0027547-33.2021.8.19.0209

Trata-se de ação de revisão de cláusula contratual (cláusulas de reajustes das parcelas do financiamento imobiliário), cumulada com pedido de baixa na hipoteca e indenização por danos materiais e morais movida por EMILIO JOSÉ ABREU FARAH e ELIANE DE OLIVEIRA FARAH em face de GAFISA S.A. Alegam os autores terem adquirido três salas comerciais de um empreendimento da empresa ré, sendo posteriormente compelidos a aceitar contratos definitivos em condições diversas daquelas inicialmente prometidas pela ré. Sustentam que a requerida não promoveu a baixa dos gravames hipotecários junto à CEF, o que lhes impossibilitou obter financiamento em condições mais vantajosas no mercado. Argumentam ainda a imposição de cláusulas abusivas, com aplicação de juros acima do contratado, correção monetária pelo IGPM e, posteriormente, por índice não previsto contratualmente (IGPP2), além da prática de anatocismo e da cobrança de valores de corretagem embutidos sem prévia informação. Requerem, em síntese, a revisão dos contratos para adequá-los às condições de mercado, a baixa das hipotecas em favor da CEF, a devolução em dobro dos valores pagos indevidamente a título de corretagem e anatocismo, bem como indenização por danos morais. Juntam documentos. Em contestação de fls. 409, a ré sustenta a total improcedência da ação, alegando que os contratos foram livremente pactuados, com previsão expressa da utilização do IGPM/FGV como índice de correção e juros de 12% ao ano, não havendo anatocismo. Defende que a hipoteca constitui prática usual e necessária como garantia em financiamentos, sendo de responsabilidade da Caixa Econômica Federal sua baixa, e que os autores se encontram inadimplentes, aplicando-se a exceção do contrato não cumprido. Quanto à taxa de corretagem, alega que sua cobrança é legal e respaldada em jurisprudência do STJ, não havendo qualquer abusividade, inclusive prevista em contrato assinado pelos autores. Por fim, nega a ocorrência de danos morais. Junta documentos. Réplica de fls. 518 em que autora resumidamente, reitera os pedidos iniciais. Decisão de fl. 597 fixou como ponto controvertido: a ocorrência de aplicação de índice diverso do pactuado (IGPM) ao reajuste das parcelas dos imóveis; caso positivo o valor das parcelas reajustadas com a aplicação do IGPM e a diferença entre o valor pago e o devido; sabendo que não é ilegal a utilização da tabela price, nem tampouco os juros em 12% ao ano como previsto no contrato, a verificação das parcelas cobradas, se estão de acordo com o previsto no contrato. Além disso, foi deferido a produção da prova pericial contábil requerida pelos autores. Laudo pericial em fls. 787 Foi oportunizada as partes para que se manifestassem sobre o laudo pericial. Razões finais pelas partes em fls. 869 e 879. É o relatório. Passo a decidir. A demanda deve ser julgada no estado uma vez que são suficientes as provas acostadas aos autos para a formação do convencimento do Juízo, amoldando-se a hipótese ao previsto no art. 355, I, CPC/15. É dever da parte juntar todos os documentos destinados a provar suas alegações com a inicial ou com a contestação, na forma do art. 434, CPC/15. No mérito, a relação de direito material existente entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se os princípios e regras do microssistema, em especial a tutela do hipossuficiente e a facilitação dos meios de defesa em Juízo. Cabe ainda a parte ré provar que prestou ou serviço e que o defeito inexiste, conforme previsão do art. 14, §3°, I, CDC. Note-se que se trata de regra de ônus de prova que decorre diretamente da Lei e independe de qualquer manifestação do Juízo para produção de efeitos diante do caráter imperativo da norma. Das provas produzidas não há elemento nos autos que comprove que os autores foram coagidos a assinarem o contrato objeto da presente demanda. Cabe ao Magistrado valorar as provas constantes nos autos visando a formação do seu convencimento na forma do art. 371, CPC/15. O contrato celebrado entre as partes prevê de forma clara a aplicação do IGPM/FGV como índice de correção monetária, bem como juros remuneratórios anuais de 12%, inexistindo abusividade na adoção da Tabela Price ou na fixação da taxa. Entretanto, o laudo pericial contábil constatou que, na prática, foi aplicada taxa de 13,042% ao ano (1,0268% a.m.), acima da contratada de 12% ao ano (0,9489% a.m.). Essa diferença gerou acréscimo indevido no valor das parcelas, elevando-as de R$ 1.406,20 para R$ 1.460,34 na sala 305, e de R$ 1.595,13 para R$ 1.656,54 nas salas 306 e 307. O impacto total até o final do contrato perfaz R$ 21.235,37, além de reflexos na correção monetária das parcelas. Assim, procede em parte o pedido, devendo a ré restituir aos autores a quantia paga a maior, na forma simples, devidamente corrigida pelo IPCA-E desde cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Em relação ao pedido de baixa da hipoteca, não assiste razão aos autores. A constituição de hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal é prática usual em empreendimentos imobiliários, funcionando como garantia para o financiamento da obra. Ademais, conforme se verifica dos autos, os autores não cumpriram integralmente o contrato, circunstância que atrai a aplicação do art. 476 do Código Civil, segundo o qual Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.. Assim, enquanto não adimplida integralmente a obrigação contratual dos autores, não há que se falar em baixa da hipoteca, razão pela qual o pedido deve ser julgado improcedente. A cobrança da comissão de corretagem encontra amparo na jurisprudência do STJ, desde que previamente informada e prevista em contrato, o que ocorreu no caso concreto. Ademais, a perícia não constatou anatocismo, mas apenas a incidência de juros remuneratórios contratualmente pactuados. Não há valores indevidos a serem restituídos a esse título, razão pela qual improcede o pedido. Não restou configurada qualquer lesão à honra, imagem ou dignidade dos autores, mas apenas controvérsia contratual. A jurisprudência é firme no sentido de que meros aborrecimentos ou frustrações negociais não ensejam reparação moral. Assim, improcede o pedido de indenização por danos morais. Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por EMILIO JOSÉ ABREU FARAH e ELIANE DE OLIVEIRA FARAH em face de GAFISA S.A., nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) condenar a ré a restituir aos autores a quantia paga a maior, decorrente da aplicação de taxa de juros superior à contratada, no montante apurado em liquidação de sentença, correspondente ao acréscimo indevido de R$ 21.235,37 (vinte e um mil, duzentos e trinta e cinco reais e trinta e sete centavos), corrigido monetariamente a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação; b) julgar improcedentes os pedidos de baixa da hipoteca, de devolução de valores referentes a comissão de corretagem e anatocismo, bem como de indenização por danos morais. Custas pro rata, arcando cada parte com os honorários do ex-adverso, que fixo em 10% do valor da condenação. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.