0027297-46.2011.8.19.0210

RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos e danos morais proposta por MARYSIA CALIXTO DALFEOR DE OLIVEIRA em face de ALEX OLIVEIRA ALVES e JULIANA DE OLIVEIRA ALVES. Narrou a autora, em síntese, que celebrou com os réus contrato particular de compra e venda do imóvel situado à Rua Paul Muller, nº 508, apto. 201, pelo valor de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) sendo acordado o pagamento de uma entrada de R$ 7.000,00 (sete mil reais) em 10/04/2010, mais 06 notas promissórias no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), vencendo a primeira em 10/04/2010, e uma última nota promissória no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), com vencimento em 10/10/2010. Prossegue narrando que inobstante o acordado, os réus efetuaram o pagamento de apenas R$ 2.400,00 (dois mil e quatrocentos reais). Informa que requereu amigavelmente aos réus que restituíssem o apartamento, em razão da falta de pagamento, sem sucesso. Sendo essa a causa de pedir, requereu a rescisão do contrato, a reintegração de posse do imóvel, e indenização por perdas e danos a partir da notificação extrajudicial. Despacho que determina a realização de emenda à inicial - ID 25. Emenda à inicial - ID 28. Decisão que recebe a emenda e defere a gratuidade de justiça à autora - ID 42. Contestação da 2ª ré Juliana, na qual informa que as tratativas do negócio jurídico foram realizadas por seu genitor, Gilvan Alves, cabendo a este o pagamento do preço e, da parte da autora, o contrato foi conduzido pelo marido da autora. Informa que ao ingressar no imóvel, constatou que se encontrava em péssimas condições, com depredação a marretada pelo antigo ocupante. Sustenta que até então, tinha visto o imóvel apenas por fora. Narra que foi necessária a realização de diversas obras, a fim de deixar o imóvel em condições de habitabilidade, com a colocação de acabamentos como pisos e azulejos, vasos sanitários, pia do banheiro, box de vidro no banheiro, esquadrias de alumínio em todas as janelas, emassamento de paredes e pintura, substituição de fiação elétrica e colocação de portão e escada de alvenaria. Informa que as reformas totalizam R$ 19.304,74 (dezenove mil, trezentos e quatro reais e setenta e quatro centavos). Informa que ante a imperiosa necessidade de realização das obras, teve dificuldade para prosseguir nos pagamentos ajustados. Sustenta que efetuou depósitos em conta bancária de titularidade da autora, totalizando R$ 12.400,00 (doze mil e quatrocentos reais). Informa que somente passou a residir no imóvel após a realização de obras minimamente necessárias. Sustenta que na hipótese de rescisão contratual, faz jus a retenção das benfeitorias realizadas, bem como restituição da quantia paga pelo imóvel - ID 49. Reconvenção oposta pela 2ª ré Juliana, pugnando pela condenação da autora-reconvinda à restituição do valor de R$ 12.400,00 (doze mil e quatrocentos reais) e, se procedentes os pedidos da ação principal, que seja declarado o direito da ré-reconvinte a retenção do imóvel até que seja indenizada pelas benfeitorias, no valor de R$ 19.304,74 (dezenove mil, trezentos e quatro reais e setenta a quatro centavos) - ID 82. Decisão que defere a gratuidade de justiça à parte ré - ID 88. Réplica na qual a autora informa que a parte ré realizou o pagamento dos depósitos com atraso, razão pela qual devem incidir os encargos contratuais de multa e juros - ID 89. Manifestação da 2ª ré-reconvinte, postulando pela produção de prova documental suplementar e superveniente, testemunhal, depoimento pessoal da autora e pericial. Apresentou réplica à contestação da reconvenção. - ID 106. Manifestação da 2ª ré informando seu novo endereço - ID 107. Manifestação da autora pugnando pela produção das provas pericial, documental suplementar e superveniente e depoimento pessoal dos réus - ID 108. Decisão que decreta a revelia do 1º réu Alex Oliveira - ID 118. Decisão saneadora que defere a produção de prova documental suplementar e pericial, e posterga a análise quanto à pertinência da prova oral para após a apresentação do laudo - ID 121. Laudo pericial, no qual o perito informa que realizada a diligência em 26/08/2019, o imóvel encontrava-se inabitado, não sendo possível acessar o seu interior e que, questionados, os vizinhos não souberam prestar qualquer informação - ID 134. Manifestação da 2ª ré pugnando pela intimação do perito para que esclareça a natureza das benfeitorias a serem realizadas pela ré, se necessárias, úteis ou voluptuárias - ID 155. Manifestação do perito (ID 159), esclarecendo que as partes não compareceram no local no dia da perícia, não sendo possível acessar o imóvel. Manifestação da 2ª ré pugnando pelo julgamento do feito com a procedência dos pedidos formulados na reconvenção - ID 162. Certidão cartorária informando a ausência de manifestação da parte autora - ID 164. Despacho determinando que as partes esclareçam se têm interesse na produção de prova oral - ID 165. Manifestação da 2ª ré pugnando pela produção de prova oral - ID 179. Certidão cartorária informando a ausência de manifestação da parte autora - ID 182. Determinada a intimação da 2ª ré Juliana para que esclareça se visitou o imóvel antes da compra - ID 196. Expedida intimação via postal da 2ª ré para comparecimento à Defensoria Pública (ID 206), devolvido com a informação de que a intimanda é desconhecida na localidade - ID 213. Ante o resultado negativo da diligência, foi determinada a abertura de vistas à Defensoria Pública para que informe o endereço atualizado da 2ª ré - ID 225. Manifestação da Defensoria Pública informando que os endereços que possui da sua assistida, 2ª ré, já foram diligenciados sem sucesso. Requereu a realização de pesquisa de endereços no convênio SISBAJUD - ID 229. Realizada a pesquisa de endereços da 2ª ré no SISBAJUD (ID 246/250), foi determinada a intimação da autora para que promova os atos que lhe competem, no prazo de 05 dias - ID 242. Certidão cartorária informando o decurso do prazo sem manifestação da parte autora - ID 252. Decisão saneadora que reconsidera o despacho que determinou a intimação da autora para esclarecer se visitou previamente o imóvel antes da compra (ID 196), e indefere a produção das provas testemunhal e depoimento pessoal, uma vez que desnecessárias frente ao que já consta nos autos - ID 254/255. Embargos de declaração opostos pela 2ª ré (ID 262) impugnando a decisão de ID 254/255, sob o argumento de contradição quanto à afirmação de que a 2ª ré não teria apresentado contestação. Afirma que será tentado contato com a assistida para que apresente a prova documental suplementar já deferida. Requereu a intimação pessoal da 2ª ré, na forma do artigo 186, §2º do CPC, bem como, a suspensão do feito pelo prazo de 15 dias - ID 262. Decisão que conhece e dá provimento aos embargos de ID 262, para sanar a contradição quanto à apresentação de contestação pela 2ª ré, mantendo, no mais, a decisão impugnada - ID 266. Embargos de declaração opostos pela 2ª ré (ID 271/272), visando o deferimento da produção de prova testemunhal. Decisão que conhece e dá provimento aos embargos de ID 271/272, para sanar a omissão e apreciar a prova testemunhal postulada com base na contestação de ID 40/46, e indeferir a produção de prova testemunhal requerida, uma vez que os fatos alegados na peça de bloqueio podem ser comprovados mediante prova documental e pericial já acostadas aos autos. No mesmo ato, foi determinada a apresentação de memoriais no prazo de 10 dias. Alegações finais apresentadas pela 2ª ré - ID 281. Remessa ao Grupo de Sentenças, os autos vieram-me conclusos. É o Relatório. Fundamento. Decido. FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil. Em não havendo questões preliminares ou processuais pendentes de apreciação, passo à análise do mérito. Inicialmente, no que tange ao pedido de reintegração de posse, verifica-se que no ato da realização da perícia técnica, o imóvel se encontrava desocupado, assim sendo, impõe-se o reconhecimento de que houve perda superveniente do objeto quanto a tal pleito. A celebração do contrato de compra e venda e o adimplemento parcial de R$ 12.400,00 (doze mil e quatrocentos reais) pela parte ré restaram incontroversos nos autos. Por outro lado, o contrato celebrado entre as partes contém cláusula resolutiva expressa (cláusula 2 a ), sendo certo que menos da metade da dívida foi quitada, razão pela qual inaplicável a teoria do adimplemento substancial. Dessa forma, impõe-se a resolução do contrato por inadimplemento, nos termos do artigo 475 do Código Civil. Quanto às perdas e danos, a autora tem direito à indenização pelo uso do imóvel no período de ocupação pelos réus - equivalente ao valor locativo mensal, a ser apurado em liquidação de sentença. Como efeito natural da resolução contratual (art. 182 do Código Civil), os réus têm direito à devolução proporcional dos valores que pagaram a título de entrada e parcelas mensais, devidamente atualizados, bem como à restituição pelas benfeitorias realizadas, a serem apuradas em liquidação de sentença. Esses valores serão compensados com eventuais perdas e danos da autora em liquidação de sentença, apurando-se o saldo final: eventual saldo favorável aos réus deverá ser restituído pela autora; eventual saldo favorável à autora deverá ser pago pelos réus. A apuração comporta liquidação porque, embora o valor venal do imóvel sirva de parâmetro para o arbitramento do valor locativo, os elementos do dano ao imóvel não permitem quantificação direta nos presentes autos. Quanto à reconvenção oposta pela 2ª ré, verifica-se que houve convergência entre o decidido na ação principal e os pedidos formulados na reconvenção, de restituição do valor de R$ 12.400,00 e restituição das benfeitorias, uma vez que tais providências foram lá determinadas como melhor forma de solução da controvérsia. Quanto ao pedido de retenção do imóvel, contudo, impõe-se a improcedência do pedido, ante a perda superveniente do objeto decorrente da desocupação do imóvel. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil para: I) DECLARAR rescindido o contrato particular de compra e venda celebrado entre as partes; II) REINTEGRAR a autora legitimamente na posse do referido imóvel, nos termos do art. 493 do CPC; III) CONDENAR a parte ré a pagar à autora perdas e danos, referente a indenização pela ocupação do imóvel no período de 10/03/2010 até a data de saída do imóvel, no valor do aluguel mensal correspondente, a ser apurado em liquidação de sentença com base no valor venal fixado pelo Oficial de Justiça Avaliador; valores estes a serem compensados com os montantes pagos pela parte ré a título de entrada e parcelas mensais, devidamente atualizados pelo IPCA desde cada pagamento, bem como pelas benfeitorias realizadas, a serem apurados em liquidação de sentença, devendo eventual saldo favorável aos réus ser restituído pela autora e eventual saldo favorável à autora ser pago pelos réus; Quanto à reconvenção, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES, com resolução do mérito, nos termos os do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, os pedidos de condenação da autora-reconvinda à restituição do valor de R$ 12.400,00 e de restituição das benfeitorias realizadas, a serem apuradas em liquidação de sentença, observando-se as compensações a serem realizadas conforme determinado na ação principal. JULGO EXTINTO o processo sem resolução do mérito, na forma do artigo 485, VIII do CPC, quando ao pedido de retenção do imóvel. Condeno os réus nas custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação da causa principal, nos termos do art. 85, § 2º do CPC, observando-se a gratuidade de justiça que lhe foi deferida. Ante a sucumbência mínima da ré-reconvinte, condeno a autora-reconvinda nas custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação na reconvenção, nos termos do art. 85, § 2º do CPC, observando-se a gratuidade de justiça que lhe foi deferida. Transitada em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos. P.R.I.