0038662-93.2021.8.19.0001

Trata-se de ação promovida por IRMÃOS NETO PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO LTDA em desfavor de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NATAN, ambos devidamente identificados nos autos. Relata a parte autora, na inicial e emendas (indexadores 079, 094 e 106), que o condomínio réu é atendido por um único hidrômetro da CEDAE, embora todas as unidades possuam hidrômetros individuais administrados pela empresa Hidroluz; que até novembro/2020, o condomínio calculava a participação de cada condômino utilizando como parâmetro o volume faturado pela concessionária, critério posteriormente alterado, sem prévia deliberação, para o consumo medido, o que teria provocado aumento expressivo da parcela imputada ao autor; que em razão da alteração do critério, a rubrica referente ao consumo de água, constante da cota condominial com vencimento em 05/01/2021, passou de valores médios próximos de R$ 2.900,00 para R$ 6.788,88, sem alteração significativa do consumo registrado em seu hidrômetro individual; que a mudança desconsiderou a cobrança mínima por economias, o faturamento mínimo e os custos de esgoto adotados pela CEDAE, transferindo indevidamente ao autor parcela que deveria ser suportada pelas demais unidades condominiais; que encaminhou notificações ao condomínio e à administradora - CELISA Empreendimentos Imobiliários LTDA, requerendo a revisão do cálculo e a emissão de boleto apartado, para possibilitar o regular pagamento da quantia incontroversa e a consignação apenas da parcela questionada, pedidos que foram inicialmente recusados; que, posteriormente, o réu passou a emitir boletos separados para a rubrica CEDAE, permanecendo, contudo, o alegado equívoco no critério de rateio; que o critério anteriormente adotado, baseado no volume faturado pela concessionária, é o único compatível com a forma de cobrança da CEDAE; que o novo critério elevou indevidamente sua participação no rateio. Assim, pede o recebimento dos depósitos judiciais já efetuados, relativamente às cotas condominiais vencidas em 05/01/2021 (R$ 6.434,00) e 05/02/2021 (R$ 6.790,00), além dos valores relativos ao consumo de água incluídos no aditamento (vencimento em 05/03/2021 e 05/04/2021), bem como autorização para consignação das parcelas vincendas durante o curso da demanda. Ao final, requer a procedência dos pedidos, com declaração de quitação das obrigações consignadas e a condenação do réu ao pagamento dos ônus sucumbenciais. A inicial veio instruída com documentos (indexadores 020/069), complementados nos indexadores 082, 097 e 108. Determinada a expedição de guias (index 122). Depósitos referentes aos vencimentos de 05/05/2021 e 05/06/2021 (indexadores 129 e 136). Regularmente citado, o réu ofereceu resposta no index 146, sustentando tratar-se de condomínio comercial composto por oito unidades, sendo a loja da parte autora responsável por cerca de 60% do consumo de água do edifício, em razão da atividade de pet shop ali desenvolvida; que os condôminos pactuaram a instalação de hidrômetros individuais, tendo como contrapartida a redução de 50% da cota condominial ordinária do autor e a fixação de sua participação nas despesas das áreas comuns em 6,5386%; que embora o acordo previsse o rateio proporcional ao consumo individual, sua implementação ocorreu em duas etapas, eis que, inicialmente, ainda não instalados todos os hidrômetros necessários à medição das unidades abastecidas pela Coluna 2; que concluído o mapeamento da Coluna 2 e instalada a medição faltante ao final de 2020, passou a ser possível observar a proporção entre o consumo efetivamente medido de cada unidade e o consumo total do condomínio, critério compatível com o acordo celebrado entre os condôminos; que a pretensão autoral de utilizar o volume faturado pela CEDAE acarretaria o subsídio, pelos demais condôminos, do elevado consumo da unidade do autor, além de desconsiderar a estrutura tarifária da concessionária; que não estão presentes as hipóteses legais para seu cabimento e os depósitos judiciais, realizados em valores inferiores aos efetivamente cobrados, vêm causando déficit financeiro ao condomínio. Nesse contexto, requer o imediato levantamento dos valores incontroversos depositados e, ao final, a improcedência dos pedidos, com a condenação da parte demandante autor ao pagamento das diferenças entre os valores cobrados e os consignados, acrescidas dos encargos legais e, subsidiariamente, caso afastado o critério defendido, que a apuração da quota-parte da PJ autora observe a tarifa correspondente à sua faixa de consumo. Com a contestação vieram os documentos de indexadores 162/207. Petição do condomínio no index 215, sendo-lhe autorizado o imediato recebimento a quantia incontroversa (index 233). Réplica apresentada no index 235, com documental (indexadores 247/271) e especificação de provas a produzir. Manifestações do demandado nos indexadores 296 301. Indeferidos a emissão e o envio de dois boletos à parte autora, para pagamento da cota condominial (index 304). O réu postulou a produção de prova técnica (index 313), sobrevindo alegação autoral de preclusão (index 315). Decisão saneadora no index 330, deferindo a prova pericial. A parte autora opôs embargos de declaração (index 344), rejeitados (index 417). Laudo pericial de engenharia no index 533. O demandado impugnou as conclusões do expert (index 601) e juntou parecer de seu assistente técnico (index 605). Enquanto a parte autora teceu considerações no index 625, formulando quesitos complementares. Manifestou-se o perito no index 637, ratificando as conclusões técnicas anteriormente apresentadas. A parte autora atravessou petição no index 644 e o réu optou pelo silêncio (index 650). A empresa demandante dispensou a produção de prova oral e pugnou pelo julgamento da lide (index 654). Encerrada a instrução (index 657), as partes apresentaram alegações finais, por meio de memoriais (indexadores 660 e 673). É o relatório. Decido. Cuida-se de ação de consignação em pagamento, na qual a parte autora alega, em síntese, que a partir da cota condominial com vencimento em 05/01/2021, o réu alterou unilateralmente o critério de rateio da despesa de água ( rubrica CEDAE ), deixando de utilizar como base o volume faturado na conta única emitida pela concessionária e passando a adotar o volume efetivamente medido, em desacordo com o Termo de Acordo firmado entre os condôminos. Diz que o condomínio se recusa a recalcular a cobrança e, somente a partir da conta vencida em 05/03/2021, passou a emitir boletos apartados contendo tal rubrica. Enfim, pretende o reconhecimento da suficiência dos depósitos realizados nos autos. Contestando, o condomínio sustenta que não promoveu alteração do critério de rateio, mas apenas implementou integralmente o sistema previsto no Termo de Acordo, após a conclusão da individualização dos hidrômetros, encerrada a fase transitória relativa à denominada Coluna 2 . Defende que a cobrança sempre observou a proporcionalidade do consumo individual de cada unidade, sendo legítima a metodologia atualmente empregada, razão pela qual os depósitos realizados pelo autor são insubsistentes. A disciplina da matéria decorre do Termo de Acordo celebrado entre os condôminos, em 1º de setembro de 2020 (index 026), cuja validade não é impugnada por nenhuma das partes. O acordo estabeleceu, em seu item 2, que a cobrança do consumo de água passaria a ser individualizada, através dos hidrômetros instalados, como já ocorria na Coluna 1 (fl. 02 - index 026). Reconhecendo que ainda existia incerteza quanto à denominada Coluna 2 , o instrumento instituiu disciplina expressamente transitória. Assim dispõe o parágrafo segundo, do item 2: enquanto não concluída a verificação referida no parágrafo primeiro (...), o remanescente cobrado pela distribuidora de água e não contabilizado pelos hidrômetros da Hidroluz será custeado unicamente pelas unidades 101 a 701, na proporção de 14,29% cada (fl. 02 - index 026). Para a fase definitiva, por sua vez, estabeleceu o parágrafo terceiro, do mesmo item: Identificados os usuários da Coluna 2 e o ponto de entrada em suas unidades, hidrômetros serão instalados (...). A partir de então, será possível verificar o volume de água despendido nas áreas comuns do Condomínio e seu custeio seguirá a mesma proporção prevista no caput do item 1 do presente Termo de Acordo, incluindo a unidade 'Loja', no percentual de 6,5386% (fl. 03 - index 026). Da leitura conjunta dessas disposições, verifica-se que os próprios condôminos distinguiram duas fases distintas. A primeira, excepcional, vigoraria apenas enquanto não fosse possível identificar integralmente o consumo individual das unidades. A segunda teria início após a conclusão da individualização, quando seria possível apurar o consumo das áreas comuns. O acordo, portanto, não conferiu caráter definitivo ao critério adotado durante a fase de transição. Ao contrário, limitou expressamente sua aplicação ao período em que inexistia medição completa. Encerrada essa etapa, desapareceu a premissa fática que justificava a manutenção daquele regime excepcional. A prova técnica é compatível com essa conclusão. O perito confirmou que, até a leitura de novembro/2020, o condomínio utilizava o volume faturado pela concessionária como referência para o cálculo do rateio (resposta ao primeiro quesito da parte autora; fl. 22 - index 533) e, posteriormente, passou a utilizar o volume efetivamente medido (resposta ao quinto quesito da parte autora; fl. 23 - index 533). Também foi assente em atestar a inexistência de deliberação assemblear específica alterando o critério anteriormente empregado (resposta ao quesito oitavo da parte autora; fl. 24 - index 533). Todavia, a conclusão pericial não conduz ao acolhimento da pretensão autoral. Com efeito, em suas conclusões, o expert afirmou expressamente que ambas as metodologias defendidas pelas partes apresentam falhas (fl. 22 - index 533), consignando que a proporcionalidade adotada pelo condomínio Réu onera a loja do Autor, enquanto o cálculo defendido pelo Autor o favorece em detrimento das salas existentes no edifício . Asseverou, ainda, que a solução tecnicamente mais adequada consistiria em um terceiro modelo de rateio, diverso daquele adotado por qualquer das partes. Reforçando a análise, ao responder ao nono quesito do réu, esclareceu o louvado que o cálculo atualmente empregado pelo condomínio desconsidera os efeitos da tarifa mínima (fl. 30 - index 533) e a divisão empregada não é proporcional (quesito décimo do réu; fl. 30 - index 533). Enquanto o critério defendido pela autora também produz distorções, favorecendo sua unidade em detrimento das demais (item 8.2 do laudo; fl. 20 - index 533). Assim, a perícia não confirma a tese deduzida na inicial. Tampouco conclui que o condomínio estivesse juridicamente obrigado a manter a sistemática anteriormente utilizada. Em realidade, evidencia que nem o critério defendido pela autora, nem aquele adotado pelo réu representam solução técnica ideal. Essa constatação, entretanto, não autoriza a procedência da pretensão autoral. Isso porque o objeto desta ação não consiste em definir, em abstrato, qual seria o modelo tecnicamente mais adequado para o rateio interno das despesas de água, mas verificar se os depósitos efetuados pela autora correspondiam ao valor efetivamente devido, a partir da premissa de que o condomínio estaria obrigado a manter o critério utilizado durante a fase transitória do Termo de Acordo. E essa premissa não encontra respaldo no ajuste firmado entre os condôminos. Como visto, o acordo apenas disciplinou o regime excepcional aplicável enquanto inexistisse medição completa das unidades, e estabeleceu que tal regime cessaria após a conclusão da individualização. Não definiu, contudo, a fórmula matemática a ser empregada para apuração do valor unitário do metro cúbico na fase definitiva. Nessas circunstâncias, ainda que se reconheçam as imperfeições técnicas do sistema atualmente utilizado pelo condomínio, não é possível concluir que tenha ele descumprido o Termo de Acordo simplesmente por deixar de adotar o critério transitório após o encerramento da situação excepcional que o justificava. Do mesmo modo, não cabe ao Poder Judiciário, no âmbito desta ação consignatória, suprir essa lacuna mediante a instituição de um terceiro modelo de rateio sugerido pelo perito, matéria que depende de deliberação da coletividade condominial ou de discussão própria acerca da validade do critério atualmente adotado. Em outras palavras, a prova produzida permite afirmar que o critério utilizado pela parte autora para calcular os depósitos não corresponde ao regime jurídico previsto no Termo de Acordo, após o encerramento da fase de transição. Não permite afirmar, por outro lado, que o condomínio estivesse obrigado a perpetuar a sistemática anteriormente utilizada. Sendo a consignação meio destinado à liberação do devedor mediante depósito da prestação efetivamente devida, incumbia à demandante demonstrar a correção dos valores consignados, ônus do qual não se desincumbiu. Assim, inexistindo demonstração de que os depósitos correspondiam ao efetivo valor devido, não se pode reconhecer eficácia liberatória às consignações realizadas. Pelo exposto, julgo improcedente o pedido. Condeno a parte autora ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixada a verba em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. Certificado o trânsito em julgado, expeça-se mandado de pagamento em favor do condomínio réu, relativamente aos valores incontroversos depositados, permanecendo eventual diferença sujeita à cobrança pelos meios próprios, com abatimento dos valores já levantados. P.R.I.