0030382-73.2024.8.16.0014

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL DE LONDRINA VARA DA FAZENDA PÚBLICA DE LONDRINA - PROJUDI Avenida Duque de Caxias, 689 - Anexo I, 6º Andar - Caiçaras - Londrina/PR - CEP: 86.015-902 - Fone: 4335723231 - E-mail: lon-30vj-s@tjpr.jus.br Autos nº. 0030382-73.2024.8.16.0014 Processo: 0030382-73.2024.8.16.0014 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano Valor da Causa: R$810.108,40 Autor(s): FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO BTG PACTUAL SHOPPINGS Réu(s): Município de Londrina/PR 1. O Município de Londrina, no mov. 232.1, impugna o laudo pericial apresentado no mov. 214.1 e requer, em síntese, sua rejeição integral, a substituição do perito judicial, com fundamento no art. 468, I, do Código de Processo Civil, e a realização de nova perícia por profissional da área de Engenharia Civil. A pretensão não merece prosperar. A substituição do perito constitui providência excepcional, admitida nas hipóteses taxativamente previstas no art. 468 do Código de Processo Civil, notadamente quando lhe faltar conhecimento técnico ou científico para o desempenho do encargo ou quando, sem motivo legítimo, deixar de cumprir o trabalho no prazo assinalado. Contudo, nenhuma dessas situações se encontra, neste momento, configurada. O perito Rafael Wesley Lopes foi nomeado pela decisão de mov. 114.1, com expressa identificação de sua formação profissional e qualificação técnica, sendo mister destacar seu cadastro no sistema CAJU como Perito Avaliador. As partes foram regularmente intimadas e tiveram oportunidade processual própria para, nos termos do art. 465, § 1º, do CPC, suscitar eventual impedimento, suspeição, incompatibilidade de formação, insuficiência de qualificação profissional ou inadequação de sua área de conhecimento ao objeto da prova. O Município, contudo, não apresentou oposição tempestiva à nomeação, deixando de questionar a formação do expert. Tampouco demonstrou, naquela oportunidade, que as atribuições registradas perante o conselho profissional seriam incompatíveis com as diligências técnicas determinadas pelo Juízo. Ao contrário, participou regularmente da produção da prova, apresentou quesitos, indicou assistente técnico, acompanhou a vistoria realizada no empreendimento e somente passou a impugnar a qualificação profissional do perito depois de conhecer as conclusões do trabalho. Sendo assim, não se admite que a parte aguarde o resultado da perícia para, apenas quando o conteúdo do laudo se revelar contrário à sua pretensão, suscitar vício relativo a circunstância conhecida desde a nomeação. A faculdade processual não exercida no momento oportuno encontra-se alcançada pela preclusão, sob pena de permitir comportamento contraditório e transformar a alegação de incapacidade técnica em instrumento de substituição do auxiliar do Juízo em razão do resultado da prova. Além disso, a alegação de que o profissional possui formação em Engenharia Mecânica, isoladamente considerada, não demonstra a falta concreta de conhecimento técnico prevista no art. 468, I, do CPC, frisando-se, novamente, que este econtra-se cadastro no sistema CAJU como Perito Avaliador. No caso, o perito realizou vistoria no imóvel, examinou plantas arquitetônicas, documentos de habite-se, matrículas, registros cadastrais, demonstrativos de IPTU e a Lei Municipal nº 12.575/2017. Descreveu a estrutura física e funcional do empreendimento, seus sistemas de climatização, subestações, geradores, docas, áreas de manutenção, setores técnicos, áreas de circulação pública e o padrão de entrega das unidades comerciais. Também apresentou registros fotográficos, quadros comparativos e respostas aos quesitos das partes, o que afastam a afirmação de incapacidade absoluta para o desempenho do encargo. Eventuais insuficiências de método, fundamentação, cálculo ou resposta a quesitos não se confundem com ausência de conhecimento técnico a justificar a imediata substituição do auxiliar do Juízo, uma vez que tratam-se de matérias sanáveis mediante esclarecimentos ou complementação, conforme expressamente prevê o art. 477, § 2º, do CPC. Também não procede o pedido de exclusão ou rejeição integral do laudo, pois, o art. 479 do CPC estabelece que o magistrado apreciará a prova pericial de acordo com o art. 371, indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito. A prova pericial não vincula o Juízo, mas igualmente não deve ser descartada antecipadamente sem que se oportunize a correção de omissões ou insuficiências sanáveis. A nova perícia prevista no art. 480 do CPC somente se justifica quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida e quando a deficiência não puder ser superada por complementação do mesmo expert. A realização de segunda perícia não constitui resposta automática a toda crítica dirigida ao primeiro laudo. Antes disso, devem ser utilizados os instrumentos processuais de esclarecimento e complementação previstos no art. 477 do CPC. 2. Inobstante, entendo pela necessidade de complementação do laudo. Assiste razão ao Município quanto à necessidade de aprofundamento metodológico da avaliação imobiliária. O próprio laudo declara que as normas ABNT NBR 14.653-2 e 14.653-4 foram utilizadas apenas como “referenciais metodológicos auxiliares”. Em resposta expressa a quesito municipal, o expert reconheceu que não realizou avaliação mercadológica autônoma do imóvel, limitando-se ao exame dos documentos disponíveis e à comparação com os referenciais econômicos vinculados ao FII BPML11. Não obstante, o trabalho avançou para afirmar que os valores venais lançados pelo Município seriam superiores aos valores de mercado indicados nos documentos examinados, especialmente a partir de 2022. Essa conclusão, embora apresentada como comparativa e auxiliar, alcança questão central da controvérsia e não pode apoiar-se exclusivamente em relatórios econômicos cuja metodologia completa, amostra, premissas, tratamento de dados e grau de fundamentação não foram reproduzidos no laudo judicial. Registro, por oportuno, que a perícia realizada deve observar as normas da ABNT NBR 14653, contudo, observa-se que o expert, ao invés de valer-se de método previsto na norma (métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos: método comparativo direto de dados de mercado, método involutivo, método evolutivo, método da capitalização da renda ou métodos para identificar o custo de um bem: método comparativo direto de custo ou método da quantificação de custo) (itens 7.2 e 7.3), utiliza um método sui generis de análise jurídica da lei municipal, análise construtiva e referenciais de mercado. Isso posto, deverá o perito esclarecer, de maneira simples e objetiva, qual o método de avaliação empregado e adequar, sendo o caso, a sua avaliação aos requisitos e elementos exigidos pela NBR 14653. Outra problemática que se observa no laudo pericial e que assiste razão ao Município de Londrina é em relação à completa ausência de memória de cálculo sobre o valor venal do imóvel sub judice, isso porque, embora o perito traga tabelas com os valores venais do imóvel em cada ano, não é possível averiguar a linha de raciocínio e os fatores considerados pelo profissional para a adoção das respectivas conclusões. 3. Intime-se o Sr. Perito para que, no prazo de 20 dias, apresente laudo complementar, observando o art. 473 do CPC e as normas da série ABNT NBR 14.653, especialmente no que se refere à avaliação de imóveis urbanos, de maneira que englobe, obrigatoriamente: a) Realizar avaliação imobiliária própria e independente do empreendimento, com indicação da data-base, finalidade, espécie de valor apurada, premissas, limitações, grau de fundamentação e grau de precisão, uma vez que o valor de mercado não pode ser aquele indicado pela própria BTG PACTUAL; b) Indicar e justificar o método de avaliação adotado, esclarecendo a adequação ao caso concreto e, se inviável algum dos métodos previstos na ABNT NBR 14.653, apresentar justificativa técnica específica; c) Realizar pesquisa de mercado de empreendimentos semelhantes, com identificação das fontes, amostras, elementos comparáveis e critérios de homogeneização empregados; d) Apresentar o tratamento técnico e estatístico dos dados, preferencialmente mediante estatística inferencial, com indicação das variáveis utilizadas, modelo adotado, intervalos de confiança e demais elementos necessários à verificação da confiabilidade do resultado; e) Distinguir, de forma clara, o valor do terreno, da edificação, do imóvel, do empreendimento em operação, do valor contábil, da renda e de eventuais componentes intangíveis, evitando confundir valor imobiliário com valor empresarial; f) Apontar parâmetros técnicos, fatores, coeficientes, fórmulas e operações matemáticas utilizadas para a apuração dos valores, bem como a área construída, o valor básico do metro quadrado, o tipo construtivo adotado, o Fator Padrão do Edifício (FPE), os demais fatores de correção eventualmente incidentes e a respectiva fonte normativa ou técnica de cada parâmetro utilizado; g) Construir, por exercício, os critérios cadastrais utilizados nos lançamentos de 2020 em diante, indicando áreas, frações ideais, tipo construtivo, fatores de correção, FPE, valor venal e valor do IPTU; h) Esclarecer se houve fato físico, construtivo ou cadastral novo que justificasse os relançamentos, apontando precisamente quais elementos surgiram posteriormente e quais já eram existentes e verificáveis nos lançamentos originários; i) Escrever tecnicamente a configuração física do condomínio, indicando se sua organização é horizontal, vertical ou mista, sem emitir conclusão jurídica; j) Verificar as frações ideais das unidades e a relação com as áreas privativas; l) Analisar tecnicamente as características construtivas do empreendimento para fins de comparação entre os tipos “Loja” e “Especial”, indicando o padrão predominante da edificação e a repercussão das áreas públicas, técnicas, operacionais e das unidades em padrão shell; m) Esclarecer quais dados e parâmetros foram efetivamente levantados pelo perito durante a vistoria realizada no imóvel, indicando de que forma tais elementos influenciaram a apuração dos valores constantes do laudo, distinguindo-os daqueles extraídos de documentos e relatórios produzidos por terceiros, especialmente os elaborados pelo BTG Pactual/FII BPML11; e n) Apontar os valores efetivamente apurados em vistoria in loco no imóvel e não mera reprodução de valores constantes em documentos produzidos por terceiros (BTG). 4. Com o retorno, manifestem-se as partes no prazo comum de 20 (vinte) dias. 5. Após, voltem conclusos para deliberações. Diligências necessárias. Intimem-se. Londrina, datado eletronicamente. Gabriela Luciano Borri Aranda Juíza de Direito Substituta