0028737-91.2020.8.16.0001

PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ SENTENÇA Vistos e examinados estes autos de Ação de Obrigação de Fazer n. 0028737-91.2020.8.16.0001 em que é autor CONDOMÍNIO ROSSI ATUAL BACACHERI e são requeridos SÃO TEODORICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ROSSI RESIDENCIAL SA e IRTHA ENGENHARIA SA. CONDOMÍNIO ROSSI ATUAL BACACHERI ajuizou Ação de Obrigação de Fazer em face de SÃO TEODORICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ROSSI RESIDENCIAL SA e IRTHA ENGENHARIA SA. Sustentou o autor sua legitimidade ativa e a legitimidade passiva dos requeridos, aduzindo a responsabilidade solidária da incorporadora e da construtora, nos termos da Lei n. 4.591/1964, do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor. Narrou que ROSSI RESIDENCIAL SA participou da idealização, promoção, entrega e tratativas do empreendimento, constou em material publicitário e termo de entrega, recebeu laudos e notificações e detém 99% (noventa e nove por cento) das cotas sociais de SÃO TEODORICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, circunstâncias que atrairiam a teoria da aparência e evidenciariam grupo econômico. Descreveu que os requeridos foram responsáveis pela incorporação e construção do empreendimento CONDOMÍNIO ROSSI ATUAL BACACHERI, situado na Rua Amadeu Assad Yassim, n. 270, Bairro Bacacheri, em Curitiba/PR, construído em alvenaria estrutural, com sete pisos, quatro blocos e edifício-garagem. Informou que o habite-se foi emitido em 02/09/2014, que a primeira vistoria de entrega da área comum ocorreu em 24/11/2014, com diversas ressalvas, e que a efetiva entrega ocorreu em 31/03/2015. Expôs que, desde a entrega, 1PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ o empreendimento apresentou vícios construtivos, com prejuízo à segurança, à habitabilidade e ao valor do imóvel. Frisou que em laudo técnico realizado em 2016, restou apontado falta de preenchimento das juntas de dessolidarização das fachadas, infiltrações, variação de coloração, falta de desnível, empoçamentos, descamação de piso, falta de captação de águas pluviais, fissuras e falta de impermeabilização. Acrescentou que novo laudo realizado em 2020 indicou fissuras, descolamentos de emboço, infiltrações, falha de impermeabilização, trincas, quebras, desgaste de pisos, lixiviações, corrosões, oxidação, inadequação do sistema de para-raios e erosões. Aduziu que os defeitos decorrem de falhas na execução da obra e do projeto, com responsabilidade objetiva dos requeridos. Sustentou a incidência do Código de Proteção e Defesa do Consumidor e pleiteou a inversão do ônus da prova. Afirmou a obrigação dos requeridos em sanas os vícios construtivos constatado em laudo, sob pena de conversão em perdas e danos. Requereu a condenação dos requeridos à obrigação de reformar e adequar os defeitos construtivos apontados no tópico 4, do laudo particular, e defeitos construtivos constatados (Muros de Divisa e Áreas Perimetrais, Prédio-Garagem, Estacionamento Descoberto, Áreas de Lazer Internas, Áreas de Lazer Externas e Circulações, Fachadas, Coberturas e Escadarias e Para-raios) e, sucessivamente, havendo recusa ou mora injustificada, a execução da reforma a expensas dos requeridos ou a conversão em perdas e danos. Juntou documentos (seq. 1.1/1.108). O autor aditou a inicial para acrescentar notas fiscais de manutenção referentes ao ano de 2020 (seq. 7.2/7.8). Deliberação de seq. 13.1 recebeu o aditamento de seq. 7 e determinou ao autor emendar a petição inicial para indicar endereço eletrônico e juntar procuração atualizada. A determinação foi cumprida (seq. 16.1/16.3). Os requeridos foram citados (seq. 26.1/29.1). 2PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ A requerida IRTHA ENGENHARIA SA apresentou contestação (seq. 29.1). Preliminarmente, arguiu ilegitimidade passiva, sustentando que o dono da obra responde, quando provado, pelos vícios dela decorrentes, enquanto a construtora teria atuado como mera executora do projeto definido pelo incorporador. Defendeu que a Lei n. 4.591/1964 atribui a responsabilidade da incorporação ao incorporador e somente permite a responsabilização do construtor como incorporador quando houver mandato por instrumento público com menção expressa à lei de incorporações, o que afirmou não existir no caso. Aduziu que, inexistindo relação de consumo, não haveria responsabilidade solidária da construtora. Requereu a denunciação da lide a ROSSI RESIDENCIAL SA e SÃO TEODORICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, afirmando que, em meados de julho de 2018, tais empresas assumiram a assistência técnica de todos os empreendimentos que até então seriam de responsabilidade da contestante, inclusive quanto às questões discutidas no processo. No mérito, afirmou a inaplicabilidade do Código de Proteção e Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova, por ausência dos requisitos legais. Frisou que o autor possui assistência técnica, jurídica e consultiva, bem como já juntou documentos e contratos. Sustentou que o condomínio não é consumidor de produto ou serviço da construtora, pois não seria destinatário final, condição que caberia apenas aos adquirentes das unidades. Impugnou o laudo apresentado pelo autor, uma vez que produzido unilateralmente sem contraditório e que possui inconsistências, razão pela qual seria necessária perícia técnica judicial. Afirmou que não há defeito de construção que afete a segurança e a solidez da obra, pois as questões indicadas não comprometem aspectos estruturais nem colocam em risco o uso do imóvel. Defendeu a incidência de prazos de garantia diferenciados para destacamentos, fissuras e desgaste excessivo. Asseverou que o empreendimento, após mais de seis anos de uso, estaria em condições normais, sem que o condomínio tivesse realizado correções ou manutenção preventiva. Sustentou 3PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ que eventual obrigação de fazer somente se tornaria exigível após sentença condenatória transitada em julgado. Argumentou pela realização de prova pericial de engenharia para apurar a existência dos vícios, sua extensão e a responsabilidade por sua origem. Requereu a extinção do feito e, sucessivamente, a improcedência dos pedidos. Juntou documentos (seq. 29.2/29.3). ROSSI RESIDENCIAL SA e SÃO TEODORICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentaram contestação (seq. 35.1). Impugnaram o valor da causa, sustentando que o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) não corresponde ao proveito econômico pretendido, pois deveria refletir o custo necessário à correção dos vícios construtivos apontados ou o valor relativo ao pedido de perdas e danos. Em preliminar, arguiram a ausência de interesse de agir. Em prejudicial, suscitaram decadência, afirmando que o habite-se foi expedido em 02/09/2014, que o empreendimento foi recebido em 24/11/2014 e 31/03/2015, que o primeiro laudo particular foi produzido em junho de 2016 e que a ação somente foi ajuizada em 09/12/2020, invocando o artigo 618 do Código Civil, o decurso do prazo de 180 (cento e oitenta) dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito e o artigo 26 do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, sustentando que o prazo decadencial seria de 90 (noventa) dias, contado do efetivo conhecimento do vício. Aduziram, no mérito, que cabia ao autor observar o Manual do Síndico e as Normas Brasileiras n. 14037:2011, 5674:2012 e 5671:1991. Apontaram que cabe ao síndico o dever de diligenciar pela conservação e guarda das partes comuns. Frisaram que o autor não comprovou a realização de manutenções periódicas. Impugnaram os laudos particulares de 2016 e 2020, sustentando que foram produzidos unilateralmente, sem contraditório, com vícios formais e premissas técnicas equivocadas. Apontaram ausência de Anotação Técnica de Responsabilidade, falta de comprovação de registro da empresa responsável e ausência de identificação de profissional habilitado para vistoria das instalações 4PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ elétricas, hidráulicas e de combate a incêndio. Defenderam que os vícios descritos correspondem a desgaste natural, falta de manutenção, mau uso, perda de garantia ou questões inconclusivas, dependentes de perícia judicial. Negaram a existência de ato ilícito, dano indenizável e nexo causal. Requereram a extinção do feito e, sucessivamente, a improcedência dos pedidos. Juntaram documentos (seq. 35.2/35.5). Houve réplica (seq. 38.1). Intimadas a especificarem provas (seq. 39.1), as partes requereram prova pericial de engenharia (seq. 46.1, seq. 47.1 e seq. 48.1) Decisão saneadora de seq. 50.1 afastou a denunciação da lide, consignou que o fundamento da preliminar de ilegitimidade passiva é questão de mérito, rejeitou a prejudicial de decadência, rejeitou a impugnação ao valor atribuído à causa, fixou os pontos controvertidos e deferiu a produção de prova pericial de engenharia civil. À seq. 117.1 a requerida ROSSI RESIDENCIAL SA informou que ajuizou pedido de recuperação judicial, em trâmite sob n. 1101129-56.2022.8.26.0100, perante p Juízo da 1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Cidade de São Paulo/SP , que deferiu o pedido. Frisou que em deliberação nos referidos autos, determinou-se a suspensão de todas as ações e execuções que tramitam em face à requerida peticionante. Requereu a suspensão do presente deito, a proibição de qualquer forma de retenção, arresto, penhora, sequestro, busca e apreensão e constrição judicial ou extrajudicial de bens de ROSSI RESIDENCIAL SA e outras no âmbito deste processo e a liberação dos valores/ativos objeto de constrição nestes autos. Deliberação de seq. 119.1 denegou o pedido. 5PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ Acostado laudo técnico pericial à seq. 203.1/203.9, o autor se manifestou e apresentou quesitos de esclarecimento (seq. 208.1/208.2). Os requeridos pleitearam a dilação de prazo para manifestação (seq. 207.1 e seq. 210.1). Despacho de seq. 212.1 concedeu o pedido de dilação de prazo. À seq. 213.1, a requerida ROSSI RESIDENCIAL SA pleiteou a juntada de parecer técnico (seq. 213.2) e à seq. 219.1 juntamente com o requerido SÃO TEODORICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, requereram a desconsideração do documento anterior, uma vez que se trata de manifestação referente a processo diverso. Laudo técnico pericial complementar acostado à seq. 220.1, manifestando-se os requeridos ROSSI RESIDENCIAL SA e SÃO TEODORICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (seq. 226.1/226.2), IRTHA ENGENHARIA SA (seq. 227.1/227.2) e o autor (seq. 228.1). O perito apresentou manifestação técnica complementar em resposta às petições e pareceres técnicos juntados pelas partes (seq. 230.1). ROSSI RESIDENCIAL SA e SÃO TEODORICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA juntaram parecer técnico complementar elaborado por assistente técnico (seq. 233.1/233.2). O autor reiterou sua manifestação sobre o laudo pericial complementar de seq. 230.1, afirmou não ter outros quesitos ou esclarecimentos a solicitar (seq. 235.1). IRTHA ENGENHARIA SA requereu prazo adicional de dez dias para manifestação acerca da complementação do laudo pericial (seq. 236.1). Decisão de seq. 239.1 deferiu o prazo adicional requerido por IRTHA ENGENHARIA S/A. À seq. 243.1, IRTHA ENGENHARIA SA apresentou manifestação final sobre a prova técnica. 6PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ RELATEI. DECIDO. A controvérsia consiste em verificar quanto à existência de vícios construtivos nas áreas comuns e sistemas prediais do CONDOMÍNIO ROSSI ATUAL BACACHERI e, em caso positivo, se os requeridos devem ser responsabilizados pela execução dos reparos. DA AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR ROSSI RESIDENCIAL SA e SÃO TEODORICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA suscitaram ausência de interesse de agir, sustentando que o autor não teria demonstrado vícios imputáveis aos requeridos. A preliminar não prospera. O interesse processual decorre da necessidade e utilidade da tutela jurisdicional. No caso, o autor instruiu a inicial com documentos de constituição e representação do condomínio, matrícula, memorial de incorporação, termo de habite-se, termos de entrega das áreas comuns, laudos técnicos particulares, notificações, e-mails, relação de unidades com infiltrações e notas fiscais de manutenção (seq. 1.1/1.108). Posteriormente, o autor aditou a inicial para acrescentar notas fiscais de manutenção do ano de 2020 (seq. 7.2/7.8). Esses documentos demonstram a existência de controvérsia concreta sobre vícios construtivos, assistência técnica, reparos anteriores e responsabilidade dos requeridos, tanto que foi necessária a produção de prova pericial judicial. Logo, é evidente o interesse de agir. Afasta-se, assim, a preliminar de ausência de interesse de agir. DO MÉRITO Incidem no caso em tela as regras do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, pois o condomínio autor atua na defesa dos interesses comuns dos condôminos, destinatários finais do empreendimento, e os requeridos se enquadram no conceito de fornecedoras, na forma dos artigos 2º e 3º daquele diploma. O Código de 7PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ Proteção e Defesa do Consumidor dispõe em seu artigo 3º que fornecedor é a pessoa que desenvolve atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. Outrossim, é ponto pacífico na jurisprudência a incidência do Código de Proteção e Defesa do Consumidor em demandas propostas por condomínio, quando este atua na defesa dos interesses dos condôminos perante construtora ou incorporadora 1 . Essa é a hipótese dos presentes autos, ou seja, o condomínio autor está atuando na defesa de interesses comuns dos condôminos, destinatários finais do empreendimento. Os requeridos, por sua vez, integram a cadeia de fornecimento imobiliário, seja pela incorporação, comercialização, execução ou assistência técnica posterior da obra. Nesse contexto, o artigo 3º do Código de Proteção e Defesa do Consumidor inclui, no conceito de fornecedor, quem desenvolve atividade de construção e prestação de serviços 2 . Além disso, o artigo 7º, parágrafo único 3 , e o artigo 25, § 1º 4 , do mesmo diploma, estabelecem a responsabilidade solidária dos fornecedores que integram a cadeia de consumo. À luz desse fundamento, os requeridos respondem solidariamente por possíveis danos causados ao autor. Ademais, o caso em tela atrai a responsabilidade objetiva. T odavia, para se configurar a responsabilidade civil objetiva, faz-se necessário demonstrar a presença de seus pressupostos, a saber: a) conduta, consistente na 4 CDC. Art. 25. § 1° Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores. 3 CDC. Art. 7°. Parágrafo único. T endo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. 2 CDC. Art. 3°. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços (Destaquei). 1 “ O condomínio equipara-se ao consumidor, enquanto coletividade que haja intervindo na relação de consumo.” Superior Tribunal de Justiça, Recurso Especial n. 1.560.728/MG,RelatorMinistroPaulode T arso Sanseverino, T erceira Turma, julgado em 18/10/2016, DJe 28/10/2016. No mesmo sentido: Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, 6ª Câmara Cível, Apelação Cível n. 0036644-73.2023.8.16.0014, Relator Desembargador Substituto Jefferson Alberto Johnsson. 8PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ prestação defeituosa do serviço, aqui consubstanciada nos vícios de construção; b) dano, no caso em tela, consistente em eventual prejuízo decorrente da inadequação da obra e da necessidade de reparo; e c) nexo de causalidade entre o defeito do serviço e o dano experimentado. Supletivamente, aplicam-se, ainda, as regras específicas do contrato de empreitada do Código Civil. Desse modo, o Código Civil tem incidência apenas naquilo que não houver disciplina específica pelo Código de Proteção e Defesa do Consumidor e desde que compatível com a proteção conferida pela lei especial. Feita essa delimitação, recapitula-se que, segundo o autor, os vícios decorrem de falhas de execução, projeto e assistência técnica insuficiente, circunstâncias que teriam sido identificadas desde os laudos técnicos particulares elaborados em 2016 e posteriormente no laudo de 2020, além das notificações e tratativas extrajudiciais juntadas aos autos (seq. 1.21/1.34). Por sua vez, os requeridos sustentaram que as patologias apontadas decorrem de desgaste natural, falta de manutenção, mau uso, intervenções posteriores do condomínio ou vícios não imputáveis à construção, impugnando os laudos particulares por terem sido produzidos unilateralmente e defendendo a inexistência de obrigação de reparar todos os itens indicados na inicial. Nesse prisma, resta verificar a existência de vícios de construção no empreendimento e o dever de reparo pelos requeridos. Realizada perícia judicial com a finalidade de apurar a existência de vícios de construção no empreendimento, o laudo foi acostado às seq. 203.1/203.9, sobrevindo complementação à seq. 220.1 e manifestação técnica complementar à seq. 230.1. Da leitura do laudo, tem-se que o expert analisou os laudos particulares elaborados pela empresa Estruktor em 2016 (seq. 1.21/1.27), bem como o laudo técnico elaborado pela Fortes Guedes Engenharia em 2020 (seq. 1.32/1.34), cotejando-os com a vistoria realizada e com os documentos de manutenção e de 9PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ assistência técnica juntados aos autos (seq. 203.9, p. 167, e seq. 220.1, p. 17). Os laudos particulares, embora unilaterais, servem como elemento documental relevante para demonstrar a existência de reclamações anteriores e o marco temporal de manifestação das patologias. T odavia, a conclusão judicial deve se apoiar, principalmente, na perícia realizada em contraditório, por profissional de confiança do juízo (seq. 203.9, p. 167, e seq. 220.1, p. 14/16). Em resposta aos quesitos formulados, o perito salientou que a qualidade dos materiais utilizados na construção não apresentou indícios de ser inferior ou inadequada de forma a comprometer a solidez e a qualidade da obra. Contudo, também consignou que (seq. 203.9, p. 169): “As falhas e vícios construtivos identificados estão mais associados às técnicas construtivas empregadas e/ou a alterações e omissões no projeto estrutural do que à qualidade intrínseca dos materiais utilizados” (seq. 203.9, p. 169). Quanto aos reparos realizados após a entrega do empreendimento, o perito informou que a construtora/incorporadora realizou intervenções corretivas no ano de 2016, desencadeadas por notificações da administração do condomínio. No entanto, ressaltou que a ausência de documentação detalhada e sistemática dessas intervenções compromete a avaliação conclusiva quanto à eficiência e amplitude dos reparos efetuados (seq. 203.9, p. 169). A perícia não concluiu pela existência de risco estrutural generalizado ou ruína iminente do empreendimento (seq. 203.9, p. 162/167). No entanto, não afastou a existência de vícios de construção. Ao contrário, o laudo consignou que a inspeção contemporânea constatou diversas patologias tratadas e não tratadas, com gênese causal ou concausal associada a falhas e vícios construtivos (seq. 203.9, p. 169). Assim, ainda que não se extraia da perícia risco estrutural global, a prova técnica verificou pontos na construção que afetam o uso, a durabilidade, a estanqueidade e a 10PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ finalidade de áreas comuns do empreendimento, decorrentes de falhas de projeto, execução, técnicas construtivas ou assistência corretiva insuficiente. Por outro lado, consta do laudo que algumas manifestações se desenvolveram gradualmente ao longo do tempo e foram possivelmente agravadas pela inobservância de regime de manutenção preventiva e corretiva pelo condomínio, especialmente quanto a telhas, calhas, rufos, sistemas de fixação, rejuntamentos, mastiques elastoméricos, juntas de dilatação e juntas de controle (seq. 203.9, p. 170). A ausência de manutenção não afasta, por si só, a responsabilidade dos requeridos quanto aos vícios de origem construtiva. T odavia, impede que sejam transferidos aos requeridos todos os reparos decorrentes exclusivamente do desgaste natural, da ação do tempo, da conservação ordinária, do mau uso ou de intervenções posteriores realizadas pelo condomínio. No que tange às fachadas, muros, muretas, platibandas, floreiras e demais elementos de vedação, os laudos particulares de 2016 e 2020 apontaram fissuras, descolamentos de emboço, falhas em juntas de dessolidarização, infiltrações e lixiviações (seq. 1.21/1.34). A perícia judicial confirmou a existência de patologias dessa natureza e as relacionou, em parte, a falhas construtivas, movimentações, deficiências de vedação, amarração ou juntas, razão pela qual o pedido de reparo deve ser acolhido nesses limites (seq. 220.1, p. 20/24). Quanto ao prédio-garagem, estacionamento descoberto, circulações, pisos, pavers e áreas externas, os documentos particulares indicaram trincas, quebras, desgaste superficial, empoçamentos, afundamentos, ausência de travamento, erosões e falhas em elementos de drenagem (seq. 1.25/1.34). A perícia judicial e a complementação pericial confirmaram que parte dessas manifestações foi objeto de análise como vício construtivo, notadamente quando relacionada a deficiência de base, compactação, drenagem, assentamento ou execução, devendo a obrigação de fazer abranger tais correções (seq. 203.5, p. 96/99, e seq. 220.1, p. 21/23). 11PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ No que se refere às áreas de lazer internas e externas, churrasqueira, espaço gourmet, salão de festas, brinquedoteca, academia, playground, piscina e circulações, o pedido deve ser acolhido apenas quanto às manifestações que o laudo judicial vinculou a vícios construtivos (seq. 203.1/203.9, p. 167, e seq. 220.1, p. 19/25). Não há que se falar em obrigação genérica de reparar fissuras meramente superficiais, desgastes ordinários ou deteriorações que decorrerem exclusivamente de ausência de conservação periódica. Em relação à quadra poliesportiva, o laudo complementar reconheceu que as trincas, quebras e desgaste originalmente documentados estavam relacionados à sua concepção e execução, com deficiências na preparação e compactação da base e do subleito, além de possíveis inadequações na especificação do concreto utilizado (seq. 220.1, p. 19). Entretanto, o próprio perito consignou que o condomínio demoliu e reconstruiu completamente a quadra, não havendo vícios ou patologias construtivas aparentes na estrutura atual, o que impossibilitou a análise pericial direta da estrutura originária (seq. 220.1, p. 19). Dessa forma, embora os documentos indiquem que a quadra original apresentava patologias construtivas, não há obrigação de fazer atual a ser imposta aos requeridos quanto à estrutura já demolida e substituída, sobretudo porque a pretensão principal deduzida pelo autor é de reforma e adequação dos defeitos construtivos, não havendo pedido indenizatório autônomo e liquidado para ressarcimento específico da reconstrução já realizada. Quanto às coberturas, rufos, calhas, barriletes e escadarias, a perícia constatou sinais de infiltrações de águas pluviais, corrosão superficial dos rufos metálicos, aplicação de resina elastomérica pela gestão condominial nas regiões adjacentes às arruelas de vedação, fenda entre telha de fibrocimento e rufo metálico e corte inadequado do recobrimento nas pontas das telhas, em desconformidade com a ABNT NBR 7196 (seq. 203.4, p. 77/82, e seq. 203.5, p. 83/84). 12PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ T ais elementos autorizam o acolhimento do pedido de reparo quanto às falhas de estanqueidade, arremates, fendas entre telhas e rufos, cortes indevidos, infiltrações e vícios de execução constatados pela perícia. No entanto, não há que se incluir na condenação a limpeza periódica, a substituição ordinária de peças sujeitas a desgaste, a manutenção preventiva rotineira ou a correção de intervenções posteriores do próprio condomínio sem nexo comprovado com vício originário. Quanto ao sistema de pressurização hidráulica, o perito afastou a tese de irregularidade, registrando que a implementação de pressurizadores representa solução técnica essencial para mitigar limitações geométricas e topográficas do sistema de distribuição predial de água fria, garantindo pressão e vazão adequadas aos pavimentos superiores (seq. 203.5, p. 85/86). Assim, não há vício de construção a ser reparado nesse ponto. Quanto ao reservatório elevado, os laudos particulares indicaram fissuras, sinais de infiltração, eflorescências e percolação hídrica, com evolução das patologias entre os anos de 2016 e 2020. A perícia judicial, por sua vez, consignou que não foram apresentadas pranchas com detalhamento construtivo estrutural do reservatório elevado, nem projeto de impermeabilização contendo os elementos mínimos estabelecidos pela ABNT NBR 9575:2010, circunstância que indica lacuna no planejamento e na execução da obra. T ambém registrou que a inspeção interna da estrutura foi inviabilizada, pois o reservatório se encontrava em operação e completamente cheio. Ainda, observou que a ausência de manutenção preventiva e corretiva pelo condomínio contribuiu para a perpetuação e agravamento das anomalias. Dessa forma, o pedido deve ser acolhido em parte, apenas para abranger os reparos das fissuras, falhas de impermeabilização, eflorescências e pontos de percolação hídrica relacionados a vícios de construção constatados no reservatório elevado, excluídos os reparos decorrentes exclusivamente de ausência de manutenção, 13PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ deterioração ordinária da pintura, conservação periódica ou intervenção não constatada pela perícia judicial (seq. 203.8, p. 136/142). No que tange ao sistema de para-raios, os documentos juntados pelo autor apontaram supostas inconformidades no Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (seq. 1.30/1.31). Ocorre que o perito judicial consignou expressamente não possuir atribuição técnica específica para inspeção e avaliação do referido sistema, por se tratar de matéria afeta a profissional de engenharia elétrica ou área correlata (seq. 203.5, p. 86/87). Assim, embora haja indícios documentais de irregularidade, não há prova pericial judicial específica, produzida sob contraditório por profissional habilitado, capaz de confirmar a existência atual do vício, sua origem construtiva, a extensão dos reparos necessários e a responsabilidade dos requeridos. Por isso, o pedido relativo ao sistema de para-raios não comporta acolhimento. Os pareceres técnicos apresentados pelos requeridos após o laudo judicial não infirmam as conclusões centrais da perícia. Na manifestação técnica complementar de seq. 230.1, o perito esclareceu que o trabalho pericial abrangeu a identificação, caracterização, diagnóstico e avaliação das patologias construtivas, bem como suas causas prováveis, mecanismos de evolução e implicações funcionais, não havendo contradição, omissão ou obscuridade apta a afastar as conclusões periciais (seq. 230.1, p. 2/3). Dessa forma, comprovada a conduta dos requeridos, consistente na prestação defeituosa do serviço de construção, demonstrado o dano, caracterizado pela inadequação de parte da obra e pela necessidade de reparo dos vícios construtivos apurados, bem como evidenciado o nexo causal ou concausal entre tais vícios e as falhas de projeto, execução ou assistência técnica, merece acolhimento parcial o pedido de reparos no empreendimento do autor. 14PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ No entanto, não há que se falar em condenação para reparo de todos os itens indicados na inicial de forma indistinta. A obrigação de fazer deve se limitar aos vícios construtivos efetivamente reconhecidos às seq. 203.1/203.9, p. 167/170, e seq. 220.1, p. 19/25, excluídos os reparos decorrentes exclusivamente de desgaste natural, manutenção ordinária de responsabilidade do condomínio, agravamentos causados por ausência de manutenção preventiva ou corretiva, intervenções posteriores realizadas pelo condomínio, quadra poliesportiva já demolida e reconstruída e sistema de para-raios, por ausência de perícia judicial específica de engenharia elétrica. Por fim, o pedido sucessivo de execução da reforma às expensas dos requeridos ou de conversão em perdas e danos não comporta acolhimento imediato como condenação autônoma. Nos termos dos artigos 497, 536 e 537 do Código de Processo Civil/2015, deve-se priorizar a tutela específica. Somente em caso de descumprimento injustificado, na fase de cumprimento de sentença, poderá o autor requerer as medidas executivas adequadas, inclusive execução por terceiro às expensas dos requeridos ou conversão em perdas e danos, se inviável a tutela específica. Em conclusão, os pedidos devem ser julgados parcialmente procedentes para determinar aos requeridos a obrigação de fazer consistente em promover os reparos necessários conforme apurado em perícia judicial, nos limites acima delimitados, no empreendimento CONDOMÍNIO ROSSI ATUAL BACACHERI, situado na Rua Amadeu Assad Yassim, n. 270, Bairro Bacacheri, em Curitiba/PR, consistentes em: a) reparos nas fachadas, muros, muretas, platibandas, floreiras e demais elementos de vedação, com correção de fissuras, descolamentos de emboço, falhas em juntas de dessolidarização, infiltrações, lixiviações e deficiências de vedação, amarração ou juntas vinculadas a vícios de construção; b) reparos no prédio-garagem, estacionamento descoberto, circulações, pisos, pavers e áreas externas, com correção 15PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ de trincas, quebras, empoçamentos, afundamentos, ausência de travamento, erosões e falhas em elementos de drenagem relacionadas a deficiência de base, compactação, drenagem, assentamento ou execução; c) reparos nas áreas de lazer internas e externas, churrasqueira, espaço gourmet, salão de festas, brinquedoteca, academia, playground, piscina e circulações, quanto às manifestações patológicas vinculadas a vícios de construção; d) reparos nas coberturas, rufos, calhas, barriletes e escadarias, com correção das falhas de estanqueidade, arremates, fendas entre telhas e rufos, cortes indevidos, infiltrações e vícios de execução; e e) reparos no reservatório elevado, com correção das fissuras, falhas de impermeabilização, eflorescências e pontos de percolação hídrica relacionados a vícios de construção. DIANTE DO EXPOSTO, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por CONDOMÍNIO ROSSI ATUAL BACACHERI em face de SÃO TEODORICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ROSSI RESIDENCIAL SA e IRTHA ENGENHARIA SA para o fim de determinar aos requeridos, de forma solidária, a promover: a) reparos nas fachadas, muros, muretas, platibandas, floreiras e demais elementos de vedação, com correção de fissuras, descolamentos de emboço, falhas em juntas de dessolidarização, infiltrações, lixiviações e deficiências de vedação, amarração ou juntas vinculadas a vícios de construção; b) reparos no prédio-garagem, estacionamento descoberto, circulações, pisos, pavers e áreas externas, com correção de trincas, quebras, empoçamentos, afundamentos, ausência de travamento, erosões e falhas em elementos de drenagem relacionadas a deficiência de base, compactação, drenagem, assentamento ou execução; c) reparos nas áreas de lazer internas e externas, churrasqueira, espaço gourmet, salão de festas, brinquedoteca, academia, playground, piscina e circulações, quanto às manifestações patológicas vinculadas a 16PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ vícios de construção; d) reparos nas coberturas, rufos, calhas, barriletes e escadarias, com correção das falhas de estanqueidade, arremates, fendas entre telhas e rufos, cortes indevidos, infiltrações e vícios de execução; e e) reparos no reservatório elevado, com correção das fissuras, falhas de impermeabilização, eflorescências e pontos de percolação hídrica relacionados a vícios de construção, no empreendimento CONDOMÍNIO ROSSI ATUAL BACACHERI, situado na Rua Amadeu Assad Yassim, 270, Bairro Bacacheri, Curitiba/PR, devendo a obra ter início em 30 (trinta) dias a partir do trânsito em julgado da presente sentença e conclusão dentro do prazo de 6 (seis) meses a partir do início da obra, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Condeno o autor na proporção de 30% (trinta por cento) e os requeridos na proporção de 70% (setenta por cento) ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios da parte adversa. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, levando em consideração o trabalho desenvolvido e a duração da causa, com fundamento no artigo 85, parágrafo segundo, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Oportunamente, arquive-se. Curitiba/PR, 02 de julho de 2026. GENEVIEVE PAIM PAGANELLA Juíza de Direito 17