0037886-62.2026.8.16.0014

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL DE LONDRINA 5ª VARA CÍVEL DE LONDRINA - PROJUDI Avenida Duque de Caxias, 689 - Anexo I, 5º And - Caiçaras - Londrina/PR - CEP: 86.015-902 - E-mail: lon-5VJ-E@tjpr.jus.br Processo: 0037886-62.2026.8.16.0014 Classe Processual: Consignatória de Aluguéis Assunto Principal: Interpretação / Revisão de Contrato Valor da Causa: R$45.692,60 Autor(s): HIGOR HENRIQUE MIRANDA Réu(s): 59.963.932/0001-82 CMSOUZA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA NAGNER GOTARDO I. Trata-se de ação de obrigação de fazer c/c declaração de nulidade de cláusula contratual, repetição de indébito e indenização por danos morais, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por HIGOR HENRIQUE MIRANDA em face de LG ADM DE BENS LTDA., representada por seu sócio administrador NAGNER GOTARDO, e CMSOUZA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA., na qualidade de administradora do contrato. Narra o autor, em síntese, que em 25/02/2026 celebrou com a primeira ré, intermediado pela segunda, contrato de locação residencial do imóvel situado na Avenida Doutor Adhemar Pereira de Barros, nº 1300, Ed. Palazzo Di Cesare, apto 1601, Bela Suíça, Londrina/PR, na modalidade "porteira fechada", com aluguel mensal de R$ 8.500,00. Afirma que, desde o início da locação, verificou vícios estruturais preexistentes registrados no Termo de Vistoria de Entrada nº 10772 (mov. 1.5 a 1.9), destacando: (i) porta do box do banheiro do Quarto 01 quebrada; (ii) vazamento no chuveiro do Quarto 02; (iii) ar-condicionado da suíte máster com vazamento e hidromassagem da banheira sem funcionamento; e (iv) rede de proteção das janelas com validade vencida, além do skin glass da sacada com defeito. Sustenta a violação do art. 22, I, da Lei nº 8.245/91. Aponta, ainda, a ilicitude da exigência cumulativa de garantias locatícias — aluguel antecipado, fiança pessoal e "sinal" de reserva —, em suposto atrito com o art. 37, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91 e com o art. 43 do mesmo diploma. Pleiteia, ao final, a nulidade da cláusula, a repetição do indébito no montante de R$ 11.692,60, a aplicação da multa do art. 43 da Lei nº 8.245/91 (sugerindo R$ 34.000,00) e a condenação solidária em danos morais no valor de R$ 10.000,00. Requer, em sede de tutela de urgência (art. 300 do CPC), a determinação para que os réus realizem os reparos apontados no prazo de 48 horas para início e 30 dias para conclusão, sob pena de astreinte diária equivalente a 10% do valor do aluguel mensal, bem como autorização para depósito judicial dos aluguéis vincendos, com fulcro no art. 9º, § 1º, da Lei nº 8.245/91. Postula, ainda, o deferimento da gratuidade da justiça, com apoio em declaração de hipossuficiência (mov. 1.3). Atribuiu à causa o valor de R$ 45.692,60. Por decisão de mov. 8.1, este juízo determinou a emenda à inicial para que o autor comprovasse os pressupostos da gratuidade da justiça (art. 99, § 2º, do CPC), mediante apresentação de declaração de imposto de renda dos últimos três anos, comprovantes de rendimentos, declaração de titularidade de bens, extratos das contas bancárias e faturas dos cartões de crédito dos últimos três meses, entre outros documentos. Em cumprimento (mov. 11.1 a 11.6), o autor limitou-se a juntar (i) nova declaração de hipossuficiência, (ii) consultas de restituição do imposto de renda relativas a 2024, 2025 e 2026 (isento) e (iii) extrato de uma única conta corrente no Banco Inter, referente ao período de 21/03/2026 a 18/06/2026, no qual figura movimentação absolutamente irrisória (uma única transação de R$ 70,00 devolvida via Pix, com saldo zerado). Não vieram aos autos comprovantes de rendimentos, faturas de cartão de crédito, declaração de titularidade patrimonial nem quaisquer outros elementos capazes de infirmar as evidências em sentido contrário. Vieram os autos conclusos para decisão. II a) Da gratuidade da justiça Por decisão de mov. 8.1, este juízo determinou que o autor comprovasse os pressupostos legais para a concessão da gratuidade da justiça, apresentando declaração de imposto de renda dos últimos três anos, comprovantes de rendimentos, declaração de titularidade de bens, extratos das contas bancárias e faturas de cartão de crédito dos últimos três meses, entre outros documentos (art. 99, § 2º, do CPC). Em cumprimento (mov. 11.1 a 11.6), o autor limitou-se a juntar (i) declaração de hipossuficiência, (ii) consultas de restituição do imposto de renda relativas a 2024, 2025 e 2026 e (iii) extrato de uma única conta corrente no Banco Inter, referente ao período de 21/03/2026 a 18/06/2026, no qual figura movimentação absolutamente irrisória (uma única transação de R$ 70,00 devolvida via Pix, com saldo zerado). Não vieram aos autos comprovantes de rendimentos, faturas de cartão de crédito, declaração de titularidade patrimonial nem quaisquer outros elementos idôneos à demonstração da alegada insuficiência de recursos. A par disso, a moldura fática delineada na própria inicial revela padrão de vida frontalmente incompatível com a condição de hipossuficiente: - o autor reside na Avenida Doutor Adhemar Pereira de Barros, nº 1300, Ed. Palazzo Di Cesare, apto. 1601, Bela Suíça, Londrina/PR, região reconhecidamente nobre da cidade; - o imóvel possui 156,37 m² e é locado na modalidade "porteira fechada" (mobiliado), conforme registrado no Termo de Vistoria de Entrada nº 10772 (mov. 1.5) e expressamente reconhecido na inicial (mov. 1.1, item 2.1); - o aluguel mensal é de R$ 8.500,00 (Cláusula Terceira do contrato de locação de mov. 1.4), acrescido dos demais encargos (condomínio, IPTU e taxas), o que evidencia dispêndio mensal fixo com moradia muitas vezes superior ao salário mínimo nacional; - o autor declarou, ainda, ter pago espontaneamente R$ 8.500,00 a título de aluguel antecipado, R$ 1.100,00 a título de "sinal" e demais despesas de contratação, totalizando, por sua própria conta, R$ 11.692,60 desembolsados na celebração do contrato. A declaração de hipossuficiência, embora goze de presunção relativa de veracidade (art. 99, § 3º, do CPC), pode e deve ser afastada quando os elementos concretos dos autos apontem em sentido diverso (art. 99, § 2º, do CPC). É exatamente essa a hipótese: quem contrata locação residencial de porteira fechada, em edifício de alto padrão em bairro nobre, ao valor mensal de R$ 8.500,00, e desembolsa mais de R$ 11 mil no ato da contratação, ostenta padrão de vida absolutamente incompatível com a alegada impossibilidade de arcar com as custas processuais do feito (fixadas sobre valor da causa de R$ 45.692,60). O extrato bancário apresentado, aliás, reforça a incongruência: como já reconheceu o E. TJPR em situação análoga, extratos que não registram qualquer despesa ordinária (aluguel, condomínio, energia, água, alimentação, saúde), limitando-se a operações pontuais e valores próximos de zero, longe de comprovarem miserabilidade, sugerem a existência de outras fontes de renda e movimentação financeira não reveladas ao juízo. Nesse sentido: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO QUE INDEFERIU A GRATUIDADE DA JUSTIÇA. (…) HIPOSSUFICIÊNCIA NÃO EVIDENCIADA. INDÍCIOS DE ENDIVIDAMENTO VOLUNTÁRIO. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO AO PRÓPRIO SUSTENTO OU DA FAMÍLIA PELO PAGAMENTO DOS CUSTOS DO PROCESSO. (…) RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO." (TJPR – 2ª Câmara Cível – 0095534-13.2024.8.16.0000 – Rel. Des. João Domingos Küster Puppi – j. 03.02.2025) - grifo nosso. "DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. INDEFERIMENTO NA ORIGEM. PATRIMÔNIO E PADRÃO DE VIDA INCOMPATÍVEIS COM A HIPOSSUFICIÊNCIA. ENDIVIDAMENTO VOLUNTÁRIO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO." (TJPR – 18ª Câmara Cível – AI nº 0109987-13.2024.8.16.0000 – Rel. Des. Subst. Ana Paula Kaled Accioly Rodrigues da Costa – j. 23.04.2025) - grifo nosso. Aplicam-se ao caso, com identidade quase perfeita, os fundamentos daquele último precedente: (i) padrão de vida ostentado incompatível com a benesse; (ii) despesas fixas voluntariamente assumidas em alto patamar; (iii) extratos bancários sem despesas ordinárias que confirmem a inexistência de rendimentos. Diante disso, e considerando que o autor, mesmo intimado especificamente para tanto, deixou de trazer aos autos os documentos capazes de infirmar as robustas evidências em sentido contrário, INDEFIRO o pedido de gratuidade da justiça. INTIME-SE a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, recolher as custas iniciais, sob pena de cancelamento da distribuição (art. 290 do CPC). Faculto, desde já, o parcelamento das custas em até 6 (seis) parcelas mensais (art. 98, § 6º, do CPC), caso requerido de forma justificada. b) Da tutela de urgência Postula o autor, com fundamento no art. 300 do CPC, a concessão de tutela antecipada para que os réus sejam compelidos a realizar, no prazo de 48 horas para início e 30 dias para conclusão, os reparos apontados na inicial – notadamente (a) porta do box do banheiro do Quarto 01; (b) registro do chuveiro do Quarto 02; (c) vazamento no ar-condicionado e não funcionamento da hidromassagem da suíte máster; (d) skin glass da sacada; e (e) rede de proteção com validade vencida – sob pena de astreinte diária, bem como para que seja autorizado o depósito judicial dos aluguéis vincendos. A tutela de urgência, como cediço, reclama a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, caput, do CPC). No presente caso, contudo, os elementos até aqui produzidos não permitem, em cognição sumária, reconhecer nenhum dos dois requisitos. Quanto à probabilidade do direito, o próprio Termo de Vistoria de Entrada nº 10772, realizado em 02/03/2026 pela empresa Quinta Avenida Vistorias e juntado pelo autor (mov. 1.5 a 1.9), registra expressamente, na condição de "inconformidade" da data de entrega, precisamente os itens em relação aos quais o autor agora pleiteia obrigação de reparo: box sem vidro de acabamento (item 10.16), hidromassagem sem funcionamento (item 14.19), entre outros. Ou seja, os alegados "vícios" foram formalmente registrados no laudo que integra o próprio instrumento contratual e do qual o locatário teve prévia ciência – e, aliás, sequer os contestou no prazo contratual de 5 dias (Cláusula quarta - fl. 2, mov. 1.4). A situação é substancialmente idêntica à examinada pela 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná na Apelação Cível nº 0010802-33.2023.8.16.0001 (Rel. Des. Péricles Bellusci de Batista Pereira, j. 25.07.2025), em que se afirmou: "A existência de umidade e infiltração apontadas pelo autor na área da edícula não foi omitida pela imobiliária ou pelos locadores no momento da contratação, uma vez que constou expressamente no relatório de vistoria inicial (assinado pelo requerente) (…). O locatário, portanto, tinha plena ciência das condições do imóvel que estava locando, não sendo possível reputar que os locadores agiram em má-fé ao alugar o imóvel no estado em que se encontrava." Ao contratar de "porteira fechada" imóvel que já apresentava, no ato da entrega, os defeitos hoje invocados, o autor os assumiu como estado atual do bem locado – circunstância que, em juízo perfunctório, enfraquece consideravelmente a probabilidade do direito à obrigação de fazer emergencial dele decorrente. A discussão sobre a natureza propter rem de tais obrigações e sobre a extensão do dever previsto no art. 22, I e IV, da Lei nº 8.245/91 no caso concreto – notadamente diante de itens registrados como inconformidade na vistoria de entrada – não comporta solução sumária, exigindo dilação probatória, inclusive perícia técnica (que o próprio autor requereu no pedido VI da inicial). Quanto ao perigo de dano, a inicial narra genericamente "risco de colapso estrutural" e "risco de acidentes elétricos com potencial lesivo grave", mas nenhum dos elementos concretos trazidos aos autos ampara tais afirmações. O Termo de Vistoria de Entrada – único documento técnico juntado – não aponta qualquer risco à segurança, higidez ou habitabilidade da edificação; ao contrário, atesta o estado geral do imóvel como compatível com uso residencial imediato, ressalvadas as inconformidades pontuais já mencionadas. Não há laudo técnico independente, tampouco perícia particular, que aponte risco iminente à integridade física do autor ou de sua família. Os itens elencados – porta de box quebrada, hidromassagem que não funciona, chuveiro com registro a trocar, ar-condicionado com vazamento e skin glass a ajustar – configuram, em juízo de cognição sumária, transtornos e desconfortos, mas não risco de dano irreversível a exigir intervenção imediata do juízo. Único item que suscitaria maior preocupação – rede de proteção com validade vencida – já foi, segundo a própria inicial (item 2 e docs. anexos), objeto de contratação e pagamento direto pelo autor (mov. 1.27), o que, se comprovado, permitirá eventual repetição de indébito ao final, mas afasta o periculum in mora no plano da tutela antecipada. Aplica-se ao caso, com precisão, o entendimento da 10ª Câmara Cível do Tribunal Araucariano no Agravo de Instrumento nº 0049736-29.2024.8.16.0000 (Rel. Des. Guilherme Freire Teixeira, j. 27.09.2024), no qual, mesmo diante de laudo pericial unilateral apontando "vícios provenientes de falhas construtivas e de manutenção", a tutela de urgência foi indeferida sob os fundamentos de que (i) a responsabilidade dos requeridos demanda oportuna dilação probatória; (ii) o laudo unilateral não foi submetido ao contraditório; e (iii) não restou demonstrado risco imediato à segurança ou habitabilidade. Aqui, os elementos favoráveis ao autor são ainda mais tênues: sequer há laudo pericial particular, mas apenas o laudo de vistoria da própria imobiliária, que registra os "vícios" como inconformidades preexistentes à entrega. “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. ALEGADA INFILTRAÇÃO EM IMÓVEIS ALUGADOS . DECISÃO QUE INDEFERIU A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELOS DEMANDANTES. PRETENSÃO DE REPARO IMEDIATO DOS PROBLEMAS IDENTIFICADOS EM LAUDO PERICIAL PRODUZIDO PELOS AUTORES. NÃO ACOLHIMENTO . RESPONSABILIDADE DOS REQUERIDOS PELOS VÍCIOS NOS IMÓVEIS QUE DEMANDA OPORTUNA DILAÇÃO PROBATÓRIA. LAUDO PERICIAL, ADEMAIS, QUE ATESTA A INEXISTÊNCIA DE RISCOS À SEGURANÇA, HIGIDEZ E HABITABILIDADE DA EDIFICAÇÃO. PROBABILIDADE DO DIREITO E “PERICULUM IN MORA” NÃO DEMONSTRADOS. REQUISITOS DO ART . 300, “CAPUT”, DO CPC NÃO PREENCHIDOS. DECISÃO MANTIDA.AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO”. (TJ-PR 00497362920248160000 Maringá, Relator.: Guilherme Freire de Barros Teixeira, Data de Julgamento: 28/09/2024, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: 30/09/2024) - grifo nosso. Não bastasse, o autor sequer se deu ao trabalho de comprovar a impossibilidade de convivência com os defeitos (v.g., utilizar-se do outro banheiro em substituição ao interditado, prescindir da hidromassagem, providenciar reparo pontual do ar-condicionado com abatimento contratual). Ao revés, os "prints" de WhatsApp apontam para tentativas de negociação e recusa pontual, o que se resolve no exame do mérito, e não em sede de tutela de urgência. Igualmente descabido, em cognição sumária, o pleito de autorização para depósito judicial dos aluguéis vincendos. O art. 9º, § 1º, da Lei nº 8.245/91, invocado pelo autor, cuida de hipótese específica de rescisão fundada em descumprimento contratual pelo locador e não autoriza, sem contraditório e sem prévia demonstração robusta de inabitabilidade, a suspensão unilateral do dever primário do locatário. A pretendida "compensação e pressão coercitiva", nos termos requeridos, importaria em antecipação praticamente integral do próprio mérito da lide, sem os elementos mínimos que a autorizem. Assim, ausentes tanto a probabilidade do direito quanto o perigo de dano, INDEFIRO a tutela de urgência requerida (art. 300 do CPC). III. Ante o exposto: a) INTIME-SE o autor para, no prazo de 15 (quinze) dias, recolher as custas iniciais, sob pena de cancelamento da distribuição. b) Recolhidas as custas, CITEM-SE OS RÉUS, na forma da lei, para os termos da presente ação, bem como para, querendo, apresentar resposta no prazo legal, sob pena de revelia e confissão ficta. c) Considerando a manifestação expressa da parte autora pelo desinteresse na composição consensual (item IX da inicial), e sem prejuízo de eventual retomada em fase posterior, DEIXO de designar, por ora, audiência de conciliação (art. 334, § 4º, I, do CPC). Intimações e diligências necessárias. Londrina, 13 de julho de 2026. Renata Bolzan Jauris Juíza de Direito