0040050-96.2015.8.19.0209

Trata-se de Ação Demolitória c/c Obrigação de Fazer ajuizada por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SUN COAST em face de NOMAD ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO DE BENS PRÓPRIOS LTDA. (tendo sido extinto o processo sem resolução do mérito em relação aos antigos Réus Paulo Cézar Nunes de Paiva e Solange Silva Velloso de Paiva, a fls. 407). Sustenta o Autor, em síntese, que a parte Ré instalou sistema de envidraçamento (meia cortina de vidro) na varanda da unidade residencial 2206 sem prévia aprovação em assembleia geral e em desacordo com as regras da Convenção Condominial, alterando a fachada do edifício. Requer a procedência do pedido para condenar a Ré na obrigação de desfazer a obra, desfazendo o fechamento da varanda sob pena de multa diária. Regularmente citada, a Ré apresentou contestação arguindo a validade do envidraçamento em razão de intempéries no 22º andar, a ausência de prejuízo estético ou estrutural, a consonância com a jurisprudência do TJRJ e a quebra da isonomia por parte do Condomínio, que tolera obras de grande porte em outras unidades de cobertura. Decisão saneadora fixou os pontos controvertidos e deferiu a realização de prova pericial de engenharia. Laudo Pericial acostado às fls. 533/548, sobre o qual as partes se manifestaram. Em alegações finais, o Autor reiterou os termos da exordial, enquanto a Ré requereu a improcedência dos pedidos com base nas conclusões da perícia técnica. É o relatório. Passo a decidir. Trata-se de demanda visando discutir a legalidade ou não da obra do réu. Alega-se a realização de obras, com a imposição de fechamento com vidro, que representariam ofensa à Convenção e alteração de fachada. O artigo 1.336, III, do CC, dispõe expressamente que é dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. E isso tem duas razões de ser: uma, porque, sendo uma parte comum, não pode um dos condôminos individualmente propor alterações a sua bel-prazer, havendo de ser a modificação autorizada pela convenção ou pela assembleia; duas, porque é evidente que a construção tem um conjunto arquitetônico único, cuja alteração causa desconforto visual e estético, resultando na desvalorização das unidades e do prédio como um todo. Não é controvertido que houve obra de alteração na unidade. Contudo, a obra realizada pela ré em nada impactou a fachada, já que trata-se de um fechamento com vidro retrátil, que sequer indicou aumento de área no local, não havendo disposição arquitetônica ou a utilização de padrões (como de cores) que fugissem aos empregados no prédio. E não há nenhuma indicação mínima de risco estrutural, tratando-se de instalação comparativamente leve, realizada por empresa especializada. Descreveu o perito acerca da instalação: Quesito 02 - Queira o Sr. Perito descrever de forma pormenorizada onde situa-se, nas dependências do Condomínio Autor, a unidade 2206 (objeto da lide), bem como no que consiste a chamada MEIA CORTINA DE VIDRO instalada na varanda inferior desta unidade autônoma. Resposta: A cortina de vidro para fechamento de varandas é um sistema de envidraçamento que permite a abertura e fechamento total de uma área envidraçada, proporcionando uma visão panorâmica e proteção contra intempéries. A meia cortina de vidro consiste na instalação da cortina de vidro sobre a estrutura do guardacorpo. A perícia fora clara em afirmar que nenhum prejuízo, risco ou alteração relevante houve (fl. 539): Em atendimento a Sentença de 22 de maio de 2023, fls. 407, apresentamos abaixo resposta ao ponto controvertido: 01 - Se as obras efetuadas pelo terceiro réu alteram o aspecto arquitetônico do fechamento da varanda por envidraçamento Resposta: Nos termos observados nos elementos constantes dos autos assim como os obtidos em diligencia técnica pericial, constata-se que os Réus procederam fechamento da varanda em vidro retrátil com coloração idêntica aos demais vitrais do condomínio, assim como os perfis de sustentação de alumínio que são harmônicos com os perfis das demais janelas do prédio. 02 - Seu impacto à alteração da fachada do edifício, Resposta: Entende este Perito que sob o aspecto técnico não existe impacto que prejudique a harmonia ou a alteração da fachada do edifício é irrisório. 03 - Se o referido envidraçamento apresenta riscos à estrutura ao conjunto estrutural do prédio Resposta: O envidraçamento não apresenta riscos a estrutura e ao conjunto estrutural do empreendimento conforme descrito em laudo da lavra da ENGEDAQUER Engenharia Consultoria e Construção Civil Ltda, elaborado a pedido do Réu onde conclui que a resistência das estruturas nas varandas é superior a carga que seria acrescida com os fechamentos em vidro. .... Quesito 22 Esclareça o I. Perito se LAUDO TÉCNICO de fls 354 a 366 (ID 202201871192) produzido a pedido do Condomínio Autor, e elaborado por profissional especializado, atesta, de forma inquestionável, que a estrutura do Condomínio Autor suporta, com sobras, a carga adicional a ser produzida com a instalação de cortina de vidro em suas unidades autônomas, ou seja, que a colocação da referida cortina de vidro na unidade 2206, NÃO REPRESENTA NENHUM RISCO ESTRUTURAL E/OU DE SOBRECARGA AS ESTRUTURAS DO CONDOMÍNIO AUTOR. Resposta: Este Perito confirma que o referido laudo atesta inquestionavelmente que a estrutura do Condomínio Autor suporta, com sobras, a carga adicional a ser produzida com a instalação de cortina de vidro em suas unidades autônomas. Como dito, o envidraçamento era retrátil e, pelo que constou, tinha uma justificativa prática: o bem se encontra defronte a praia, com alto nível de maresia, de maneira que a instalação visa a conservação do próprio patrimônio, dos móveis, e também da limpeza. Ainda que conste em Convenção regra acerca da proibição do fechamento, ela deve ser interpretada dentro das regras de razoabilidade e do que se espera da utilização do bem, ponderando as vantagens e desvantagens (ou seja, dentro de uma interpretação teleológica e finalística). A Convenção proíbe o envidraçamento (que aqui, repita-se, sequer é fixo) unicamente por conta de prever que isso poderia indicar alterações à fachada, o que não ocorre no caso em tela. Mais: há uma incongruência da ação do condomínio em requerer a retirada dos vidros da ré que não alteraram a fachada e permitir que as unidades vizinhas (2201 e 2202) tenham feito alterações muito maiores (estruturais e com aumento de área, além de visível alteração do padrão da fachada). Novamente o perito, informando acerca das modificações muito mais relevantes de outras unidades, sem a intervenção do autor: Quesito 08 - Queira o I. Perito informar se no projeto original do Condomínio Autor e, que serviu de base para a obtenção do competente HABITE-SE, havia diferenças de projeto nas fachadas das coberturas 2201 e 2202, bem como nas fachadas das coberturas 2205 e 2206, bem como se havia a previsão nos apartamentos acima citados, da existência de um Studio com varandas no terceiro andar destas coberturas. Resposta: Negativo, no projeto original do Condomínio Autor e, que serviu de base para a obtenção do competente HABITE-SE, não havia diferenças de projeto das fachadas das coberturas 2201 e 2202, bem como nas fachadas das coberturas 2205 e 2206, não havendo previsão nos apartamentos acima citados, da existência de um Studio com varandas no terceiro andar destas coberturas. Quesito 09 - Queira o I. Perito informar se, não havendo diferenciação de projetos arquitetônicos de fachadas para as unidades 2201 e 2202 de um lado e 2205 e 2206 de outro, se algumas das unidades acima mencionadas procedeu, em sua opinião, alterações de cunho estrutural que, por consequência acarretaram em visíveis modificações de fachada. Resposta: Este Perito responde positivamente, algumas das unidades do empreendimento mencionadas (2201 e 2202) procederam alterações de cunho estrutural que, por consequência acarretaram em visíveis modificações de fachada. ... Quesito 11 - Em continuidade a resposta do quesito anterior, queira o I. Perito informar se estas obras de alvenaria, com a colocação de estruturas fixas, Lages e esquadrias de alumínio realizadas pelas unidades 2201 e 2202, podem ser consideradas modificações de projeto com alteração de fachada? Resposta: Entende este Perito que as obras executadas pelas unidades 2201 e 2202, caracterizam alteração de fachada. Sem prejuízo de tudo o que consta, há uma verdadeira supressio/surrectio. Ao deixar sem oposição que as unidades vizinhas realizem alterações de muito maior monta, cria-se uma situação na qual não poderá exigir, do réu, providências para desfazer a sua. O tratamento passaria a ser totalmente desigual entre condôminos (não isonômico). Por fim, e por argumentação, a legislação municipal permite tal fechamento (artigo 2º., § 4º, da LCM 145/14 e Decreto 39.345/14), desde que não haja aumento da área útil da unidade em si (o que ocorre). PELO EXPOSTO, julgo IMPROCEDENTE o pedido, na forma do artigo 487, I, do NCPC. Custas e honorários, que fixo em 10% sobre o valor da causa, pelo autor. No trânsito, não havendo manifestações em 90 dias, dê-se baixa e arquive-se. P.R.I.