0040557-47.2020.8.16.0021

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE CASCAVEL 4ª VARA CÍVEL DE CASCAVEL - PROJUDI Avenida Tancredo Neves, 2320 - Fórum - Alto Alegre - Cascavel/PR - CEP: 85.805-000 - Fone: 45 3392-5035 - Celular: (45) 3392-5035 - E-mail: CAS-4VJ-S@tjpr.jus.br Autos nº. 0040557-47.2020.8.16.0021 Processo: 0040557-47.2020.8.16.0021 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Vícios de Construção Valor da Causa: R$3.000.000,00 Autor(s): CONDOMÍNIO DO EDIFICÍO JOÃO BAPTISTA CUNHA Réu(s): CONSTRUTORA SARAIVA DE REZENDE LTDA SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de ação de indenização in natura e/ou por prejuízos materiais ajuizada por Condomínio do Edifício João Baptista Cunha em face de Construtora Saraiva de Rezende Ltda, na qual o autor sustenta a existência de vícios construtivos no empreendimento residencial que administra, edificado e comercializado pela ré, entregue em novembro de 2014 mediante Habite-se nº 1612/2014. Segundo a inicial, desde 2015 a edificação passou a apresentar fissuras, infiltrações, falhas de fachada, de piso e de esquadrias, entre outras patologias, além de descumprimento de promessas publicitárias relativas a isolamento acústico, sistema de aquecimento solar das piscinas e duplicadores de vagas de garagem. Postulou a condenação da ré à obrigação de reformar, adequar e refazer as patologias descritas nos memoriais anexos que instruem a inicial, sob pena de multa diária, com conversão subsidiária em perdas e danos a serem liquidados, além da condenação nos ônus sucumbenciais. Citada, a ré apresentou contestação (evento 61.1) arguindo preliminares de ilegitimidade do condomínio, impugnação ao valor da causa, prescrição, inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e inépcia por pedido genérico. No mérito, sustentou a inexistência de vícios construtivos, atribuindo as patologias exclusivamente à falta de manutenção do condomínio, negou a veiculação de promessa publicitária quanto aos itens do ponto controvertido posteriormente fixado como "a" e afirmou ter entregue tempestivamente os manuais de uso e manutenção. Requereu ainda a denunciação da lide a fornecedores de insumos. Sobreveio impugnação à contestação pelo autor (evento 68.1). Por decisão saneadora (evento 102.1), o Juízo afastou todas as preliminares arguidas, reconheceu a legitimidade do síndico para representação do condomínio, rejeitou a prescrição, manteve o valor da causa, reconheceu a relação de consumo entre as partes e deferiu a inversão do ônus da prova, indeferiu a denunciação da lide e fixou como pontos controvertidos a ausência de promessa de isolamento acústico, sistema solar de aquecimento das piscinas e duplicadores de vagas de garagem, com ônus atribuído à parte ré, ressalvado que, por se tratar de prova negativa, cabia à autora a comprovação da veiculação da propaganda quanto a esses itens, a inexistência de vícios construtivos, isto é, se a obra foi executada de acordo com as normas construtivas, com ônus da parte ré, e a orientação aos autores quanto à manutenção do condomínio, também com ônus da parte ré. Deferida perícia de engenharia civil, sobreveio laudo pericial (evento 287) que, em síntese, atribuiu predominantemente as patologias verificadas à falta de manutenção sistematizada por parte do condomínio. O autor impugnou o laudo, acompanhado de parecer técnico de assistente, requerendo nova perícia ou esclarecimentos complementares. O Juízo, reconhecendo razão parcial ao autor quanto à necessidade de o perito enfrentar especificamente a cronologia das manifestações patológicas iniciais, indeferiu por ora o pedido de nova perícia e determinou ao perito judicial que respondesse a quesitos complementares (evento 319.1). Sobreveio a complementação do laudo pericial (evento 327.1), na qual o perito, reexaminando a cronologia dos eventos, reconheceu que as infiltrações e manifestações patológicas relatadas em 2015 e 2016 são tecnicamente mais compatíveis com falhas originárias dos sistemas construtivos do que com falta de manutenção, e que a ausência de juntas de dilatação, corrigida somente em 2022, constitui vício de execução e/ou de projeto. Sustentou, todavia, que a repintura das fachadas realizada pela construtora em 2017 teria tratado as patologias então existentes, atribuindo as manifestações constatadas na vistoria pericial de 2025 à falta de manutenção periódica subsequente pelo condomínio. Encerrada a instrução, sobrevieram alegações finais por memoriais de ambas as partes. O autor (evento 338.1) sustentou que a prova pericial, complementada e interpretada à luz da distribuição do ônus fixada no saneamento, confirma a tese autoral quanto à origem construtiva das patologias e quanto à comprovação da propaganda descumprida, requerendo a procedência integral dos pedidos. A ré (evento 339.1), por sua vez, sustentou que a perícia confirmou a inexistência de vícios construtivos e a culpa exclusiva do condomínio pela ausência de manutenção, requerendo a improcedência dos pedidos. É o relatório. Fundamento e DECIDO. II. FUNDAMENTAÇÃO Do regime de responsabilidade aplicável. As questões processuais e as premissas jurídicas do julgamento já se encontram assentadas pela decisão saneadora: a relação estabelecida entre as partes é de consumo, o condomínio atuando como representante dos adquirentes finais das unidades e a construtora como fornecedora no mercado de construção civil, de modo que incide o Código de Defesa do Consumidor em sua integralidade. Também está assentado que a pretensão não se encontra prescrita, que o síndico detém legitimidade para representar o condomínio, e que o ônus da prova foi invertido em favor do autor. A responsabilidade da construtora por vícios do produto imobiliário entregue é objetiva, nos termos do art. 618 do Código Civil, in verbis: Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito. A excludente cabível ao fornecedor, nesse regime, restringe-se à comprovação de que o produto não apresenta defeito, à culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro, ou à inexistência do próprio defeito. O ponto verdadeiramente decisivo para o desfecho da causa reside na distribuição do encargo probatório fixada na decisão saneadora. À ré coube o ônus de demonstrar a inexistência dos vícios construtivos e a adequada orientação quanto à manutenção, ao passo que à autora coube apenas comprovar a veiculação da propaganda relativa aos itens do ponto controvertido "a". A consequência processual dessa distribuição é que qualquer insuficiência probatória, qualquer inconclusividade metodológica da perícia ou qualquer impossibilidade de segregar, com segurança técnica, a causa originária da causa superveniente, resolve-se em desfavor da parte a quem o encargo foi atribuído, no caso, a construtora ré. Essa premissa orienta a análise de cada um dos pontos controvertidos que se passa a examinar. Anote-se, por fim, que o julgador não está adstrito às conclusões do laudo pericial, podendo formar sua convicção com base no conjunto probatório dos autos, nos termos do art. 479 do CPC. Assim, tanto o laudo principal quanto a complementação pericial serão considerados como elementos de convicção, ao lado da prova documental produzida pelas partes, e não como verdade técnica insuscetível de contraposição por outros elementos igualmente idôneos constantes dos autos. Das ofertas publicitárias. A veiculação da propaganda relativa a isolamento acústico, sistema de aquecimento solar das piscinas e duplicadores de vagas de garagem restou comprovada pela autora, desincumbindo-se ela integralmente do único encargo probatório que lhe foi atribuído no saneamento. Os documentos extraídos do sítio eletrônico da própria construtora (veja-se prints de evento 1.9), obtidos em dezembro de 2020, apresentam os três itens em questão entre os diferenciais anunciados do empreendimento, e o próprio material publicitário juntado pela ré com sua contestação contém, expressamente, a promessa de isolamento acústico. Não há, portanto, dúvida quanto à existência da oferta. A defesa apresentada pela construtora, no sentido de que teria havido equívoco da agência de publicidade contratada ao reformular o sítio eletrônico, longe de afastar a pretensão, confirma-a: ao admitir que a agência incluiu no anúncio elementos não disponíveis no imóvel, a própria ré reconhece que os itens anunciados não existem no empreendimento tal como comercializado. A vinculação publicitária, nos termos do art. 30 do CDC, opera independentemente da intenção ou da culpa do fornecedor, e o risco pela atuação de terceiro contratado para a divulgação da obra é do próprio fornecedor, não constituindo excludente de responsabilidade admissível no sistema consumerista. Veja-se: Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado. O Termo de Recebimento do Edifício firmado pelo síndico em 2014 não exonera a construtora quanto a esse ponto. Trata-se, portanto, de declaração relativa a vícios aparentes, verificáveis a olho nu no ato de entrega, e não de cotejo técnico entre cada diferencial publicitário e a obra executada. Ademais, diversos dos itens ofertados, como o desempenho de isolamento acústico e a existência efetiva de aquecimento solar, somente se revelam com a ocupação e o uso das unidades, e à época do recebimento o condomínio sequer dispunha dos manuais e projetos que lhe permitiriam qualquer conferência, os quais só foram entregues em agosto de 2016, conforme apurado na própria perícia judicial. Quanto ao sistema de aquecimento solar, o Manual do Síndico (evento 61.19) consigna apenas a existência de tubulação de espera para futura instalação, condicionada a custeio pelo condomínio, o que não se harmoniza com a oferta categórica de aquecimento solar veiculada anteriormente e não pode operar como redução unilateral, a posteriori, daquilo que foi ofertado ao público consumidor, sob pena de se admitir que o próprio fornecedor module retroativamente sua oferta por meio de documento de sua própria lavra. Quanto aos duplicadores de vagas de garagem, a ré não produziu qualquer prova, documental ou técnica, de que a infraestrutura correspondente tenha sido efetivamente disponibilizada, permanecendo inadimplido o ônus que lhe foi atribuído no saneamento. Diante do exposto, o ponto controvertido relativo às ofertas publicitárias resolve-se integralmente em favor do autor, impondo-se à ré a adequação da oferta quanto aos três itens mencionados, ou, sendo tecnicamente inviável tal adequação, a correspondente reparação pecuniária. Da existência de vícios construtivos. Este é o núcleo da controvérsia, e cabia exclusivamente à ré demonstrar que a obra foi executada em conformidade com as normas técnicas aplicáveis. O laudo pericial original atribuiu a generalidade das patologias à falta de manutenção, apoiando-se essencialmente na ABNT NBR 5674, mediante metodologia exclusivamente documental e de inspeção visual, sem qualquer ensaio instrumental, extração de amostras ou verificação física das estruturas. O próprio perito reconheceu, em resposta a quesito, que a inexistência de medições instrumentais específicas limita a possibilidade de afirmações conclusivas quanto à origem exclusiva das manifestações observadas, o que é logicamente incompatível com a conclusão categórica de que toda a patologia decorreria de falta de manutenção. Instado a esclarecer especificamente a cronologia dos eventos, o perito judicial, na complementação do laudo (evento 327.1), alterou substancialmente sua posição inicial. Reconheceu que as infiltrações relatadas em novembro de 2015, apenas doze meses após a expedição do Habite-se, e as notificações de 2016 não se explicam isoladamente pela ausência de manutenção, pois sistemas de vedação, impermeabilização, selantes e revestimentos de edificação nova não apresentam, em condições normais de uso, degradação suficiente em prazo tão exíguo, sendo as patologias iniciais tecnicamente mais compatíveis com falhas originárias dos sistemas construtivos. Reconheceu ainda, de forma expressa, que a ausência de juntas de dilatação no piso da área comum, corrigida somente em 2022, mais de sete anos após a entrega, constitui inequivocamente vício de execução e de projeto, e não falta de manutenção, tratando-se de deficiência que o condomínio não tinha competência técnica para suprir. A tese subsidiária adotada pelo perito, no sentido de que a repintura das fachadas realizada pela ré em 2017 teria tratado as patologias então existentes, transferindo a partir de então a responsabilidade pela conservação ao condomínio, não resiste ao exame do conjunto probatório. A prova instrumental produzida pelo assistente técnico do autor em dezembro de 2020, mediante ensaios de aderência à tração conforme as normas ABNT NBR 13528 e 13749, demonstrou que a totalidade das amostras extraídas das oito fachadas das duas torres obteve resultados de tensão inferiores ao mínimo normativo exigido, condenando o revestimento aplicado independentemente da repintura realizada três anos antes. Simples pintura de acabamento não tem aptidão técnica para corrigir falhas de aderência de emboço, cuja espessura constatada, de 5 (cinco) a 7 (sete) centímetros, supera substancialmente o limite normativo de dois a três centímetros, tratando-se de vício atribuível exclusivamente à execução da obra, e não a rotina de manutenção que o condomínio pudesse realizar. O próprio perito judicial reconheceu que, decorrido tempo considerável sem intervenção, as causas construtivas originárias e a eventual ausência de manutenção posterior tornaram-se indissociáveis. Cabia à ré, e somente a ela, demonstrar a culpa exclusiva do consumidor como única excludente admissível, o que pressupõe prova segura de que a causa superveniente teria, isoladamente, produzido o dano na extensão verificada. A admissão de indissociabilidade equivale, processualmente, à insuficiência da prova que incumbia à ré, e resolve-se em seu desfavor. Nesse sentido, o TJPR já decidiu que a norma técnica de manutenção predial não tem o condão de restringir prazo de garantia legalmente assegurado ao consumidor, e que a responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra, prevista no art. 618 do Código Civil, não se condiciona à realização de manutenção de rotina pelo condomínio, sendo inaplicável a tese de exclusão de responsabilidade por ausência de manutenção quando os vícios são comunicados tempestivamente à construtora, senão vejamos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. PROVA PERICIAL. ADEQUAÇÃO AO PROJETO APROVADO. MANUTENÇÃO PREDIAL. PRAZOS DE GARANTIA. INEXISTÊNCIA DE CULPA EXCLUSIVA OU CONCORRENTE DO CONDOMÍNIO. LAUDO PERICIAL DETALHADO E COMPLEMENTADO. AUSÊNCIA DE PROVA CAPAZ DE INFIRMAR A CONCLUSÃO TÉCNICA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. […] III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1 A prova pericial realizada constitui elemento técnico robusto e apto a dirimir a controvérsia, tendo o perito apresentado laudo detalhado e devidamente complementado após quesitos das partes, analisando infiltrações, fissuras, características estruturais, divergências entre o projeto e a execução e irregularidades na instalação dos reservatórios. 3.2. A NBR 5674/2012 estabelece diretrizes de manutenção predial, mas não permite que o construtor restrinja prazos de garantia inferiores aos das normas técnicas, conforme consignado pelo expert, que afirmou que todas as patologias foram comunicadas dentro dos prazos normativos. 3.3 O art. 20 do Código de Defesa do Consumidor prevê que, diante do vício na prestação de serviço, pode o consumidor exigir a reexecução adequada dos serviços, hipótese que fundamenta a obrigação de fazer fixada na sentença. 3.4 A prova técnica evidenciou falhas de execução independentemente de manutenção, com destaque ao posicionamento incorreto de tubulações, impermeabilização inadequada, divergências de projeto, armaduras expostas e instalação de reservatórios em volume inferior ao previsto, fatos que violam o dever de entrega da obra em condições de habitabilidade, funcionalidade e segurança. 3.5 O art. 618 do Código Civil estabelece a responsabilidade do construtor por solidez e segurança da obra pelo prazo de cinco anos, não condicionando sua incidência à realização de manutenção de rotina, sendo inaplicável a tese recursal de exclusão de responsabilidade pela ausência de manutenção. 3.6 A prova oral reforçou a conclusão pericial, demonstrando que o síndico comunicou diversas irregularidades à construtora dentro dos prazos e que a própria informante da ré reconheceu falhas de execução na visita técnica realizada. 3.7 O perito esclareceu que, embora a ausência de manutenção possa agravar determinados danos, tal fato não afasta a responsabilidade da empresa, pois os vícios foram comunicados tempestivamente e não decorreram de mau uso ou falta de manutenção. 3.8 A robustez e a coerência do laudo pericial afastam as alegações de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, não havendo prova capaz de infirmar a conclusão técnica. 3.9 A jurisprudência colacionada no voto reafirma que, constatados vícios construtivos por perícia, não há como imputar os danos à ausência de manutenção ou a fatores externos, devendo ser responsabilizada a construtora. 3.10 No mais, o recurso não trouxe elementos novos capazes de alterar o entendimento firmado na sentença, razão pela qual sua manutenção é medida que se impõe. IV. DISPOSITIVO 4.1 Recurso de apelação conhecido e desprovido, mantendo-se integralmente a sentença. […] (TJPR - 7ª Câmara Cível - 0001617-46.2023.8.16.0170 - Toledo - Rel.: SUBSTITUTO EDUARDO LINO BUENO FAGUNDES JUNIOR - J. 13.02.2026) - destaquei. Diante desse quadro, impõe-se o reconhecimento da existência de vícios construtivos originários no empreendimento, na extensão apurada ao longo da instrução processual, com a consequente obrigação de repará-los. Da orientação quanto à manutenção do condomínio. A própria perícia judicial, ao examinar a documentação de entrega do empreendimento, constatou que o Termo de Entrega do Empreendimento ao Síndico (evento 61.16), datado de junho de 2014, não menciona a entrega de manuais de uso e manutenção nem de projetos técnicos, e que a entrega formal desses documentos encontra respaldo apenas em termo posterior, datado de agosto de 2016, mais de dois anos após a entrega física da edificação. A defesa apresentada pela ré, segundo a qual os manuais teriam sido entregues já em 2014 e apenas atualizados em 2016, carece de qualquer amparo documental, e o ônus de comprová-la era seu, por força da distribuição fixada no saneamento. Note-se que a própria notificação extrajudicial que motivou a entrega da documentação em agosto de 2016 requeria expressamente projetos complementares, memorial descritivo e manuais de garantia, o que é logicamente incompatível com a alegação de entrega anterior. A essa altura, as patologias mais graves, notadamente as infiltrações no subsolo, já se encontravam instaladas e notificadas desde novembro de 2015. Nesse sentido, entendo que a entrega tardia da documentação técnica compromete, na origem, a possibilidade de o condomínio adotar rotinas de manutenção preventiva adequadas. Ademais, o próprio manual entregue não contempla rotina específica para diversos dos sistemas viciados, nada dispondo, por exemplo, sobre o piso da área comum ou sobre a estrutura da piscina, e a única menção a selantes de junta refere-se precisamente às juntas de dilatação que, à época, sequer haviam sido executadas. Não tendo a ré comprovado a orientação tempestiva e adequada quanto à manutenção, este ponto controvertido também se resolve em desfavor da construtora. Da natureza e extensão da reparação devida. Reconhecidos o descumprimento de ofertas publicitárias vinculantes e a existência de vícios construtivos originários não elidida pela única excludente admissível, impõe-se a reparação integral, privilegiando-se a tutela específica da obrigação de fazer. A condenação deve compreender a reparação, readequação ou refazimento das patologias construtivas descritas na petição inicial e apuradas ao longo da instrução processual, observadas as normas técnicas da ABNT pertinentes a cada sistema construtivo, com acompanhamento de responsável técnico. Assim, cabe à fase de cumprimento de sentença a fixação de prazo razoável para a execução dos serviços, sob pena de multa diária a ser então arbitrada. Em caso de descumprimento da obrigação de fazer no prazo que vier a ser assinalado, ou por opção do credor mediante justificativa técnica de inviabilidade da execução direta, é cabível a conversão em perdas e danos, autorizando-se a execução das reformas por terceiro às expensas da construtora, apurando-se o valor correspondente em liquidação de sentença, se necessário, acrescido de correção monetária a partir do ajuizamento da demanda e de juros de mora a contar da citação. Quanto às ofertas publicitárias descumpridas, a condenação deve compreender a adequação da oferta relativa a isolamento acústico, sistema de aquecimento solar das piscinas e duplicadores de vagas de garagem. Sendo tecnicamente inviável a adequação, a indenização substitutiva correspondente, também a ser apurada em liquidação de sentença caso não seja possível sua quantificação imediata. Registre-se que os pedidos subsidiários formulados pela parte autora, condicionados à hipótese de não acolhimento da pretensão principal, notadamente os relativos à determinação de novos esclarecimentos periciais ou à realização de segunda perícia, restam prejudicados diante do acolhimento da pretensão principal. Da mesma forma, resta rejeitado o pedido de reconhecimento de litigância de má-fé formulado pela ré em face do condomínio autor. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos formulados por Condomínio do Edifício João Baptista Cunha em face de Construtora Saraiva de Rezende Ltda, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) Condenar a ré à obrigação de fazer consistente em reparar, readequar e/ou refazer as patologias construtivas descritas na petição inicial e apuradas ao longo da instrução processual, observadas as normas técnicas da ABNT pertinentes a cada sistema construtivo, com acompanhamento de responsável técnico. b) Condenar a ré, subsidiariamente, em caso de descumprimento da obrigação de fazer, à conversão em perdas e danos correspondentes ao custo integral da reparação, incluindo materiais, projetos, laudos e mão de obra, autorizada a execução por terceiro às expensas da ré, valor a ser apurado em liquidação de sentença, se necessário, acrescido de correção monetária desde o ajuizamento da ação e de juros de mora desde a citação. c) Condenar a ré à adequação das ofertas publicitárias descumpridas quanto ao isolamento acústico, ao sistema de aquecimento solar das piscinas e aos duplicadores de vagas de garagem ou, sendo tecnicamente inviável a adequação, ao pagamento de indenização substitutiva correspondente, a ser apurada em liquidação de sentença. d) Condenar a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 15% (quinze por cento), incidentes sobre o valor do proveito econômico obtido pela parte autora, correspondente ao valor da obrigação de reparação objeto da condenação, a ser apurado em liquidação de sentença, nos termos do art. 85, §§2º e 4º, inciso II, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpram-se as determinações constantes no Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Paraná. Sobrevindo recurso de apelação, intime-se a parte contrária para contrarrazões, na forma do § 1º do artigo 1.010 do Código de Processo Civil, remetendo-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, independentemente de nova conclusão, nos termos do § 3º do mesmo Dispositivo Legal. Transitado em julgado, certifique-se. Oportunamente, observadas as formalidades legais, arquivem-se. Diligências necessárias. Cascavel, datado eletronicamente. 7 OSVALDO ALVES DA SILVA Juiz de Direito