficientemente esclarecida para julgamento. O direito de extensão permite que, em determinadas hipóteses, a desapropriação parcial alcance também a parcela remanescente que tenha perdido substancialmente sua utilidade ou conteúdo econômico. A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 1.937.626/RO, admitiu a aplicação subsidiária do art. 4º da Lei Complementar nº 76/1993 às desapropriações por necessidade ou utilidade pública. Na ocasião, assentou que o direito de extensão não se configura quando, apesar da perda de utilidade econômica, o valor da área remanescente é superior ao da parcela expropriada, hipótese em que o prejuízo deve ser reparado mediante indenização pela depreciação efetivamente sofrida, nos termos do art. 27 do Decreto-Lei nº 3.365/1941. O art. 27 do Decreto-Lei nº 3.365/1941 determina expressamente que a sentença considere, na fixação da indenização, a valorização ou a depreciação da área remanescente. Disso resulta que a indenização não corresponde automaticamente ao valor integral do remanescente: deve abranger somente a redução patrimonial que seja consequência direta da desapropriação parcial. No caso concreto, o laudo apresenta contradição relevante. De um lado, afirma que a área remanescente teria sido integralmente inutilizada. De outro, atribui-lhe valor de R$ 1.793.703,00, superior tanto à avaliação do terreno expropriado, de R$ 1.250.387,97, quanto à oferta global de R$ 1.440.000,00, que já compreendia terreno e benfeitorias. O trabalho pericial também não estabelece, com suficiente precisão, qual era o valor do remanescente antes da desapropriação e qual passou a ser o seu valor depois do destaque da área expropriada. Tampouco discrimina a parcela da eventual perda que decorre propriamente da desapropriação daquela relacionada a condicionamentos preexistentes, como zoneamento, proteção ambiental, vegetação, relevo e limitações construtivas. Não basta afirmar que houve comprometimento econômico. É indispensável quantificar a efetiva depreciação causal da área remanescente e verificar se foram preenchidos os pressupostos do direito de extensão. Também não houve resposta à impugnação técnica apresentada pelo Município às fls. 1.082/1.084. Nos termos do art. 477, § 2º, do Código de Processo Civil, o perito deve esclarecer os pontos sobre os quais exista divergência ou dúvida, inclusive aqueles suscitados em parecer do assistente técnico. Há, por fim, questão temporal a ser esclarecida. Embora a perícia tenha sido realizada em outubro de 2022, o valor unitário adotado foi expressamente reportado a junho de 2013. A definição do marco temporal da avaliação encontra-se submetida ao Tema Repetitivo nº 1.432 do Superior Tribunal de Justiça. A afetação, contudo, não impõe a suspensão deste processo em primeiro grau, pois a ordem de sobrestamento foi delimitada aos recursos especiais e agravos em recurso especial em tramitação nos tribunais de segunda instância ou no próprio Superior Tribunal de Justiça. Mostra-se prudente, portanto, que a complementação apresente os valores segundo ambas as bases temporais relevantes, permitindo que, ao proferir a sentença, o Juízo adote aquela que vier a ser juridicamente considerada adequada, sem necessidade de renovação integral da prova. O Juízo não está vinculado às conclusões do laudo pericial, conforme dispõe o artigo 479 do Código de Processo Civil. Pode, igualmente, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito e ordenar nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida, nos termos dos artigos 370 e 480 do mesmo diploma. A solução adequada, neste momento, é converter o julgamento em diligência, com determinação de complementação da prova técnica. Ante o exposto, CONVERTO O JULGAMENTO EM DILIGÊNCIA e determino a intimação do perito judicial para que, no prazo de 30 (trinta) dias, apresente laudo complementar, respondendo, de maneira objetiva, fundamentada e acompanhada das respectivas memórias de cálculo, aos seguintes quesitos do Juízo: 1. Qual era o valor de mercado da área remanescente de 21.263,89 m² antes da desapropriação parcial e qual passou a ser o seu valor depois do destaque da área de 5.631,11 m², considerada uma mesma data-base e as mesmas condições de mercado? 2. Qual é, em valor absoluto e percentual, a depreciação da área remanescente que pode ser causalmente atribuída à desapropriação parcial? 3. Devem ser discriminadas as limitações preexistentes à desapropriação, inclusive as decorrentes do zoneamento ZRA-03 e ZROU-21, da proteção ambiental, da vegetação, da topografia e de eventuais restrições construtivas, distinguindo-as dos prejuízos efetivamente provocados pelo destaque da parcela expropriada. 4. Qual era a testada e a condição de acesso do imóvel antes da desapropriação e qual é a situação atual? A testada remanescente de aproximadamente 12 metros assegura acesso jurídico e material suficiente ao imóvel e permite alguma forma de parcelamento, edificação, exploração, alienação ou aproveitamento econômico? 5. Relativamente à porção de 20.108,31 m² situada em ZRA-03 e à porção de 1.155,58 m² situada em ZROU-21, o perito deverá indicar, separadamente: a) as possibilidades juridicamente admitidas de uso, ocupação e edificação; b) as restrições urbanísticas e ambientais incidentes; c) as condições de acesso; d) o valor de mercado antes e depois da desapropriação; e e) eventual perda percentual de valor diretamente atribuível ao destaque da área expropriada. 6. A implantação e o funcionamento do equipamento público na área expropriada geram efeitos negativos adicionais sobre o remanescente? Em caso positivo, quais são esses efeitos e qual sua repercussão econômica, afastadas as circunstâncias meramente hipotéticas ou inerentes às limitações já existentes? 7. A área remanescente perdeu integralmente seu conteúdo econômico? Em caso afirmativo, o perito deverá explicar como essa conclusão se concilia com o valor residual de R$ 1.793.703,00 apurado no laudo. Em caso negativo, deverá indicar, de forma clara, quais utilidades e valores foram conservados. 8. Para fins de aplicação do art. 4º da Lei Complementar nº 76/1993, qual é o valor da área remanescente após a desapropriação e como ele se compara ao valor da parcela efetivamente expropriada, adotados critérios, datas-bases e fatores homogêneos? 9. O perito deverá esclarecer a diferença entre o valor de R$ 1.250.387,97, calculado para o terreno expropriado, e o valor de R$ 1.440.000,00 adotado na conclusão, discriminando o valor do terreno, das benfeitorias e de cada componente da avaliação. 10. A indenização devida pela eventual depreciação do remanescente, nos termos do art. 27 do Decreto-Lei nº 3.365/1941, corresponde a qual montante, sem incluir o valor patrimonial que permaneceu com os expropriados? 11. Os cálculos deverão ser apresentados, separadamente: a) com valores reportados a junho de 2013, data-base utilizada no laudo de fls. 821/854; e b) com valores reportados a outubro de 2022, época da realização da perícia judicial. Em cada cenário, o perito deverá indicar os elementos comparativos, as fontes de pesquisa, o método empregado, os fatores de homogeneização e, se houver atualização monetária, os índices e o período considerado. 12. O perito deverá responder, um a um, aos fundamentos técnicos da impugnação apresentada pelo assistente do Município às fls. 1.082/1.084, justificando expressamente eventual concordância ou discordância. A complementação deverá observar os requisitos do art. 473 do Código de Processo Civil, especialmente quanto à indicação do método utilizado, à coerência lógica das conclusões e à resposta conclusiva aos quesitos formulados. Por ora, a complementação será realizada sem novos honorários, por se destinar ao esclarecimento de omissões e contradições do trabalho já remunerado. Caso o perito considere indispensável a realização de diligência extraordinária não abrangida pelo encargo original, deverá apresentar previamente justificativa circunstanciada e proposta de honorários, abstendo-se de iniciar a diligência adicional antes da deliberação judicial. Apresentado o laudo complementar, intimem-se as partes e os terceiros interessados para manifestação, em prazo comum de 15 (quinze) dias, facultada a apresentação de pareceres por seus assistentes técnicos. Ficam mantidas as reservas de valores e as demais determinações constantes da decisão de fls. 1.340/1.341. A controvérsia relativa à titularidade do domínio ou à posse qualificada não suspende a apuração da justa indenização, sem prejuízo de que o levantamento dos valores controvertidos observe o artigo 34, parágrafo único, do Decreto-Lei nº 3.365/1941. Após, voltem conclusos para sentença. Publique-se e intimem-se.