0028196-19.2018.8.13.0193

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Coromandel / 1ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Coromandel DOUTOR ERMIRO RODRIGUES PEREIRA, 431, VALE DO SOL, Coromandel - MG - CEP: 38553-004 PROCESSO Nº: 0028196-19.2018.8.13.0193 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Compra e Venda] AUTOR: ERNANE PEDRO DA SILVA CPF: 003.042.166-74 RÉU: MSX CONSTRUTORA E INCORPORADORA EIRELI CPF: 12.587.961/0001-23 SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com obrigação de fazer e indenização por danos materiais e morais proposta por ERNANE PEDRO DA SILVA em face de MSX CONSTRUTORA E INCORPORADORA EIRELI, ambos devidamente qualificados. O autor relata que adquiriu da requerida imóvel residencial pelo valor de R$ 85.000,00, mediante financiamento habitacional, e que, após a ocupação do bem, passaram a surgir diversos vícios construtivos, dentre eles rachaduras, infiltrações, falhas de acabamento, problemas em pisos, esquadrias e instalações elétricas. Requereu, em caráter principal, a rescisão do contrato, com devolução do imóvel e restituição das quantias pagas, ou a entrega de outro imóvel de padrão equivalente. Subsidiariamente, postulou a reforma do bem, além de indenização por danos materiais e compensação por danos morais no valor de R$ 20.000,00. A inicial veio instruída com os documentos de ID 1803029994 e seguintes; Realizada audiência de conciliação ao ID 1803030004, esta restou infrutífera. A requerida apresentou contestação, arguindo decadência, inépcia da petição inicial e incompetência da Justiça Estadual, além de sustentar, no mérito, a inexistência de responsabilidade pelos defeitos narrados, os quais atribuiu ao desgaste natural e à ausência de manutenção adequada do imóvel. O autor impugnou a contestação no ID 7990673006. Por decisão de ID 9715465444, foram afastadas a decadência e a incompetência absoluta, ficando a alegação de inépcia reservada para exame com o mérito. Na mesma oportunidade, reconheceu-se a relação de consumo, foram delimitados como pontos controvertidos a existência dos vícios construtivos e a configuração dos danos morais e foi invertido o ônus da prova quanto à existência e às causas dos vícios, permanecendo com o autor o encargo de demonstrar o dano extrapatrimonial. Foi, ainda, deferida prova pericial de engenharia. Após os atos necessários à produção da prova técnica, foi juntado o laudo pericial no ID 10462549921, acompanhado do registro fotográfico de ID 10462549923. A requerida manifestou-se no ID 10486734143 e apresentou parecer de seu assistente técnico no ID 10486754173, impugnando as conclusões do expert judicial e formulando quesitos complementares. O perito prestou esclarecimentos e, por fim, apresentou complemento no ID 10532518386. Pelo despacho de ID 10610640959, foi determinada a manifestação das partes sobre o complemento pericial e, após, o retorno dos autos conclusos para julgamento. O autor manifestou ciência e satisfação com os esclarecimentos, retirando a arguição de suspeição do perito, conforme ID 10643203743. A requerida foi intimada pelo ID 10643962844. É o relatório. Decido II. FUNDAMENTAÇÃO 1. Da inépcia da petição inicial A requerida sustentou a inépcia da petição inicial, ao argumento de que seria juridicamente inviável a rescisão contratual pretendida. A preliminar não merece acolhimento. A petição inicial descreve suficientemente os fatos que fundamentam a pretensão, individualiza os vícios construtivos alegados e apresenta pedidos que decorrem logicamente da causa de pedir, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa. A eventual impossibilidade de acolhimento da resolução contratual nas circunstâncias concretamente demonstradas constitui questão relacionada ao mérito da pretensão e não defeito formal capaz de tornar inepta a inicial. Presentes os requisitos dos arts. 319 e 330 do Código de Processo Civil, rejeito a preliminar. 2. Mérito Encerrada a instrução, o feito encontra-se suficientemente aparelhado para julgamento. A controvérsia de natureza eminentemente técnica foi objeto de prova pericial, submetida ao contraditório, com apresentação de parecer pelo assistente da requerida, formulação de quesitos complementares e posteriores esclarecimentos pelo perito nomeado pelo Juízo. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, conforme reconhecido na decisão saneadora de ID 9715465444, incidindo as disposições do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo das normas pertinentes à responsabilidade contratual. A controvérsia concentra-se na existência e na origem dos vícios construtivos, na responsabilidade da requerida por sua correção e nas consequências patrimoniais e extrapatrimoniais postuladas pelo autor. Na decisão saneadora de ID 9715465444, o ônus da prova foi expressamente invertido quanto à existência e às causas dos vícios construtivos, incumbindo à requerida demonstrar a higidez da construção ou circunstância apta a afastar sua responsabilidade. Ao autor permaneceu o encargo de comprovar o dano moral alegado. A prova técnica confirmou a existência de patologias no imóvel. O laudo judicial de ID 10462549921, acompanhado do registro fotográfico de ID 10462549923, identificou fissuras, infiltrações, desagregamento de revestimentos, falhas relacionadas a vergas e contravergas, deslocamentos de pisos e outras anomalias verificadas na edificação. Embora, em momento anterior, o expert tenha relacionado determinadas manifestações também à ausência de manutenção preventiva, após as impugnações formuladas pelas partes e os esclarecimentos complementares, consignou que fissuras nas alvenarias internas, desagregamento de rebocos, deslocamento de pisos e infiltrações decorrem de deficiências construtivas e emprego de materiais inadequados. No complemento de ID 10532518386, o perito manteve a conclusão de que as patologias constatadas decorrem de vícios construtivos e materiais inadequados, afastando relação causal direta com a controvérsia referente à existência de muros divisórios. O parecer elaborado pelo assistente técnico da requerida no ID 10486754173, embora apresente conclusão divergente, não afasta o conjunto probatório produzido sob contraditório, especialmente diante dos esclarecimentos posteriores prestados pelo perito judicial. Assim, a requerida não se desincumbiu do ônus que lhe foi atribuído de demonstrar que os vícios reconhecidos pela perícia decorreram exclusivamente de desgaste natural, falta de manutenção ou fato imputável ao proprietário. A propósito, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais possui entendimento recente no sentido de que, comprovados por perícia judicial os vícios construtivos imputáveis à construtora, impõe-se a respectiva reparação, diante de sua responsabilidade objetiva: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - VÍCIOS CONSTRUTIVOS - ATRASO NA ENTREGA - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - IMÓVEL ENTREGUE EM DESCONFORMIDADE COM AS CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE -MURO DE DIVISA - IMPOSSIBILIDADE DE AMPLIAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS - REPARAÇÃO DE PINTURAS INTERNAS E EXTERNAS - VÍCIOS CONSTRUTIVOS COMPROVADOS POR LAUDO PERICIAL - RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 12 DO CDC - RESSARCIMENTO DE DESPESAS COM ACESSO À CAIXA D'ÁGUA - AUSÊNCIA DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL E NEXO CAUSAL - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. - A entrega de imóvel residencial com atraso, associada à existência de vícios construtivos que comprometem a adequada utilização, conservação e habitabilidade do bem, configura situação que ultrapassa o mero dissabor decorrente do inadimplemento contratual, ensejando indenização por danos morais. - A fixação da indenização deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a extensão do dano e as circunstâncias do caso concreto. - Inexistindo previsão expressa no contrato acerca da obrigação de complementação de muro externo de divisa com lotes vagos, não se mostra possível ampliar a obrigação contratual da construtora, em observância aos princípios da força obrigatória dos contratos e da boa-fé objetiva. - Comprovado por perícia judicial que os danos nas pinturas internas e externas do imóvel decorreram de vícios construtivos imputáveis à construtora, impõe-se a reparação, diante da responsabilidade objetiva prevista no art. 12 do Código de Defesa do Consumidor. - A ausência de previsão contratual expressa, bem como de demonstração de que a construtora deu causa às despesas realizadas pelo adquirente, anos após a entrega do imóvel, afasta a pretensão de ressarcimento dos valores despendidos com adequação de acesso à caixa d'água. - Recurso conhecido e parcialmen te provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.210555-4/001, Relator(a): Des.(a) Maria Luiza de Andrade Rangel Pires (JD 2G) , 4º Núcleo de Justiça 4.0 - Cív, julgamento em 20/07/2026, publicação da súmula em 21/07/2026) Reconhecida a responsabilidade da requerida pelos vícios construtivos delimitados pela prova técnica, passa-se à análise das consequências pretendidas pelo autor. O pedido principal de resolução contratual não comporta acolhimento. Em que pese a perícia tenha confirmado a existência de patologias que demandam reparação, não demonstrou comprometimento de tal extensão que torne o imóvel impróprio para habitação ou inviável sua recuperação. Ao responder aos quesitos complementares, o perito registrou que, no momento da vistoria, o imóvel encontrava-se habitado e em condições razoáveis de habitabilidade, acrescentando que as fissuras e infiltrações constatadas, embora exijam correções técnicas, não comprometem imediatamente sua estabilidade estrutural. Nesse cenário, o desfazimento integral do negócio, com devolução do imóvel e restituição das quantias pagas, mostra-se excessivo diante da possibilidade técnica de correção dos vícios comprovados. Pelas mesmas razões, não se mostra cabível a entrega de outra unidade residencial em substituição definitiva ao imóvel adquirido. Diversamente, merece acolhimento o pedido subsidiário de obrigação de fazer. A requerida deverá promover, às suas expensas, a correção dos vícios construtivos que lhe foram atribuídos pela prova pericial, observadas as conclusões constantes dos IDs 10462549921, 10462549923 e 10532518386, excluídas as deteriorações ou intervenções que a prova técnica atribua exclusivamente ao desgaste ordinário, à ausência de manutenção imputável ao proprietário ou a modificações realizadas posteriormente por este. A providência guarda correspondência direta com o pedido formulado e com a prova técnica produzida, sem ampliação das obrigações da requerida além daquelas decorrentes dos vícios que lhe são efetivamente imputáveis, em consonância com a orientação firmada pelo TJMG no precedente acima transcrito. Quanto ao pedido de disponibilização de outro imóvel durante o período das reformas, não houve demonstração de que as intervenções necessárias imponham a desocupação temporária da residência. A perícia registrou que o imóvel permanecia habitado, apresentava condições razoáveis de habitabilidade e que as patologias constatadas não comprometiam imediatamente sua estabilidade estrutural. Tampouco houve conclusão técnica indicando que os reparos exigiriam a retirada dos moradores durante sua execução. Ausente prova da necessidade de desocupação, não merece acolhimento o pedido de disponibilização de residência substitutiva durante a reforma. No que se refere aos danos materiais, o autor pretende reparação pelos prejuízos decorrentes dos vícios e pela alegada desvalorização do imóvel. Todavia, não foi produzida prova suficiente de valor autônomo correspondente à perda de valor de mercado do bem ou de despesas já suportadas pelo autor cuja causa esteja diretamente vinculada aos vícios atribuíveis à requerida. A perícia comprova os defeitos construtivos e fundamenta a obrigação de corrigi-los, mas não estabelece desvalorização econômica concreta do imóvel. Também nesse aspecto, o precedente citado estabelece que a responsabilidade da construtora deve permanecer vinculada às obrigações efetivamente assumidas e aos prejuízos cuja relação causal esteja comprovada, não sendo possível ampliar a condenação para alcançar despesas sem demonstração do respectivo nexo causal. Assim, o pedido de indenização autônoma por danos materiais não comporta acolhimento. Quanto aos danos morais, o autor postulou indenização no valor de R$ 20.000,00. O precedente acima transcrito reconhece que vícios construtivos podem configurar dano moral quando comprometem de forma relevante a utilização, conservação e habitabilidade do imóvel, ultrapassando o mero inadimplemento contratual. Contudo, a situação dos presentes autos apresenta particularidades distintas. Embora tenham sido identificados vícios construtivos que demandam correção, o laudo pericial consignou que o imóvel permanecia habitado e apresentava condições razoáveis de habitabilidade, sem comprometimento imediato de sua estabilidade estrutural. Não houve demonstração de interdição do imóvel, necessidade de desocupação, risco estrutural concreto ou privação substancial de seu uso. Dessa forma, o autor, a quem incumbia demonstrar o dano extrapatrimonial conforme expressamente definido na decisão saneadora, não se desincumbiu desse ônus, razão pela qual o pedido de indenização por danos morais deve ser rejeitado. Desse modo, a pretensão merece acolhimento somente quanto à obrigação de reparar os vícios construtivos comprovadamente imputáveis à requerida. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) condenar a requerida a promover, às suas expensas, a reparação dos vícios construtivos cuja origem lhe foi atribuída pela prova pericial, nos limites das conclusões constantes dos IDs 10462549921, 10462549923 e 10532518386, excluídas as deteriorações, patologias ou intervenções que a prova técnica atribua exclusivamente ao desgaste ordinário, à ausência de manutenção imputável ao proprietário ou a modificações por ele realizadas; b) julgar improcedentes os pedidos de resolução contratual, restituição das quantias pagas, substituição definitiva do imóvel por outra unidade, disponibilização de imóvel para permanência do autor durante a execução dos reparos, indenização autônoma por danos materiais/desvalorização do bem e indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 50% para cada litigante, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil. Condeno, ainda, cada parte ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos procuradores da parte adversa, que fixo em 10% sobre o proveito econômico correspondente à parcela em que cada litigante sucumbiu, observados os critérios do art. 85, § 2º, do CPC e vedada a compensação, nos termos do § 14 do mesmo dispositivo. Quanto ao autor, beneficiário da justiça gratuita ID 1803030001, fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais que lhe incumbem, na forma do art. 98, § 3º, do CPC. Após o trânsito em julgado, observadas as formalidades legais, proceda-se à baixa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Coromandel, data da assinatura eletrônica. AMANDA CRUZ VARGAS BARRA Juíza de Direito 1ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Coromandel