0036433-21.2021.8.19.0209

CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO BARRA PALACE HOTEL RESIDÊNCIA ajuíza AÇÃO INDENIZATÓRIA C/C TUTELA DE URGÊNCIA em face de MANU QUALITY MANUTENÇÃO, LIMPEZA E REFORMAS LTDA.: Sustenta o condomínio autor que contratou a ré para a reforma e pintura de suas fachadas pelo valor de R$ 837.400,00, contudo a obra apresentou graves vícios de execução (fissuras, infiltrações e danos a estruturas), descumprimento do prazo e recusa no reparo das falhas. Em razão do inadimplemento, o autor suspendeu o pagamento da última parcela com base na exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) e atestou as anomalias por laudo pericial. Com fundamento no CDC e no dever de reparação integral (arts. 20 do CDC e 944 do CC), requer, em sede liminar, que a ré seja impedida de cobrar ou protestar a parcela pendente e, no mérito, a rescisão do contrato, a condenação da ré ao ressarcimento dos danos causados às unidades e ao pagamento do montante necessário para o refazimento integral dos serviços, a ser apurado em perícia técnica. CONTESTAÇÃO E RECONVENÇÃO ofertadas em fls. 130: Sustenta a ré que executou integralmente os serviços contratados e que a ação busca apenas eximir o condomínio autor de pagar a última parcela do contrato. Afirma que o pacto não abrangia todas as fachadas e que a falta de fiscalização pela empresa JMR decorreu de opção do próprio autor. Argumenta que os danos apontados derivam da recusa do condomínio em aprovar a troca de gradis oxidados gerando a perda da garantia (art. 476 do CC) , que as pendências em dez varandas ocorreram por restrições de acesso na pandemia e que o dano no acrílico do apto. 1517 atendeu a orientações do fiscal da obra. Em reconvenção (art. 343 do CPC), cobra a 22ª parcela em aberto (R$ 38.077,00), com multa de 2%, juros e correção. Requer a improcedência da ação principal e a procedência da reconvenção para condenar o condomínio ao pagamento do débito e dos consectários sucumbenciais. Réplica à contestação ofertada em fls. 187. CONTESTAÇÃO À RECONVENÇÃO: No tocante ao pedido de cobrança da 22ª parcela (R$ 38.077,00), o reconvindo defende a legitimidade do não pagamento com base na exceptio non adimpleti contractus (exceção do contrato não cumprido), prevista no art. 476 do Código Civil. Argumenta ter quitado pontualmente 21 das 22 parcelas pactuadas, suspendendo a última cota apenas ao constatar a inexecução parcial e defeituosa das obrigações da ré/reconvinte e sua recusa em saná-las. Diante do exposto, requer a procedência total dos pedidos da inicial, a improcedência do pedido reconvencional e a condenação da ré-reconvinte ao pagamento dos ônus sucumbenciais. Decisão saneadora em fls. 216. Laudo pericial em fls. 289. Alegações finais do autor em fls. 427. Alegações finais do réu em fls. 434. É o relatório. Decido. Trata-se de demanda visando indenização por conta de alego serviço mal executado pela ré. Não é controvertido que as partes celebraram contrato pelo qual a ré executaria serviços de reparo principalmente na fachada do prédio. A autora alega que parte do serviço não fora prestado, sendo que houve outros que terão que ser refeitos por conta de má-qualidade. Trata-se de prestação de serviços/empreitada (artigo 610 e seguintes, do CC). Também não é controvertido que houve um desgaste temporal e que a última parcela não fora paga. Em verdade, as partes restaram em um impasse, cada qual alegando a mora alheia (artigo 476, do CC). Contudo, ocorreu no curso do contrato a pandemia, o que obviamente causou transtornos a todos, sendo um fato imprevisível e inevitável, indicando força maior. Com isso, houve serviços não executados (e outros que realmente estavam com vícios), bem como a pendência de um pagamento. A perícia, analisando item por item, concluiu que parte do que se reclama não estava no escopo do contrato ? Recuperação e pintura das platibandas, sendo que na coluna 27 o gesso encontrava-se quebrado; Motivo: Tanto a ferrugem escorrida pelos pontaletes oxidados, como as infiltrações decorrentes de falhas na impermeabilização das varandas, ocasionaram manchas na fachada, sendo que no caso dos pontaletes, a sua substituição dependia da autorização e pagamento por preços unitários. No caso da impermeabilização das jardineiras e piso das varandas, não fazia parte do objeto contratado e tais inconformidades estavam ressalvadas na Cláusula 8 Da Garantia subitem 8.2. ... ? Reparos e pintura na marquise da recepção; Motivo: Os reparos e pintura na marquise não estão explicitamente listados no escopo da contratação. ? Reparo na fachada da caixa dágua sobre o aptº 1521; Motivo: O reparo na fachada da caixa dágua sobre o aptº 1521 não está explicitamente listado no escopo da contratação. Em relação à alegada ausência de tratamento ou substituição dos chumbadores, isso seria pago por preço unitário pelo contrato, quando autorizado (cl. 11.2). O condomínio fora notificado acerca da necessidade (fl. 159/164), e não confirmou a aprovação, dizendo em março de 2019 que teria recebido sem compromisso de aprovação. Com isso, o serviço não fora realizado, assistindo neste tocante razão ao réu. Quanto a danos nas jardineiras, não houve a juntada de documentos comprobatórios quanto a queda de detritos. Por fim, quanto ao vencimento da obra, como já dito, houve a ocorrência da pandemia, o que não poderia indicar mora para qualquer das partes. A perícia acusou, contudo, que alguns itens restaram sem finalização ou com execução falha. Houve o reaparecimento de danos nas fachadas dos aptos. 1102, 1202 e 1302, além de pendência de pintura nas varandas dos apto 403, 419, 425, 429, 430, 525, 727, 904, 1023 e 1026, além de indenização de valor para a reposição de placas acrílicas no apto 1517. Em relação à impugnação ao laudo, ela não vinga. O perito analisou as áreas questionadas na inicial e elaborou trabalho com indicação precisa de todos os itens questionados. No mais, indicou que certos problemas advêm do próprio desgaste causado pelo tempo e dos intervalos indicados em norma técnica para que haja nova manutenção. Por outro lado, resta o pagamento final. Estando o autor a exigir o cumprimento integral da obrigação, cabe-lhe a quitação total. Como os pedidos são de valores, não havendo pelo autor pedido de obrigação de fazer, tendo a reconvenção pedido igualmente condenatório de quantia certa, uma vez que se estabeleça o crédito de cada um, poderá ocorrer a compensação (artigo 368, do CC), ainda que parcial. Na reconvenção, o valor é devido, mas sem a multa, já que havia ainda itens não executados. PELO EXPOSTO, julgo: 1 PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, na forma do artigo 487, I, do NCPC, para condenar a ré a pagar a quantia de R$ 2.892,50 (relativa a recomposição de placas do apto 1517), com juros da citação e correção da data do dispêndio, bem como a indenizar o valor necessário para o refazimento/ finalização dos seguintes serviços: reparo dos danos nas fachadas dos aptos. 1102, 1202 e 1302, além de pendência de pintura nas varandas dos apto 403, 419, 425, 429, 430, 525, 727, 904, 1023 e 1026. Afasta-se a indenização dos demais itens. O valor deverá ser arbitrado (artigo 509, I, do NCPC) pelo perito, sem acréscimo de despesas para as partes. Uma vez liquidado, a correção será da data do arbitramento e os juros da citação. Custas pro rata, arcando cada parte com os honorários do ex-adverso, que fixo em 10% sobre o valor da condenação. 2 PARCIALMENTE PROCEDENTE O PLEITO RECONVENCIONAL, na forma do artigo 487, I, do NCPC, para condenar o reconvindo a pagar a quantia de R$ 38.077,00, com juros da citação em reconvenção (com a intimação do reconvindo) e correção da data do contrato, sem multa. Custas e honorários, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, pelo reconvindo, ante a sucumbência mínima do reconvinte. No trânsito, em não havendo manifestações em 60 dias, dê-se baixa e arquive-se. Caso haja manifestação para cumprimento da sentença, lembro que de início será necessária a liquidação. P.R.I.