0034665-60.2020.8.16.0021

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE CASCAVEL 3ª VARA CÍVEL DE CASCAVEL - PROJUDI Avenida Tancredo Neves, 2320 - Edifício do Fórum - 2º andar - Alto Alegre - Cascavel/PR - CEP: 85.805-000 - Celular: (45) 99847-3563 - E-mail: CAS-3VJ-E@tjpr.jus.br Autos nº. 0034665-60.2020.8.16.0021 Processo: 0034665-60.2020.8.16.0021 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Indenização por Dano Material Valor da Causa: R$128.491,05 Autor(s): OLIANE TODERKE FAHY Réu(s): ADRIANA DE ARAUJO VIEIRA Arte e Tintas Comércio de Tintas Ltda EDINELSON POLINI VIEIRA MBF IMOBILIARIA LTDA RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reparação por danos materiais e morais proposta por Oliane Toderke Fahy em face de Valência Soluções Imobiliárias – MBF Imobiliária Ltda., Arte Tintas Comércio de Tintas Ltda., Edilnelson Polini Vieira e Adriana de Araújo Vieira. A autora narra ser proprietária de imóvel comercial que foi locado à empresa Arte Tintas Comércio de Tintas Ltda., figurando Edilnelson Polini Vieira e Adriana de Araújo Vieira como fiadores, tendo a contratação sido intermediada pela corré Valência Soluções Imobiliárias – MBF Imobiliária Ltda. Sustenta que o contrato foi celebrado pelo prazo de sessenta meses, com início em 16/04/2018, porém rescindido antecipadamente por iniciativa da locatária, ocasião em que o imóvel teria sido devolvido em condições diversas daquelas em que fora entregue, apresentando alterações estruturais, danos e obras inacabadas decorrentes de reformas promovidas pelos locatários. Afirma que as intervenções realizadas contrariaram as disposições contratuais, ocasionando prejuízos materiais correspondentes aos custos necessários para a recomposição do imóvel, bem como perdas decorrentes da impossibilidade de sua imediata utilização e nova locação. Aduz, ainda, que a imobiliária responsável pela administração da locação agiu com negligência no desempenho de suas atribuições, deixando de adotar as providências necessárias à proteção dos interesses da locadora, especialmente quanto à fiscalização da devolução do imóvel, à cobrança das obrigações contratuais, à exigência dos reparos e à aplicação da multa prevista no contrato. Ao final, sustenta ter sofrido danos morais e requer a condenação solidária dos réus à rescisão contratual e ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, multa contratual, aluguéis e demais encargos decorrentes da relação locatícia. Regularmente citada, a corré Valência Soluções Imobiliárias – MBF Imobiliária Ltda. apresentou contestação no mov. 32, arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva e sustentando a inexistência de responsabilidade pelos prejuízos narrados na inicial, sob o fundamento de que atuou exclusivamente como intermediadora e administradora da locação, sem participação nos fatos imputados à locatária. No mérito, pugnou pela improcedência dos pedidos e formulou reconvenção. Após serem citados, Arte Tintas Comércio de Tintas Ltda., Edilnelson Polini Vieira e Adriana de Araújo Vieira apresentaram contestação conjunta no mov. 128. Em preliminar, suscitaram a ausência de interesse processual quanto ao pedido de rescisão contratual, ao argumento de que a avença já havia sido extinta com a devolução das chaves. No mérito, alegaram que o imóvel não se encontrava em perfeitas condições quando da celebração do contrato, afirmando que as intervenções realizadas objetivaram adequá-lo ao exercício da atividade empresarial da locatária, com ciência da proprietária. Defenderam, ainda, que as modificações agregaram valor ao imóvel, inexistindo danos indenizáveis, razão pela qual requereram a total improcedência da demanda. Intimada, a autora apresentou impugnação à contestação da corré Valência Soluções Imobiliárias – MBF Imobiliária Ltda. no mov. 146, rebatendo as preliminares e reiterando a responsabilidade da imobiliária pelos prejuízos alegadamente decorrentes da má administração do contrato de locação. Na sequência, apresentou impugnação à contestação dos demais réus no mov. 147, refutando as preliminares suscitadas e reiterando os fundamentos expendidos na petição inicial, insistindo na responsabilização dos requeridos pelos danos constatados no imóvel. Sobreveio decisão de saneamento e organização do processo no mov. 174, ocasião em que foram rejeitadas as preliminares, determinada a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor, deferida a inversão do ônus da prova, promovida a redistribuição do encargo probatório entre as partes, fixados os pontos controvertidos e determinada a realização de prova pericial. Contra essa decisão foi interposto agravo de instrumento, ao qual o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná deu provimento para afastar a incidência das normas consumeristas, reconhecendo sua inaplicabilidade ao caso concreto, por entender que a imobiliária atuou apenas como intermediadora da relação contratual de locação. Referida decisão encontra-se juntada no mov. 188.2. Realizada a prova pericial, foi juntado o laudo pericial no mov. 277, posteriormente complementado no mov. 287. Na audiência de instrução, conforme termo e mídia audiovisual constantes do mov. 347, verificou-se o não comparecimento da autora e de seu procurador, oportunidade em que as partes rés requereram a aplicação da pena de confissão. Na mesma solenidade foram ouvidas três testemunhas indicadas por Arte Tintas Comércio de Tintas Ltda. e uma testemunha arrolada pela corré MBF Imobiliária Ltda. Deliberou-se que o pedido de aplicação da pena de confissão seria apreciado por ocasião da sentença, determinando-se, ainda, a abertura de prazo sucessivo para apresentação de alegações finais. Posteriormente, a autora justificou sua ausência na audiência por meio da petição de mov. 348. A corré MBF Imobiliária Ltda. apresentou alegações finais no mov. 355, enquanto Arte Tintas Comércio de Tintas Ltda., Edilnelson Polini Vieira e Adriana de Araújo Vieira apresentaram memoriais no mov. 356, reiterando as teses defensivas anteriormente deduzidas. Por fim, em cumprimento ao despacho de mov. 364, a corré MBF Imobiliária Ltda. constituiu novo procurador, juntando aos autos a respectiva procuração e os documentos pertinentes. É o relatório. Decido. Da pena de confissão Na audiência de instrução, a parte ré requereu a aplicação da pena de confissão em razão do não comparecimento da autora e de seu procurador (mov. 347). Todavia, verifica-se que, logo após a audiência, a autora apresentou justificativa documental para sua ausência (mov. 348), demonstrando que o não comparecimento decorreu de acompanhamento médico de urgência de filho menor acometido por grave enfermidade oftalmológica, circunstância devidamente comprovada nos autos. A ausência, portanto, revelou-se plenamente justificável, afastando a incidência da pena de confissão prevista no artigo 385, § 1º, do Código de Processo Civil. Rejeito, assim, o requerimento formulado pelas rés. Do mérito A controvérsia reside em verificar se os danos existentes no imóvel decorreram das intervenções realizadas pela locatária durante a vigência do contrato de locação e, em caso positivo, qual a extensão da responsabilidade dos réus, bem como se a corré MBF Imobiliária responde pelos prejuízos alegados. A prova pericial constitui o principal elemento probatório produzido nos autos. Embora elaborada sob a modalidade de perícia indireta, em razão da inexistência de preservação do estado original do imóvel, o laudo foi confeccionado mediante análise comparativa da documentação existente, vistoria realizada pela perita e confronto entre os documentos constantes dos autos. Inicialmente, a expert consignou importante limitação metodológica da perícia, decorrente da deficiência da documentação técnica produzida quando da entrega e da devolução do imóvel. Concluiu a perita que houve falha na elaboração do laudo de vistoria inicial, inexistindo detalhamento suficiente acerca das condições do imóvel e, principalmente, relatório fotográfico completo dos ambientes. Também registrou que não foram observadas as boas práticas da engenharia, diante da ausência de projetos arquitetônicos, projetos complementares, memoriais descritivos, relatórios fotográficos, assinaturas e demais documentos técnicos aptos a permitir reconstrução fiel das modificações realizadas. Essas circunstâncias efetivamente dificultam a atribuição precisa de todos os danos alegados pela autora exclusivamente aos locatários. Entretanto, tais limitações não conduzem à improcedência integral da demanda. Isso porque a própria perícia identificou objetivamente diversas alterações construtivas existentes quando da vistoria, concluindo que determinados serviços iniciados pelos ocupantes permaneceram inacabados. Segundo a expert, permaneceram sem conclusão, dentre outros: instalações luminotécnicas, com deslocamento de luminárias, existência de fios expostos e ausência de luminárias em parte do pavimento térreo; fechamento em alvenaria e gesso acartonado, sem acabamento adequado; paredes internas apresentando marcas decorrentes da retirada de canaletas, ausência de acabamento em diversos pontos e falhas de recomposição. Além disso, constatou que o piso cerâmico originalmente existente foi substituído por porcelanato e que a porta principal de acesso existente quando da entrada no imóvel deixou de existir quando da devolução. Tais constatações decorrem de exame técnico especializado e não foram infirmadas por qualquer outra prova produzida nos autos. Por outro lado, a própria perícia esclareceu que não foi possível concluir acerca da regularidade do acabamento do teto do pavimento térreo justamente em razão da ausência de documentação adequada, circunstância que impede eventual condenação quanto a esse específico item. Igualmente relevante é a conclusão pericial de que as manifestações patológicas atualmente existentes na cobertura decorrem da falta de manutenção do imóvel, e não das intervenções realizadas pela locatária. Também consignou a expert que as alterações identificadas não comprometeram estruturalmente a edificação. Dessa forma, a perícia permite distinguir claramente os danos decorrentes das modificações promovidas pelos ocupantes daqueles decorrentes da própria conservação do imóvel ou cuja origem permaneceu indeterminada. Assim, somente os danos tecnicamente individualizados e efetivamente relacionados às alterações promovidas pela locatária podem gerar obrigação indenizatória. Não se mostra possível imputar aos réus todos os prejuízos narrados na inicial quando a própria prova técnica reconhece limitações relevantes para reconstrução histórica das condições do imóvel. Nesse aspecto, as alegações finais apresentadas pelos corréus Arte Tintas, Edilnelson Polini Vieira e Adriana de Araújo Vieira merecem acolhimento apenas parcialmente. Embora sustentem que a perícia indireta inviabilizaria qualquer condenação, verifica-se que a expert não concluiu pela inexistência de danos. Ao contrário, identificou alterações concretas, objetivamente verificáveis, algumas delas incompatíveis com o estado inicialmente descrito na documentação disponível, permitindo reconhecer responsabilidade pelos serviços inacabados e pelas modificações efetivamente constatadas. A deficiência documental reduz a amplitude da responsabilidade civil, mas não elimina os fatos tecnicamente comprovados. Da responsabilidade da MBF Imobiliária Situação diversa ocorre em relação à corré MBF Imobiliária. Conforme decidido pelo Tribunal de Justiça do Paraná no julgamento do Agravo de Instrumento constante dos autos, restou afastada a incidência do Código de Defesa do Consumidor, reconhecendo-se que a imobiliária atuou apenas como intermediadora da relação locatícia. Além disso, a prova produzida durante a instrução não demonstrou conduta culposa específica da administradora capaz de caracterizar responsabilidade civil própria. Embora se possa reconhecer deficiência na documentação produzida durante a administração da locação, não ficou demonstrado nexo causal direto entre eventual falha administrativa e os prejuízos materiais efetivamente comprovados. Os danos decorrem das modificações realizadas no imóvel durante a posse da locatária, sendo a responsabilidade contratual atribuível aos locatários e respectivos fiadores, e não à administradora da locação. Assim, os pedidos formulados em face da MBF Imobiliária devem ser julgados improcedentes. Dos danos materiais A indenização por danos materiais deve observar rigorosamente os limites estabelecidos pela prova técnica. São indenizáveis apenas os serviços de recomposição relacionados: às instalações elétricas/luminotécnicas inacabadas; ao acabamento das paredes e fechamentos em drywall; às marcas decorrentes da retirada de canaletas e demais acabamentos inacabados; à reinstalação da porta principal ou indenização correspondente; aos demais serviços expressamente individualizados pela perícia. Em contrapartida, não são indenizáveis: alegados danos estruturais, inexistentes segundo a perícia; patologias decorrentes da cobertura do imóvel, atribuídas pela expert à ausência de manutenção; itens cuja origem permaneceu indeterminada em razão da deficiência documental. O valor da condenação deverá observar exclusivamente a quantificação realizada pela perita judicial, acrescida de correção monetária pelo IPCA desde a data do laudo e juros moratórios a partir da citação. Dos danos morais O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável. No caso concreto, os transtornos experimentados pela autora decorrem da própria relação locatícia e das consequências patrimoniais do descumprimento contratual, inexistindo demonstração de violação a direitos da personalidade. Assim, improcede o pedido de indenização por danos morais. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais, com resolução do mérito, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar rescindido o contrato de locação celebrado entre a autora e a ré Arte Tintas Comércio de Tintas Ltda., diante da extinção da relação contratual e para os efeitos jurídicos pertinentes; b) condenar solidariamente os réus Arte Tintas Comércio de Tintas Ltda., Edilnelson Polini Vieira e Adriana de Araújo Vieira, na qualidade de locatária e fiadores, ao pagamento dos danos materiais correspondentes exclusivamente aos reparos identificados e individualizados no laudo pericial judicial, relativos às alterações promovidas no imóvel e aos serviços inacabados nele apontados, excluídos os danos decorrentes da ausência de manutenção da cobertura, os alegados danos estruturais e os demais itens cuja origem não pôde ser tecnicamente estabelecida pela perícia; c) o valor da condenação deverá observar a quantificação constante do laudo pericial judicial, abatidos eventuais valores comprovadamente já suportados ou compensados no curso da relação contratual; d) sobre o valor da condenação incidirá atualização monetária e juros de mora, ambos a partir do ajuizamento da ação, mediante a taxa Selic, calculada na forma do artigo 406, caput e §§ 1º e 2º, do Código Civil, na redação conferida pela Lei n.º 14.905/2024, por compreender, simultaneamente, atualização monetária e juros legais, vedada sua cumulação com qualquer outro índice de correção monetária ou juros moratórios; e) julgar improcedentes os pedidos formulados em face de MBF Imobiliária Ltda., extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil; f) julgar improcedente o pedido de condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais. Em razão da sucumbência recíproca (art. 86 do CPC), condeno a autora e os réus Arte Tintas Comércio de Tintas Ltda., Edilnelson Polini Vieira e Adriana de Araújo Vieira ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação em favor do patrono da autora e em 10% (dez por cento) sobre o valor dos pedidos rejeitados em favor dos patronos dos referidos réus, observada a proporcionalidade da sucumbência, cuja apuração será realizada em liquidação. Considerando a total improcedência dos pedidos formulados em face da ré MBF Imobiliária Ltda., condeno a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios devidos aos patronos dessa requerida, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa atribuído aos pedidos deduzidos em seu desfavor, nos termos do artigo 85, §§ 2º e 6º, do Código de Processo Civil. Suspendo a exigibilidade das verbas sucumbenciais eventualmente impostas à autora, caso beneficiária da gratuidade da justiça, observando-se o disposto no artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpram-se os dispositivos do C.N. Cascavel, 15 de julho de 2026. Jamil Riechi Filho Juiz de Direito