0042643-93.2018.8.19.0209

Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por CONDOMÍNIO VILLAGGIO DEL MARE I em face de CR2 EMPREENDIMENTOS SPE 9 LTDA. Na inicial, narra o autor, em síntese, que, após a entrega do empreendimento, ocorreram sucessivos afundamentos do solo nas áreas comuns do condomínio. Afirma que foram constatadas cinco ocorrências e que, para reparar parte da rua secundária situada entre os blocos 6, 7, 8 e 9, precisou contratar serviços de reconstrução executados entre novembro de 2016 e abril de 2017, com despesas no total de R$ 129.710,00. Sustenta que, em 09/03/2017, ocorreu um quinto afundamento, que atingiu a quadra, as churrasqueiras, o parque infantil e a área de jardinagem. Alega que comunicou os problemas à responsável pelo empreendimento, mas não obteve solução integral. Acrescenta que as empresas envolvidas ofereceram contribuições parciais para a realização dos reparos, condicionadas à desativação de poços existentes no condomínio, proposta que não foi aceita. Defende que os afundamentos decorreram de vício construtivo e que não foi demonstrado vínculo causal entre a utilização dos poços e os danos verificados. Ao final, requer a condenação da ré a reparar os defeitos relacionados ao quinto afundamento, a ressarcir a quantia de R$ 129.710,00 e a pagar indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00. A inicial veio instruída com fotografias, correspondências e documentos relativos às intervenções realizadas, entre os quais as notas fiscais, faturas e comprovantes de pagamento (fls. 18/187). Citada, a ré CR2 EMPREENDIMENTOS SPE 9 LTDA. apresentou contestação às fls. 421-452. Preliminarmente, impugnou a legitimidade das partes e suscitou decadência. No mérito, alegou que, em 2013, a antiga CR2 PONTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., sucedida por CIMOL, celebrou com o autor e outro condomínio instrumento particular de transação preventiva de litígios, mediante pagamento de R$ 253.000,00, destinado à execução de melhorias nas áreas comuns, com quitação das obrigações relacionadas ao empreendimento. Sustentou, por isso, que os serviços posteriormente executados decorreram de intervenções escolhidas e contratadas pelos próprios condomínios. A ré também atribuiu os afundamentos à manutenção de poços artesianos e afirmou que havia advertido previamente o autor sobre os riscos decorrentes da extração de água do subsolo. Impugnou a existência de vício construtivo, o nexo causal e a suficiência dos documentos apresentados para comprovar o prejuízo material. Quanto ao dano moral, defendeu que os transtornos narrados teriam sido experimentados pelos moradores, e não pelo condomínio enquanto pessoa jurídica. Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos. Juntou documentos às fls. 453-561. Em réplica (fls. 569-586), o autor sustentou que a transação de 2013 tinha objeto distinto, pois se destinava à adequação das áreas comuns às imagens do material publicitário e à realização de outras benfeitorias escolhidas pelos condomínios, não abrangendo vícios ocultos posteriormente manifestados. Reiterou que os afundamentos decorreram de falha construtiva e que a ré não apresentou prova técnica capaz de atribuí-los aos poços artesianos. Após o contraditório sobre a sucessão empresarial, determinou-se a substituição de CIMOL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. por CR2 EMPREENDIMENTOS SPE 9 LTDA. no polo passivo, diante da incorporação e da consequente transmissão de direitos e obrigações. Na decisão saneadora (fl. 671), foram rejeitadas as questões preliminares e a prejudicial de decadência. Na mesma oportunidade, reconheceu-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, inverteu-se o ônus da prova e as partes foram intimadas a especificar e justificar as provas que pretendiam produzir. A denunciação da lide ficou sem efeito por falta de promoção útil da citação da denunciada. A ré opôs embargos de declaração (fls. 676-677), rejeitados pela decisão de fl. 680, que reconheceu a preclusão da intervenção de terceiro e determinou a remessa ao Grupo de Sentença. Remetidos os autos (fl. 683), o feito foi cadastrado e veio concluso (fls. 684-685). É O RELATÓRIO. DECIDO. O feito está maduro para julgamento. A prejudicial de decadência foi resolvida na decisão saneadora, não havendo matéria pendente nesse particular. Do mesmo modo, a intervenção de terceiro ficou definitivamente preclusa, de forma que o mérito deve ser apreciado exclusivamente na relação processual estabelecida entre o condomínio autor e a ré CR2 EMPREENDIMENTOS SPE 9 LTDA. As questões de legitimidade, reservadas para exame com o mérito, não afastam o prosseguimento da demanda. O condomínio tem legitimidade para tutelar direitos relacionados às áreas comuns e para reclamar o ressarcimento das despesas que afirma ter suportado em sua conservação. A ré, por sua vez, sucedeu CIMOL por incorporação, assumindo seus direitos e obrigações, ao passo que CIMOL já figurava como sucessora da antiga CR2 PONTAL, signatária da transação de 2013 e vinculada ao empreendimento. A legitimidade passiva da sociedade atualmente demandada decorre, portanto, dessa cadeia sucessória, sem que se lhe atribua atuação própria na execução física da obra. A ausência de perícia judicial não impede o julgamento. Após reconhecer a relação de consumo e inverter o ônus da prova, o Juízo concedeu às partes oportunidade específica para indicar as provas ainda necessárias. Embora a defesa houvesse mencionado anteriormente a conveniência de prova pericial, não formulou requerimento útil no momento processual próprio, preferindo discutir apenas a intervenção de terceiro. Operou-se, portanto, a preclusão probatória, inexistindo fundamento para reabrir de ofício uma fase instrutória que as próprias partes deixaram transcorrer. A primeira questão controvertida diz respeito ao alcance da transação celebrada em 2013. Nos termos do art. 843 do Código Civil, a transação deve ser interpretada restritivamente, de modo que a quitação nela prevista não pode ser examinada isoladamente, dissociada do objeto do acordo e das circunstâncias em que foi celebrado. No caso, embora a cláusula 2 empregue fórmula ampla, geral, irrestrita e irrevogável de quitação relacionada à construção, à entrega e ao uso das áreas comuns, o alcance dessa declaração deve ser definido à luz das considerações que antecedem o ajuste e das cláusulas 1 a 2.1. Esse conjunto revela que o instrumento se destinou a solucionar divergências sobre a adequação das áreas comuns às representações do material publicitário e a permitir outras benfeitorias escolhidas pelos condomínios, mediante o pagamento de R$ 253.000,00, responsabilizando os condomínios pelos serviços que viessem a contratar com esses recursos. A cronologia reforça essa distinção. O acordo foi celebrado em 2013, enquanto as despesas cuja restituição se pretende decorreram de reconstrução executada entre novembro de 2016 e abril de 2017. Além disso, o quinto afundamento indicado na inicial ocorreu em 09/03/2017. Não se trata, portanto, de exigir novamente o cumprimento das melhorias que motivaram a transação, mas de pretensão fundada em danos supervenientes, atribuídos a vício oculto que não foi individualizado no ajuste. A interpretação contextual e restritiva da transação impede que a fórmula geral de quitação seja destacada das prestações efetivamente compostas e estendida a vícios ocultos e fatos supervenientes que não tenham sido individualizados no ajuste. Essa conclusão decorre, principalmente, do art. 843 do Código Civil e é reforçada pelo art. 51, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor, que impede a exoneração antecipada e genérica da responsabilidade do fornecedor. Por conseguinte, o acordo de 2013 não alcança os danos supervenientes discutidos nesta ação. Superada essa questão, deve ser examinada a responsabilidade pelos afundamentos. A incidência do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova já foram definidas no saneamento. Isso não dispensa o autor de apresentar elementos mínimos do fato constitutivo de seu direito, mas atribui à fornecedora o encargo de demonstrar adequadamente a inexistência do vício, a ausência de nexo causal ou a ocorrência de causa excludente situada em sua esfera de alegação e prova. A orientação adotada é ratificada pelos precedentes que, a seguir, se destaca: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM CONDOMÍNIO. PRAZO DE GARANTIA DO ART. 618 DO CC. PRESCRIÇÃO DECENAL DO ART. 205 DO CC. INAPLICABILIDADE DO ART. 26 DO CDC. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. HABITE-SE IRRELEVANTE. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por construtora contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com perdas e danos ajuizada por condomínio edilício, rejeitou a prejudicial de decadência e prescrição e condenou a ré à realização de diversos reparos decorrentes de vícios construtivos identificados após a entrega do empreendimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a pretensão de reparação de vícios construtivos está sujeita a prazo decadencial ou prescricional e se houve seu escoamento; (ii) estabelecer se o laudo pericial deve ser acolhido como fundamento da condenação. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 618 do Código Civil estabelece prazo quinquenal de garantia quanto à solidez e segurança da obra, não configurando prazo prescricional ou decadencial para o ajuizamento da ação indenizatória ou cominatória. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, surgindo o vício dentro do prazo de garantia, aplica-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil às pretensões fundadas em inadimplemento contratual. O prazo decadencial do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor não incide sobre pretensão cominatória ou indenizatória decorrente de vício construtivo, por não se confundir com substituição de produto ou reexecução de serviço. Os vícios foram constatados e comunicados à construtora entre dezembro de 2014 e outubro de 2015, dentro do prazo de garantia, e a ação foi ajuizada em 16.02.2016, antes do transcurso do prazo prescricional decenal, afastando-se prescrição e decadência. O laudo pericial judicial, elaborado com técnica e fundamentação adequada, comprova a existência de vícios construtivos no sistema de reuso de águas, impermeabilização do terraço e fachada, calçamento, subsolo e garagem, elevadores, rufo do telhado, portões e hidrômetros, sendo insuficiente o parecer unilateral do assistente técnico para infirmá-lo. O juiz forma seu convencimento pela livre apreciação da prova, nos termos do art. 371 do CPC, inexistindo cerceamento de defesa pelo não acolhimento das conclusões do assistente técnico da ré. A responsabilidade da construtora é objetiva, nos termos do art. 12 do CDC, fundada na teoria do risco do empreendimento, incumbindo-lhe demonstrar excludentes de responsabilidade, ônus do qual não se desincumbiu (art. 373, II, do CPC). A concessão do `Habite-se atesta apenas a habitabilidade formal do imóvel, não afastando a responsabilidade por vícios ocultos verificados após a ocupação. Não há norma específica que imponha a obrigação de entrega das plantas do empreendimento em meio físico, razão pela qual deve ser afastada apenas essa condenação específica. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Teses de julgamento: O prazo quinquenal do art. 618 do Código Civil constitui garantia da obra, não se confundindo com prazo prescricional ou decadencial para ajuizamento de ação reparatória. A pretensão cominatória ou indenizatória por vício construtivo sujeita-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, sendo inaplicável o prazo decadencial do art. 26 do CDC. A concessão de `Habite-se não afasta a responsabilidade objetiva da construtora por vícios ocultos posteriormente constatados. O laudo pericial judicial, tecnicamente fundamentado, prevalece sobre parecer unilateral de assistente técnico, salvo prova robusta em sentido contrário. (TJRJ, Apelação Cível nº 0026943-87.2016.8.19.0002, Décima Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Sergio Ricardo de Arruda Fernandes, julgamento em 14/05/2026): DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR. CONFIRMAÇÃO PERICIAL DOS DEFEITOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de obrigação de fazer ajuizada por condomínio residencial em face da empresa construtora, visando à reparação de vícios construtivos em edifício recém-entregue. Laudo técnico indicou problemas estruturais como afundamento de pavimentação, trincas, desalinhamento de pilares e desplacamento de revestimentos. 2. Sentença de parcial procedência determinou que a Ré realizasse os reparos no prazo de 180 dias, sob pena de multa. A empresa interpôs apelação sustentando ausência de vícios, expiração do prazo de garantia e culpa do condomínio por falta de manutenção. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se: (i) estão comprovados os vícios construtivos imputados à construtora; (ii) se há responsabilidade objetiva da construtora pelos defeitos constatados; (iii) se houve expiração do prazo de garantia legal e/ou decadência/prescrição da pretensão autoral; (iv) se o condomínio contribuiu para os defeitos por ausência de manutenção. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A relação entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo objetiva a responsabilidade da fornecedora nos termos do art. 14 do CDC. 5. O laudo pericial confirmou a existência de vícios construtivos de natureza estrutural, sendo ineficaz a alegação de que a manutenção inadequada pelo condomínio teria sido a causa dos defeitos. 6. A empresa não produziu prova hábil para afastar sua responsabilidade e não se desincumbiu do ônus que lhe impõe o art. 373, II, do CPC. 7. A notificação extrajudicial realizada ainda no período de garantia interrompeu o prazo prescricional. A pretensão indenizatória submete-se ao prazo decenal do art. 205 do CC, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ e desta Corte. 8. Devida a majoração dos honorários recursais nos termos do art. 85, §11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A construtora responde objetivamente pelos vícios construtivos constatados no empreendimento. 2. O prazo para ajuizamento da ação indenizatória por vícios construtivos é de 10 anos (art. 205 do CC), contados da ciência inequívoca do defeito, sendo inaplicável o prazo decadencial do art. 26 do CDC quando se busca reparação por danos estruturais. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, §2º, 14, §3º; CC, arts. 205 e 618; CPC, arts. 373, II, e 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.717.160/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 22/03/2018; STJ, AgRg no AREsp 176.664/SC, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 18/02/2014; TJRJ, AI 0071029-37.2025.8.19.0000, Rel. Des. Wagner Cinelli, j. 21/10/2025. (TJRJ, Apelação Cível nº 0007681-44.2018.8.19.0209, Oitava Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Fernando Potyguara Pereira, julgamento em 03/12/2025). No presente caso, verifica-se que o autor cumpriu com o encargo probatório mínimo. As fotografias mostram depressões e intervenções realizadas nas áreas comuns. As notas fiscais e faturas demonstram a contratação de serviços de reconstrução, enquanto as correspondências trocadas entre as partes confirmam que os afundamentos eram conhecidos e que houve discussão concreta sobre a responsabilidade pelos reparos. Esses documentos, apreciados em conjunto, afastam a hipótese de alegação abstrata ou de simples insatisfação com o empreendimento. A própria correspondência apresentada nos autos revela que a responsável pelo empreendimento participou das tratativas e ofereceu contribuição financeira parcial para os reparos, ainda que condicionada à desativação dos poços. Essa proposta não equivale, isoladamente, ao reconhecimento integral de responsabilidade, mas confirma a existência do problema e a efetiva controvérsia sobre sua causa. Diante desse conjunto probatório, cabia à ré demonstrar tecnicamente a causa alternativa que invocou. Contudo, a alegação de que a extração de água dos poços artesianos teria provocado os afundamentos permaneceu apoiada apenas em correspondências e declarações produzidas pela própria fornecedora. Não foi apresentado estudo geotécnico, laudo de engenharia ou outro elemento técnico apto a estabelecer relação causal entre a utilização dos poços e os danos observados. Não se desconhece que a inversão do ônus da prova não autoriza presumir todos os fatos narrados na inicial, todavia impede que a dúvida decorrente da ausência de prova que incumbia à fornecedora seja transferida ao consumidor. A ré dispunha de oportunidade processual para requerer e produzir prova técnica destinada a confirmar sua tese causal. Não o fez no momento adequado e, por isso, não pode obter resultado favorável com fundamento em hipótese técnica que permaneceu sem demonstração. Também não prospera a tentativa de afastar a responsabilidade mediante a atribuição da execução física do empreendimento ou dos reparos a outra sociedade. A ré assumiu, por incorporação, os direitos e as obrigações de CIMOL, que, por sua vez, sucedera a antiga CR2 PONTAL, vinculada ao empreendimento. Essa sucessão a torna responsável perante o condomínio pelas obrigações transmitidas, sem prejuízo de eventual pretensão regressiva exercida pela via própria. Assim, a prova disponível, aliada à distribuição do ônus definida no saneamento e à falta de demonstração técnica da excludente alegada, permite reconhecer a responsabilidade da ré pelos sucessivos afundamentos nas áreas comuns. Quanto ao dano material, as notas fiscais, faturas, autorizações e comprovantes de pagamento juntados aos autos demonstram a contratação e a execução dos serviços de reconstrução realizados entre novembro de 2016 e abril de 2017. Examinados em conjunto com as correspondências e fotografias contemporâneas à obra, esses documentos comprovam despesas no total de R$ 129.710,00. O fato de parte dos pagamentos ter sido operacionalizada por intermédio de MORETTI SERVIÇOS LTDA. ME não afasta, por si só, o prejuízo do autor, desde que os documentos fiscais, as autorizações de pagamento e os respectivos comprovantes demonstrem que os valores foram desembolsados por conta do condomínio e em benefício da obra discutida. No caso, a documentação deve ser examinada em conjunto, não havendo prova de que a referida sociedade tenha assumido, em caráter próprio e definitivo, o custo da intervenção. A impugnação defensiva foi genérica e não indicou documento falso, despesa estranha à obra ou item específico lançado em duplicidade. Além disso, a correspondência contemporânea aos fatos e as fotografias das intervenções corroboram a efetiva realização da reconstrução. Está, assim, demonstrado o prejuízo material suportado em razão do defeito cuja responsabilidade foi atribuída à ré. A obrigação de reparar o quinto afundamento também deve ser acolhida. Esse pedido possui objeto distinto do ressarcimento, pois a indenização material se refere à reconstrução anteriormente custeada pelo autor, ao passo que a obrigação de fazer se dirige à ocorrência posterior, de 09/03/2017, que atingiu a quadra, as churrasqueiras, o parque infantil e a área de jardinagem. Não há, portanto, duplicidade de reparação. A inexistência de laudo judicial que defina previamente o método construtivo não inviabiliza a tutela específica. A condenação deve ser delimitada pelo resultado devido: eliminar os defeitos associados ao quinto afundamento e restabelecer, com segurança e estabilidade, a utilização das áreas comuns atingidas, sem que se afirme uma causa geotécnica ou se imponha método não demonstrado nos autos. A escolha da técnica executiva caberá a profissional legalmente habilitado, mediante emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica ou documento equivalente e observância das normas técnicas aplicáveis, assegurados pela parte autora o acesso às áreas atingidas e a necessária coordenação operacional. Ressalva-se que a obrigação não autoriza melhorias estranhas ao reparo nem reconstruções de áreas não atingidas pelo evento. Seu alcance limita-se às intervenções necessárias para corrigir as consequências do quinto afundamento nas áreas indicadas na inicial, restaurando sua funcionalidade e segurança. Diversa é a conclusão quanto ao dano moral. O condomínio edilício possui capacidade processual para defender os interesses comuns, mas constitui ente despersonalizado e não é titular de honra objetiva própria. Eventuais danos extrapatrimoniais decorrentes de barulho, restrições de circulação, alterações da rotina e dificuldades logísticas atingem diretamente os moradores e usuários das áreas comuns, não o condomínio enquanto centro de imputação patrimonial. O inadimplemento da obrigação de reparar e a necessidade de custear obras justificam a tutela específica e o ressarcimento patrimonial, mas não bastam, sem consequência autônoma, para caracterizar dano moral próprio do condomínio. Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: 1) Condenar a ré CR2 EMPREENDIMENTOS SPE 9 LTDA a promover o reparo integral dos defeitos associados ao quinto afundamento ocorrido nas áreas comuns do CONDOMÍNIO VILLAGGIO DEL MARE I, abrangendo a quadra, as churrasqueiras, o parque infantil e a área de jardinagem atingidos, de modo a restabelecer a segurança, a estabilidade e a funcionalidade desses espaços, no prazo de 180 dias a contar da intimação específica para cumprimento, mediante execução por profissional legalmente habilitado e emissão prévia de Anotação de Responsabilidade Técnica ou documento técnico equivalente, sem inclusão de melhorias ou intervenções estranhas à correção do defeito reconhecido, devendo o autor assegurar o acesso e a coordenação operacional necessários; 2) Fixar, para o caso de descumprimento da obrigação de fazer após o término do prazo estabelecido, multa diária de R$ 1.000,00, limitada inicialmente a R$ 100.000,00, sem prejuízo de posterior adequação, nos termos do art. 537, §1º, do Código de Processo Civil; 3) Condenar a ré a pagar ao autor a quantia de R$ 129.710,00, a título de ressarcimento por danos materiais, com atualização de cada parcela desde o respectivo desembolso. A partir da citação, incidirá a taxa Selic, sem cumulação com outro índice de correção monetária ou juros, até a produção de efeitos da Lei nº 14.905/2024. A partir de então, incidirão atualização monetária pelo IPCA e juros de mora correspondentes à taxa legal prevista no art. 406, §1º, do Código Civil. Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno a ré ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor atualizado da condenação, na forma dos arts. 85, §2º, e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se.