0039556-09.2024.8.16.0014

Tribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 1 de 11 Vistos e examinados estes autos sob n. 0023537-64.2020.8.16.0014 ajuizados por Éder Roberto Dias dos Santos em face de Marcos Vinicius Rodrigues Cardoso e Conquistar Sul - Corretora de Seguros & Imóveis e Assessoria em Investimentos Financeiros Ltda., todos devidamente qualificados. RELATÓRIO Trata-se de ação estimatória c/c indenização por danos morais, ajuizada por Éder Roberto Dias dos Santos em face de Marcos Vinicius Rodrigues Cardoso e Conquistar Sul – Corretora de Seguros & Imóveis e Assessoria em Investimentos Financeiros Ltda., na qual o autor alega ter adquirido imóvel residencial e, após a celebração do contrato de compra e venda, constatou a existência de vícios ocultos consistentes em rachaduras, infiltrações e outros defeitos estruturais, afirmando que tais problemas decorreriam de falhas construtivas, uma vez que a residência vizinha, edificada no mesmo terreno originalmente desmembrado, apresentou vícios semelhantes, posteriormente reparados pelo primeiro réu, circunstância que evidenciaria seu prévio conhecimento acerca das deficiências da construção. Sustenta que, apesar das tentativas de solução extrajudicial, inclusive mediante notificação, os réus permaneceram inertes, sendo elaborado orçamento técnico que estimou em R$39.000,00 o custo dos reparos necessários para restabelecer a segurança e habitabilidade do imóvel. No mérito, fundamenta sua pretensão nos arts. 421, 422, 441 e 442 do Código Civil, defendendo a ocorrência de vício redibitório, ao argumento de que o vendedor ocultou defeitos graves existentes no imóvel, postulando o abatimento proporcional do preço, sem desfazimento do negócio jurídico. Aduz, ainda, a prática de ato ilícito e o dever de indenizar, com fundamento nos arts. 186, 187 e 927 do Código Civil, sustentando que a conduta dos réus lhe ocasionou prejuízos materiais e danos morais, estes decorrentes dos transtornos suportados, da frustração das legítimas expectativas e da ausência de solução administrativa. Em relação à segunda ré, afirma incidir responsabilidade objetiva, à luz da teoria do risco doTribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 2 de 11 empreendimento e do Código de Defesa do Consumidor, por ter intermediado a negociação e deixado de prestar a assistência devida diante dos vícios apresentados. Ao final, requer a concessão da gratuidade da justiça, a procedência da demanda para condenar o primeiro requerido ao abatimento do preço do imóvel, mediante restituição proporcional dos valores pagos, e a condenação solidária dos réus ao pagamento de indenização por danos morais. Juntou procuração e documentos (seq. 1.1 - 1.18). Foi concedido o benefício justiça gratuita em favor do autor, ocasião em que foi recebida a petição inicial e determinada a citação da parte ré (seq. 7). Devidamente citada, a ré Conquistar Sul - Corretora de Seguros & Imóveis e Assessoria em Investimentos Financeiros Ltda. apresentou contestação, argumentando em suma: preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, ao fundamento de que atuou exclusivamente como intermediadora da compra e venda do imóvel, limitando-se à atividade de corretagem e à obtenção da documentação necessária para a concretização do negócio, sem integrar a relação jurídica material discutida na demanda nem participar da construção do imóvel ou da cadeia de fornecimento relativamente aos alegados vícios construtivos. No mérito, sustenta que agiu com diligência, transparência e boa-fé, afirmando que jamais teve conhecimento da existência dos supostos vícios ocultos, os quais sequer foram identificados pelo autor durante as visitas ao imóvel ou pelo engenheiro responsável pela vistoria realizada para aprovação do financiamento bancário, inexistindo prova de que o vendedor ou a imobiliária tivessem ciência prévia das alegadas irregularidades. Defende que eventual responsabilidade pelos defeitos construtivos recai exclusivamente sobre o construtor ou vendedor, não podendo a corretora ser responsabilizada por vícios ocultos de imóvel cuja construção não executou nem garantiu, rechaçando as alegações de má-fé, de responsabilidade objetiva e de aplicação da teoria do risco do empreendimento, bem como impugnando o pedido de indenização por danos morais, sob o argumento de inexistência de ato ilícito praticado pela contestante, destacando que, tão logo tomou conhecimento das reclamações do autor, orientou-o a buscar o construtor e assistência jurídica, conforme conversas juntadas aos autos, além de observar que a notificação extrajudicial foi direcionada exclusivamente ao vendedor. Ao final, requer o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva, a procedência da impugnação ao valor da causa e, subsidiariamente, a total improcedência dos pedidos formulados. Juntou procuração e documentos (seq. 16.1 - 16.4). Devidamente citado, o réu Marcos Vinicius Rodrigues Cardoso apresentou contestação, argumentando em suma: preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que não é construtor, incorporador ou responsável técnico pela edificação do imóvel, tendo atuado apenas como proprietário e intermediador da venda, de modo queTribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 3 de 11 eventual responsabilidade por vícios construtivos recairia exclusivamente sobre a construtora e os profissionais responsáveis pela obra; arguiu, ainda, a decadência da pretensão redibitória e estimatória, com fundamento no art. 445 do Código Civil, afirmando que o autor adquiriu a posse do imóvel em 25/11/2020 e somente ajuizou a demanda em 13/06/2024, após o transcurso do prazo anual para pleitear abatimento do preço por vício oculto, inexistindo prova de que os alegados defeitos somente tenham sido conhecidos em período compatível com a incidência do §1º do referido dispositivo legal. No mérito, impugnou a alegação de má-fé e de prévio conhecimento dos supostos vícios estruturais, sustentando que jamais ocultou qualquer informação relevante, que nunca residiu no imóvel e não possui conhecimento técnico capaz de identificar defeitos de construção, destacando que o autor realizou visita prévia ao imóvel acompanhado de engenheiro do banco responsável pelo financiamento, sem que fossem apontadas irregularidades. Sustentou que, caso existam defeitos estruturais, estes decorreriam exclusivamente da execução da obra, inexistindo nexo causal entre sua conduta e os danos alegados. Impugnou, igualmente, o pedido de indenização por danos morais, afirmando que jamais praticou ato ilícito. Requer, ao final, o acolhimento das preliminares, a total improcedência dos pedidos iniciais. Juntou procuração (seq. 15 e 19). A parte autora apresentou impugnação à contestação (seq. 25). Determinada a especificação de provas (seq. 27), as partes se manifestaram (seq. 30, 31, 33). Proferida decisão de saneamento e organização do processo, ocasião em que foram afastadas as preliminares, acolhida a impugnação ao valor da causa e determinada a sua retificação, fixadas as questões controvertidas, distribuído o ônus da prova, e deferida a produção de prova pericial e oral (seq. 36). O laudo pericial foi entregue (seq. 126), e as partes se manifestaram (seq. 130, 131, 132). O sr. Perito apresentou esclarecimentos (seq. 138), e as partes se manifestaram (seq. 142, 143, 144). O laudo pericial foi homologado (seq. 146), e a audiência de instrução e julgamento foi designada (seq. 153). Realizada a audiência de instrução e julgamento, ocasião em que foram colhidos os depoimentos pessoais das partes, bem como inquirida uma testemunha arroladaTribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 4 de 11 pela parte autora (seq. 178/180). As partes apresentaram alegações finais (seq. 183, 184, 185). Vieram-me os autos conclusos para sentença. É o relato do essencial. DECIDO. FUNDAMENTAÇÃO DO MÉRITO Ausentes questões processuais pendentes, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao julgamento do mérito. No mérito, o caso é de PARCIAL PROCEDÊNCIA dos pedidos formulados. Em detida análise da petição inicial, a parte autora menciona a existência de vícios redibitórios consistentes em rachaduras, infiltrações e outros defeitos estruturais, afirmando que tais problemas decorreriam de falhas construtivas/estruturais no imóvel adquirido do vendedor, réu Marcos, sendo que a venda teria sido intermediada pela corretora, a corré Conquistar. Neste contexto, postula o autor pelo abatimento proporcional do preço, e a condenação de ambos os réus ao pagamento de indenização por danos morais, sob o argumento de que sofreu prejuízos morais decorrentes da frustração da legítima expectativa e da ausência de solução administrativa. Em relação à segunda ré, afirma incidir responsabilidade objetiva, por ter intermediado a negociação e deixado de prestar a assistência devida diante dos vícios apresentados. Quanto à primeira pretensão, é certo que não se trata de rescisão contratual, mas sim de abatimento do preço final do bem, em virtude da alegada desvalorização pelo imóvel pelos vícios constatados: CC. Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor. CC. Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode oTribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 5 de 11 adquirente reclamar abatimento no preço. Com efeito, tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel com vício redibitório, compete ao adquirente comprovar a existência de defeito oculto, preexistente à celebração do negócio e apto a diminuir o valor da coisa ou comprometer sua utilização normal. Não se exige que o vício torne o bem absolutamente imprestável, bastando que importe significativa redução de seu valor econômico, hipótese em que a legislação faculta ao adquirente optar pelo abatimento proporcional do preço, preservando-se o negócio jurídico celebrado, nos termos do artigo supramencionado. No caso concreto, a prova técnica produzida em juízo demonstra a existência de parte dos vícios alegados. Embora a petição inicial tenha atribuído maior extensão aos defeitos existentes no imóvel, a perícia judicial afastou a ocorrência de problemas estruturais, infiltrações e rachaduras de natureza construtiva, concluindo que as fissuras observadas decorrem de acomodação natural da edificação e retração dos materiais empregados, circunstâncias que não caracterizam vício redibitório indenizável. Por outro lado, o expert constatou, de forma objetiva, a existência de vícios construtivos consistentes no descolamento e desplacamento do revestimento cerâmico do piso do dormitório 02 e na trinca de duas peças do piso da cozinha, atribuindo tais manifestações a falhas de execução durante o assentamento do revestimento (seq. 126.1). Vejamos: “(...) 1. Em análise ao imóvel, é possível constatar a existência de vícios estruturais/construtivos descritos na inicial? Se sim, especificar. R: A petição inicial cita a presença de diversos problemas, como rachaduras, infiltrações. Posteriormente complementa dizendo ser necessário executar a “costura” nas trincas visíveis nas paredes, refazer o contrapiso da sala e cozinha, consertar a verga na janela da cozinha, trocar pisos soltos, corrigir infiltrações no banheiro e recompor o contrapiso da área frontal. Constatou-se as seguintes manifestações provenientes de vício construtivo: descolamento e desplacamento no revestimento cerâmico no piso do quarto 02 e trinca no revestimento cerâmico de duas peças no piso da cozinha. Não foram observadas infiltrações ou rachaduras. AsTribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 6 de 11 avarias dispostas em algumas paredes tratam-se de fissuras, causadas por movimentação de acomodação normal do solo e/ou a retração normal da argamassa de revestimento (reboco, pintura e textura). O mesmo se repete no contrapiso localizado no recuo frontal. Nenhum problema estrutural foi identificado. (...) 7. CONCLUSÕES Diante das inspeções realizadas, análise documental e diligências técnicas pertinentes, conclui-se que as falhas de execução no assentamento do revestimento cerâmico do piso do dormitório 02 e em duas peças do piso da cozinha constituem a causa mais provável das manifestações observadas. Tais falhas resultaram no descolamento e consequente desplacamento do revestimento no dormitório, bem como no surgimento de trincas no piso da cozinha, configurando vício construtivo. O valor para a recomposição das avarias foi estimado em R$ 1.751,47 (um mil, setecentos e cinquenta e um reais e quarente a sete centavos). Este laudo foi realizado em conformidade com as normas da ABNT vigentes e a vistoria foi conduzida mediante exame circunstanciado e descrição dos elementos necessários ao atendimento do objetivo da perícia. (...)” Cumpre destacar, ainda, que a pretensão estimatória não exige demonstração de culpa do vendedor, bastando a comprovação da existência do vício oculto e da consequente diminuição patrimonial experimentada pelo adquirente. A responsabilidade decorrente dos vícios redibitórios decorre da própria garantia legal inerente aos contratos comutativos, sendo irrelevante, para fins de abatimento do preço, eventual desconhecimento do vendedor acerca dos defeitos existentes na coisa. Dentro deste contexto, deve o réu MARCOS, ora vendedor do imóvel, ser condenado a restituir os valores pagos a maior pela parte autora, até o limite da desvalorização do imóvel, montante correspondente ao valor necessário para recomposição dos vícios efetivamente reconhecidos pela prova pericial, qual seja, R$1.751,47 (um mil, setecentos e cinquenta e um reais e quarenta e sete centavos), importância que representa a diminuição patrimonial suportada pelo adquirente em razão dos defeitos ocultos existentes no imóvel.Tribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 7 de 11 Assim, a procedência do pedido estimatório deve limitar-se ao valor efetivamente demonstrado pela prova técnica produzida em juízo, em observância aos princípios da reparação integral e da vedação ao enriquecimento sem causa. Deverá, ainda, sobre tal quantia, incidir correção monetária pelo índice IPCA, desde o desembolso, e juros de mora pela Taxa Selic, deduzida a correção, desde a citação (art. 405 do CC). Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ESTIMATÓRIA C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS. PLEITO REDIBITÓRIO. COMPRA DE VEÍCULO USADO COM VÍCIO OCULTO. MULTA POR DESCUMPRIMENTO DA ORDEM DE TRANSFERÊNCIA DO AUTOMÓVEL, DADO COMO PARTE DO PAGAMENTO DO NEGÓCIO. MANUTENÇÃO. RESSARCIMENTO DOS DANOS MATERIAIS. DESPESAS COM CONSERTO. FATORES DE ATUALIZAÇÃO. JUROS DE MORA, DESDE A CITAÇÃO (ART. 405 /CC) E CORREÇÃO MONETÁRIA, A PARTIR DO PAGAMENTO DO DESEMBOLSO/EFETIVO PREJUÍZO (SÚMULA 43/STJ). DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. MERO ABORRECIMENTO OU DISSABOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0009896- 91.2020 .8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: DESEMBARGADOR HELIO HENRIQUE LOPES FERNANDES LIMA - J. 06.03.2023) Com relação aos danos morais, bem como à responsabilidade da corré Conquistar, entendo que a pretensão indenizatória não merece acolhimento. Embora seja aplicável à relação jurídica estabelecida entre adquirente e imobiliária o Código de Defesa do Consumidor, a responsabilização da corretora pressupõe a demonstração de defeito na prestação do serviço de intermediação, especialmente mediante violação do dever de informação previsto nos arts. 6º, III, e 14 do CDC, circunstância que não restou comprovada nos autos. Não há qualquer elemento probatório capaz de demonstrar que a corré possuía conhecimento prévio dos vícios posteriormente identificados pela perícia ou que tenha omitido deliberadamente informações relevantes ao comprador.Tribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 8 de 11 Ao contrário, a própria prova técnica consignou que imobiliárias, por intermédio de seus corretores, não possuem capacitação técnica para identificar vícios construtivos ocultos sem a realização de inspeção especializada, inexistindo, ainda, notícia de que tenha sido elaborado laudo técnico previamente à venda. Além disso, os únicos vícios efetivamente reconhecidos consistem em falhas internas no assentamento do revestimento cerâmico, defeitos que não se revelam ostensivos e tampouco poderiam ser facilmente percebidos por profissional que atua exclusivamente na intermediação imobiliária, inexistindo prova de que tais irregularidades fossem aparentes ou de conhecimento da corretora. Desse modo, ausente demonstração de conduta culposa ou de defeito na prestação do serviço de corretagem, não há como imputar responsabilidade à corré pelos prejuízos decorrentes dos vícios construtivos reconhecidos na perícia. Em tal sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - VÍCIOS REDIBITÓRIOS - RESPONSABILIDADE DA CORRETORA - NÃO VERIFICAÇÃO - MERA INTERMEDIADORA. A corretora de imóveis que atuou como mera intermediadora da compra e venda de imóvel não pode ser responsabilizada por eventuais vícios que atinja o bem objeto da transação. (TJ-MG - Apelação Cível: 5001055-62.2020 .8.13.0647, Relator.: Des.(a) Mônica Libânio, Data de Julgamento: 23/11/2023, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/12/2023) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS OCULTOS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO MANTIDO. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR. INEXISTÊNCIA. I - Excluída a Caixa Econômica Federal da lide, por decisão transitada em julgado, e observados na sentença os limites da lide remanescente, improcede a insurgência recursal contra extinção do contrato de financiamento . II - O corretor de imóveis intermedia a compra e venda e tem o dever de diligência e prudência no exercício de sua atividade, devendo responder pelas perdas e danos causadas em decorrência da má prestação de seus serviços. III - Atestado pela perícia judicial que os vícios do imóvelTribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 9 de 11 eram ocultos não há como imputar responsabilidade ao corretor de imóveis, que não tinha ciência dos mesmos. (TJ-MG - AC: 10000211584016001 MG, Relator.: João Cancio, Data de Julgamento: 16/11/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/11/2021) Ressalte-se que, em audiência de instrução e julgamento, quando indagado, o autor assim confirmou (vide seq. 178.2): “JUIZ: A imobiliária afiançou ou apenas intermediou a compra e venda do imóvel? AUTOR: Só intermediou. JUIZ: Com relação a questão da imobiliária, alguma reclamação específica? A questão é relacionada ao vício na construção? AUTOR: Isso, exatamente.” Assim, resta evidenciado que não houve falha na prestação do serviço apta a ensejar responsabilização da corré. A mera participação na aproximação entre comprador e vendedor não transfere ao corretor o dever de garantir a inexistência de vícios ocultos de natureza construtiva, especialmente quando ausente demonstração de que tivesse ciência das irregularidades ou que tenha descumprido dever legal de informação. Ainda, em relação ao pedido indenizatório em face do réu Marcos, ora vendedor, destaco que a existência de vícios construtivos de pequena monta, não configura, por si só, lesão a direitos da personalidade. O caso traduz inadimplemento contratual parcial, cuja repercussão patrimonial será devidamente reparada mediante o abatimento do preço, inexistindo prova de circunstâncias excepcionais aptas a caracterizar efetivo sofrimento psíquico indenizável. Conforme reiterada orientação do Superior Tribunal de Justiça, o mero descumprimento contratual não gera automaticamente dano moral, sendo indispensável a demonstração de ofensa que ultrapasse os dissabores e inconvenientes próprios das relações negociais. Na hipótese, a perícia judicial afastou a maioria dos defeitos estruturais narrados na inicial, concluindo pela existência apenas de vícios de reduzido custo de reparação, circunstância que evidencia a inexistência de gravidade suficiente para justificar compensação extrapatrimonial.Tribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 10 de 11 Assim, improcede o pedido de indenização por danos morais. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS, extinguindo o processo com julgamento do mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de CONDENAR o réu Marcos Vinicius Rodrigues Cardoso ao pagamento, em favor da parte autora, da quantia de R$ 1.751,47 (um mil, setecentos e cinquenta e um reais e quarenta e sete centavos), a título de abatimento proporcional do preço do imóvel, nos termos do art. 442 do Código Civil, acrescido de correção monetária pelo índice IPCA, desde o desembolso, e juros de mora pela Taxa Selic, deduzida a correção, desde a citação (art. 405 do CC). Diante da sucumbência recíproca, CONDENO a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais na ordem de 30% (trinta por cento), bem como ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência em favor do advogado da parte autora, que fixo no valor certo de R$2.000,00 (dois mil reais), considerando que a fixação com base no valor da condenação implicaria em cifra irrisória, o que faço com fundamento no art. 85, §2º e §8º, do Código de Processo Civil. Ainda, CONDENO a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais na ordem de 70% (setenta por cento), bem como ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência em favor dos advogados dos réus, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico auferido (diferença entre o valor postulado na inicial e o reconhecido como devido), o que faço com fundamento no art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. SUSPENDO, todavia, a exigibilidade das verbas mencionadas no parágrafo anterior, ante a concessão dos benefícios da justiça gratuita em favor da parte autora. Com o trânsito em julgado da presente decisão, INTIMEM-SE as partes para que requeiram o que entenderem de direito, no prazo de quinze dias, sob pena de arquivamento. Publicada e Registrada neste ato. INTIMEM-SE. Int. Diligências nec. Londrina, data do sistema.Tribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 11 de 11 GUSTAVO PECCININI NETTO Juiz de Direito