0030340-97.2023.8.16.0001

Processo n. 0030340-97.2023.8.16.0001 Trata - se de ação de obrigação de fazer c.c. indenização por danos materiais proposta por Ana Paula Pereira da Silva em face de Condomínio Green Center. N a inicial a Requerente alegou que reside, na condição de comodatária, no apartamento nº 2203A do condomínio Réu desde 2018. Afirmou que a unidade está localizada no último pavimento do edifício, abaixo de área comum utilizada pelos condôminos, onde se encontram churrasqueira, espaço pet e área de convivência. Sustentou que, desde o início de sua ocupação, vem enfrentando recorrentes problemas de infiltração provenientes da área comum do condomínio, os quais teriam sido comunicados à administração nos anos de 2018, 2021 e 2022, ocasiões em que o Réu reconheceu a situação e providenciou reparos paliativos. Relatou que, em março de 2023, as infiltrações retornaram com maior intensidade e, apesar das reiteradas reclamações formuladas ao condomínio, nenhuma providência efetiva teria sido adotada para solucionar o problema. Alegou que a situação se agravou a ponto de haver gotejamento constante sobre a cama existente no quarto, impossibilitando sua utilização regular e obrigando-a a dormir na sala. Acrescent ou que precisa manter recipientes para armazenar a água proveniente da infiltração, sob risco de alagamento do imóvel, especialmente em períodos de chuva. Informou que encaminhou notificação extrajudicial ao condomínio em julho de 2023, sem obter solução. Aduziu, ainda, que apresentou orçamento elaborado por empresa especializada, contendo proposta de reparo imediato mediante sistema de injeção impermeabilizante com garantia de quinze anos, mas a solução foi rejeitada pelo condomínio. Em seguida, contratou engenheiro civil para elaboração de parecer técnico, que concluiu que a origem da infiltração se encontra em área comum do edifício, bem como apontou os danos causados ao imóvel. Sustentou que o condomínio permanece inerte, aguardando a conclusão de estudo técnico e eventual deliberação em assembleia, circunstância que entende incompatível com a urgência da situação vivenciada. Afirmou que a infiltração evoluiu significativamente ao longo dos meses, causando danos ao forro de gesso, pintura, instalações elétricas, piso, roupas de cama, colchão e outros bens, os quais ainda não podem ser integralmente mensurados enquanto persistir a causa do problema. No mérito, defendeu a responsabilidade do condomínio pelos danos, por se tratar de infiltração oriunda de área comum da edificação, nos termos do artigo 1.331 do Código Civil. Requer eu a condenação do réu à realização dos reparos necessários para eliminar definitivamente a infiltração, bem como ao ressarcimento dos danos materiais suportados. Em sede de tutela de urgência, pugnou pela determinação para que o condomínio resolva a infiltração no prazo de 72 horas, sob pena de multa diária. Ao final, requereu a confirmação da tutela de urgência e a procedência dos pedidos para determinar a realização dos reparos necessários, condenar o condomínio ao pagamento de indenização por danos materiais. Juntou documentos (mov. 1.2/1.28). Apresentada emenda à inicial (mov. 17.1) em que a Requerente retificou o valor da causa e quantificou os danos materiais (mov. 17.2).Deferida a tutela de urgência (mov. 19.1), para o fim de determinar que o Requerido solucionasse o problema de infiltração, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária. Ainda, foi ordenada a citação da parte Requerida. Citado (mov. 32.2), o Requerido regularizou sua representação processual (mov. 37.1/37.4) e apresentou contestação (mov. 38.1), na qual, em síntese, sustentou que, embora reconheça a existência de infiltrações na unidade ocupada pela Autora, a situação é mais complexa do que a narrada na petição inicial, porquanto o problema atinge toda a laje do 23º andar do edifício e demanda estudos e intervenções técnicas especializadas. Afirmou que sempre adotou as medidas necessárias para identificar a origem das infiltrações e promover sua correção. Alegou que o condomínio possui grande complexidade estrutural e mantém engenheiro civil responsável por consultoria e assessoria permanente, além de ter contratado empresa especializada para inspeção técnica e diagnóstico das patologias construtivas existentes. Relatou que, após a conclusão das análises, foi contratada nova empresa de engenharia para executar as obras necessárias à solução definitiva dos vazamentos. Aduziu que todas as decisões foram objeto de deliberação e acompanhamento pelos condôminos, mediante assembleias e comunicados disponibilizados em sistema próprio de gestão condominial. Quanto à proposta apresentada pela Autora, referente à contratação da empresa NTEC para aplicação do sistema denominado “G-CAP ULTRA”, o réu afirma que submeteu o orçamento à análise técnica da empresa responsável pelo diagnóstico do problema, tendo esta concluído que a solução sugerida não seria adequada para resolver a infiltração existente, razão pela qual não foi aprovada. Sustentou que a administração condominial tem o dever de empregar recursos comuns em soluções efetivas, especialmente diante da necessidade de aprovação de despesas expressivas em assembleia. Defendeu, ainda, que a Autora jamais foi deixada sem resposta e que recebeu informações constantes acerca das providências adotadas, inclusive por meio de conversas via aplicativo de mensagens, reuniões presenciais e virtuais e comunicados encaminhados aos moradores afetados pela s infiltrações. Argumentou que sempre tratou a situação com a seriedade exigida pelo caso concreto. No tocante à tutela de urgência concedida nos autos, inform ou que cumpriu a determinação judicial que lhe impôs a obrigação de solucionar a infiltração no prazo de quinze dias. Relatou que engenheiro da empresa contratada realizou vistoria no apartamento da autora, identificando possíveis causas do problema, dentre elas perfurações e fissuras na impermeabilização da área superior, as quais foram submetidas a reparos e testes específicos. Acrescentou que, segundo o profissional responsável, a investigação de infiltrações é procedimento complexo, exigindo eliminação gradual de hipóteses e período de monitoramento para avaliação dos resultados das intervenções realizadas. Com base nessas circunstâncias, sustentou que cumpriu a obrigação imposta judicialmente e demonstrou estar adotando todas as providências necessárias à resolução do problema, motivo pelo qual requereu a revogação da multa fixada em seu desfavor. Em relação ao pedido indenizatório, argumentou que a autora não comprovou os alegados danos materiais nem apresentou sua quantificação. Afirmou que os reparos relacionados ao teto de gesso, pintura e demais danos decorrentes da infiltraçãosempre foram realizados pelo condomínio sem custos aos moradores e que eventual recuperação dos acabamentos será executada após a conclusão das obras e eliminação definitiva da infiltração. Por essa razão, pugnou pela improcedência do pedido de indenização por danos materiais. Asseverou que o problema específico da unidade da autora já teria sido solucionado e que as medidas remanescentes dizem respeito à impermeabilização integral da laje do 23º andar, obra de elevada complexidade e custo. Requereu, assim, a improcedência da ação, a revogação da multa fixada em sede liminar, a produção de provas documental, testemunhal e pericial, bem como a condenação da autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Juntou documentos (mov. 38.2/38.7). A Requerente alegou o descumprimento da tutela de urgência e pugnou pela aplicação da multa diária (mov. 45.1/45.5), além disso, impugnou a contestação (mov. 47.1), destacando que o Réu reconheceu que as infiltrações advêm da parte comum do edifício e são de sua responsabilidade, bem como que pormenorizou os danos sofridos em mov. 17.2. Assim, requereu a procedência dos pedidos iniciais. Por meio da decisão de mov. 49.1 foi postergada a análise do pleito de aplicação de multa e determinada, de ofício, a realização de prova pericial. As partes apresentaram quesitos (mov. 53.1 e 54.1) e a Requerida juntou laudo técnico datado de agosto de 2023 (mov. 54.2/54.4). O Requerido comunicou que nos autos de produção antecipada de provas movida em desfavor da construtora (0026611- 97.2022.8.16.0001 – 4ª Vara Cível), houve a realização de perícia judicial e relatou a programação para efetivação de reparo no apartamento ocupado pela Requerente. Juntou documentos (mov. 58.2/58.3). Em razão do início dos reparos, a Requerente pleiteou pela suspensão da prova pericial (mov. 59.1). Suspendida a determinação de realização de perícia (mov. 61.1). A Requerente pleiteou pelo aproveitamento da prova emprestada oriunda dos autos n. 0026611-97.2022.8.16.0001, comunicou a persistência das infiltrações, reiterando o pleito de cumprimento da tutela de urgência. Juntou documentos (mov. 64.1/64.2). A Requerida pugnou pela utilização do laudo pericial n. 0026611-97.2022.8.16.0001, para o fim de ser afastada sua responsabilidade, uma vez que restou demonstrada a responsabilidade da construtora pela falha na impermeabilização da laje (mov. 65.1). Por sua vez, a Requerente afirmou que persistiam as infiltrações em sua unidade autônoma, bem como que é estranha à relaçãoobrigacional existente entre a construtora e o condomínio, de forma que o Réu não é isento de responsabilidade e poderá exercer eventual direito de regresso. Juntou cópia do laudo complementar (mov. 70.2). O Requerido sustentou sua ilegitimidade e pugnou pela denunciação da lide das empresas FSA Participação S.A e Gaston Empreendimentos Imobiliários S/A (Grupo Thá em recuperação judicial), por serem responsáveis pelos vícios construtivos junto à laje do edifício e que causam danos para a Requerente (mov. 71.1). Ainda, comunicou a aprovação em assembleia das obras necessárias para impermeabilização do 23º andar do edifício (mov. 72.1/72.3 e 74.1/74.3). A Requerente pugnou pelo indeferimento da denunciação da lide e se manifestou sobre os documentos trazidos pelo Requerido, informando a persistência das infiltrações (mov. 79.1). Indeferido o pleito de denunciação da lide e ordenada a intimação das partes para especificação de provas (mov. 81.1). A Requerente opôs embargos de declaração (mov. 84.1). O Requerido pugnou pela extinção do feito por perda do objeto, vez que sanado o problema das infiltrações ou, sendo diverso o entendimento, requereu a tomada do depoimento pessoal da Requerente, oitiva de testemunhas e produção de prova pericial. Juntou documentos (mov. 85.2/85.5 e mov. 86.1). O Requerido pleiteou pela rejeição dos embargos (mov. 91.1). A Requerente apresentou manifestação sobre os documentos e, especificamente quanto ao termo de mov. 86.1, informou que, embora conste seu nome, não apôs sua assinatura. Ainda, reiterou o pleito de aplicação de multa pelo descumprimento da liminar (mov. 92.1). Por meio da decisão de mov. 94.1 foi deferida a utilização do laudo produzido nos autos n. 0026611-97.2022.8.16.0001 como prova emprestada, afastada a arguição de perda do objeto e concedido prazo suplementar para especificação de provas. A Requerente pleiteou pela tomada do depoimento pessoal do representante legal do Requerido e oitiva de testemunhas (mov. 97.1) . Por sua vez, o Requerido discordou da utilização da prova emprestada, por entender que o laudo não reflete a situação atual do imóvel, vez que os problemas foram sanados, bem como pleiteou pela tomada do depoimento pessoal da Requerente e oitiva de testemunhas (mov. 98.1). Vieram os autos conclusos para análise.DECIDO. Inicialmente, rejeito a alegação de ilegitimidade apresentada no tópico 2 da manifestação de mov. 71.1, visto que evidente a pertinência subjetiva abstrata com o direito material controvertido, uma vez que na inicial a Requerente imputa ao condomínio Requerido a responsabilidade pela obrigação de sanar as infiltrações e danos dela decorrentes. Adiante, a partir da análise do caderno processual , vislumbra-se que os reparos no imóvel ocupado pela Requerente não foram efetivados no prazo de 15 (quinze) dias fixado na decisão de mov. 19.1. Contudo, entendo que o descumprimento do prazo não implica na automática imposição da multa estabelecida na decisão de mov. 19.1, uma vez que ao ser ofertada contestação (mov. 38.1), o Requerido assinalou a necessidade de investigação e monitoramento por algumas semanas para realização das intervenções corretivas, considerando a complexidade do problema, pois o vício de infiltração atingia toda a laje do 23º andar e requereu o afastamento da multa. Por tais motivos, postergo a análise afeta ao cabimento da imposição da multa diária para o momento da prolação da sentença, após regular instrução probatória. Quanto à discordância manifestada em mov. 98.1 pelo Requerido acerca da prova emprestada admitida pela decisão de mov. 94.1, pontuo que é contraditória em relação às suas manifestações pretéritas. Este Juízo havia determinado a produção de prova pericial em mov. 49.1 e o próprio Requerido comunicou a e xistência da perícia proveniente dos autos n. 0026611- 97.2022.8.16.0001 , requerendo a suspensão da ordem do Juízo, vez que nos trabalhos produzidos no feito mencionado houve a análise do mesmo problema aqui versado, com vistoria externa e interna, incluindo o apartamento da autora. Vale ressaltar que o fato de a perícia admitida como prova emprestada não ter contemplado o atual estado doimóvel não a torna inadmissível, salientando-se que por ocasião da sentença , avaliado o valor da prova, conforme inteligência do artigo 372 do Código de Processo Civil. Ademais, conforme se infere do teor da contestação de mov. 38.1, o condomínio Requerido reconheceu sua responsabilidade pela resolução dos problemas de infiltrações advindas da laje de sua área comum, o que é corroborado tanto pela prestação de contas de mov. 85.2, quanto pelo termo colacionado em mov. 86.1. Ressalto que a manifestação de mov. 71.1, ofertada com o intuito de imputar à construtora a responsabilidade pelos danos não é passível de conhecimento, porquanto a responsabilidade/culpa exclusiva de terceiro, cuida-se matéria de defesa não arguida oportunamente, portanto, acobertada pela preclusão , conforme inteligência dos artigos 336 e 342 do Código de Processo Civil. Destarte, nada obsta que o condomínio Requerido, caso sucumbente, mova ação autônoma de regresso em face da construtora, caso entenda que esta possui responsabilidade em razão da caracterização de vícios construtivos. Feitas tais considerações, entendo que os pontos controvertidos que deverão ser esclarecidos a este juízo, delimitados pelas argumentações produzidas pelas partes, consistem em saber: a) Se foram sanadas as infiltrações no apartamento da Requerente, considerando que no termo de entrega (mov. 86.1), datado de 24 de setembro de 2024, há informação de que a contenção dos vazamentos foi executada de maneira satisfatória, ao passo que na manifestação apresentada pela Requerente, datada de 16 de outubro de 2024 (mov. 79.1), há alegação de que as infiltrações persistiam; b) Quem firmou o termo de entrega e prevenção de litígio de mov. 86.1 e se o seu teor é oponível à Requerente;c) Se houve justa causa para o descumprimento do prazo de 15 (quinze) dias concedido para a efetivação dos reparos (art. 537, §1º, II do CPC) e, caso positivo, se é cabível a modificação do valor/exclusão da multa diária fixada em mov. 19.1; d) A existência e extensão do prejuízo material supostamente experimentado pela Requerente. Incumbe ao Requerido fazer prova acerca dos itens ‘a’, ‘b’ e ‘c’ e à Requerente em relação ao item ‘d’, na esteira do que dispõe o regramento do artigo 373, incisos I e II do Código de Processo Civil. Entendo que não há necessidade de realização de prova pericial, visto que as questões técnicas pertinentes à solução do litígio estão devidamente elucidadas pela prova documental carreada ao caderno processual. De outro lado, defiro o pedido de produção de prova oral formulado pelas partes, consistente na colheita de depoimentos pessoais e oitiva de testemunhas. Concedo o prazo de 15 (quinze) dias para apresentação de rol de testemunhas, sob pena de preclusão. No mesmo prazo acima, as partes deverão, se possível, informar os contatos pessoais, para fins de intimação para comparecimento à audiência, pois esta modalidade de intimação tem se revelado mais célere e frutífera do que intimações postais e por oficiais de justiça. Considerando que não se verifica no caso em análise necessidade de designação de ofício da audiência de instrução e julgamento na modalidade telepresencial (por videoconferência), em observância ao artigo 3º da Resolução n. 354/2020, com redação dada pela Resolução n. 481/2022, designo audiência de instrução e julgamento para o dia 25 de setembro de 2026, às 14h30m, a se realizar de forma presencial na sala de audiências desta Vara.Intimem - se, pessoalmente, as partes para colheita de seus depoimentos pessoais, sob pena de confissão, preferencialmente, via whatsapp, e, caso não informados contatos, via carta com AR nos endereços atualizados das partes. Advirto que é de incumbência do patrono da parte informar ou intimar a testemunha por ele arrolada do dia, hora e local da audiência designada, nos termos do art. 455, caput, CPC, cumprindo com a diligência contida no seu § 1º. Faculto à parte Requerente a apresentação de comprovantes de pagamento dos valores descritos nos orçamento de mov. 17.2. Se juntados documentos, intime-se a parte Requerida para manifestação. Intimem-se. Diligências necessárias. Curitiba, datado digitalmente. 1 Ana Lúcia Ferreira Juíza de Direito