0035257-22.2013.8.13.0090

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Brumadinho / 2ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Brumadinho Rua Governador Valadares, 271, Centro, Brumadinho - MG - CEP: 35460-000 PROCESSO Nº: 0035257-22.2013.8.13.0090 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Inadimplemento] AUTOR: JULIANA DUARTE WEINBERG CPF: 623.388.036-04 RÉU: CONDOMINIO DA ALDEIA DA CACHOEIRA DAS PEDRAS CPF: 26.046.227/0001-61 SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de ação declaratória de inexistência de débito ajuizada por Juliana Duarte Weinberg em face de Condomínio da Aldeia da Cachoeira das Pedras, ambos qualificados nos autos. Narra a autora, em síntese, que é legítima proprietária dos lotes de terreno nº 01 e 02 da quadra 20, situados no Parque Porangaba, integrantes do condomínio réu, registrados sob as matrículas nº 4.545 e 4.544 perante o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Brumadinho. Alega que, em razão de dificuldades financeiras pretéritas, celebrou acordo extrajudicial com a administração condominial no ano de 2004, vindo posteriormente a incorrer em novo atraso em razão da onerosidade dos encargos incidentes sobre a dívida. Sustenta que o condomínio réu passou a exigir juros moratórios de 0,33% ao dia, equivalentes a 9,9% ao mês, com fundamento em deliberação tomada na Assembleia Geral Ordinária de 28/05/2011, além de multa e honorários contratuais de 10%, alcançando a planilha apresentada o montante de R$ 73.440,52, atualizado até 07/10/2013. Defende a abusividade da taxa de juros praticada e postula a aplicação de juros moratórios de 1% ao mês, multa de 2% e correção monetária pela tabela da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais. Noticia que, em 21/10/2013, efetuou depósito no valor de R$ 31.583,59, quantia que entende suficiente para a quitação integral das obrigações pendentes. Requer a antecipação dos efeitos da tutela para que o réu se abstenha de praticar cobranças e de restringir os direitos da autora enquanto condômina e, ao final, a declaração de inexistência de débito e de quitação das obrigações discutidas. Atribuiu à causa o valor de R$ 73.440,52 e juntou documentos (IDs 9621888169 a 9621876042). A tutela provisória foi parcialmente deferida (ID 9621882542). Citado (ID 9621874455), o réu apresentou contestação (ID 9621872705). Preliminarmente, arguiu ausência de interesse processual e inadequação da via eleita. No mérito, alegou que a autora seria devedora contumaz e que os juros moratórios de 0,33% ao dia foram regularmente aprovados pela Assembleia Geral Ordinária de 28/05/2011, com fundamento no art. 1.336, § 1º, do Código Civil. Sustentou, ainda, que a transação celebrada em 2004 teria sido rescindida em razão do inadimplemento da autora, nos termos da cláusula 8ª, com o consequente restabelecimento do débito originário, e que o depósito realizado seria insuficiente para a quitação integral da obrigação. Pugnou pela improcedência dos pedidos. Impugnação à contestação (ID 9621892120). Instadas as partes a especificarem as provas pretendidas (ID 9621884045), o réu requereu prova oral (ID 9621871859), enquanto a autora postulou prova pericial contábil e oral (ID 9621889778). A autora noticiou a distribuição de ação de cobrança conexa perante a Comarca de Belo Horizonte, requerendo o apensamento, o qual foi efetivado sob o nº 0037913-15.2014.8.13.0090. Em decisão de saneamento e organização do processo (ID 9621887636), a preliminar arguida foi apreciada, indeferiu a prova oral por desnecessária e deferiu a realização de prova pericial. Contra o indeferimento da prova oral, a autora interpôs agravo (ID 9621894622). Os embargos de declaração opostos pelo réu (ID 9621876466) foram rejeitados (ID 9621898668). Substituída a perita inicialmente nomeada, foi designada a contadora Maria Elisa Brasil Vieira dos Santos (ID 9621891634), sendo fixados os honorários periciais (ID 9621910425), integralmente quitados pela autora (ID 9621887660). O laudo pericial contábil foi juntado aos autos (IDs 9621898293 e 9621916721). O réu apresentou impugnação e formulou quesitos de esclarecimento (ID 9621900940), enquanto a autora manifestou concordância com as conclusões técnicas (ID 9621901790). Após a digitalização e virtualização do feito (IDs 9624019570 e 9795143151), este Juízo determinou a prestação de esclarecimentos complementares pela perita (ID 10119849168). Apresentado novo laudo de esclarecimentos (ID 10231328117), o réu manifestou discordância e requereu esclarecimentos em audiência (IDs 10245804280 e 10245813172), enquanto a autora reiterou a suficiência do depósito realizado (ID 10254417993). Designada audiência de instrução e julgamento para oitiva da perita (ID 10369666757). Realizada audiência de instrução e julgamento (ID 10473535835). Na oportunidade, a perita Maria Elisa Brasil Vieira dos Santos prestou esclarecimentos. Concedido prazo para manifestação sobre o laudo complementar protocolado na data da audiência (ID 10473121394), as partes manifestaram-se (ID 10483252663 e ID 10484144658), sobrevindo esclarecimentos escritos finais da perita (ID 10616037185). Em decisão de ID 10700112108, este Juízo indeferiu o pedido de nova perícia, homologou a prova pericial produzida nos autos e determinou a conclusão para sentença. As partes apresentaram manifestações finais em IDs 10705314943 e 10714542947. Vieram os autos conclusos. FUNDAMENTAÇÃO O processo encontra-se em ordem, sem irregularidades a serem sanadas. Estão presentes as condições da ação e os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do processo, pelo que passo à análise do mérito. A controvérsia consiste em definir a validade da cobrança de juros moratórios de 0,33% ao dia, equivalentes a 9,9% ao mês, que o condomínio afirma ter sido instituída pela Assembleia Geral Ordinária realizada em 28/05/2011. O art. 1.336, § 1º, do Código Civil, vigente à época dos fatos, estabelecia que o condômino inadimplente ficaria sujeito aos juros moratórios convencionados ou, na ausência de estipulação, aos juros de 1% ao mês, além de multa de até 2% sobre o débito. A jurisprudência do STJ admite a estipulação, na convenção condominial, de juros moratórios superiores a 1% ao mês após a entrada em vigor do Código Civil de 2002, conforme entendimento firmado no REsp 1.002.525/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/09/2010. Assim, não procede, em abstrato, a alegação de que a previsão convencional de juros superiores a 1% ao mês seja, por si só, vedada pelo art. 1.336, § 1º, do Código Civil. A questão, contudo, apresenta peculiaridade relevante no caso concreto. A Convenção de Condomínio juntada aos autos prevê, em seu art. 38, a incidência de juros moratórios de 1% ao mês (ID 9621890319, pág. 11). O condomínio, por sua vez, pretende aplicar, a partir de julho de 2011, taxa de 0,33% ao dia, com fundamento na Assembleia Geral Ordinária de 28/05/2011, conforme ata juntada no ID 9621894418. Ocorre que a alteração da convenção condominial não se confunde com simples deliberação administrativa de cobrança. Nos termos da legislação condominial aplicável ao período, a alteração da convenção dependia da observância do quórum próprio para essa finalidade. A Lei 4.591/64 estabelecia, em seu art. 25, parágrafo único, salvo disposição diversa da própria convenção, a necessidade de voto de condôminos que representassem 2/3 do total das frações ideais para sua modificação. No caso dos autos, não foi demonstrado que a deliberação de 28/05/2011, embora constante de ata de assembleia, tenha observado o quórum necessário para modificar a regra expressamente prevista na convenção. Ao contrário, a própria ata indica a realização da assembleia em segunda convocação, circunstância que, por si só, não supre a necessidade de observância do quórum especial quando a deliberação possui conteúdo modificativo da convenção. Assim, inexistindo prova suficiente de que a convenção tenha sido validamente alterada para estabelecer a taxa de 0,33% ao dia, deve prevalecer a regra convencional que fixou juros moratórios de 1% ao mês. A conclusão, portanto, não decorre da premissa de que seja juridicamente impossível a estipulação de juros superiores a 1% ao mês em débitos condominiais, mas da circunstância específica de que, no presente caso, não foi demonstrada a válida alteração da norma convencional que estabelecia os encargos moratórios. Afasta-se, por conseguinte, a cobrança da taxa de 0,33% ao dia, devendo ser observados, para o período controvertido, os juros moratórios de 1% ao mês e a multa moratória de 2%, além da correção monetária aplicável. O réu sustenta que a transação celebrada entre as partes em 13/02/2004 foi rescindida em razão do inadimplemento da autora, invocando, para tanto, a cláusula 8ª do instrumento. A existência da cláusula resolutiva não é suficiente, por si só, para conferir validade a qualquer valor posteriormente apresentado pelo condomínio. É necessário verificar os efeitos econômicos decorrentes do inadimplemento, com observância dos pagamentos realizados, dos valores efetivamente devidos e dos encargos juridicamente aplicáveis. No ponto, a prova pericial deve ser corretamente compreendida. Questionada especificamente acerca da eventual rescisão da transação, a perita foi expressa ao afirmar que não realizou o cálculo da rescisão, justamente porque a definição da matéria dependeria da decisão judicial. A expert esclareceu: “Eu não fiz a rescisão, até porque depende da decisão da juíza, né? O que vai ser feito, se vai ter a rescisão, se não vai ter.” E acrescentou: “Porque a gente tem que esperar a decisão e até os critérios da forma de atualização para poder chegar no valor de rescisão, no valor de saldo a pagar ou não pela autora.” Logo, a perícia não solucionou a questão jurídica relativa à eficácia da cláusula 8ª, limitando-se a realizar os cálculos segundo as premissas apresentadas. Também não procede a interpretação de que a rubrica denominada “transação” constante de determinado demonstrativo correspondesse ao cálculo da rescisão. Ao ser questionada, a perita esclareceu que havia utilizado a expressão “transação” para identificar valores que, na realidade, correspondiam a taxa de manutenção, afirmando expressamente: “Eu pus transação, mas é taxa de manutenção. Eu faço a correção disso aí.” Esclareceu, ainda, que os valores nominais utilizados foram extraídos da planilha apresentada pelo próprio condomínio nos autos, constante do ID 9621877712, folhas 3 a 13. Dessa forma, a rubrica mencionada não constitui demonstração de que a expert tenha calculado a rescisão da transação. No mérito jurídico da questão, verifica-se que a autora reconhece a existência do acordo e não nega que tenha ocorrido inadimplemento de suas parcelas. A cláusula 8ª, contudo, não pode ser interpretada de forma a permitir que, uma vez ocorrido o inadimplemento, o condomínio passe a exigir valores sem observância dos encargos juridicamente aplicáveis ou desconsidere os pagamentos anteriormente realizados. A eventual resolução da transação não tem o efeito de tornar exigíveis encargos moratórios inválidos. Assim, ainda que se reconheça a resolução do acordo em razão do inadimplemento, a recomposição do débito deve observar os valores efetivamente devidos, os pagamentos realizados e os encargos juridicamente válidos. É nesse contexto que deve ser examinado o resultado da prova pericial. A prova pericial foi regularmente produzida, tendo sido apresentados laudo, esclarecimentos escritos e esclarecimentos orais em audiência. Após a manifestação das partes, o pedido de realização de nova perícia foi indeferido e a prova pericial produzida foi homologada por este Juízo (ID 10700112108). Os cálculos apresentados pela expert contemplaram diferentes hipóteses de incidência dos encargos moratórios. Na hipótese em que foram aplicados os juros de 9,9% ao mês defendidos pelo condomínio, o débito alcançou montante significativamente superior. Já considerando os encargos de juros de 1% ao mês e multa de 2%, a perita apurou, para a data do pagamento realizado pela autora, o montante de R$ 28.534,96 (ID 10231328117). Essa conclusão foi expressamente confirmada pela perita em audiência de instrução e julgamento realizada em 16/06/2025 (ID 10473535835), quando afirmou: “Sim, aplicando os encargos moratórios sugeridos, aplicando como encargo moratório, juros de 1% ao mês e multa de 2%, o valor total apurado pela perícia foi de R$ 28.534,96.” A expert também esclareceu que o cálculo foi realizado até a data do pagamento, não abrangendo parcelas que venceram posteriormente: “Não, não foram incluídas porque o cálculo foi feito até a data em que houve o pagamento pela parte autora.” Tal delimitação é adequada, pois a presente demanda versa sobre o débito objeto da cobrança e do pagamento realizado em 21/10/2013, não sendo possível incluir, para fins de aferição da suficiência daquele pagamento, obrigações que somente se tornaram exigíveis posteriormente. A autora, por sua vez, comprovou documentalmente o depósito de R$ 31.583,59, realizado em 21/10/2013 (ID 9621876042, pág. 3). Assim, o valor depositado supera o débito apurado pela perícia em R$ 3.048,63. A referência feita pela perita, durante a audiência, ao valor de R$ 28.534,96 não prevalece sobre o valor documentalmente comprovado nos autos, de R$ 31.583,59. Diante da prova documental e pericial produzida, conclui-se que o pagamento realizado em 21/10/2013 foi suficiente para satisfazer as obrigações abrangidas pelo cálculo pericial. Com efeito, o débito apurado mediante a aplicação dos encargos juridicamente válidos correspondeu a R$ 28.534,96, enquanto o pagamento realizado alcançou R$ 31.583,59. Reconheço, portanto, a quitação das obrigações abrangidas pela presente demanda e consideradas no cálculo pericial até a data de 21/10/2013. O reconhecimento não alcança parcelas que tenham vencido posteriormente, por constituírem obrigações autônomas e posteriores ao pagamento. Eventuais débitos posteriores poderão ser exigidos pelo condomínio pelas vias próprias, não sendo abrangidos pela presente declaração. Quanto ao excedente, corresponde ele, em valores históricos, à quantia de R$ 3.048,63. Considerando o reconhecimento da quitação das obrigações abrangidas pela presente demanda, impõe-se a confirmação da tutela provisória deferida no ID 9621882542. A confirmação deverá ser delimitada às obrigações discutidas nestes autos, não impedindo o condomínio de exigir eventuais cotas e encargos posteriores que não tenham sido abrangidos pelo pagamento de 21/10/2013. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES, os pedidos formulados por JULIANA DUARTE WEINBERG em face de CONDOMÍNIO DA ALDEIA DA CACHOEIRA DAS PEDRAS, para: a) declarar inexigível a taxa de juros moratórios de 0,33% ao dia, correspondente a 9,9% ao mês, aplicada pelo condomínio réu a partir de julho de 2011, por ausência de demonstração de válida alteração da convenção condominial que previa juros de 1% ao mês. b) reconhecer que, relativamente às obrigações objeto desta demanda, devem ser observados juros moratórios de 1% ao mês, multa moratória de 2% e correção monetária segundo os índices aplicáveis, afastada a incidência da taxa de 0,33% ao dia. c) reconhecer a resolução da transação celebrada entre as partes em 13/02/2004, em razão do inadimplemento das obrigações assumidas, nos termos da cláusula 8ª do instrumento, sem prejuízo da consideração dos valores efetivamente pagos e da incidência apenas dos encargos juridicamente válidos. d) declarar a quitação das obrigações abrangidas pelo cálculo pericial e exigíveis até 21/10/2013, reconhecendo como suficiente o pagamento realizado pela autora nessa data, no valor de R$ 31.583,59, diante do débito de R$ 28.534,96 apurado pela perícia segundo os parâmetros estabelecidos nesta sentença. e) declarar que as obrigações condominiais vencidas após 21/10/2013 não estão abrangidas pela quitação ora reconhecida, podendo ser exigidas pelo condomínio pelas vias próprias. f) confirmar, em definitivo, a tutela provisória deferida no ID 9621882542, assegurando à autora o pleno exercício dos direitos decorrentes de sua condição de condômina relativamente às obrigações abrangidas pela presente demanda; g) reconhecer que o pagamento realizado pela autora excedeu o débito apurado pela quantia de R$ 3.048,63, sem prejuízo da atualização do numerário conforme a natureza e o local em que o valor se encontre depositado. Considerando que os pedidos foram acolhidos em sua essência, embora tenha sido reconhecida a resolução da transação de 2004, condeno o réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido pela autora, correspondente à redução do débito exigido em razão do afastamento dos encargos indevidos, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Quanto ao valor excedente de R$ 3.048,63, após o trânsito em julgado, verifique-se nos autos a natureza do depósito realizado em 21/10/2013 e a existência de eventual numerário ainda vinculado ao processo. Sendo o valor mantido em conta judicial vinculada a estes autos, expeça-se alvará ou ordem de transferência em favor da autora, acrescido dos rendimentos próprios da conta. Caso se trate de pagamento realizado diretamente ao condomínio, deverá a restituição ser buscada pela via processual adequada, se necessária. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se. Brumadinho, data da assinatura eletrônica. RENATA NASCIMENTO BORGES Juíza de Direito 2ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Brumadinho