0031092-29.2008.4.03.6100

PODER JUDICIÁRIO Rede de Apoio 4.0 - Plano 29 Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0031092-29.2008.4.03.6100 AUTOR: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) AUTOR: CHRISTIANO CARVALHO DIAS BELLO - SP188698 ADVOGADO do(a) AUTOR: RENATO VIDAL DE LIMA - SP235460 REU: J. R. PRETO. - PARTICIPACAO & ADMINISTRACAO LTDA. ADVOGADO do(a) REU: SERGIO RODRIGUES DE NOVAIS - SP240678 SENTENÇA Vistos em sentença. Trata-se de ação renovatória de locação comercial cumulada com ação revisional de aluguel, ajuizada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) em face de J. R. PRETO PARTICIPAÇÃO & ADMINISTRAÇÃO LTDA., tendo por objeto o imóvel situado na Av. Conselheiro Nébias, 761, Bairro Boqueirão, Santos/SP, destinado ao funcionamento de agência bancária. Narra a autora que, em 15/06/1999, celebrou contrato de locação do referido imóvel, com prazo de vigência até 14/06/2009. Em novembro de 2003, houve aditamento contratual em razão da alienação do bem, passando a figurar como proprietária e locadora a empresa ré. A CEF afirmou que o valor do aluguel então vigente (R$ 102.548,75) superava excessivamente a média de mercado, estimada em R$ 63.500,00/mês, conforme Laudo de Avaliação elaborado pela PERCON Perícias e Consultoria Ltda. Diante da recusa do proprietário em renovar o contrato pelo valor de mercado, requereu a autora: (i) a renovação compulsória do contrato pelo prazo de 5 anos; (ii) a revisão/fixação do aluguel no valor de R$ 63.500,00/mês; e (iii) a fixação de aluguel provisório nesse mesmo valor, com retroação à data da citação, nos termos dos arts. 19, 51, 68, II e 69 da Lei nº 8.245/91. Citada, a ré apresentou contestação, não se opondo à renovação, mas resistindo ao valor proposto, postulando aluguel de R$ 108.322,14/mês, com reajuste pelo IGP-M/FGV, impugnando o laudo unilateral juntado pela autora e requerendo a realização de perícia judicial. O feito foi saneado, deferindo-se a prova pericial. O Engenheiro Civil Roberto Carvalho Rochlitz (CREA/SP 0600141895) foi nomeado perito judicial. O assistente técnico da ré foi o Engenheiro Civil Cláudio Guedes (CREA/SP 98.575/D). O perito judicial apresentou laudo em 20/08/2010 (ID 13406647), concluindo pelo valor locativo de R$ 51.000,00/mês (data-base junho/2008), com aplicação do Método da Renda, tratando o imóvel como empreendimento "built to suit". O assistente técnico da ré apresentou laudo divergente em 27/10/2010 (ID 13406647) (ID 13406648), pelo Método Comparativo Direto, apurando valor de R$ 105.300,00/mês (data-base junho/2009) e apontando diversas falhas técnicas no laudo oficial. A CEF manifestou concordância com o laudo pericial. Proferida sentença de procedência em 16/12/2010 (ID 417587887), com fixação do aluguel em R$ 63.500,00/mês e renovação compulsória pelo prazo de 5 anos, os embargos de declaração opostos pela ré foram rejeitados (ID 417587891). Interposta apelação, a 5ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, por unanimidade, acolheu preliminar de cerceamento de defesa e anulou a sentença (acórdão de 08/08/2016), determinando a realização de audiência de instrução e julgamento para possibilitar os esclarecimentos do perito (ID 13406738). Redistribuídos os autos, foram oportunizados pedidos de esclarecimentos ao perito (ID 417587899). O perito prestou esclarecimentos em duas oportunidades, ratificando os valores do laudo original, com recálculos para as datas de março/2009 e junho/2009, em torno de R$ 51.000,00 a R$ 51.500,00/mês, corrigidos pelo IGP-M. A ré apresentou manifestações divergentes reiterando as críticas ao laudo oficial (ID 13406739). Por despacho de 12/06/2019 (ID 18353754), foi designada audiência de instrução para 18/09/2019, realizada em 23/10/2019 (ID 23768816), com oitiva do perito judicial. O patrono da ré reiterou o pedido de nova perícia (art. 480 do CPC), sendo determinada a remessa dos autos à CECON para incidente conciliatório, com apreciação do pedido de nova perícia condicionada ao insucesso da conciliação. Frustrada a tentativa de conciliação em 27/05/2021 (ID 54480875), a CEF manifestou desinteresse em acordo (ID 55236389), sendo intimada a justificar (ID 55813851). Em manifestação subsequente (ID 84468389), a CEF esclareceu que o Termo de Rescisão de 31/03/2014 — pelo qual quitou obrigações relacionadas exclusivamente à entrega do imóvel e às obras/reformas, mediante pagamento de indenização de R$ 908.440,00 — não alcança o crédito revisional objeto desta ação, cujo objeto é a diferença entre os alugueis pagos e o valor de mercado no período de 2008 a 2014. A ré requereu, em 21/09/2021, a apreciação do pedido de nova perícia (ID 111342202). Por decisão de 14/07/2025 (ID 378017801), a instrução foi encerrada e o pedido de nova perícia foi indeferido, ao fundamento de que a matéria já se encontra suficientemente esclarecida, tendo o perito prestado esclarecimentos em duas oportunidades, com realização de audiência de instrução. O Agravo de Instrumento interposto pela ré (AI nº 5020959-08.2025.4.03.0000) não foi conhecido pelo Desembargador Federal Cotrim Guimarães, da 1ª Turma do TRF-3, por ausência de previsão legal no rol do art. 1.015 do CPC e de urgência qualificada (ID 431914905). Em 22/05/2026 os autos foram encaminhados à Rede de Apoio 4.0 - TRF3 e vieram conclusos para sentença. É o relatório. FUNDAMENTAÇÃO 1. Da Questão Preliminar: Perda Superveniente do Objeto A ré sustentou a extinção do processo por perda superveniente do objeto, ao argumento de que a CEF desocupou voluntariamente o imóvel em 31/03/2014 e firmou Termo de Rescisão na mesma data, operando quitação recíproca das obrigações entre as partes. A preliminar não merece acolhimento. Com efeito, o objeto da presente ação não se restringe ao pedido de renovação compulsória do contrato de locação — que, de fato, perdeu seu objeto com a devolução do imóvel em 31/03/2014, muito após o ajuizamento da demanda em dezembro de 2008. O pedido revisional de aluguel, formulado cumulativamente pela autora, tem objeto próprio e autônomo: a apuração e o reconhecimento de que os valores de aluguel pagos pela CEF no período compreendido entre a data da citação (março/2009) e a devolução do imóvel (31/03/2014) eram superiores ao valor de mercado, gerando direito ao ressarcimento das diferenças. A CEF é clara ao postular, além da renovação, a revisão retroativa do aluguel à data da citação, nos termos do art. 69 da Lei nº 8.245/91. A desocupação do imóvel não extingue o direito de crédito decorrente do pagamento de alugueis excessivos durante o período de vigência do contrato, direito esse que se consolidou com o transcorrer do tempo e constitui objeto perfeitamente divisível e autônomo do pedido renovatório. Quanto ao Termo de Rescisão de 31/03/2014, os documentos dos autos evidenciam que o referido instrumento versou especificamente sobre obrigações relacionadas à entrega do imóvel, incluindo obras e reformas realizadas pela CEF, bem como contas de IPTU, água e luz, com reconhecimento de valor indenizatório de R$ 908.440,00 pelas obras de reforma (ID 84468389). O Termo, segundo seu próprio teor transcrito nos autos, consubstancia "quitação recíproca de obrigações" relativas à entrega/condição do imóvel locado, não abrangendo o crédito revisional de aluguel ora postulado, que decorre de relação jurídica distinta e anterior. Nesse contexto, as obrigações quitadas pelo Termo de Rescisão têm natureza diversa das que constituem o objeto desta ação revisional. A quitação é ato de interpretação restritiva, não podendo ser estendida a direitos não expressamente contemplados no instrumento. A ausência de menção ao crédito revisional de aluguel no Termo de Rescisão é indicativo seguro de que tal matéria não foi objeto de transação entre as partes. Afastada, portanto, a preliminar de perda superveniente do objeto, prossegue-se com o julgamento do pedido revisional de aluguel. 2. Do Mérito – Da Revisão do Valor do Aluguel 2.1. Do Cabimento da Ação Revisional A ação revisional de aluguel tem fundamento no art. 19 da Lei nº 8.245/91, que autoriza a revisão judicial do valor locativo quando verificada, por mais de três anos, distorção entre o valor contratado e o valor de mercado. No caso em exame, o contrato vigorou desde 15/06/1999 e a ação foi ajuizada em dezembro de 2008, estando satisfeito o requisito temporal. Ademais, a própria ré não contestou o cabimento da revisão, limitando-se a discordar do valor pretendido pela autora. Portanto, o pedido revisional é plenamente cabível. 2.2. Do Valor Locativo de Mercado – A Prova Pericial A controvérsia central dos autos reside na fixação do valor locativo de mercado do imóvel situado na Av. Conselheiro Nébias, 761, Boqueirão, Santos/SP, destinado ao funcionamento de agência bancária da CEF. Foram produzidas as seguintes provas técnicas: (i) Laudo PERCON (juntado pela autora com a inicial): Laudo de Avaliação nº 7141.7141.467818/2008.01.01.01, elaborado pelo Eng. Sérgio Luis Monteiro de Fazio, com vistoria em 07/11/2008. Utilizou método comparativo direto com tratamento inferencial (regressão múltipla), com pesquisa de 72 elementos em Santos. Concluiu pelo valor locativo médio de R$ 63.500,00/mês (ID 13406708). (ii) Laudo Pericial Judicial (Perito Roberto Carvalho Rochlitz, 20/08/2010): Adotou o Método da Renda como critério principal, tratando o imóvel como empreendimento "built to suit" — construído especificamente para atender as necessidades da locatária (agência bancária). Considerou: terreno de 952,20 m²; edificação de padrão superior com subsolo (33 vagas), térreo e 2 pavimentos; área construída homogeneizada de 2.044,43 m²; elevador; ar condicionado central; acabamentos em granito e vidros temperados. Apurou valor de mercado do imóvel em agosto/2010 de R$ 7.213.153,00 (terreno: R$ 4.331.680,00; edificação: R$ 2.881.473,00) e, aplicando taxa de capitalização, chegou ao valor locativo de R$ 51.000,00/mês (data-base junho/2008), ratificado em esclarecimentos posteriores, com ajustes para as datas de março/2009 (R$ 51.500,00) e junho/2009 (R$ 51.300,00) (ID 13406647). (iii) Laudo Divergente do Assistente Técnico da Ré (Eng. Cláudio Guedes, 27/10/2010): Utilizou o Método Comparativo Direto, com 9 elementos comparativos (7 agências bancárias), homogeneizações por fatores e média saneada. Concluiu pelo valor locativo de R$ 105.300,00/mês (data-base junho/2009) (ID 13406647) (ID 13406648). O perito judicial prestou esclarecimentos em duas oportunidades, ratificando suas conclusões e metodologia, e foi ouvido em audiência realizada em 23/10/2019 (ID 23768816). O pedido de realização de nova perícia formulado pela ré foi expressamente indeferido por decisão de 14/07/2025 (ID 378017801), com fundamento no art. 480 do CPC e no entendimento de que a matéria já se encontrava suficientemente esclarecida. Tal decisão transitou em julgado para o efeito de instrução, tendo o Agravo de Instrumento interposto pela ré sido não conhecido pelo TRF-3 (ID 431914905). 2.3. Da Adoção do Laudo Pericial Judicial O laudo do perito judicial merece prevalência sobre o laudo divergente do assistente técnico da ré, pelas razões a seguir expostas. O perito judicial é auxiliar do juízo, nomeado por suas qualificações técnicas e imparcialidade, não vinculado aos interesses de qualquer das partes. O laudo por ele elaborado descreve com detalhamento adequado as características do imóvel avaliado, a metodologia empregada, as fontes de pesquisa utilizadas e os cálculos realizados, encontrando-se devidamente fundamentado nos termos exigidos pelos arts. 473 e 479 do CPC/2015. A adoção do Método da Renda para a avaliação do imóvel em questão é tecnicamente justificável. O perito demonstrou, e não foi eficazmente contradito, que o imóvel foi construído sob regime "built to suit" — edificado especificamente para atender as necessidades da locatária (agência bancária da CEF), com características singulares que dificultam a identificação de comparáveis diretos no mercado local (33 vagas de garagem em subsolo, pavimentos de padrão superior, elevador, ar condicionado central, acabamentos específicos para agência bancária). Nessas circunstâncias, o Método da Renda — que remunera o capital investido na construção do imóvel — apresenta-se como metodologia adequada. As críticas do assistente técnico da ré, embora substancialmente expostas, não foram suficientes para infirmar as conclusões do laudo oficial. Os pontos de divergência — metodologia (Método da Renda vs. Método Comparativo Direto), data-base, seleção de comparáveis, tratamento da área de garagem e impacto da valorização imobiliária de Santos — foram objeto de sucessivos esclarecimentos pelo perito, que manteve suas conclusões com fundamentação técnica consistente. O fato de o assistente técnico da ré chegar a valor substancialmente diferente (R$ 105.300,00/mês vs. R$ 51.000,00/mês) não é, por si só, suficiente para invalidar o laudo oficial, especialmente quando as escolhas metodológicas do perito judicial foram devidamente justificadas e se mostram razoáveis diante das peculiaridades do imóvel avaliado. O magistrado não está adstrito às conclusões do laudo pericial, podendo apreciá-las livremente (arts. 370, 371 e 479 do CPC/2015). Todavia, eventual afastamento do laudo judicial exige motivação robusta e demonstração de vício técnico insanável, o que não se verifica no caso em exame. A discordância da parte ré com a sistemática de cálculo adotada e o inconformismo com as conclusões periciais não autorizam, por si sós, a desconsideração do laudo judicial. O laudo pericial do Eng. Roberto Carvalho Rochlitz é, portanto, adotado como base para a fixação do valor locativo de mercado, que se estabelece em R$ 51.000,00/mês (data-base junho/2008), com os ajustes de atualização monetária pelo IGP-M para as datas relevantes (citação: março/2009; devolução: março/2014), conforme esclarecimentos complementares prestados pelo perito judicial. 2.4. Da Fixação do Aluguel Revisado O perito judicial apurou o valor locativo de mercado em aproximadamente R$ 51.000,00 a R$ 51.500,00/mês para a data da citação (março/2009). A autora, contudo, formulou pedido de fixação do aluguel revisado no valor de R$ 63.500,00/mês, que é superior ao valor apurado pelo perito judicial, porém inferior ao valor contratual então vigente (R$ 102.548,75/mês). O sistema processual brasileiro veda a prolação de sentença ultra petita ou extra petita (arts. 141 e 492 do CPC/2015). O juiz está adstrito ao pedido formulado pela parte, não podendo conceder menos do que o pedido quando este for plenamente procedente, nem mais do que o requerido. No caso, a autora pediu a fixação do aluguel em R$ 63.500,00/mês. O valor apurado pelo perito (R$ 51.000,00/mês) é inferior ao pedido da autora. Nessa hipótese, o correto é fixar o aluguel revisado no valor pedido pela autora (R$ 63.500,00/mês), uma vez que: (i) esse valor é inferior ao aluguel contratual vigente (R$ 102.548,75/mês), demonstrando a procedência do pedido revisional; (ii) o perito apurou um valor de mercado ainda menor (R$ 51.000,00/mês), o que confirma que o aluguel contratual superava o de mercado; (iii) a fixação em R$ 63.500,00/mês, valor intermediário entre o de mercado apurado pelo perito e o contratual, atende ao pedido da autora sem extrapolar seus limites; e (iv) sendo o pedido da autora o teto da pretensão deduzida em juízo, não cabe ao magistrado fixar valor inferior, sob pena de julgamento infra petita em prejuízo da própria autora que buscou a revisão. Fixa-se, portanto, o aluguel revisado no valor de R$ 63.500,00 (sessenta e três mil e quinhentos reais) mensais, nos termos do pedido da autora, retroagindo à data da citação (março/2009), conforme art. 69 da Lei nº 8.245/91. 2.5. Da Apuração das Diferenças e do Período de Incidência O período de incidência da revisão é compreendido entre a data da citação (março/2009) e a devolução do imóvel (31/03/2014), conforme art. 69 da Lei nº 8.245/91 e os fatos comprovados nos autos. A CEF informou nos autos que pagou aluguel médio mensal de R$ 63.400,00 no período de 2008 a 2014 (ID 84468389). Se o valor pago foi de R$ 63.400,00/mês, e o valor fixado como correto é de R$ 63.500,00/mês, a diferença mensal seria de R$ 100,00 (cem reais) em favor da CEF. Todavia, os exatos valores mensais pagos no período deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença, verificando-se mês a mês os valores efetivamente pagos pela CEF e a diferença em relação ao valor de R$ 63.500,00/mês fixado nesta sentença como aluguel revisado. As eventuais diferenças apuradas serão acrescidas de correção monetária pelo IPCA-E a partir de cada competência e de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, por se tratar de relação de direito privado. A apuração das diferenças será realizada em sede de liquidação de sentença, na forma do art. 509, II do CPC, em que a CEF deverá demonstrar, mês a mês, os valores efetivamente pagos a título de aluguel no período de março/2009 a 31/03/2014. 2.6. Da Renovação Compulsória Por fim, tenho que o pedido de renovação compulsória do contrato de locação pelo prazo de 5 anos a contar de 15/06/2009 restou prejudicado em razão da devolução voluntária do imóvel pela CEF em 31/03/2014, ocorrida antes do trânsito em julgado desta sentença. A renovação compulsória, de natureza constitutiva, não possui mais objeto possível. Extingue-se, portanto, esse pedido sem resolução do mérito, por perda superveniente do objeto (art. 485, VI do CPC/2015), no que tange exclusivamente ao pedido renovatório. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO: (i) EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fundamento no art. 485, VI do CPC, o pedido de renovação compulsória do contrato de locação, em razão da perda superveniente do objeto, decorrente da devolução voluntária do imóvel pela autora em 31/03/2014; (ii) PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido revisional de aluguel, com resolução do mérito na forma do art. 487, I do CPC, para: a) Afastar a alegação de perda superveniente do objeto do pedido revisional, reconhecendo que o Termo de Rescisão de 31/03/2014 versou exclusivamente sobre obrigações relacionadas à entrega do imóvel, obras e reformas, não alcançando o crédito revisional objeto desta ação; b) Fixar o aluguel revisado no valor de R$ 63.500,00 (sessenta e três mil e quinhentos reais) mensais, com retroação à data da citação (março/2009), nos termos do art. 69 da Lei nº 8.245/91, até a data de devolução do imóvel (31/03/2014); c) Determinar que a apuração das diferenças entre os valores de aluguel efetivamente pagos pela CEF e o valor de R$ 63.500,00/mês fixado nesta sentença, no período de março/2009 a 31/03/2014, seja realizada em sede de liquidação de sentença (art. 509, II do CPC), verificando-se mês a mês os valores pagos e as eventuais diferenças a receber pela autora; d) Determinar que as diferenças eventualmente apuradas sejam acrescidas de correção monetária pelo IPCA-E a partir de cada competência e de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Em razão da sucumbência mínima da autora — que decaiu apenas do pedido renovatório, prejudicado por circunstância superveniente (devolução do imóvel em 31/03/2014) não imputável à sua conduta processual, sendo vencedora no pedido principal de revisão do aluguel (art. 86, parágrafo único, do CPC), condeno a ré ao pagamento: a) Das custas processuais, integralmente; b) Dos honorários periciais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), devidamente corrigidos pelo IPCA-E desde o arbitramento; c) Dos honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor a ser apurado em liquidação de sentença, nos termos do art. 85, §§ 2º e 4º, II do CPC. Traslade-se cópia desta sentença para os autos do incidente de liquidação, quando instaurado. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. São Paulo, data lançada eletronicamente. GABRIELLA NAVES BARBOSA Juíza Federal Substituta