0027271-21.2010.8.19.0004

*** 3VP - DIVISAO DE PROCESSAMENTO *** ------------------------- DECISÃO ------------------------- - RECURSO ESPECIAL - CÍVEL 0027271-21.2010.8.19.0004 Assunto: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro / Responsabilidade do Fornecedor / DIREITO DO CONSUMIDOR Ação: 0027271-21.2010.8.19.0004 Protocolo: 3204/2026.00428416 RECTE: JOSÉ LUIZ DOS SANTOS RECTE: RISOMAR DA CONCEIÇAO SANTOS DEF.PUBLICO: DEFENSORIA PÚBLICA GERAL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO RECORRIDO: SC SANTA CECILIA EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇAO LTDA ADVOGADO: BRUNO PEREIRA PRIMA OAB/RJ-188776 ADVOGADO: SÉRVULO VIEIRA LIMA OAB/RJ-108924 ADVOGADO: RAFAEL POTSCH JUNQUEIRA XAVIER OAB/RJ-165823 Funciona: Defensoria Pública DECISÃO: Recurso Especial Cível nº 0027271-21.2010.8.19.0004 Recorrentes: JOSÉ LUIZ DOS SANTOS e RISOMAR DA CONCEIÇÃO SANTOS Recorrida: SC SANTA CECÍLIA EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO LTDA. DECISÃO Trata-se de recurso especial tempestivo, fls. 777/789, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição da República, interposto em face dos acórdãos da Primeira Câmara de Direito Privado, assim ementados: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RESCISÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM DESCONTO DE TAXAS CONTRATUAIS. REJEIÇÃO DO PEDIDO DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PELA PROMITENTE VENDEDORA E DE FIXAÇÃO DE TAXA DE OCUPAÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL RECONHECIDO EM FAVOR DOS PROMITENTES COMPRADORES ATÉ O PAGAMENTO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A sentença recorrida quedou-se silente quanto aos pedidos de compensação de valores relativos a dívidas propter rem e de reintegração da posse do imóvel, configurando julgamento citra petita e violando o princípio da congruência, nos termos dos artigos 141, 490 e 492 do Código de Processo Civil. Aplicável, portanto, a Teoria da Causa Madura, prevista no artigo 1.013, § 3º, III, do CPC, permitindo que o Tribunal decida desde logo as questões não apreciadas pelo juízo de primeiro grau, sem necessidade de anulação da sentença. 2. A sentença de primeiro grau declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, determinando a devolução aos compradores dos valores pagos até novembro de 2005, com correção monetária e juros legais, descontadas as taxas contratuais expressamente previstas. Rejeitou, contudo, o pedido da promitente vendedora de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, bem como o de fixação de taxa de ocupação. Além disso, reconheceu o direito dos promitentes compradores de permanecerem na posse do imóvel até serem indenizados pelas benfeitorias realizadas, conforme apurado em laudo pericial. 3. Expert que estimou as benfeitorias em R$ 18.363,00 (dezoito mil, trezentos e sessenta e três reais). Inexistência de controvérsia no que se refere a existência das benfeitorias. Controvérsia, no entanto, quanto a sua indenização por parte da recorrente, promitente vendedora. 4. O direito de retenção do imóvel pelos compradores não se sustenta, pois, com a rescisão do contrato e a inadimplência dos adquirentes, a posse passa a ser de má-fé, nos termos do artigo 1.220 do Código Civil. Dessa forma, a promitente vendedora deve ser reintegrada na posse, ficando garantida aos compradores a indenização do valor das benfeitorias apuradas em laudo pericial, sem direito à retenção do bem. 5. A rescisão contratual por inadimplemento dos promitentes compradores impõe, como consequência lógica, a reintegração da promitente vendedora na posse do imóvel, nos termos do artigo 475 do Código Civil, sendo incabível a manutenção dos compradores na posse após a resolução do vínculo contratual. 6. A compensação de valores relativos a eventuais dívidas propter rem, como IPTU e encargos condominiais, somente pode ser admitida quando demonstrada a existência de débito líquido, certo e exigível. Não havendo comprovação nos autos acerca da existência dessas dívidas, descabe a compensação pleiteada. 7. O contrato firmado entre as partes estipula expressamente a incidência de taxa de ocupação de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor do imóvel em caso de rescisão, de modo que se impõe a expressa consignação dessa obrigação, em respeito ao pactuado. 8. A jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nos contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da Lei n.º 13.786/2018, havendo rescisão por culpa do promitente comprador, a promitente vendedora faz jus à retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, percentual que visa compensar as despesas administrativas e os prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio. 9. Nos compromissos de compra e venda celebrados antes da Lei n.º 13.786/2018, quando a restituição dos valores não decorre de cláusula contratual, mas sim de determinação judicial, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema n.º 1.002 dos recursos repetitivos. 10. Recurso parcialmente provido para determinar a reintegração da apelante na posse do imóvel, autorizar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos apelados, consignar a incidência da taxa de ocupação conforme prevista no contrato e fixar o trânsito em julgado como termo a quo dos juros de mora sobre a restituição dos valores. Mantidos os demais termos da sentença. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ACÓRDÃO QUE DÁ PARCIAL PROVIMENTO AO APELO INTEPOSTO PELA AUTORA. PRIMEIROS DECLARATÓRIOS INTERPOSTOS PELOS RÉUS, SOB A ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO À APELAÇÃO ADESIVA. INCLUSÃO EM PAUTA DE JULGAMENTO VIRTUAL. VOTO LANÇADO EQUIVOCADAMENTE NO SISTEMA INFORMATIZADO. NOVOS ACLARATÓRIOS. ANULAÇÃO, DE OFÍCIO, DA DECISÃO COLEGIADA LANÇADA EQUIVOCADAMENTE, RESTANDO PREJUDICADOS OS SEGUNDOS EMBARGOS. PROVIMENTO DOS PRIMEIROS ACLARATÓRIOS, COM EFEITOS INTEGRATIVOS E MODIFICATIVOS. OMISSÃO CONSTATADA. APRECIAÇÃO E JULGAMENTO DA APELAÇÃO ADESIVA. DESPROVIMENTO. 1. Trata-se de novos embargos de declaração interpostos pelos réus, agora contra o acórdão de fls. 678 a 692 (indexador n.º 678), mera reprodução do acórdão de fls. 628 a 641 (pasta n.º 628), que deu parcial provimento à apelação interposta pela autora. 2. Com efeito, houve equívoco no lançamento do acórdão de fls. 678 a 692 (indexador n.º 678), porquanto, na sessão virtual de 22/07/2025, deveria ter sido decidido o recurso de embargos de declaração de fls. 652 e 653 (índice eletrônico n.º 652), e não repetido o lançamento no sistema informatizado (EJUD) daquele primevo acórdão embargado, de fls. 628 a 641 (indexador n.º 628). 3. Impõe-se, de ofício, a anulação da decisão colegiada de fls. 678 a 692 (indexador n.º 678), restando, em consequência, prejudicados os declaratórios de fls. 703 a 707 (pasta n.º 703), cujas razões são semelhantes ao recurso que será agora apreciado e decidido. 4. Passando-se à apreciação dos embargos de declaração de fls. 652 e 653 (índice eletrônico n.º 652), interpostos contra o acórdão de fls. 628 a 641 (pasta n.º 628), tem-se constatada a omissão em relação à apelação adesiva interposta pelos litisconsortes passivos. 5. No referido apelo adesivo, veicularam os réus, em suma: (I) preliminar de nulidade da sentença, por cerceamento de defesa, firme em que a prova pericial contábil era essencial para apuração do valor real do débito; (II) Teoria do Adimplemento Substancial, sob o fundamento de que adimpliram mais de 90% (noventa por cento) das parcelas de financiamento pactuadas; (III) o fato de que o laudo pericial de engenharia constatou a existência de benfeitorias no imóvel, devendo ser observado o direito à retenção; (IV) a necessidade de correção monetária das parcelas pagas somente a partir de cada desembolso, e a incidência de juros de mora sobre a indenização por benfeitorias desde a data do laudo pericial. 6. Rejeição da preliminar suscitada. Perda de prova pericial contábil diante da inércia de mais de ano dos demandados (apelantes adesivos e embargantes) em apresentar nos autos do processo eletrônico a documentação requerida pelo perito, embora regular e validamente intimados via postal. 7. Da inteligência do art. 275, caput, do Código de Processo Civil, tem-se que a intimação por oficial de justiça é feita quando frustrada a realização por meio eletrônico ou pelo correio, o que não ocorreu na hipótese dos autos, pois os Avisos de Recebimento (A.R.s) retornaram positivamente. 8. Melhor sorte não resulta no que tange à Teoria do Adimplemento Substancial. O contrato de promessa de venda e compra foi celebrado em conformidade com o Decreto-Lei n.º 745/1969, que é expresso ao prever a quitação integral do débito como condição imprescindível para que o bem alienado seja transferido livre de ônus ao devedor. 9. O instituto invocado não pode inverter lógica a ordem lógico-jurídica que considera o integral e regular cumprimento do contrato o meio esperado de extinção da principal obrigação do(a) promissário(a) comprador(a), qual seja, a de pagar todas as parcelas do financiamento pactuado. 10. A resolução contratual por inadimplemento do comprador, na hipótese dos autos, opera de pleno direito (ipso iuris), o que significa dizer que o efeito jurídico da inadimplência, qual seja, a resolução, se produz automaticamente, por força da lei, independentemente de qualquer ato judicial, declaração de vontade das partes ou providência administrativa para sua ocorrência. 11. Logo, não vinga a argumentação defendida pelos demandados, ora embargantes, porquanto, independentemente de ser diminuto ou considerável o débito, certo é que a legislação de regência condiciona a possibilidade de resolução da avença e reintegração da promitente vendedora à posse do imóvel ao pagamento integral da dívida. Precedente do TJRJ. 12. Já em relação do direito de retenção, observa-se que essa matéria foi tratada no acórdão embargado, por força da apreciação do apelo principal, interposto pela autora (embargada), restando decidido, à unanimidade que descabe reconhecer tal direito aos demandados (embargantes. 13. Resguardou-se, contudo, o direito à indenização por benfeitorias realizadas e apuradas em laudo pericial de engenharia. 14. De semelhante modo, a questão da correção monetária foi tratada por força do apelo principal, restando decidido que o termo inicial é a data do trânsito em julgado do acórdão. 15 Por derradeiro, não socorre aos apelantes adesivos (embargantes) a alegação de que os juros de mora relativos à indenização pelas benfeitorias devem ser computados da data do laudo pericial, pois o termo inicial é, na realidade, a data do trânsito em julgado, de acordo com a jurisprudência desta egrégia Corte de Justiça. 16. Provimento dos embargos de declaração, com integração e modificação do acórdão embargado. Apelação adesiva conhecida e, no mérito, desprovida. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AUSÊNCIA DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE. VÍCIOS INEXISTENTES. REJEIÇÃO DO RECURSO. 1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada e se destinam, precipuamente, a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, colmatar omissão e corrigir erro material existente no pronunciamento judicial, ou até mesmo suprir eventual carência de fundamentação válida, quando evidenciada as condutas descritas no parágrafo único do art. 489 do mesmo diploma legal. 2. Na hipótese, o acórdão embargado não apresenta quaisquer vícios, porquanto foi apreciada e julgada a matéria objeto dos presentes aclaratórios. 3. Ainda que assim não fosse, subsiste, mesmo sob a regência da Lei Federal n.º 13.105/2015, entendimento jurisprudencial reiterado, no sentido de que não tem o órgão julgador a obrigação de manifestar-se expressamente acerca de todos os dispositivos legais e argumentos elencados pelas partes, devendo apenas apreciar as questões relevantes e imprescindíveis à resolução da demanda. Precedentes do colendo Superior Tribunal de Justiça. 4. Ausência de caráter integrativo do recurso. Hipótese de mero inconformismo com o resultado do julgamento colegiado. Descabida busca de efeitos infringentes. 5. Prequestionamento agora positivado na Lei Federal n.º 13.105/2015 (art. 1.025). Instituto regrado na modalidade ficta ou implícita. 6. Embargos de declaração rejeitados. Nas suas razões de recurso especial, os recorrentes alegam que o acórdão violou os artigos 421, 422 e 475 do CC, ao afastar a teoria do adimplemento substancial e, consequentemente, não efetuar a necessária ponderação concreta entre o saldo residual diminuto e a medida drástica da rescisão integral com a perda do imóvel residencial, com a remessa da credora aos meios próprios para cobrança do saldo residual. Alegam que o julgado violou os artigos 1.219 e 1.220 do Código Civil, ao negar o direito de retenção sobre o imóvel até a indenização das benfeitorias. Defendem que a qualificação da posse, para fins do direito de retenção, deve ser aferida quando as benfeitorias foram realizadas. Sustentam que a eventual transmutação da posse para má-fé não tem efeito retroativo para retirar o direito de retenção sobre obras preexistentes erigidas em período de boa-fé. Argumentam que o acórdão violou o art. 884 do Código Civil, ao fixar o desembolso como termo inicial da correção monetária sobre as parcelas a serem restituídas e sobre a indenização pelas benfeitorias. Defendem que a correção monetária das parcelas a serem restituídas deve incidir desde cada desembolso, e a correção monetária da indenização pelas benfeitorias deve ser desde a data do laudo pericial. Aduzem que o julgado violou o art. 489, § 1º, V e VI, do Código de Processo Civil, ao aplicar indevidamente o Tema 1.002 do STJ, porquanto sua hipótese de incidência abarca exclusivamente os casos em que a resolução é pleiteada por iniciativa do promitente comprador. Destacam que nas hipóteses de rescisão por iniciativa do vendedor, a obrigação de restituir as parcelas pagas pelo comprador é consequência imediata do exercício do direito potestativo do credor, de modo que devem ser aplicados os artigos 389 e 405 do Código Civil. Alegam que o acórdão violou os arts. 248, § 1º, 275 e 280 do Código de Processo Civil, ao validar a intimação postal recebida por terceiro para o cumprimento de ato personalíssimo (exibição de documentos), de cuja inobservância resultou a perda da prova pericial contábil, essencial para a apuração do valor real do débito. Contrarrazões ausentes, fl. 794. É o brevíssimo relatório. Com relação à violação aos artigos 421, 422 e 475 do Código Civil, o recurso especial não merece ser admitido. O Superior Tribunal de Justiça possui orientação no sentido de que o recorrente deve "observar as diretrizes fixadas pelo princípio da dialeticidade, entre as quais a pertinência temática entre as razões de decidir e os fundamentos fornecidos pelo Recurso para justificar o pedido de reforma ou de nulidade do julgado" (AgInt no AREsp n. 2.104.267/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 7/12/2022, DJe de 13/12/2022). No caso em análise, o recorrente, nas suas razões de recurso especial, não impugnou os seguintes fundamentos que conduziram a conclusão do acórdão, notadamente quanto aos limites da matéria devolvida. Confira-se os seguintes trechos do acórdão que não foram objeto de impugnação pela parte recorrente: (...) Antes de adentrar no mérito propriamente dito, impende ressaltar os limites da matéria devolvida, tendo em vista que os réus, ora recorridos, não interpuseram apelação. Dessa forma, o pedido autoral julgado procedente - declaração de rescisão do contrato - não pode ser reformado, sob pena de afronta ao princípio que veda a reformatio in pejus. O objeto e os limites do presente recurso restringem-se, portanto, aos pedidos formulados nas razões recursais, tendo a recorrente postulado a reintegração na posse do imóvel, sob o fundamento de que a rescisão contratual determinada na sentença de fls. 472 acarreta, como consequência lógica, a devolução do bem a promitente vendedora. Com efeito, a determinação de rescisão do contrato de promessa de compra e venda (doc. de fls. 57) firmado entre as partes implica, de forma automática, o restabelecimento da posse plena do imóvel à apelante. O contrato em questão foi desfeito em razão da inadimplência dos apelados, que deixaram de cumprir as obrigações pactuadas. O Código Civil e a jurisprudência consolidada reconhecem que, nessas hipóteses, a posse deve ser restituída a promitente vendedora, de modo a evitar a perpetuação da ocupação indevida e os prejuízos ao proprietário. (...) Portanto, em razão da ausência de observância ao princípio da dialeticidade pela parte recorrente, a admissão do recurso especial encontra óbice, por analogia, nas Súmulas 283 e 284 do Supremo Tribunal Federal. A propósito: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 283 E 284 DO STF. RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO CONTRA ACÓRDÃO DO ÓRGÃO ESPECIAL QUE JULGA ARGUIÇÃO INCIDENTAL DE INCONSTITUCIONALIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA 513/STF. 1. A decisão que, na origem, inadmitiu o Recurso Especial apontou como óbice ao seu processamento a incidência da Súmula 513 do STF. Entretanto, a parte recorrente, nas razões do Agravo, deixou de impugnar especificamente a decisão agravada, limitando-se a defender a modulação dos efeitos da declaração incidental de inconstitucionalidade. 2. Assim, deixou a recorrente de observar as diretrizes fixadas pelo princípio da dialeticidade, entre as quais a pertinência temática entre as razões de decidir e os fundamentos fornecidos pelo Recurso para justificar o pedido de reforma ou de nulidade do julgado. Logo, não tendo sido o fundamento de inadmissibilidade recursal atacado pela agravante, o qual é apto, por si só, para manter o decisum combatido, aplicam-se na espécie, por analogia, as Súmulas 284 e 283 do STF, ante a deficiência na motivação e a ausência de impugnação de fundamento autônomo. 3. Ainda que fosse superado tal óbice, a irresignação não mereceria prosperar. É que, de acordo com a jurisprudência do STJ, descabe Recurso Especial contra acórdão do Órgão Especial restrito ao julgamento da Arguição de Inconstitucionalidade, tendo em vista a posterior remessa ao órgão fracionário para fins de finalização do julgamento do Recurso, com apreciação da questão de fundo. Aplica-se ao caso, por analogia, a Súmula 513 do STF. 4. Agravo Interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.104.267/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 7/12/2022, DJe de 13/12/2022.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. VIOLAÇÃO DO DEVER DE INFORMAÇÃO E TRANSPARÊNCIA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DO ARGUMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 283 E 284/STF. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Considerando que nem todos os fundamentos do acórdão recorrido foram objeto de impugnação específica nas razões do recurso especial, é imperiosa a incidência, à hipótese, do óbice da Súmula n. 283 do Supremo Tribunal Federal. 2. Não apontado o dispositivo legal tido por violado, incide, na hipótese, o enunciado n. 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. 3. Tendo o Tribunal de origem concluído pela responsabilidade da empresa ré pelos danos morais suportados pelo autor, a revisão de tal entendimento não está ao alcance desta Corte, por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada nesta instância especial, nos termos da Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.185.848/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRAZO PARA MANIFESTAÇÃO. FUNDAMENTOS SUFICIENTES NÃO IMPUGNADOS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 283 DO STF. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. QUANTUM INDENIZATÓRIO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O recurso especial que não ataca especificamente o fundamento adotado pela instância ordinária suficiente para manter o acórdão recorrido atrai, por analogia, a incidência da Súmula n. 283 do STF. (...) (AgInt no AREsp n. 2.156.593/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023.) Com relação à violação aos artigos 1.219 e 1.220 do CC e ao art. 489§1º, V e VI, do CPC, o acórdão recorrido encontra-se em harmonia com a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça acerca da matéria em debate, conforme arestos acerca da temática abaixo citados: ADMINISTRATIVO E CIVIL. POSSE. MODIFICAÇÃO DA NATUREZA JURÍDICA. INDENIZAÇÃO. POSSIBILIDADE. DIREITO DE RETENÇÃO. INEXISTÊNCIA. 1. A qualificação da posse em de boa ou má-fé depende se o possuidor ignora ou não o vício ou obstáculo que impede a aquisição da coisa (art. 1.201 do CC). 2. Não há nenhuma anormalidade na transmutação da natureza jurídica da posse, porque é instituto que não é estanque, sendo certo que, modificado o contexto de fato e de direito relacionado àquele que tem a coisa em seu poder, é natural que se altere também a qualidade da posse. 3. Hipótese em que inexiste incongruência na decisão recorrida ao reconhecer a posse como de boa-fé em determinado período - e, portanto, o direito à indenização por todas as benfeitorias levantadas nesse tempo (art. 1.219 do CC) - e, em seguida, reconhecer a modificação da qualidade da posse para má-fé, para, doravante, só admitir o pagamento das benfeitorias necessárias e afastar do possuidor o direito a qualquer retenção (art. 1.220 do CC). 4. No caso, quando comprou o bem, ainda que mediante contrato de financiamento, não havia tecnicamente nenhum impedimento para que o demandante adquirisse a propriedade do imóvel, pelo que de boa-fé a posse; ao revés, no momento em que, em razão do inadimplemento das parcelas daquele contrato, a credora hipotecária promove o leilão do bem, ao permanecer o particular de maneira irregular no imóvel, a posse passa a se caracterizar como de má-fé. 5. Agravo do particular conhecido, para negar provimento ao recurso especial. Agravo do Estado de Minas Gerais conhecido, para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 1.013.333/MG, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 3/5/2022, DJe de 10/5/2022.) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. POSSE DE MÁ-FÉ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO CONHECIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, com fundamento na Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça, tanto para a alínea "a" quanto para a alínea "c" do permissivo constitucional. 2. A parte agravante sustenta que sua pretensão não envolve reexame do conjunto fático-probatório, mas sim revaloração jurídica de fatos incontroversos delineados no acórdão recorrido, alegando que a negativa do direito de retenção por benfeitorias realizadas de boa-fé viola os artigos 1.196, 1.214, 1.219 e 1.228 do Código Civil. 3. A decisão recorrida concluiu que a posse do agravante, inicialmente de boa-fé, tornou-se injusta e de má-fé após a notificação para desocupação do imóvel em 25/09/2019, em decorrência do distrato do contrato de compra e venda que lhe dava suporte. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se o direito de retenção por benfeitorias, previsto no art. 1.219 do Código Civil, é aplicável ao agravante, considerando a alegação de posse legítima e de boa-fé. 5. Saber se a incidência da Súmula 7 do STJ impede o conhecimento do recurso especial, considerando que a pretensão do agravante envolve revaloração jurídica de fatos incontroversos. III. Razões de decidir 6. A análise dos autos indica que a Corte de origem concluiu que a posse do agravante, inicialmente de boa-fé, tornou-se injusta e de má-fé após a notificação para desocupação do imóvel em 25/09/2019, em decorrência do distrato do contrato de compra e venda que lhe dava suporte. 7. A pretensão do agravante de ver reconhecido o direito de retenção por benfeitorias, com base no art. 1.219 do Código Civil, depende da caracterização de sua posse como de boa-fé, o que foi afastado pelo Tribunal de origem. 8. Alterar a conclusão do acórdão recorrido sobre a má-fé da posse do agravante exigiria o reexame do substrato fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ. 9. A ausência de impugnação específica a todos os fundamentos da decisão recorrida atrai o óbice da Súmula 182 do STJ, inviabilizando o conhecimento do agravo. 10. A jurisprudência do STJ é pacífica ao estabelecer que o direito de retenção por benfeitorias é garantido exclusivamente ao possuidor de boa-fé, sendo que ao possuidor de má-fé assiste apenas o direito ao ressarcimento das benfeitorias necessárias, sem direito de retenção, nos termos do art. 1.220 do Código Civil. IV. Dispositivo 11. Agravo em recurso especial não conhecido. (AREsp n. 3.007.903/PR, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 12/2/2026.) DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO PARCIAL. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem enfrentou as questões relevantes para a solução da lide, fundamentando adequadamente sua decisão, afastando a alegação de negativa de prestação jurisdicional. 2. A exceção do contrato não cumprido foi afastada, pois a rescisão decorreu da impossibilidade financeira dos compradores, e não de inadimplemento das vendedoras. 3. A comprovação dos pagamentos foi considerada questão preclusa, não sendo possível sua análise em sede de recurso especial. 4. A retenção integral das arras foi afastada, em conformidade com a jurisprudência do STJ, que veda a retenção integral das arras confirmatórias. 5. A cláusula penal foi modulada para evitar abusividade, fixando-se a retenção em 20% dos valores pagos. 6. A Lei 13.786/2018 foi considerada inaplicável ao caso, pois o contrato foi celebrado antes de sua vigência. 7. A indenização pela fruição do imóvel foi afastada, pois os compradores não foram imitidos na posse do bem. 8. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais antes da posse foi afastada, em conformidade com o entendimento do STJ no Tema 886. 9. A sucumbência mínima das recorrentes foi reconhecida, determinando-se que os autores arquem integralmente com as custas processuais e honorários advocatícios. 10. O termo inicial dos juros moratórios foi fixado a partir do trânsito em julgado, em conformidade com o Tema 1002/STJ. 11. Recurso provido. (AREsp n. 2.374.397/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 17/11/2025.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA. AÇÃO ORIGINÁRIA DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO DECRETADA. CONSEQUENTE RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DETERMINAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA. INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA. ACÓRDÃO RESCINDENDO QUE FIXOU A DATA DA CITAÇÃO COMO TERMO INICIAL. INDEFERIMENTO DA INICIAL PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. SÚMULA 343/STF. NÃO INCIDÊNCIA. ACÓRDÃO RESCINDENDO CONTRÁRIO À JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO STJ DESDE ANTES DO JULGAMENTO. VIOLAÇÃO MANIFESTA À NORMA JURÍDICA. ART. 966, V, DO CPC/2015. CABIMENTO DA AÇÃO RESCISÓRIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. (...) 4. A resolução do contrato de promessa de compra e venda implica, como consequência direta, a restituição das partes ao estado anterior, devendo o Juiz determinar a restituição, pelo promitente vendedor, das parcelas pagas pelo promitente comprador. Precedentes. 5. Conforme a jurisprudência consolidada desta Corte, na hipótese em que a resolução contratual ocorre por iniciativa do promitente vendedor, em razão do inadimplemento das parcelas pactuadas pelo promitente comprador, o termo inicial dos juros de mora sobre a quantia a ser restituída pelo primeiro ao segundo é a data do trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior - sendo essa a situação dos autos. 6. Hipótese em que (I) o Tribunal de origem indeferiu liminarmente a petição inicial e julgou extinto o processo, sem resolução de mérito, sob o fundamento de que a alteração jurisprudencial não autoriza a ação rescisória, com base na Súmula 343/STF; (II) todavia, no particular, é cabível a ação rescisória ajuizada pelo recorrente, porquanto o acórdão rescindendo fixou a citação como termo inicial dos juros de mora, a despeito da jurisprudência do STJ, já consolidada na época, no sentido de que o termo inicial é a data do trânsito em julgado, não incidindo, assim, a Súmula 343/STF. 7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para reformar o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem, a fim de que a ação rescisória tenha o seu regular processamento, com a citação da parte contrária e posterior julgamento, na esteira do devido processo legal. (REsp n. 1.988.522/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/3/2023, DJe de 23/3/2023.) Assim, se a conclusão do acórdão coincide com entendimento pacificado na Corte Superior, a admissão do recurso especial encontra óbice na Súmula 83 daquela Corte Superior ("Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida"). Ademais, e quanto à violação aos arts. 248, § 1º, 275 e 280 do Código de Processo Civil, o detido exame das razões recursais revela que o recorrente pretende, por via transversa, a revisão de matéria de fato, apreciada e julgada com base nas provas produzidas nos autos, que não perfaz questão de direito, mas tão somente reanálise fático-probatória, inadequada para interposição de recurso especial. Oportuno realçar, a esse respeito, o consignado no julgamento do REsp 336.741/SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves, DJ 07/04/2003, "(...) se, nos moldes em que delineada a questão federal, há necessidade de se incursionar na seara fático-probatória, soberanamente decidida pelas instâncias ordinárias, não merece trânsito o recurso especial, ante o veto da súmula 7-STJ". Veja-se o que consta da fundamentação do acórdão às fls. 678/692: (...) No que se refere ao direito de retenção concedido na sentença aos recorridos (promissários compradores), descabe sua aplicação ao caso concreto, por se tratar de hipótese de transmutação da posse. Com a rescisão do contrato, a posse deixa de ostentar caráter legítimo, passando a ser de má-fé, circunstância que obsta o reconhecimento do direito de retenção. (...) Confira-se, ainda, os seguintes trechos do acórdão às fls. 717/731: "(...) A autora, ora embargada, cumpriu a diligência antes de qualquer intimação (fls. 308 a 328, indexadores n.º s 308, 310 e 326), porém houve despacho exarado às fls. 336 (mesma pasta), determinado a intimação de ambas as partes para apresentarem os documentos requeridos pelo expert, no prazo de 15 (quinze) dias, sob as penas do art. 400 do Código de Processo Civil. A Defensoria Pública Estadual, órgão que patrocina os interesses dos litisconsortes passivos, foi devidamente intimada (cf. certidão de fls. 343, mesma pasta), mas requereu a intimação pessoal de seus assistidos (fls. 345, mesmo indexador). Deu-se, contudo, intimação dos litisconsortes passivos via postal, constando os A.R.s (Avisos de Recebimento) positivos anexados às fls. 360/361 e fls. 362/363 (índices eletrônicos n.ºs 360 e 362, respectivamente). Ocorre que, diante da inércia dos demandados, foi decretada a perda da prova por decisão de fls. 380 (mesmo indexador), datada de 05/03/2021, nos seguintes termos: ... Da inteligência do art. 275, caput, do Código de Processo Civil, tem-se que a intimação por oficial de justiça é feita quando frustrada a realização por meio eletrônico ou pelo correio, o que não ocorreu na hipótese dos autos, pois, como antecipado, os Avisos de Recebimento (A.R.s) retornaram positivamente. (...)" Pelo que se depreende da leitura do acórdão recorrido, eventual modificação da conclusão do Colegiado passaria pela seara fático-probatória, soberanamente decidida pelas instâncias ordinárias, de modo que não merece trânsito o recurso especial, face ao óbice do Enunciado nº 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO. PROCESSUAL CIVIL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC. REEXAME DO SUPORTE FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA 7/STJ. (...) 2. A reapreciação do suporte fático-probatório dos autos é vedada nesta Corte, pelo óbice da Súmula 7/STJ: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial". (...) 6. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado nos moldes regimentais, o que impede o conhecimento do recurso especial pela alínea "c" do permissivo constitucional. 7. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.782.828/PR, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 29/10/2019, DJe de 5/11/2019.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OPOSIÇÃO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. (...) 2. A análise da boa-fé da possuidora e da proporcionalidade da negativa do direito de retenção, com base no longo período de ocupação do imóvel sem a contraprestação devida após o reconhecimento judicial do débito, também encontra óbice na Súmula 7/STJ, por depender de reexame de fatos e provas. (...) (AgInt no AREsp n. 3.032.228/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/6/2026, DJEN de 8/6/2026.) AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO. REINTEGRAÇÃO. POSSE. CONFIGURAÇÃO. ESBULHO. MÁ-FÉ. DIREITO. RETENÇÃO. BENFEITORIAS. INEXISTÊNCIA. MODIFICAÇÃO. DECISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. VEDAÇÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Na hipótese, não há como modificar o entendimento firmado pela Corte local quanto à configuração da posse de má-fé, com a consequente inexistência do direito de retenção pelas benfeitorias necessárias, sem proceder no revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimento vedado pela Súmula nº 7/STJ. 2. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido. (AREsp n. 3.128.483/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 3/7/2026.) Portanto, o recurso especial não merece ser admitido. As demais questões suscitadas no recurso foram absorvidas pelos fundamentos desta que lhes são prejudiciais. À vista do exposto, em estrita observância ao disposto no art. 1.030, V, do Código de Processo Civil, INADMITO o recurso especial, na forma da fundamentação supra. Intimem-se. Rio de Janeiro, 20 de julho de 2026. Desembargador HELENO NUNES Terceiro Vice-Presidente Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Gabinete da Terceira Vice-Presidência _______________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________ Av. Erasmo Braga, 115 -11º andar - Lâmina II - Centro - Rio de Janeiro/RJ - CEP 20020-903 Tel.: + 55 21 3133-4103 - e-mail: 3vpgabinete@tjrj.jus.br