0038641-20.2021.8.19.0001

FABRICADORA DE POLIURETANO RIO SUL LTDA, neste ato representada por seu procurador JOSÉ ANTÔNIO MARTINS MONTEIRO e AMANHECER 204 COMÉRCIO DE MÓVEIS E ESTOFADOS LTDA-ME, representada por ROBERTO VIEIRA DRUMOND e LILIA SUELI ANGELO DRUMOND ajuizaram Ação Renovatória de Locação Não Residencial em face de COMPANHIA BRASILEIRA DE DISTRIBUIÇÃO com o escopo de obter a condenação da rá a renovação do contrato de locação por um período de 60 (sessenta) meses. Narraram os autores em inicial (fls.3/5) que a autora FABRICADORA é locatária de imóvel situado na Estrada do Barro Vermelho, nº 105, Lote 1, PAL 31567, Loja 01, Galeria 1727, Rocha Miranda/RJ, conforme contrato comercial de 5 (cinco) anos, com início em 01/09/2016 findando em 31/08/2021, contrato esse que pretende renovar; que conforme se depreende do item 2 do Quadro IX (Condições Adicionais - Observações) do Quadro Resumo, do contrato de locação em questão, a ré permitiu a sublocação para franqueados da locatária; que diante da autorização mencionada a autora FABRICADORA cedeu em sublocação o imóvel em questão para a autora AMANHECER 204; que na loja objeto da presente renovação, cedida para a autora AMANHECER 204, funciona o fundo de comercia da revendedora FABRICADORA, que ininterruptamente vem exercendo o seu comércio de venda de colchões e afins, fornecido pela autora FABRICADORA. Requereu a condenação da ré a renovação do contrato de locação por um período de 60 (sessenta) meses. Juntou documentos. Contestação da ré (fls.136/152) na qual a alegou, preliminarmente, da ausência de comprovação da quitação dos impostos e taxas, nos termos do artigo 71, inciso III da Lei 8245/1991; da ausência de comprovação do exato cumprimento do contrato em curso, nos termos do artigo 71, inciso II da Lei 8245/1991; da ausência de comprovação de idoneidade financeira do fiador, nos termos do artigo 71, inciso V da Lei 8245/1991; no mérito, da incontestável valorização do imóvel e da necessidade da majoração do aluguel; da contraproposta e do real valor do aluguel mensal da loja locada no mínimo mensal de R$ 2.116,36 (dois mil cento e dezesseis reais e trinta e seis centavos). Requereu o acolhimento das preliminares e a improcedência dos pedidos. Juntou documentos. Instadas as partes em provas (fls.184), na qual a ré requereu a produção de prova pericial para apuração do valor atual do aluguel do imóvel (fls.192). Réplica (fls.194/202) na qual a ré impugnou as teses defensivas e se reportou aos pedidos elencados em inicial. Decisão saneadora (fls.249) na rejeitadas as preliminares arguidas pela ré; na qual fixado como ponto controvertido o justo valor do aluguel para o período a renovar do contrato; na qual deferida a produção de prova pericial de engenharia, requerida pela ré; na qual deferida a produção de prova documental superveniente. Laudo pericial (fls.424/451, complementado em fls.491/494) na qual o i. perito concluiu que de acordo com os critérios avaliatórios e considerações expostas, o valor de locação do bem avaliando, a valores de novembro de 2021 é de R$ 1.465,00 (mil quatrocentos e sessenta e cinco reais) . Decisão na qual homologado o laudo pericial (fls.496). É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. Preliminares apreciadas na decisão de fls.249, passo ao exame do mérito. No mérito, os pedidos são parcialmente procedentes. Cuida-se de ação renovatória de contrato de locação comercial, regida pela Lei nº 8.245/1991, na qual se discute o valor do aluguel a ser fixado bem como a renovação do contrato por mais 60 (sessenta) meses a partir de setembro de 2021. À luz do artigo 51 da referida lei, é assegurado ao locatário de imóvel comercial o direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que sejam preenchidos os requisitos legais: i) contrato celebrado por escrito e com prazo determinado; ii) com prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos ser de 5 (cinco) anos; iii) locatário deverá explorar atividade no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos. Como requisitos processuais da ação renovatória, previstos no artigo 71 da Lei de Locações, temos: i) do preenchimento dos requisitos do artigo 51; ii) do exato cumprimento do contrato em curso; iii) da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; iv) indicações claras das condições oferecidas para renovação; v) indicação completa do fiador, quando houver no contrato a renovar; vi) prova do aceite do fiador, autorizado por seu cônjuge, se casado for; vii) se o caso, prova de ser cessionário ou sucessos de título oponível ao proprietário. Os autores demonstraram o preenchimento de todas as obrigações contratuais e requisitos processuais necessários à renovação, sendo certo que as condições do contrato a ser renovado são exatamente as mesmas vigentes à época da distribuição da presente ação, ressalvada apenas a controvérsia acerca do valor do aluguel. E como já elucidado na decisão saneadora de fls.249, restou comprovado o pagamento das obrigações contidas no contrato, indicação das condições da renovação pretendida. Com efeito, o laudo pericial produzido nos autos concluiu que (fls.424/451, complementado em fls.491/494) na qual o i. perito concluiu que de acordo com os critérios avaliatórios e considerações expostas, o valor de locação do bem avaliando, a valores de novembro de 2021 é de R$ 1.465,00 (mil quatrocentos e sessenta e cinco reais) . Por todo o exposto, o que se extrai dos autos que é devida a renovação do contrato de locação por igual período, 60 (sessenta) meses, contados a partir do término do primeiro contrato, que ocorreu em 31/08/2021 e, quanto ao valor, acolhe-se a conclusão do laudo pericial, com trabalho técnico idôneo realizado por perito de confiança do juízo. Nesse sentido, a jurisprudência do E. TJRJ: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. RENOVAÇÃO DO CONTRATO. FIXAÇÃO DO ALUGUEL COM BASE EM LAUDO PERICIAL. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA, NULIDADE PROCESSUAL E JULGAMENTO ULTRA PETITA. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA EM RAZÃO DA AUSÊNCIA DE NOVA MANIFESTAÇÃO DO PERITO E DA NÃO ABERTURA DE PRAZO PARA ALEGAÇÕES FINAIS. INOCORRÊNCIA. ESCLARECIMENTOS PERICIAIS JÁ PRESTADOS SOBRE OS QUESITOS E IMPUGNAÇÕES FORMULADOS. MANIFESTAÇÃO POSTERIOR DE CARÁTER MERAMENTE REITERATIVO. MAGISTRADO COMO DESTINATÁRIO DA PROVA. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 370 E 477 DO CPC. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO. PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. FIXAÇÃO DO ALUGUEL EM VALOR INFERIOR AO OFERTADO PELA LOCATÁRIA NA PETIÇÃO INICIAL. IMPOSSIBILIDADE. OBSERVÂNCIA DOS LIMITES OBJETIVOS DA DEMANDA. ARTIGOS 141 E 492 DO CPC. AÇÃO RENOVATÓRIA QUE, EMBORA CONFIGURE LIDE DE ACERTAMENTO, NÃO AUTORIZA ARBITRAMENTO AQUÉM DA PROPOSTA FORMULADA PELO AUTOR. PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. LAUDO PERICIAL IDÔNEO. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO. OBSERVÂNCIA DA ABNT NBR 14.653-2. VALOR LOCATÍCIO QUE DEVE OBSERVAR A DATA-BASE DO INÍCIO DO PERÍODO RENOVANDO. ALUGUEL FIXADO EM R$ 6.000,00, CORRESPONDENTE AO MÍNIMO OFERTADO NA INICIAL, COM REAJUSTE ANUAL PELO IGP-M A PARTIR DE 01/08/2023. SUCUMBÊNCIA INTEGRAL DA LOCADORA. TENDO O ALUGUEL DEFINITIVO SIDO FIXADO NO EXATO VALOR OFERTADO PELA AUTORA, NÃO HÁ SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA, DEVENDO SER MANTIDA A CONDENAÇÃO INTEGRAL DA RÉ AO PAGAMENTO DAS CUSTAS E HONORÁRIOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (0000233-84.2022.8.19.0207 - APELAÇÃO. Des(a). ANDRE LUIZ CIDRA - Julgamento: 25/06/2026 - VIGESIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 11ª CÂMARA CÍVEL) . Logo, procedente o pedido de renovação do contrato de locação comercial, iniciando o contrato em setembro de 2021 (tendo em vista que o contrato originário findou em 31/08/2021), pelo prazo de 60 (sessenta) meses, no valor de R$ 1.465,00 (mil quatrocentos e sessenta e cinco reais) por mês, conforme apurado em laudo pericial. Com isso, parcialmente procedente o pedido autoral. DISPOSITIVO Isto posto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS formulados por FABRICADORA DE POLIURETANO RIO SUL LTDA, neste ato representada por seu procurador JOSÉ ANTÔNIO MARTINS MONTEIRO e AMANHECER 204 COMÉRCIO DE MÓVEIS E ESTOFADOS LTDA-ME, representada por ROBERTO VIEIRA DRUMOND e LILIA SUELI ANGELO DRUMOND em face de COMPANHIA BRASILEIRA DE DISTRIBUIÇÃO, para declarar renovada a locação do imóvel em questão, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, nos termos do artigo 51, caput, da Lei nº 8.245/1991) a contar de 01/09/2021, mediante o locativo mensal de R$ 1.465,00 (mil quatrocentos e sessenta e cinco reais), com incidência dos reajustes previstos no contrato anterior e observando as demais condições e cláusulas contratuais vigentes. Ante a sucumbência, condeno a ré ao pagamento das despesas processuais, entendidas como custas processuais, taxa judiciária, honorários periciais e honorários de advogado que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC. Feito sujeito ao regime do art. 536, do CPC. PIC.