0036422-34.2021.8.19.0001

Relata a autora que é locatária da loja 16 com 143,50 m2 no empreendimento denominado NOVA BELFORD localizada na Avenida Benjamin Pinto Dias, número 192, 1098, 1108, 1118, lote 19, 1132 e Rua João Fernandes neto, número 1123 loja e 1123- galpão, centro, Belford Roxo, tendo sido firmado contrato de locação não residencial ajustado pelo prazo de 120 (cento e vinte) meses, a iniciar no dia 01 de abril de 2014 e com término previsto para 31 de março de 2024, conforme documentos . Destaca que como é notório, desde o fim de março de 2020, mais precisamente no dia 21 de março, em razão de decretos estadual e municipal, as atividades do comércio em geral foram suspensas com o propósito único de evitar a disseminação do COVID-19 no nosso Estado e neste Município, reconhecendo-se, com isso, o estado de calamidade aqui vivenciada.Portanto, a demandante se viu obrigada em encerrar temporariamente as suas atividades a partir de 21 de março de 2020 e assim permanecendo até 01 de julho de 2020, quando de forma restrita retornou a reabrir o seu comércio . Aduz que ainda, que mesmo com a flexibilização do isolamento social no ultimo trimestre do ano não trouxe o alívio financeiro desejado pelo comércio, estamos longe da normalidade com o movimento de pessoas, o que consequentemente torna a recuperação da economia ainda mais lenta. Contudo, foi estendido o estado de calamidade no nosso Estado até o final de julho de 2021 . Salienta que Ao tempo em que se avizinha o atingimento do sétimo ano de vigência do referido prazo contratual, o valor do aluguel mensal atualmente é de R$ 11.000,00 (onze mil reais). Ao longo do ano de 2020, a demandada concedeu desconto de R$ 3.300,00 (três mil e trezentos reais) e suspendeu o desconto no aluguel de janeiro de 2021 (com vencimento e 05 de fevereiro), conforme documentos em anexo. Urge salientar que o pagamento do aluguel no valor integral antes mesmo da pandemia trouxe enorme dificuldade à parte demandante porque o movimento de pessoas e vendas caíram assustadoramente, o que agravou assustadoramente com o período pandêmico . Alega que A demandada ao decidir na suspensão do desconto, decidiu também pela inviabilidade do negócio da demandante, ou seja, a sua sobrevivência econômica e dos mais de 20 postos de trabalho que gera depende da revisão do aluguel porque o valor praticado atualmente não reflete o valor de mercado atual, pós crise de 2018 e o estrago da pandemia no setor produtivo em nosso Estado . Ressalta que a demandante manteve contato com a demandada solicitando revisão do aluguel, mas esta não só manteve o valor mas retirou o desconto concedido de R$ 3.300,00 (três mil e trezentos reais). Ou seja, a autora operou no prejuízo para pagar o aluguel que vencera no dia 05 de fevereiro de 2021, já sem o desconto. Portanto, ultrapassado os três anos exigidos pela lei 8245/91, e com a insistência do demandado em não rever o aluguel e ainda retirar o desconto concedido, encontrando-se evidente e substancialmente majorado na realidade atual do mercado imobiliário, estando assim presentes as condições autorizativas do ajuizamento da presente medida, conforme o artigo 19 de lei número 8245/91 e diante da frustração da iniciativa de acordo feita pela suplicante e repulsada pelas suplicadas . Conclui que Entende a demandante que o mais razoável neste momento é passar o aluguel para o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) . Pondera que Diante do estatuído no inciso II do artigo 68 da lei 8245/91 a demandante apresenta robusta argumentação fática que é pública e notória quanto a realidade pandêmica que vivemos, deverá ser observado para a fixação do aluguel provisório não inferior ao valor de 80% do aluguel vigente, ou seja, que seja fixado o provisório no importe não inferior a R$ 8.800,00 (oito mil e oitocentos reais) . Requer : E assim sendo, restando perfeitamente configurada a obrigação do Réu de reparar o Autor pelos danos padecidos em virtude das causas e concausas acima descritas, e materializado o legítimo interesse de agir, ex vi do artigo 76 do Código Civil, requer o Autor a V.Exa : a) Que se digne efetuar a revisão dos alugueis passando para o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais); b) Que se digne fixar como aluguel provisório o valor de R$ 8.800,00 (oito mil e oitocentos reais) que é o valor não inferior a 80% do aluguel vigente, determinando a condenação da parte ré em restituir a diferença paga à maior; c) Que se digne conceder a tutela antecipada e posteriormente torna-la definitiva; As fls. 129/131 determinou-se: A autora possui domicício na Barra da Tijuca , o réu em São Paulo , e o imóvel objeto da lide se situa em Belford Roxo. No contrato anexado a fl. 35 pactuou-se que Fica eleito o Foro da Cidade do Rio de Janeiro, Comarca da Capital . Ora, a possibilidade de eleição de foro não faculta às partes a eleição indiscriminada de qualquer foro, mormente quando o autor e o imóvel se situam em áreas abrangidas por Comarca Regional . Nesta esteira, transcreve-se a seguinte ementa, à qual se reporta, onde se destaca que a possibilidade de opção é apenas em relação à Comarca, e não ao Juízo, mormente ante a competência absoluta das varas regionais em razão do critério funcional-territorial (Art. 10, § único, LODJ): 0044258-03.2017.8.19.0000 - CONFLITO DE COMPETÊNCIA Des(a). LUCIANO SABOIA RINALDI DE CARVALHO - Julgamento: 04/04/2018 - SÉTIMA CÂMARA CÍVEL Conflito negativo de competência. Ação de execução de honorários advocatícios. Cláusula de eleição de foro da Comarca da Capital. Possibilidade de opção apenas em relação à Comarca, e não ao Juízo. Competência absoluta das varas regionais em razão do critério funcional-territorial. Art. 10, § único, LODJ. Demanda ajuizada na Regional de Jacarepaguá. Declínio de competência de ofício. Conflito conhecido para declarar a competência do Juízo de Direito da 3ª Vara Regional da Jacarepaguá Ante tais considerações, dê-se baixa e remetam-se à livre distribuição à uma das Varas Cíves da Comarca Regional de Belford Roxo. Cumpra-se COM URGÊNCIA. Indefiro, por ora, o pedido de tutela de urgência, eis que a própria autora relata que a reabertura de suas atividade se deu em julho de 2020, e também não instruiu a exordial com a comprovação de suas alegações para o deferimento da tutela de urgência. Caberá ao Juizo da Comarca Regional de Belford Roxo, se for o caso, reapreciar a tutela, nos termos do art. 64, parágrafo quarto do CPC/2015. A fl. 162 o Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Belford Roxo suscitou conflito negativo de competência. A fl. 163 deferiu-se tutela de urgência nos seguintes termos: 1) Suscitei conflito negativo de competência, nos termos do ofício em anexo. Encaminhe-se via malote digital. 2) Sem prejuízo, diante da existência de pedido de tutela provisória de urgência, passarei a examiná-lo. 3) VANIA CONCEIÇÃO CLARO DA ROCHA propôs ação revisional de aluguel em face de WFP EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES EIRELI, em que formula pedido liminar de tutela provisória de urgência visando à fixação de aluguel provisório no valor equivalente a 80% do aluguel vigente. Como causa de pedir, sustenta que é locatária de imóvel comercial situado no empreendimento denominado Nova Belford , obrigando-se ao pagamento de aluguéis mensais de R$ 11.000,00. Aduz que com o advento da pandemia do vírus SARS-CoV-2 e a consequente imposição de medidas restritivas de circulação de pessoas pelo Poder Público, houve a subsequente redução do faturamento da empresa, inclusive com o fechamento temporário do estabelecimento por mais de 90 dias. Com efeito, alega que por fato imprevisível e inevitável, o contrato se tornou demasiado oneroso para a parte locatária, razão pela qual se justifica o pedido de redução dos alugueres. No caso em voga, entendo que os requisitos necessários para a concessão do pedido estão devidamente preenchidos, na medida em que é fato público e notório que o advento da pandemia do vírus SARS-CoV-2 acarretou sérios impactos nas atividades econômicas exploradas em todo o mundo, traduzindo-se tal cenário em evento excepcional e imprevisível, de modo a autorizar a revisão dos contratos nos termos dos arts. 317 e 478 do Código Civil. Com efeito, diante da imposição de uma série de medidas restritivas de circulação de pessoas e funcionamento dos estabelecimentos comerciais, que, frise-se, são mais do que necessárias para conter a escalada dos casos de infecção pelo novo coronavírus, tem-se que o contrato de locação se tornou excessivamente oneroso para a parte locatária, na medida em que o valor pactuado aparentemente não mais condiz com a realidade vivenciada pelas partes. Destarte, considerando que a parte autora, locatária, visa neste momento tão somente à redução do aluguel vigente com base no art. 68, II, b, da Lei n.º 8.245/1991, entendo que o pedido deve ser acolhido integralmente. Posto isso, DEFIRO o pedido de tutela provisória de urgência para DETERMINAR a fixação do aluguel provisório em 80% do valor do aluguel vigente, o qual será devido a partir da citação. Cite-se e intimem-se. 4) Aguarde-se, no mais, o deslinde do conflito de competência, permanecendo o feito suspenso. Contestação as fls. 215/378 alegando que Na forma do inciso IV do art. 68 da Lei n.º 8.245, de 18/10/91, a Ré oferece contraproposta no valor de R$ 11.000,00 (onze mil reais), que já é um valor muito inferior ao praticado pelo mercado . Impugna o valor de aluguel pretendido pela Autora e também o aluguel provisório fixado em sede de tutela antecipada, pois ambos estão bem abaixo do valor de mercado Narra que durante toda a vigência do contrato, a Ré aplicou o reajuste do aluguel apenas nos anos de 2015 e 2016, sendo que a partir de 2017, o valor do aluguel retornou ao valor inicial, sem reajuste anual pelo IGPM, apesar de estar previsto no item I, às fls. 2, do contrato (Docs. 03 e 04). O valor inicial do contrato era de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido da taxa do condomínio que, no início, era paga separadamente, no valor de R$ 1.000,00 (mil reais) fixos, conforme Termo Aditivo anexo (Doc. 05). Conforme se verifica dos boletos anexos, em 2015 o valor do aluguel foi de R$ 10.936,64; em 2016 de R$ 11.507,72, mas em 2017 retornou para o valor inicial de R$ 10.000,00, o qual foi mantido até o início da pandemia, sem qualquer correção (Docs. 06, 07, 08, 09 e 10) Frisa que A partir de 10/09/2019 (Docs. 11) houve a junção dos valores pagos a título de aluguel e condomínio, com emissão de um único boleto, a título de custo de ocupação (aluguel + condomínio), no total de R$ 11.000,00 (onze mil reais) mensais (Doc 12), ou seja, a Autora continuou pagando o mesmo valor fixo de aluguel, sem qualquer reajuste. Além do fato do aluguel ter ficado sem reajuste por tantos anos, durante o período de fechamento do comércio, determinando pelo Governo do Estado do Rio de Janeiro e pelo Município de Belford Roxo, em virtude da pandemia, a Ré concedeu descontos elevados à Autora, que deixou de mencionar em sua peça inciial . Pontua que A ordem de fechamento do comércio ocorreu na segunda quinzena de março de 2020, e já no aluguel com vencimento em 05/04/2020, a Locadora concedeu desconto de 50% à Autora, cujo valor de R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais) foi depositado pela Ré apenas em 02/06/2020, sem a cobrança de multa e juros. Nos meses seguintes, a Ré concedeu desconto de quase 70% nos alugueis com vencimento em 05/05/2020 e 05/06/2020 (Docs. 14 e 15), e o valor cobrado da Autora foi de R$ 3.554,03 (três mil quinhentos e cinquenta e quarto reais e três centavos), por dois meses seguidos, por entender a dificuldade que todo comércio estava enfrentando. Atendendo ainda ao pedido da Autora, no aluguel com vencimento em 05/07/2020, a Ré concedeu novamente o desconto de 50% na locação, com depósito feito na conta da Locadora no valor de R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais), em 03/07/2020 . Destaca que A partir do vencimento 05/08/2020 (Doc. 16), foi concedido desconto de 30% no valor do custo de ocupação, sendo pago o valor de R$ 7.700,00 (sete mil e setecentos reais) até o vencimento de 01/2021 (Docs. 17 e 18) Ressalta que verifica-se que ao contrário do que alega a Autora, a Ré procurou colaborar durante todo o período da pandemia em 2020, conforme restou demostrado e se verifica com maior clareza na tabela de fl. 219. Pondera que durante o ano de 2020, a Ré concedeu à Autora um desconto total de R$ 45.691,95 (quarenta e cinco mil, seiscentos e noventa e um reais e noventa e cinco centavos). Como as atividades do comércio já estavam há alguns meses funcionando em horário normal, a partir do vencimento de fev/2021, o valor do custo de ocupação integral voltou a ser cobrado, até porque, estava congelado desde 2016, como mencionado acima. Portanto, restou claro que a Ré fez tudo o que estava ao seu alcance no período mais difícil da pandemia. Lembrando que a pandemia do novo coronavírus surpreendeu a todos, não sendo a Autora a única vítima. A Ré também foi muito impactada, mas mesmo assim, sempre esteve à disposição para negociações . Salienta que Ainda que a Ré não tivesse concedido todos os descontos mencionados, o valor do aluguel cobrado atualmente da Autora está abaixo do valor de mercado, conforme será demonstrado a seguir. Atualmente, o valor locativo de mercado do imóvel é de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais), conforme muito bem fundamentado no laudo de avaliação anexo (Docs. 19 e 20 - anexos ao laudo). Verifica-se que as locações de imóveis semelhantes ao da Autora e situados no mesmo Empreendimento, seja de antigos locatários ou de lojas recém locadas, possuem valores bem superiores comparados ao contrato da Autora. O valor de locação pretendido pela Autora, de R$ 6.000,00 (seis mil reais), não guarda relação com a realidade, não correspondendo ao real valor de mercado do imóvel . Registra que Para corroborar com o fato de que a pretensão da Autora se mostra equivocada, em comparação ao valor real de mercado, faz-se a juntada do anexo laudo de avaliação, elaborado dentro dos preceitos do Código de Ética Profissional da Arquitetura e também do Instituto de Engenharia Legal, atual IBAPE-RJ, de acordo com os preceitos da NBR 14.653 partes 1 e 2 da ABNT (Docs. 19 e 20) O arquiteto avaliador é profissional sério e renomado, que inclusive já foi perito nas 5ª e 11ª Vara Cível da Comarca do Rio de Janeiro e nas 2ª e 16ª Varas Federais da 2ª Região, conforme currículo anexo (doc. 21). O laudo pericial é bastante minucioso, com fotos do exterior e interior da loja objeto de locação, bem como das ruas adjacentes, e está baseado em diversos critérios, como localidade, estado do bem e valor de imóveis vizinhos . Sustenta que A Loja 16, objeto do contrato de locação em discussão nestes autos, é uma das principais lojas satélites do Empreendimento. Conforme se verifica da planta no Anexo 1 do Laudo de Avaliação, a loja possui larga vitrine, com 7,64m de extensão de frente para a galeria central de pedestres do Empreendimento Nova Belford, e está posicionada a 8,80m de distância da entrada principal do conjunto, o que a torna visível aos passantes pela Av. Benjamin Pinto Dias, principal rua de comércio do Município. A loja possui a área privativa térrea de 141,70m², além do mezanino em concreto armado com 48,60m². Desta forma, possui a área privativa total de 190,30m² e área equivalente (considerando o jirau a 50% da área térrea) de 166,00m². Cabe ressaltar, que apesar da pandemia do COVID-19, iniciada em março de 2020, a situação mercadológica do empreendimento Nova Belford se mantém com movimento de consumidores por ser o único shopping moderno e diversificado em todo o Município . Conclui que não há dúvidas de que o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) mensais pretendido pela Autora está totalmente fora de qualquer razoabilidade e requer que V.Exa. julgue os pedidos formulados pela autora em sua peça inicial integralmente IMPROCEDENTES . A fl. 3802 a ré requereu o levantamento dos valores depositados em Juízo pela Autora, a título de aluguel provisório, através de mandado de pagamento que deverá ser emitido em nome da sua patrona, que possui poderes conforme procuração anexa aos autos . Réplica as fls. 422/429 reiterando os termos da exordial. As fls. 534/535 determinou-se: Ação revisional de aluguel na qual a decisão de fl. 163 deferiou pedido de tutela provisória de urgência para DETERMINAR a fixação do aluguel provisório em 80% do valor do aluguel vigente, o qual será devido a partir da citação. 1. Fls 502/ 503 - Diga a autora sobre o pedido de revogação da tutela de urgência tendo em vista que o comércio já retomou suas atividades em horário normal, não havendo proibição de circulação e de horários de funcionamento. 2. Fl. 524 - Defiro a produção de prova pericial requerida pela autora. Nomeio Perito do Juízo, FERNANDO BERGMAN (TEL. 2511-4279 E 9261-9931) ) , que deverá ser intimado para cumprir o art. 465, §2º do CPC/2015. Ficam cientes as partes de que o Perito é longa manus do Juízo podendo requisitar informações e documentos que estejam em poder das partes, nos termos do §3º do art. 473 do CPC. Após o decurso do prazo previsto no art. 465, §1º do CPC/2015 e certificada a manifestação das partes, intime-se o Perito para cumprir o art. 465, §2º do CPC/2015. Com a manifestação do Perito, dê-se nova vista às partes pelo prazo de 5 dias. No referido prazo, as partes deverão se manifestar sobre os honorários periciais orçados, valendo o silêncio como anuência. Deverão, ainda, acostar aos autos TODOS os documentos solicitados pelo Perito que estejam em sua posse, sob pena de arcar com o ônus da não produção da prova. Caso, por sua natureza ou volume da dados, haja impossibilidade sistêmica de anexação dos documentos aos autos em forma de PDF, os mesmos deverão ser disponibilizados em plataforma virtual (ex: Google Drive), com a indicação do respectivo link nos presentes autos para acesso pelo Perito, partes e Juízo. As fls. 565/566 determinou-se: Reporto-me aos termos da decisão de fls. 534/535, cujo teor passa a integrar a presente. 1. Fls. 555/556: Ao autor sobre o alegado pagamento feito a menor, no prazo de cinco dias. O autor deve depositar ou comprovar a integralidade dos pagamentos nos termos da liminar já deferida. 2. Expeça-se mandado de pagamento de todos os valores já depositados nos autos em favor do réu. Cumpra-se com prioridade! 3. Afigura-se prematuro o pedido de reversão imediata da tutela concedida , inclusive diante dos novos comprovantes de pagamento juntados pela parte autora em seu último petitório, bem como ante a determinação de expedição de mandado de pagamento no item 2 acima, e também porque já foi nomeado perito, já com formulação de quesitos . Após a realização da perícia, poderá, se for o caso, ser reapreciada a tutela de urgência. 4. Fls. 563 - Reitere-se a intimação do Dr. perito. Inclusive, por telefone. Mandado de pagamento expedido a fl. 619 no valor de R$246.315,23 em favor da ré . A fl. 645 determinou-se: 1. O Dr. Perito reduziu o valor dos seus honorários às fls. 639/641. Assim, Homologo os honorários periciais no valor de R$ 7.900,00, eis que compatível com a extensão e complexidade do trabalho a ser desempenhado. 2. DEFIRO o parcelamento dos honorários em até 4 (quatro) vezes, sendo 3 (três) parcelas no valor de R$ 2.000,00 e a última no valor de R$ 1.900,00. Venha a primeira parcela no prazo de 05 (cinco) dias e as demais a cada 30 (trinta) dias, sob pena de arcar com o ônus da perda da prova. 3. Comprovado o depósito judicial da 2 (segunda) parcela dos honorários periciais, intime-se o perito para dar início aos trabalhos. 4. Ciente as partes que o Dr. Perito só entregará o Laudo Pericial após o pagamento de todas as parcelas. Laudo pericial as fls. 737/771 com esclarecimento as fls 8018/8069 , 848/854 e posterior manifestação das partes. É O RELATÓRIO. DECIDO. Cabe o julgamento da lide, visto que suficientes os elementos dos autos para a cognição da demanda, nos termos da fundamentação abaixo , até porque produzida prova pericial. Afigura-se desnecessária nova intimação do perito haja vista os esclarecimentos já reiteradamente prestados Inicialmente cabe destacar que a parte ré não se opôs á revisão contratual, impugnando tão somente o valor oferecido. O perito Dr FERNANDO BERGMAN apurou inicialmente em seu laudo as fls. 752/753 que a loja comercial se encontra posicionada Centro Comercial Nova Belford na Av. Benjamin Pinto Dias nº 1092, conforme designado no Contrato de Locação Comercial de fls.24, bairro do Centro de Belford Roxo, Rio de Janeiro. A Av. Benjamin Pinto Dias se encontra situada no Centro de Belford Roxo sendo considerada uma via principal. Logradouro com pavimentação asfáltica, sendo dotado de toda infraestrutura urbana disponibilizadas por empresas concessionárias . Destacou a fl. 754 que De acordo com os levantamentos técnicos realizados durante a Diligência Pericial, a referida loja comercial se encontra situada no Centro Comercial Nova Belford - Loja 16, objeto da Ação Revisional de Locação, e se encontra voltada para o interior do Centro Comercial. Que este Perito do Juízo confirmou a apuração da área equivalente do imóvel de 143,50m 2 , Contrato de Locação Comercial de fls.24 Concluiu que é indicado para o Valor de Locação na importância de R$ 10.766,80 A guisa de ilustração transcreve-se de sua conclusão as fls. 770/771: O Laudo Técnico Pericial tem por objetivo tão somente indicar o valor de locação comercial, considerando se tratar de uma AÇÃO REVISIONAL, sendo o imóvel localizado no Centro Comercial Nova Belford no Município de Belford Roxo, sendo designado pela loja nº 16, com 143,50m 2 constante do contrato de Locação Comercial de fls. 24, considerando ainda a data da Citação - AR que foi juntada nos autos em 30/07/2021 para a Ação Revisional de Locação Comercial, cabendo por fim, ao Douto Juízo a apreciação e Decisão sobre o valor de revisão a ser fixado para a locação comercial do referido contrato. Neste contexto, considerando as características e localização do imóvel objeto da presente Ação Revisional de Locação Comercial, com área de 143,50m 2 constante do contrato de Locação Comercial de fls. 24, situado no pavimento térreo, loja 16, é indicado para o Valor de Locação na importância de R$ 10.766,80 (dez mil, setecentos e sessenta e seis reais e oitenta centavos), com base na Norma Brasileira NBR ABNT - 14653/2 Avaliação de Bens Imóveis Urbanos, considerando a última revisão da referida Norma Técnica. Tais conclusões não merecem reparos. A uma, eis que em consonância com a prova documental carreada aos autos e com o valor de R$11.000, proposto pela ré à época do contestação e sobretudo com o valor pactuado no contrato de locação de R10.000,00 ( fl25) no ano de 2014 A duas, tendo em vista que a impugnação da parte autora e o parecer do seu assistente técnico não possuem o condão de rechaçá-las, até porque desprovidas de argumento de ordem técnica apto para tanto. A três ante a anuência da ré a fl. 784 A quatro, ante os esclarecimentos posteriormente prestados pelo perito as fls 801/806 , e 848/854 que ratificam seu laudo onde se destaca que : Esclarece este Perito do Juízo que durante a Diligência pericial foi realizada uma reunião técnica na sala de Administração do Shopping com os representantes da Parte Autora e da Parte Ré e respectivos Assistente Técnicos e durante a referida reunião técnica devidamente documentada conforme Ficha de Comparecimento de fls. 749, foi definida com os patronos das partes a relação de elementos amostrais que seriam utilizados como base técnica para os cálculos avaliatórios, portanto, não procede a alegação da Parte Autora. Quanto as Lojas Americanas cabe esclarecer que a mesma possui características de Loja ancora e se situa voltada para frente de rua sem acesso interno pelo shopping, situação que inviabiliza a sua utilização. Quanto a loja 12 esclarece este Perito do Juízo que os dados técnicos não se encontravam disponíveis para sua utilização . A verificação do posicionamento da Loja Comercial foi objeto de análise direta em conjunto com a Parte Autora e com a Parte Ré durante a diligência pericial, mediante verificação in loco, bem como, da disposição das das demais lojas comerciais no pavimento térreo, considerando aspectos como posicionamento, acessibilidade e fluxo de circulação. A partir dessa análise, constatou-se que os elementos comparativos e o imóvel avaliando se mostram compatíveis e equivalentes tecnicamente, tendo sido avaliadas as características por tipologia homogênea (lojas voltadas ao interior do empreendimento), mesma condição de pavimento e inserção em ambiente de circulação contínua e integrada com relação aos demais elementos amostrais. Dessa forma, a equivalência do posicionamento da Loja objeto da locação comercial adotada, não decorre de ausência de análise gráfica, mas de verificação técnica direta, sendo suficiente para garantir a comparabilidade dos dados utilizados na avaliação, objeto de verificação in loco. Assim, impõe-se a fixação do aluguel no valor mensal de R$ 10.766,80 Tal valor deve retroagir À DATA DA CITAÇÃO, consoante ilustra a seguinte ementa onde se destaca que o aluguel fixado na sentença da ação revisional retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel . 0009510-44.2010.8.19.0208 - APELAÇÃO Des(a). MÔNICA MARIA COSTA DI PIERO - Julgamento: 27/07/2021 - OITAVA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUERES. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. RECURSO DESPROVIDO. 1. Cuida-se de ação revisional de aluguel de imóvel não residencial localizado na Rua Esmeraldino Bandeira, 71, guarnecido com máquinas, componentes, acessórios e utensílios para a exploração de atividade industrial de fabricação de variada linha de luminárias para uso interno e externo. 2. A sentença, com base no laudo pericial elaborado nos autos, arbitrou o valor de R$ 3.000,00, como sendo adequado para o aluguel mensal a ser pago pelos réus. 3. Cinge-se a controvérsia apenas quanto ao valor do encargo locatício fixado. 4. Deve ser afastada a alegação de necessidade de nova perícia judicial, eis que ausente qualquer irregularidade ou deficiência na prova técnica que dê azo a necessidade de sua repetição. 5. A prova produzida obedeceu ao contraditório e ofereceu conclusão com base nos elementos dos autos, não despontando elementos suficientes para desconsiderá-la com base em irregularidades ou não observância de formalidades, cabendo ao Juízo decisório, no momento que lhe for oportuno, e por ser o destinatário da prova, valorar como entender cabível. 6. O laudo foi elaborado por profissional devidamente habilitado, respaldando-se em conhecimentos técnicos devidamente embasados, não tendo o inconformismo da apelante o condão de ilidir as suas conclusões, mormente à míngua de qualquer fundamentação técnica hábil a descontruir o trabalho técnico realizado. 7. Ademais, a prova pericial realizada obedeceu, regiamente, as disposições do diploma processual civil, com claras oportunidades às partes, oferta livre de quesitos, e acesso à ampla defesa e ao contraditório, todos devidamente respondidos, inclusive em esclarecimentos complementares, não sendo a irresignação com as conclusões e respostas aos quesitos suficientes à realização de nova perícia. 8. Vislumbra-se, na espécie, mero inconformismo da apelante, o que, contudo, é insuficiente para a realização de nova perícia, o que somente se admite se a matéria não estiver suficientemente esclarecida, nos termos do artigo 480, do estatuto processual civil. 9. Com arrimo no artigo 69, da Lei 8245/91, o aluguel fixado na sentença da ação revisional retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel. 10. Assim, o valor do aluguel que deve ser considerado pelo perito do juízo para a elaboração da prova técnica deve ser aquele existente na data da citação do réu. 11. Conquanto o Apelante defenda que o laudo não se alinha à realidade atual, mormente em razão da recessão econômica que importou na redução dos aluguéis, a fixação do valor locatício deve retratar o mercado vigente à época da integralização processual, o que não impede que a parte interessada promova nova ação revisional a fim de ajustar a locação ao momento atual. 12. Sentença irretocável quanto ao valor fixado a título de aluguel, eis que baseada no laudo pericial e no entendimento jurisprudencial acerca do tema. 13. Com efeito, utilizou-se o expert para a confecção do laudo do método da reprodução por entender ser o que melhor retrata o justo valor de mercado do imóvel objeto da lide, levando em consideração todas as características construtivas do imóvel a fim de alcançar o valor justo locatício à data da citação. 14. De certo que o laudo de avaliação é explicativo, detalhado e dentro da realidade de mercado, sendo confeccionado de forma imparcial e atendendo às especificações técnicas estabelecidas pela ABNT. 15. Ademais, o valor alcançado pelo perito foi superior àquele pleiteado pela parte autora, limitando, assim, o novo valor do aluguel ao pedido inicial. 16. Ainda que o recorrente tenha se insurgido quanto ao valor do aluguel fixado, não há nos autos outros elementos aptos a elidir as conclusões lançadas no laudo pericial. 17. Recurso desprovido Contudo verifica-se que sobre tal valor deve ainda ser observado os efeitos da pandemia. A revisão dos contratos em geral encontra fundamento nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, bem como no Código de Defesa do Consumidor, adotando-se, asism, o princípio do Diálogo das Fontes de Erick Jayme, buscando-se a coexistência e não exclusão das normas: Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato. Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva . O art. 393 do Código Civil estabelece que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado . O art. 317, também do Código Civil, determina que cabe ao juiz, corrigir a prestação quando por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução , assegurando o quanto possível o valor real da prestação. Não se discute a ocorrência de fato imprevisível e extraordinário, em razão da pandemia decorrente do coronavirus, o que ensejou a interrupção das atividades comerciais não essenciais em seus estabelecimentos físicos, nos termos dos DECRETOS Estaduais Nº 46.973/2020 de 16/03/2020, e nº 47.006 de 27/03/2020. Manifesta, assim, a necessidade de se buscar o reequilibro econômico contratual entre as partes. Sobre o tema, transcreve-se a seguinte decisão, proferida junto ao processo 1026645-41.2020.8.26.0100 que tramita junto ao Foro central da Comarca de São Paulo/SP à qual se reporta onde se destaca que Cabe ao Poder Judiciário, portanto, intervir em relações jurídicas privadas PARA EQUILIBRAR OS PREJUÍZOS, CASO FIQUE EVIDENTE QUE PELA CONDUTA DE UMA DAS PARTES A OUTRA FICARÁ COM TODO O ÔNUS FINANCEIRO RESULTANTE DESTE CENÁRIO DE FORÇA MAIOR Relação: 0119/2020 Teor do ato: Vistos. Trata-se de tutela cautelar em caráter antecedente movida por VBR GASTRONOMIA E ALIMENTOS EIRELLI em face de THEREZE MONTEIRO DA COSTA E OUTROS. Alega a autora, em síntese, que locatária de imóvel dos requeridos, em virtude da pandemia de Sars-Cov-2, teve reduzidos as suas atividades e rendimentos, tornando-se excessivo o valor do aluguel originalmente contratado. Pede a suspensão da exigibilidade dos alugueres durante o período da pandemia, ou até a realização de acordo entre as partes (fls. 1/43). Determinada a emenda da inicial, para que a autora apresentasse pedido subsidiário, ofertando eventual quantia mínima a ser paga, nos termos do artigo 317, do Código Civil (fl. 46). A autora manifestou apresentando o montante correspondente a 10% do valor original e propôs, igualmente, que a quantia remanescente seja adimplida em 10 parcelas em conjunto com as prestações vincendas após a reabertura do estabelecimento (fls. 49/51). É o relatório. Fundamento e DECIDO. A pandemia do Sars-Cov-2 fará todos experimentarem prejuízo econômico, principalmente no meio privado. Cabe ao Poder Judiciário, portanto, intervir em relações jurídicas privadas para equilibrar os prejuízos, caso fique evidente que pela conduta de uma das partes a outra ficará com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior. Veja-se que não se trata de pedido de revisão do aluguel, apenas de ajustamento excepcional diante de situação de grave crise social e econômica imprevisível às partes, a afastar a limitação temporal do artigo 19, da lei nº 8.245/91. No caso dos autos, por conta da vigência do Decreto Estadual nº 64.881/2020, segundo o seu artigo 2º, inciso II, está proibida a abertura, ao público, das atividades de restaurante, afetando a autora, prestadora de serviços nesta área e que tem seu estabelecimento no imóvel objeto dos autos; veja-se que em referido dispositivo mantém-se possível a continuidade dos serviços de entrega e drive thru . Por sua vez, o aluguel pago pela requerente constitui também fonte de renda para os requeridos, presumivelmente afetados em suas atividades profissionais, conforme as amplas medidas restritivas estabelecidas no Decreto mencionado a várias áreas. Observe-se que o contrato de locação é bilateral, na medida em que determina prestação e contraprestação a ambas as partes contratantes, quais sejam a disponibilização de bem imóvel mediante o pagamento dos alugueres, comutativo e de execução continuada. Nesse sentido, incide à relação, especificamente na possibilidade de revisão, o artigo 317, do Código Civil, que determina caber ao juiz, corrigir a prestação quando por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução , assegurando o quanto possível o valor real da prestação. Tal revisão depende, pois, da existência de fato superveniente, diante de uma imprevisibilidade somada a uma onerosidade excessiva (TARTUCE, Flávio. Direito civil, v. 2: direitos das obrigações e responsabilidade civil , 8ª ed., Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método; 2013. p. 129). Necessário que se demonstre alteração da base objetiva do contrato, em razão de circunstância excepcional, do momento de sua celebração para o de execução, consistente no pagamento das prestações. Este é o caso dos autos, na medida em que a pandemia instaurada pela disseminação rápida e global de vírus até então não circulante entre os seres humanos acabou por levar as autoridades públicas a concretizar medidas altamente restritivas de desenvolvimento de atividades econômicas, a fim de garantir a diminuição drástica de circulação das pessoas e dos contatos sociais. Tal situação ocasionou a queda abrupta nos rendimentos da autora, tornando a prestação dos alugueres nos valores originalmente contratados excessivamente prejudicial a sua saúde financeira e econômica, com risco de levá-la à quebra. Desse modo, cabível a revisão episódica dos alugueres, com a finalidade de assegurar a manutenção da base objetiva, para ambas as partes, gerando o menor prejuízo possível a elas, dentro das condições de mercado existentes. Observo que a temática dos aluguéis está sendo levada em alta quantidade ao Poder Judiciário, gerando até decisões de suspensão de pagamento. Ocorre que, no caso em tela, os requeridos são pessoas naturais, presumindo-se, portanto, que a suspensão do pagamento lhes transferirá todo o ônus financeiro do qual a autora busca se livrar. O pagamento de 10% do valor do aluguel pretendido pela autora implica igual consequência, uma vez que se o faturamento da autora está zerado, pagar 10% do aluguel de R$ 30.568,60 lhe gerará prejuízo de aproximadamente três mil reais, e prejuízo de aproximadamente vinte e sete mil reais aos requeridos. Contudo, por ora, de maneira liminar, considerando a alegada queda no faturamento da autora, a possibilidade de adequação de suas atividades para prestação dos serviços de entrega ou retirada, sem que se ocasione dano deveras gravoso aos requeridos, sem prejuízo de eventual revisão após o contraditório, adequada a diminuição do locatício ao montante correspondente a 30% do valor original, perfazendo R$ 9.170,58 Assim, presentes os requisitos do artigo 300, do Código de Processo Civil, DEFIRO a tutela de urgência, para AUTORIZAR o pagamento de 30% do valor original do aluguel pela autora aos requeridos, no importe de R$ 9.170,58. Vale a presente como ofício a ser encaminhado pelo autor aos requeridos, para cumprimento da medida, devendo comprovar o envio em 2 (dois) dias. Na forma do artigo 303, §1º, inciso I, do Código de Processo Civil, deverá o autor aditar a petição inicial, no prazo de 15 dias, formulando o pedido principal, adequando, ainda, o valor da causa. Int. Advogados(s): João Marcos Medeiros Barboza (OAB 207081/SP) . No caso, cabe ao Magistrado, nos termos do art. 493 do CPC, diante do fato novo, das normas antes citadas, valer-se também do princípio da proporcionalidade ou da ponderação dos valores em conflito (art. 8º do CPC), levando em conta especificamente as graves consequências da pandemia sobre as atividades de ambas as partes, de forma a minorar os prejuízos e manter a relação jurídica entre elas, observando assim, os princípios da preservação da empresa e da função social do contrato. Assim, impõe-se no caso em tela a redução em 50% do valor do aluguel desde a citação , até 22 de maio de 2022, quando então o Ministério da Saúde declarou o fim do estado de Emergência. Os ônus sucumbenciais deverão ser rateados ante a sucumbencia reciproca Isto posto, julgo parcialmente procedente a pretensão autoral, na forma do art. 487,I, do Código de Processo Civil, para fixar o valor do aluguel em R$ 10.766,80 desde a data da citação, observando-se desde a citação até 22 de maio de 2022, sua redução em 50%. Sobre as diferenças pretéritas , desde a citação, incidem correção monetária e juros, pelos índices da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça. Condeno a autora ao pagamento de 50% das despesas processuais, inclusive, honorários advocatícios, os quais na forma do art 85§2º do CPC fixo em 10% sobre o valor da condenação. Condeno a ré ao pagamento de 50% das despesas processuais, inclusive, honorários advocatícios, os quais na forma do art 85§2º do CPC fixo em 10% sobre o valor da condenação Transitada em julgado e certificado quanto ao regular recolhimento das custas, dê-se baixa e arquivem-se os autos, cientes as partes de que, caso necessário, o presente processo será remetido à Central de Arquivamento. lr/mcbgs