0037465-89.2021.8.19.0038

Trata-se de ação renovatória de locação não residencial ajuizada por SEG-MED ASSESSORIA EM SAÚDE OCUPACIONAL LTDA em face de ESPÓLIO DE ERNESTINA LOUREIRO DE ABREU, representado por seus filhos e herdeiros, ora 2º e 3º réus, LUIZ ANTÔNIO LOUREIRO DE ABREU e MARGARETE LOUREIRO DE ABREU. Narra a parte autora que, em 23 de março de 2017, celebrou contrato de locação não residencial, tendo por objeto os imóveis nº 180 e 176, apartamento 101, situados na Rua Doutor Thibau, Centro, Nova Iguaçu/RJ, onde exerce atividade econômica de prestação de serviços médicos, ambulatoriais, odontológicos e de assessoria em segurança e medicina do trabalho. Sustenta que o contrato foi celebrado pelo prazo de cinco anos, com início em 02/05/2017 e término em 01/05/2022, mediante aluguel mensal inicial de R$ 10.000,00, posteriormente reajustado pelo IGP-M, alcançando aproximadamente R$ 15.000,00. Alega estar adimplente com as obrigações legais e contratuais e exercer a atividade no imóvel desde o início da locação, preenchendo os requisitos previstos no art. 51 da Lei nº 8.245/91 para a renovação compulsória. Afirma, contudo, que os réus condicionaram a continuidade da locação à majoração do aluguel para valor superior a R$ 30.000,00, bem como à manutenção da cláusula contratual que prevê reajuste pelo maior índice permitido em lei, destacando a elevada variação do IGP-M no período. Aduz que, diante da ausência de acordo entre as partes e do término do prazo contratual, não lhe restou alternativa senão ajuizar a presente ação renovatória, após frustradas as tentativas de composição extrajudicial. Assim, requereu em tutela de urgência, que a correção monetária do aluguel seja feita, no aniversário do contrato dos anos de 2021 (02.05.2021 a 02.05.2022) e 2022 (02.05.2022 a 02.05.2023), pelo IPCA, bem como fosse autorizada a promover o abatimento dos valores dos aluguéis que foram pagos a maior pela aplicação do IGP-M, ao invés do IPCA, a partir do aniversário do contrato no ano de 2021. No mérito, pugnou pela confirmação dos efeitos da tutela, além da procedência do pedido de abatimento e/ou a restituição dos valores pagos, a revisão do pacto locatício no parágrafo 2ª da sua cláusula 3º, para que o próximo quinquênio seja reajustado pelo IPCA, assim como a renovação contratual. A petição inicial veio acompanhada dos documentos de id. 20 a 862, bem como id. 878 a 916. Id. 865: Decisão que deferiu parcialmente a liminar para fixar aluguel provisório em 80% do valor do contrato. Id. 944: Citada, a ré apresentou contestação com pedido de despejo e fixação de aluguel provisório. Não arguiu preliminares ou prejudiciais. No mérito, suscitou a ausência de preenchimento dos requisitos da lei 8.245/91. Alegaram que a autora promoveu modificações no imóvel para atender às suas necessidades, sem, contudo, obter autorização expressa dos réus. Suscitaram, ainda, impossibilidade de revisão do aluguel pela teoria da imprevisão, bem como o descabimento da alteração do índice de correção. Requereram, ao final, a fixação de aluguéis provisórios no valor de R$ 36.000,00, ou a fixação do aluguel no valor de R$ 45.000,00, em caso de procedência da ação renovatória. Id.944: Em réplica, a parte autora impugnou os pontos apresentados pela ré, pugnando pela procedência da ação, apresentando os documentos de id. 1014 a 1178 e 1223. Id. 1190: Decisão de saneamento e organização do processo que rejeitou a preliminar de carência de ação, fixou como pontos controvertidos o direito da autora à renovação locatícia, bem como o justo valor da locação, manteve a distribuição legal do ônus da prova e deferiu a expedição de ofícios e a prova pericial de engenharia. Id. 1315: Decisão que defere a produção da prova pericial grafotécnica. Id. 1455: Laudo pericial grafotécnico com a seguinte conclusão: Os lançamentos caligráficos contidos no documento questionado processo da licença 16695/62 , emitida em 20 de junho de 2017, contestados no processo nº 0037465-89.2021.8.19.0038, NÃO são de autoria da SRA ERNESTINA LOUREIRO DE ABREU, do SR. LUIZ ANTONIO LOUREIRO DE ABREU e da SRA. MARGARETE LOUREIRO DE ABREU, valendo dizer que são FALSAS AS ASSINATURAS APRESENTADAS NO DOCUMENTO QUESTIONADO. . Id. 1484: Resposta ao ofício enviado à PGMNI Id. 1509: Acórdão que fixou os honorários periciais de engenharia em R$ 10.000,00. Id. 1552: Laudo pericial de engenharia que indicou como valor para fixação dos alugueis o montante de R$ 20.125,00 para maio de 2022. Id. 1602: Parecer técnico do assistente da parte ré. Id. 1708: Esclarecimentos do perito acerca da impugnação ofertada. Id. 1734: Novos esclarecimentos do perito acerca de outra impugnação ofertada. Id. 1823: Alegações finais da ré. Id. 1833: Alegações finais da autora. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir, nos termos do art. 489, §1º, do Código de Processo Civil. Inexistindo preliminares a serem apreciadas além das já analisadas em decisão saneadora e estando presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, passo à análise do mérito. Trata-se de ação renovatória, objetivando o Autor a renovação do contrato de locação não residencial, com a fixação do aluguel mensal no valor indicado na inicial, pelo prazo de 5 anos, com a correção monetária pelo IPCA, mantendo-se as demais cláusulas e condições contratuais, com exceção do parágrafo 2º do item 3, pelos fatos explicitados na inicial. Depreende-se dos autos, como se vê na decisão saneadora de id. 1190, que a pretensão ora deduzida repousa em dois aspectos: a renovação do contrato de locação não comercial e a fixação do justo valor do aluguel. No que tange à renovação do contrato, a prova documental acostada aos autos aduz que o Autor preenche os requisitos do art. 71, da Lei nº 8.245/91, estando adimplente com o pagamento dos alugueres. A proposta de renovação do contrato está claramente disposta no pedido ora formulado, em observância ao disposto no art. 71, inciso IV, da Lei nº 8.245/91. No que tange ao argumento de que a autora não preencheria o referido requisito, a alegação não merece acolhimento. Embora a ré sustente que as modificações realizadas no imóvel não teriam sido expressamente autorizadas, verifica-se que o mandatário dos locadores, Sr. Jorge Luiz Moura Brasil, recebeu as plantas de engenharia e arquitetura referentes à obra, demonstrando conhecimento acerca das alterações promovidas. Além disso, não há notícia de oposição imediata às modificações, tendo o referido mandatário, inclusive, agendado vistoria para o dia subsequente, ocasião em que levaria a proprietária ao imóvel. De outro lado, conforme se observa das próprias fotografias colacionadas pela ré em sua contestação, o imóvel encontrava-se em condições incompatíveis com a destinação empresarial exercida pela locatária, qual seja, a prestação de serviços de assessoria em saúde, circunstância que evidencia a necessidade das adaptações realizadas. Ademais, não há nos autos qualquer prova de que as modificações tenham ocasionado depreciação econômica do imóvel. Ao contrário, os elementos constantes dos autos não indicam prejuízo à estrutura ou ao valor do bem, razão pela qual não se mostra suficiente a mera alegação de ausência de autorização expressa para afastar o preenchimento do requisito. Consta em id. 43 documento de alvará de funcionamento, e em id. 649, licença sanitária. No que se refere às alegações da ré em sua peça de bloqueio, verifica-se que não merece acolhimento. Da análise dos autos, a pretensão autoral não parece visar eventual transferência aos locadores dos riscos de sua atividade empresarial ou assegurar margem de lucro. De todo o acervo probatório o que se pode verificar é tão somente a discussão da adequação do valor locatício no âmbito da renovação contratual. O fato de a autora permanecer em atividade não afasta, por si só, a possibilidade de reavaliação do aluguel, sobretudo quando controvertido o valor pretendido pelos locadores. A força obrigatória dos contratos, ademais, não possui caráter absoluto, devendo ser harmonizada com a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual. Nesse sentido, o prazo da renovação do contrato deve ser de 05 anos, na forma do art. 51, inciso II, da Lei nº 8.245/91, prazo mínimo exigido pelo legislador, objetivando assegurar ao locatário seu patrimônio imaterial agregado ao imóvel a partir da atividade comercial desenvolvida no local. Quanto ao aluguel mensal mínimo, o laudo pericial de id. 1552, com esclarecimentos prestados em id. 1708 e 1734, apurou o justo valor do aluguel equivalente a R$ 20.125,00, relativamente a maio/2022. De início, anote-se que o perito deve adotar, de forma justificada, a metodologia que entende adequada ao caso em tela, e assim procedeu o expert. Quanto à metodologia adotada no laudo pericial, não há nenhum equívoco. Foi adotado o método comparativo direto de dados de mercado, abordagem amplamente adotada na avaliação de imóveis, que se baseia na comparação direta com propriedades similares no mercado. E a inferência estatística permite alcançar conclusões a partir da análise de determinadas amostras comparáveis, refletindo o valor estimado do imóvel avaliado. Este foi o norte adotado pelo ilustre perito nos trabalhos realizados. A partir das amostras fornecidas pelas partes, que contemplou o prédio objeto da locação aqui discutira, utilizou a metodologia mais adequada à hipótese dos autos, adotando o parâmetro área como mais relevante na determinação do justo valor do aluguel. Nada há de irregular. Apenas o valor apurado não atendeu por completo aos anseios do locador, o que não autoriza o afastamento das conclusões do laudo pericial, elaborado de forma técnica, clara e conclusiva. Logo, cabível a renovação do contrato pelo prazo de 05 anos, com fixação dos alugueres no montante indicado no laudo pericial. A mesma sorte não se verifica na pretensão de alteração do índice de correção monetária pactuado. Nos termos do art. 18 da Lei nº 8.245/91, é lícito às partes, de comum acordo, fixar o valor do aluguel e inserir ou modificar cláusula de reajuste. No caso, inexistindo consenso entre as partes quanto à substituição do índice livremente convencionado, não cabe ao Judiciário alterá-lo, sob pena de indevida intervenção na relação contratual e violação à autonomia da vontade. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. LOJA EM SHOPPING CENTER. FIXAÇÃO DO ALUGUEL EM PATAMAR INTERMEDIÁRIO ENTRE OS VALORES DEFENDIDOS PELAS PARTES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. 1) Revisão do aluguel com base no art. 19 da Lei 8.245/91. Sentença que fixa o valor em R$ 19.463,00 a partir da citação, determina juros e correção, mantém o índice contratual e condena a Ré ao pagamento das diferenças, impondo-lhe integralmente a sucumbência. 2) Valor do aluguel fixado com base em laudo pericial, em valor intermediário que caracteriza lide de acertamento. Sucumbência recíproca reconhecida, com rateio das custas e honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa, vedada a compensação (art. 85, §14, CPC) 3) Juros de mora devidos apenas a partir do trânsito em julgado, conforme arts. 389 e 395 do CC e art. 69 da Lei 8.245/91. 4) Correção monetária autônoma afastada, diante da existência de previsão contratual de reajuste anual pelo IGP-DI. RECURSO PROVIDO. (0897248-85.2024.8.19.0001 - APELAÇÃO. Des(a). DENISE NICOLL SIMÕES - Julgamento: 24/02/2026 - QUARTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 5ª CÂMARA CÍVEL)) E ainda: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL COM FUNDAMENTO NOS EFEITOS DA PANDEMIA DE COVID-19 NA RELAÇÃO LOCATÍCIA ESTABELECIDA ENTRE AS PARTES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL OBJETO DA LIDE QUE POSSUI PREVISÃO EXPRESSA DE REAJUSTE PELO IGP-DI. PREVALÊNCIA DO PRINCÍPIO DA INTERVENÇÃO MÍNIMA. REVISÃO JUDICIAL PERMITIDA EM CASO DE DESPROPORÇÃO MANIFESTA ENTRE A PRESTAÇÃO E CONTRAPRESTAÇÃO DAS PARTES. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 18 E 54 CAPUT DA LEI N.º 8245/91 E ARTIGOS 317 E 421-A, INCISO III, DO CÓDIGO CIVIL. PANDEMIA DE COVID-19 CUJOS EFEITOS NEGATIVOS ATINGIRAM AMBAS AS PARTES. CONCESSÃO DE DESCONTOS NO ALUGUEL, NO CONDOMÍNIO E FUNDO DE PROMOÇÃO NOS ANOS DE 2020 E 2021 PELO DEMANDADO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DO FATURAMENTO DO LOJISTA. ÔNUS DA AUTORA, NOS TERMOS DO ARTIGO 373, INCISO I, DO CPC. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE IMPACTO DA PANDEMIA NO CENÁRIO ECONÔMICO QUE NÃO TEM O CONDÃO DE, POR SI SÓ, REPERCUTIR NA ALTERAÇÃO DO INDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA FIRMADO ENTRE LOCADOR E LOCATÁRIO. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE. AUMENTO DO IGP-DI QUE, ISOLADAMENTE, NÃO CARACTERIZA IMPREVISIBILIDADE OU ONEROSIDADE EXCESSIVA. PRECEDENTE DO E. STJ. REFORMA DO JULGADO. PROVIMENTO DO RECURSO.(0006099-07.2021.8.19.0208 - APELAÇÃO. Des(a). BENEDICTO ULTRA ABICAIR - Julgamento: 30/10/2025 - DECIMA TERCEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 22ª CÂMARA CÍVEL)) Diante do exposto, extingo o processo, na forma do art. 487, inciso I, do CPC, com resolução de mérito e JULGO PARCIALMENTE procedente o pedido para renovar o contrato de locação pelo período de 05 anos, a contar de 02 de maio de 2022, fixando o aluguel mínimo mensal no valor de R$ 20.125,00 (vinte mil reais e cento e vinte cinco reais), corrigidos monetariamente e com incidência de juros de mora a partir de cada pagamento, conforme índices estabelecidos pela Lei nº 14.905/2024, vide art. 389, parágrafo único e art. 406, §1º, ambos do Código Civil. O valor fixado do aluguel deverá ser reajustado anualmente pelo índice estabelecido em contrato. Face à sucumbência recíproca, as custas deverão ser rateadas, na forma do art. 86, do CPC. Condeno o Réu ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono do Autor, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, na forma dos arts. 85, caput c/c § 14, e 86, do CPC. Condeno o Autor ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono do Réu, que fixo em 10% sobre o valor devido a título de aluguel, na forma dos arts. 85, caput c/c § 14, e 86, do CPC. Sentença sujeita a cumprimento sob o rito do art. 523, §1º, do CPC. Em caso de interposição de recurso de apelação, desde já, determino a intimação da parte contrária para apresentação de contrarrazões, com posterior remessa ao Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, nos termos do art. 1.010, § 3º do CPC. Certificado o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se e/ou remetam-se os autos à Central de Arquivamento, se for o caso. Publique-se e intimem-se.