0030646-50.2018.8.13.0090

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Brumadinho / 1ª Vara Cível, Criminal e da Infância e da Juventude da Comarca de Brumadinho Rua Governador Valadares, 271, Centro, Brumadinho - MG - CEP: 35460-000 PROCESSO Nº: 0030646-50.2018.8.13.0090 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: NECILDA AUGUSTA DAS CHAGAS CPF: 012.345.466-20 RÉU: SÉRGIO RICARDO DE OLIVEIRA SALES CPF: não informado DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de extinção de condomínio cumulada com cobrança de aluguéis proposta por NECILDA AUGUSTA DAS CHAGAS em face de SÉRGIO RICARDO DE OLIVEIRA SALES. A parte autora afirmou possuir direito à metade das benfeitorias erigidas no imóvel constituído pelo lote nº 08, da quadra 04, do Bairro Primavera, em Brumadinho/MG, por força da sentença proferida na ação de dissolução de entidade familiar nº 0090.09.023967-5. Sustentou que o imóvel é indivisível e que a parte ré teria usufruído economicamente do bem, inclusive mediante locação a terceiros, sem repassar à autora sua quota-parte dos frutos. Requereu a extinção do condomínio, com alienação judicial do bem, bem como a condenação da parte ré ao pagamento de 50% dos aluguéis que afirma terem sido recebidos nos cinco anos anteriores ao ajuizamento. Realizada audiência de conciliação, as partes ajustaram parcialmente que escolheriam profissional para avaliação do imóvel e que, realizada a avaliação e colocado o bem à venda, a parte autora poderia participar das visitas e negociações. Na mesma oportunidade, a parte ré afirmou que o imóvel não teria sido alugado nos cinco anos anteriores (ID.5131143193 p.3). A parte ré apresentou contestação no ID.5131143193 p.7-11. Requereu a concessão da gratuidade da justiça e, no mérito, afirmou possuir interesse na venda do imóvel. Sustentou que a parte autora possui direito apenas sobre as benfeitorias, e não sobre o lote, bem como que o imóvel se encontrava depreciado e necessitava de reparos. Negou ter recebido aluguéis, alegando que o bem teria sido cedido gratuitamente a terceiros, que arcariam apenas com despesas de consumo. Requereu a improcedência da cobrança de aluguéis e postulou a produção de prova documental, testemunhal, pericial e depoimento pessoal da autora. Impugnação à contestação no ID.5131143195 p.23-24. No curso do processo, foram apresentadas manifestações relacionadas à avaliação, às condições de conservação e à tentativa de venda do imóvel. A parte autora, no ID.10365075524, informou dificuldades para alienação do bem em razão de seu estado de conservação e requereu nova tentativa de composição para realização de reparos. Proferido despacho por este juízo no ID.10569709708, no qual foi determinada a inclusão do feito em pauta de audiência de conciliação. Realizada nova audiência conforme ata anexa no ID.10641418393, na ocasião não houve composição. A parte autora, no ID 10658564085, requereu o prosseguimento do feito. Sustentou não existir resistência da parte ré quanto à extinção do condomínio e reiterou que a controvérsia remanescente estaria concentrada no pedido de cobrança de aluguéis. Requereu a realização de audiência de instrução e a oitiva da parte ré. O pedido de andamento foi reiterado no ID 10720868356. Vieram os autos conclusos. Decido. I. Gratuidade da justiça A parte ré requereu, na contestação, a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, instruindo o pedido com declaração de hipossuficiência. Nos termos do art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural, inexistindo elementos concretos suficientes para afastar a presunção legal. Assim, defiro à parte ré os benefícios da gratuidade da justiça. II. Saneamento e Organização do Processo Visando evitar nulidades e não sendo o caso de extinção do feito sem resolução do mérito ou julgamento antecipado do mérito ou de parte dele, passo ao saneamento e à organização do processo, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil. A parte ré não arguiu preliminares processuais na contestação. Verifico, assim, que o processo se encontra em ordem, presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, pelo que o declaro saneado. A sentença transitada em julgado na ação nº 0090.09.023967-5 não reconheceu condomínio entre as partes sobre a integralidade do imóvel. Naquele feito, foi assegurado à parte autora o direito a 50% das benfeitorias erigidas sobre o terreno, permanecendo o lote de titularidade da parte ré. Por outro lado, não há controvérsia substancial quanto ao interesse das partes na alienação do bem. Na audiência realizada em 29/03/2019, houve composição parcial para viabilizar sua avaliação e posterior venda, e a própria contestação registra o interesse da parte ré na alienação. Todavia, a alienação do imóvel exige prévia definição de seu valor atual, com distinção entre o valor do terreno e das benfeitorias, bem como da parcela econômica pertencente à parte autora, observados os limites do título judicial anteriormente formado. Fixo como pontos controvertidos: a) o valor atual do terreno e das benfeitorias; b) a quota econômica devida à parte autora na alienação do imóvel; c) a existência de locação ou exploração econômica do imóvel pela parte ré; d) em caso positivo, o período, os valores percebidos e a quantia eventualmente devida à parte autora; e e) a alegada cessão gratuita do imóvel a terceiros. A distribuição do ônus da prova observará o disposto no art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Passo à análise das provas requeridas. 1. Prova Pericial A parte autora requereu, desde a petição inicial, avaliação técnica do imóvel para fins de alienação judicial. A parte ré também requereu expressamente a produção de prova pericial na contestação. A prova mostra-se necessária. Os elementos de avaliação já existentes nos autos são antigos e não permitem aferir, com segurança, o valor atual do imóvel. Além disso, foram apresentadas alegações posteriores acerca da deterioração do bem e da existência de problemas estruturais, circunstâncias que podem repercutir diretamente em seu valor de mercado. A perícia deverá, ainda, distinguir o valor do terreno daquele correspondente às construções e benfeitorias, providência indispensável diante dos limites objetivos da coisa julgada formada nos autos nº 0090.09.023967-5. Assim, defiro a produção de prova pericial de avaliação imobiliária. A perícia deverá apurar: a) o valor atual de mercado do imóvel considerado em sua integralidade; b) o valor atual do terreno, isoladamente; c) o valor atual das construções e benfeitorias; d) o estado de conservação do imóvel e a existência de avarias relevantes que interfiram em sua avaliação; e) eventual necessidade de reparos relevantes à conservação ou à alienação do bem. 2. Prova oral A controvérsia acerca da cobrança de aluguéis demanda esclarecimento quanto à forma de ocupação do imóvel. A parte autora afirma que a parte ré teria explorado economicamente o bem mediante locação a terceiros. A parte ré, por sua vez, nega ter recebido aluguéis e sustenta que o imóvel teria sido cedido gratuitamente a terceiros, que arcariam apenas com despesas de consumo. A prova oral mostra-se útil para esclarecer a forma de ocupação do imóvel, a eventual existência de relação locatícia, a identificação dos ocupantes e a existência ou não de contraprestação pelo uso do bem. Assim, defiro a produção de prova testemunhal exclusivamente quanto aos fatos relacionados à ocupação e à eventual exploração econômica do imóvel. A parte autora reiterou, no ID 10658564085, o pedido de oitiva da parte ré. O depoimento pessoal da parte ré mostra-se pertinente quanto aos fatos relacionados à ocupação do imóvel e à eventual percepção de aluguéis. Assim, defiro o depoimento pessoal da parte ré, limitado a essas questões. Quanto ao depoimento pessoal da parte autora requerido em contestação, a parte ré não indicou fato específico e pessoal cuja elucidação dependa dessa modalidade probatória. Desse modo, indefiro o depoimento pessoal da parte autora. II.3. Prova documental A parte ré formulou pedido genérico de produção documental complementar. Nos termos do art. 434 do Código de Processo Civil, incumbe às partes instruir a petição inicial e a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações. A juntada posterior somente será admitida nas hipóteses previstas no art. 435 do Código de Processo Civil. Assim, indefiro o pedido genérico de produção de prova documental complementar, ressalvada a possibilidade de juntada posterior de documentos nas hipóteses legalmente admitidas. II.4. Alienação do imóvel Considerando que ambas as partes já manifestaram interesse na alienação e que houve composição parcial anterior nesse sentido, a definição acerca da forma de venda deverá ocorrer após a avaliação judicial. Indefiro a imediata alienação judicial ou realização de hasta pública, uma vez que o valor atualizado do bem e a proporção econômica pertencente a cada litigante ainda dependem da prova pericial ora deferida. III.Prova Pericial Outrossim, tendo em vista a importância da prova pericial para o feito, determino a nomeação de um(a) perito(a) especializado(a) na área de engenharia de civil ou correção imobiliária cadastrado na AJ/TJMG atuante nesta Comarca, ou, em outras contíguas. Em conformidade com a Portaria no 7.611/PR/2026, fixo honorários periciais no importe de R$743,26 (setecentos e quarenta e três reais e vinte e seis centos), que serão quitados de acordo com o sistema de AJG/TJMG, regulado pela Resolução n° 882/2018 (mediante cadastro prévio), vez que as partes estão amparada pelo pálio da justiça gratuita. Intimem-se as partes da nomeação do perito para arguição de eventual impedimento ou suspeição, indicação de assistente técnico e apresentação de quesitos, em 15 dias (art. 465, §1º, CPC). Intime-se o perito para que, no prazo de cinco dias, manifeste se aceita o munus e, em caso positivo, apresente currículo com comprovação de especialização e contatos profissionais. Não havendo impugnação e aceito o encargo, intime-se o perito para informar ao juízo o dia, a hora e o local de realização dos trabalhos. Informados nos autos o dia, a hora e o local de realização da perícia, a secretaria do juízo deverá tomar as providências necessárias para intimação das partes, nos termos do art. 474 do CPC. O perito nomeado deverá informar a data de início da perícia com antecedência mínima de 30 dias. Antes da realização da prova pericial, o perito nomeado deverá entrar em contato com o Sr. (a) Escrivã do juízo, a fim de verificar se as diligências necessárias para o início dos trabalhos periciais foram cumpridas, notadamente quanto à intimação das partes acerca da nomeação do perito e da designação da data de início dos trabalhos. Advirta-se o perito que a perícia será nula caso realizada antes de cumpridos os expedientes necessários, não fazendo jus ao recebimento dos honorários periciais. Na hipótese de nomeação de assistente técnico, deverá o Sr. Perito assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos. O laudo pericial deverá ser apresentado no prazo máximo de 30 (trinta) dias, contados da realização da perícia. Juntado aos autos o laudo pericial, dê-se vista às partes pelo prazo comum de 15 (quinze) dias (art. 477, § 1º, do CPC/2015). Apresentados eventuais quesitos complementares, intime-se o perito para prestar os devidos esclarecimentos, no prazo de 15 (quinze) dias. Com a resposta, dê-se vista às partes pelo prazo de 05 (cinco) dias. Decorrido o prazo legal, encaminhar solicitação de pagamento para o sistema AJGT/TJMG – Sistema Eletrônico de Assistência Judiciária Gratuita, no âmbito da Justiça Comum de primeiro e segundo graus do Estado de Minas Gerais, na forma da Resolução nº 804 do E. TJMG. Após a realização da perícia e manifestação das partes, voltem os autos conclusos para deliberação quanto à alienação e designação da audiência de instrução relativa ao pedido de cobrança de aluguéis. Intimem-se. Cumpra-se. Brumadinho, data da assinatura eletrônica. CAMILA GONCALVES DE SOUZA VILELA JUÍZA DE DIREITO 1ª Vara Cível, Criminal e da Infância e da Juventude da Comarca de Brumadinho