0027187-43.2021.8.19.0001

Trata-se de AÇÃO REVISIONAL proposta por CASA & VÍDEO RIO DE JANEIRO S/A em face TISSIANO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A e XP MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII alegando, em apertada síntese, que em 01/04/2008 as partes celebraram contrato de locação cujo objeto é o Salão Comercial nº 211A do Caxias Shopping, com prazo de 10 (dez) anos e com aluguel mensal ajustado no valor de R$ 33.000,00 (trinta e três mil reais). Afirma que o valor do aluguel, denominado de contribuição mensal reajustável , o qual é composto pelo condomínio, água gelada, fundo de promoção e aluguel mensal reajustável, perfazia, até a data da distribuição, o montante de R$ 65.455,30 (sessenta e cinco mil quatrocentos e cinquenta e cinco reais e trinta centavos). Relata que a pandemia de COVID-19 elevou drasticamente o IGP-DI, cujo índice é o aplicado ao contrato celebrado entre as partes para o reajuste contratual, tornando-se um fator de desequilíbrio da relação contratual. Sustenta que, de novembro de 2019 a outubro de 2020, o IGP-DI atingiu 22,10% de inflação acumulada, enquanto nos doze meses anteriores havia registrado acúmulo de apenas 3,91%. Assevera que, aplicando-se esse reajuste, o valor do aluguel salta para o valor R$ 79.908,71 (setenta e nove mil novecentos e oito reais e setenta e um centavos), havendo um implemento mensal de R$ 14.453,41 (quatorze mil quatrocentos e cinquenta e três reais e quarenta e um centavos), de forma totalmente imprevisível. Enfatiza que esse desequilíbrio irá aderir ao preço da locação até que o contrato encontre seu termo final, pois, ainda que o índice observe uma queda no futuro, os reajustes serão aplicados com base na desarrozoada quantia de R$ 79.908,71 (setenta e nove mil novecentos e oito reais e setenta e um centavos). Expõe que a pandemia de COVID-19 impediu a utilização plena do imóvel, frustrando a expectativa da autora, o que gerou desequilíbrio das bases contratuais posto que as atuais condições de uso são diversas daquelas no momento da celebração do contrato. Requereu assim, em sede de tutela de urgência com posterior confirmação, fosse arbitrado o valor mensal do aluguel no patamar de R$ 68.014,60 (sessenta e oito mil e quatorze reais e sessenta centavos). No mérito pugna seja substituído o índice de reajuste IGP-DI pelo IPCA, aplicando-se a variação acumulada dos últimos 12 (doze) meses de índice IPCA para o reajuste do aluguel em novembro de 2020 e em novembro de 2021. Com a petição inicial, vieram os documentos de fls. 26/99. Às fls. 141/142, decisão indeferindo a tutela de urgência. Contestação apresentada pelos réus às fls. 191/206, acompanhada de documentos de fls. 207/265, alegando, em síntese, que o índice firmado entre as partes se trata de mera correção e simples recomposição do poder de compra da moeda, e não de ganho financeiro, visto que suas despesas também serão corrigidas, em grande parte, pelo mesmo índice impugnado genericamente pela parte autora. Enfatiza que há períodos em que o IPCA apurado é superior ao IGP-DI, não sendo possível a utilização pela parte autora do índice que mais lhe favoreça, sob pena de prejuízo exclusivo à parte ré. Ressalta que a parte autora não comprovou qualquer queda do seu faturamento, que, em verdade, vem crescendo a cada ano, inexistindo desequilíbrio contratual. Assegura que a pandemia foi imprevisível para ambas as partes e, em razão dela, concedeu aos seus lojistas revisões contratuais com excelentes condições. Afirma que a inflação, mesmo em percentual elevado, não é um fato imprevisível quando se considera o histórico do Brasil. Defende que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos respectivos contratos, devendo haver intervenção mínima nesses acordos. Requer a improcedência dos pedidos formulados na exordial. Réplica às fls. 277/287. Manifestação da parte autora às fls. 289/295, com documento de fls. 296/297, requerendo a concessão de tutela provisória de urgência incidental para substituir o índice IGP-DI pelo IPCA para reajuste do valor do aluguel da autora, de novembro de 2021 até novembro de 2022. Decisão às fls. 299/301, deferindo a tutela de urgência requerida pela parte autora, substituindo o índice IGP-DI pelo IPCA, no período de novembro de 2021 a novembro de 2022. Às fls. 337/339, manifestação da parte autora, requerendo que os valores cobrados e pagos a maior em novembro de 2021 e dezembro de 2021 sejam descontados no boleto de fevereiro de 2022. Decisão monocrática às fls. 341/353, deferindo, em parte, o efeito suspensivo requerido pela parte ré em sede de agravo de instrumento, o qual foi interposto em face decisão de fls. 299/301, a fim de adotar 80% (oitenta por cento) do IGP-DI. Acórdão às fls. 389/405, provendo parcialmente o agravo de instrumento interposto pela parte ré, para determinar a adoção de 80% do IGP-DI como fórmula de recomposição, referente ao período de dezembro de 2021 a novembro de 2022, conforme embargos de declaração providos às fls. 439/443. Manifestação em provas da parte ré às fls. 456, pugnando pela produção de prova documental suplementar. Manifestação em provas da parte autora às fls. 458/459, requerendo a produção de prova pericial contábil e documental complementar. Às fls. 461/462, decisão saneadora deferindo a produção de prova pericial contábil e de prova documental suplementar. A parte ré, às fls. 475, requer um ajuste na decisão saneadora, no que tange ao ponto controvertido. Decisão às fls. 488, indeferindo o pedido de ajuste. Decisão, às fls. 535, homologando os honorários periciais. Às fls. 554/557, embargos de declaração opostos pela parte ré em face da decisão de fls. 535. Contrarrazões às fls. 574/578. Decisão às fls. 584/585, negando provimento aos embargos de declaração. Laudo de perícia às fls. 626/664, acompanhado de documentação de fls. 665/666. Às fls. 693, impugnação parcial da parte ré ao laudo pericial, com parecer técnico de fls. 694/706. Impugnação da parte autora ao laudo pericial às fls. 709/711, com parecer crítico de fls. 712/722. Esclarecimentos do perito às fls. 741/745, com documentos de fls. 746/747. Manifestação da parte ré às fls. 751, com documentos de fls. 752/762, salientando sua parcial discordância com os esclarecimentos do perito. Novos esclarecimentos do perito às fls. 790/793, com documentos de fls. 794/797; às fls. 829/831, com documentos de fls. 832/833; às fls. 871/873; e às fls. 897/898. Manifestação da parte ré às fls. 802/803, com documentos de fls. 804/814, reiterando sua parcial discordância com os esclarecimentos do perito. Impugnações da parte autora aos esclarecimentos do perito às fls. 816/818; às fls. 849/853, com documentos de fls. 854/860; às fls. 880/883; e às fls. 902/905. Manifestação da parte ré à fl. 837, com documentos de fls. 838/841, reiterada às fls. 907/914, concordando com o laudo pericial de fls. 829/833. É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. Trata-se de ação revisional de aluguel na qual alega a parte autora, em síntese, que, frente ao cenário econômico vivenciado com a pandemia do COVID-19, houve um elevado incremento no valor da locação, em razão da variação positiva exorbitante do índice de reajuste pactuado entre as partes (IGP-DI), o que ocasionou um desequilíbrio contratual, de forma totalmente imprevisível. Alega que houve um implemento de cerca de 23% (vinte e três por cento) no valor da locação. Requer assim seja determinada a substituição do índice de reajuste IGP - DI pelo IPCA, no período de novembro de 2020 a novembro de 2021. Posteriormente, em sede de tutela de urgência incidental, ampliou a parte autora o seu pedido, para que fosse determinada a substituição do índice IGP-DI pelo IPCA para o período de novembro de 2021 até novembro de 2022, não tendo havido qualquer objeção da parte ré em relação a ampliação do período. Em sua peça de defesa, sustenta a parte ré que o índice de reajuste previsto contratualmente pelas partes se trata de mera correção e recomposição do poder de compra da moeda, não se tratando de ganho financeiro, bem como que não foi comprovada a queda no faturamento e, por via de consequência, o alegado desequilíbrio contratual. Sustenta que a inflação não pode ser considerado um fato imprevisível, devendo prevalecer as condições livremente pactuadas entre as partes. Em sendo assim, consiste a controvérsia quanto à análise do alegado desequilíbrio contratual supostamente ocorrido com o incremento no valor da locação, em razão da alegada variação positiva exorbitante do índice pactuado entre as partes - IGP-DI, durante a pandemia de COVID - 19 e, se tal fato pode ser considerado um evento imprevisível a justificar a revisão contratual, no que tange ao índice de reajuste, substituindo-o pelo IPCA. Em grau de recurso de agravo de instrumento, este E.TJRJ limitou o reajuste a 80% do índice de IGP - DI, em um Juízo de cognição sumária, conforme termos de fls. 389/405. Realizada a prova pericial, apontou o expert um saldo devedor da parte autora, ao aplicar o percentual de 80% do índice do IGP-DI, para o período de dezembro de 2021 a dezembro de 2022, conforme decisão proferida por este E.TJRJ no julgamento do Agravo de Instrumento n. 0004329-84.2022.8.19.0000, cuja decisão foi proferida em sede de cognição sumária. Em suas Impugnações ao Laudo Pericial, sustenta a parte autora que a perícia não atendeu ao objeto delimitado como ponto controvertido. Com efeito, o Laudo Pericial não analisou o ponto controvertido da presente demanda, porquanto não foi conclusivo em relação ao alegado desequilíbrio contratual provocado pelo incremento no valor da locação devido ao aumento da inflação no período da pandemia de COVID-19, que teria ocasionado uma variação positiva exorbitante no índice do IGP-DI. Entretanto, como se pode verificar das Impugnações ao Laudo Pericial apresentadas pela parte autora, se limita a impugnar a ausência de análise pelo expert do quesito 23. Ocorre que o referido quesito não é capaz de dirimir a controvérsia sobre a qual se funda a presente demanda, porquanto pretende a parte autora, com a sua análise, seja apresentada a discrepância havida entre os índices IGP-DI e IPCA em relação ao índice IVAR e a consequente inadequação dos índices IGPD-DI e IPCA para fins de reajuste do valor locatício, os quais supostamente não refletem a variação do mercado imobiliário (fls. 653/654). Em sendo assim, ainda que o perito nomeado não tenha expertise quanto à matéria suscitada no quesito 23, não há que se falar em realização de nova perícia para a análise do referido quesito, posto que em nada contribuirá para o deslinde da presente controvérsia. De se frisar ainda que a parte autora não apresenta qualquer impugnação em relação aos quesitos 8 e 6/7 apresentados pela parte autora e ré, respectivamente (fls. 644 e 657), nem mesmo apresenta qualquer documento contábil, a fim de que o perito pudesse apreciá-los, para a análise do alegado desequilíbrio contratual. Em sendo assim, não merece acolhimento o pleito de realização de nova perícia. Dito isso, passa-se para a apreciação do mérito. Inicialmente, cumpre ressaltar que, no âmbito das relações privadas, o legislador instituiu o Princípio da Intervenção Mínima, a fim de privilegiar a autonomia das partes e o respeito à vontade dos contratantes. Importa destacar ainda que o art. 421-A do Código Civil assegura o respeito a autonomia privada das partes, estabelecendo que a revisão contratual se dará de forma excepcional e limitada. Confira-se: Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) Ademais, a hipótese dos autos é de locação em shopping center, que encontra regulamentação no art. 54 da Lei 8.245/1991, segundo o qual, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei . Vejamos: Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de?shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. § 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center?: a) as despesas referidas nas alíneas a, b, e d do parágrafo único do art. 22; e b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite?-?se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. § 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas. Embora a Lei de Locações se estenda aos contratos de shopping center, são os mesmos conhecidos por sua atipicidade e peculiaridades, sendo certo que a própria legislação destacou a prevalência, nesses contratos, da liberdade contratual, devendo, ser observadas, portanto, as cláusulas livremente pactuadas entre as partes. O posicionamento do C. STJ, inclusive, é no sentido de que somente se admite a exceção ao princípio do pacta sunt servanda, se comprovada a existência de circunstância de natureza excepcional, sendo viável somente no caso de restar demonstrado pela parte o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível. Confira-se a ementa do Recurso Especial n. 1947694 - SP, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, nesse sentido: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO DE ESPAÇO. SHOPPING CENTER. ALTERAÇÃO DO ALUGUEL PERCENTUAL. DISCREPÂNCIA COM O VALOR DE MERCADO. INVIABILIDADE. AUTONOMIA DA VONTADE E PACTA SUNT SERVANDA. JULGAMENTO: CPC/2015. 1. Ação renovatória de locação ajuizada em 10/05/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 14/10/2020 e atribuído ao gabinete em 31/05/2021. 2. O propósito recursal consiste em definir se é possível, em ação renovatória de locação de espaço em shopping center, a alteração do percentual ajustado a título de remuneração variável. 3. O contrato celebrado entre o empreendedor e o lojista é marcado por certas singularidades, as quais o diferenciam dos contratos ordinários de locação. Por essa razão, há divergência na doutrina sobre a natureza desse contrato. Apesar dessas singularidades, revela-se mais razoável considerar o contrato pactuado entre o empreendedor do shopping center e o lojista como um típico contrato de locação, com características próprias. 4. Independentemente da natureza jurídica que se atribua a essa espécie contratual, a Lei nº 8.245/91 consagra a possibilidade da propositura, pelo lojista, de ação renovatória de locação. Assim, preenchidos os requisitos legais previstos nos arts. 51 e 71 da referida lei, o lojista fará jus à renovação do contrato de locação da unidade imobiliária localizada em shopping center. 5. A ação renovatória de locação tem como escopo principal a extensão do período de vigência do contrato. E, considerando que a retribuição inicialmente entabulada guarda relação com a alteração do prazo estipulado, também é possível a alteração do valor do locativo por essa via. Essa espécie de ação judicial é dúplice, daí porque é juridicamente possível ao locador postular, em sede de contestação, a majoração do valor do locativo. 6. No contrato de locação de espaço em shopping center, para a fixação do locativo, são ponderadas as características especiais do empreendimento e que o diferencia dos demais, como a disponibilidade e facilidade de estacionamento, a segurança do local, a oferta de produtos e serviços, opções de lazer, entre outros. Ou seja, há uma série de fatores que influenciam na fixação da remuneração mensal e que são alheios ao valor de mercado. 7. Frente às singularidades que diferenciam tais contratos, o art. 54 da Lei nº 8.245/91 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Nesse sentido, alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável caso demonstrado pela parte postulante - locatário ou locador - o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível (arts. 317 e 479 do CC/02). Vale dizer, a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato 8. Recurso especial conhecido e provido. Nesse contexto, a revisão judicial de contratos por intermédio da aplicação da teoria da imprevisão não prescinde da observância aos requisitos legais insculpidos no artigo 317 do Código Civil, exigindo-se a demonstração cabal de que evento incerto e imprevisível culminou em desvantagem manifesta capaz de importar em onerosidade excessiva na prestação devida pela parte prejudicada: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. No caso em exame, o laudo pericial apresentado nos autos não foi capaz de demonstrar o impacto que a aplicação dos índices IGP-DI ou IPCA representariam no faturamento da parte autora durante o período pandêmico, assim como não foi possível apurar a queda do faturamento da empresa autora no mencionado período, em razão de não ter a parte autora apresentado nos autos os seus documentos contábeis. Nesse passo, cumpre transcrever as respostas aos quesitos 8 e 6/7 apresentados pela parte autora e ré, respectivamente (fls. 644 e 657): 8) PELA ANÁLISE DOS DOCUMENTOS CONTÁBEIS APRESENTADOS, QUEIRA A EXPERT INFORMAR SE A MARGEM DE LUCRO DA AUTORA FOI IMPACTADA PELA ELEVAÇÃO DO IGP-DI; RESPOSTA: O quesito resta prejudicado, uma vez que não consta nos autos do processo os documentos contábeis da parte autora. 6) QUEIRA AO I. PERITO DO JUÍZO INFORMAR SE A AUTORA COMPROVOU A DIMINUIÇÃO DO SEU FATURAMENTO E O DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. 7) QUEIRA O I. PERITO DO JUÍZO INFORMAR SE NO ANO DE 2020 A EMPRESA AUTORA APRESENTOU UM LUCRO DE R$35,2 MILHÕES, O QUE REPRESENTA UMA FORTE ALTA DE 303% EM RELAÇÃO AO LUCRO DE R$ 8,7 MILHÕES REGISTRADO EM 2019. RESPOSTA: Não foi apresentado comprovação do faturamento da parte autora. É fato notório que, devido a pandemia de COVID-19, normas governamentais impuseram a interrupção do serviço de shoppings, comércios, academias e atividades que provocassem a aglomeração de pessoas, desencadeando o fechamento de lojas e o aumento do desemprego. Entretanto, a pandemia, por si só, não autoriza a revisão contratual, sendo necessário a análise das peculiaridades de cada caso concreto, a fim de apurar o alegado desequilíbrio contratual daí decorrente. Na hipótese dos autos, conforme restou claro no laudo pericial, não apresentou a parte autora qualquer documento contábil que demonstre a queda no seu faturamento, a fim de justificar a alteração do índice livremente pactuado entre as partes. Nesse contexto, competia a parte autora a demonstração do fato constitutivo do seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. No entanto, não se desincumbiu a demandante do seu ônus da prova, porquanto não comprovou, de forma cabal, a queda relevante em seu faturamento, no período da pandemia, capaz de provocar o alegado desequilíbrio contratual. A fim de corroborar o entendimento acima, cumpre citar precedente do E. STJ, no qual adota-se a mesma orientação: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ART. 489 DO CPC. NÃO CONFIGURADA. DIREITO CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUÉIS E OUTROS ENCARGOS. EQUILÍBRIO ECONÔMICO CONTRATUAL. ARTS. 317, 397 E 478, TODOS DO CÓDIGO CIVIL. GRAVE CRISE EM DECORRÊNCIA DA PANDEMIA DA COVID. MOTIVO INSUFICIENTE. CONCESSÃO ANTERIOR DE ISENÇÕES E PARCELAMENTOS. INEXISTÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL, CONFORME TRIBUNAL DE ORIGEM. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Em síntese, na origem, trata-se de ação declaratória com pedido de consignação de valores, visando à redução temporária dos aluguéis e encargos de locação, em razão da pandemia da Covid-19. 2. Não incorre em negativa de prestação jurisdicional o acórdão que, mesmo sem ter examinado individualmente cada um dos argumentos trazidos pelo vencido, adota fundamentação suficiente para decidir de modo integral a controvérsia, apenas não acatando a tese defendida pela recorrente. 3. As vertentes revisionistas no âmbito das relações privadas, embora encontrem fundamento em bases normativas diversas, a exemplo da teoria da onerosidade excessiva (art. 478 do CC) ou da quebra da base objetiva (art. 6º, inciso V, do CDC), apresentam como requisito necessário a ocorrência de fato superveniente capaz de alterar - de maneira concreta e imoderada - o equilíbrio econômico e financeiro da avença, situação não evidenciada no caso concreto. Precedentes. 4. Por mais grave que seja a pandemia decorrente da Covid-19, com inequívoca interferência na vida patrimonial de grande parte dos brasileiros, esse fato, por si só, não importa na alteração da balança do contrato, ainda mais se a parte contratada se comprometeu a reequilibrar o contrato, como aconteceu no caso em questão. 5. Nesse contexto, a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual. 6. Na hipótese, o Tribunal recorrido demonstrou que não existiu o desequilíbrio contratual alegado até mesmo em decorrência do êxito da parte em mitigar os efeitos da pandemia, ao reduzir e até mesmo isentar o valor do aluguel em determinados meses. 7. Não se mostra razoável em sede de recurso especial ocorrer a intervenção do Poder Judiciário para revisar o contrato firmado entre as partes, sob a justificativa de motivos imprevisíveis e eventual onerosidade excessiva , se nem ao menos houve essa comprovação pela agravante em instâncias inferiores. 8. Modificar tal conclusão, portanto, demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que seria inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 9. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, 4ª Turma, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.167.162/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julg. 22.05.2023, grifo nosso). Em igual sentido, também este E.TJRJ: 0017185-69.2021.8.19.0209 - APELAÇÃO -Des(a). MARIA ISABEL PAES GONÇALVES - Julgamento: 12/11/2025 - NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 2ª CÂMARA CÍVEL) Ementa: Direito civil. Locação não residencial. Ação revisional de aluguel. Pedido de substituição do índice de reajuste contratual, sob o argumento de onerosidade excessiva decorrente da pandemia de Covid-19. Ausência de prova de queda relevante no faturamento. Serviço essencial. Descontos concedidos pela locadora. Improcedência mantida. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1. Apelação interposta em ação revisional de aluguel ajuizada por locatária de imóvel não residencial em shopping center, prestadora de serviços laboratoriais, que buscava a substituição do indexador contratual de reajuste do aluguel (IGP-DI) pelo IPC/FGV, alegando onerosidade excessiva decorrente da pandemia de Covid-19. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a pandemia de Covid-19, por si só, constitui fato imprevisível suficiente a ensejar a revisão do contrato de locação com substituição do índice de reajuste; (ii) estabelecer se a parte autora comprovou efetivo desequilíbrio contratual a justificar a intervenção judicial. III. Razões de decidir 3. A perícia realizada não demonstrou o impacto efetivo dos diferentes índices de reajuste sobre o faturamento da autora, limitando-se a apontar a composição de cada indexador bem como a diferença entre eles considerando o período e o valor a ser reajustado conforme pactuado no contrato. 4. A pandemia, por si só, não autoriza a revisão contratual, portanto cabível a análise das peculiaridades de cada caso concreto a fim de apurar a possibilidade de adimplemento contratual de cada parte. 5. A apelante, por prestar serviço essencial na área da saúde, sofreu menor impacto do que os demais setores da economia durante o período pandêmico, inclusive com aumento da demanda por exames relacionados à Covid-19. 6. Não houve comprovação de efetiva queda no faturamento da autora, que deixou de juntar balanço patrimonial ou documentos contábeis capazes de demonstrar desequilíbrio contratual, descumprindo o ônus probatório previsto no art. 373, I, do CPC. 7. A locadora concedeu descontos expressivos nos aluguéis de 2020 e 2021, mesmo também tendo sofrido prejuízos em razão das restrições impostas ao setor de shopping centers. 8. Não havendo demonstração de desequilíbrio contratual, não se justifica a intervenção judicial no caso em exame, devendo ser mantida a sentença recorrida. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso desprovido. Teses de julgamento: 1. A pandemia de Covid-19, por si só, não autoriza a revisão contratual sem a comprovação de efetivo desequilíbrio econômico-financeiro entre as partes. 2. A ausência de demonstração de desequilíbrio contratual impede a intervenção judicial mediante a alteração de cláusula livremente pactuada. __________ Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 373, I, e 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: TJRJ, Apelação nº 0252556-55.2021.8.19.0001, Des. Luiz Roldão de Freitas Gomes Filho, j. 08.11.2023, 9ª Câmara de Direito Privado; TJRJ, Apelação nº 0009755-74.2022.8.19.0001, Des. Fernanda Fernandes Coelho Arrábida Paes, j. 25.09.2023, 9ª Câmara de Direito Privado. 0002027-37.2022.8.19.0209 - APELAÇÃO - Des(a). FERNANDA XAVIER DE BRITO - Julgamento: 10/12/2025 - TERCEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 18ª CÂMARA CÍVEL) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO REVISIONAL. ALEGAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. INEXISTÊNCIA DE ELEMENTOS PROBATÓRIOS SUFICIENTES A INDICAR A CONFIGURAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA AOS TERMOS LIVREMENTE PACTUADOS ENTRE AS PARTES, EM OBEDIÊNCIA À AUTONOMIA DA VONTADE E À MÍNIMA INTERVENÇÃO EM RELAÇÕES PARITÁRIAS. MERA OSCILAÇÃO NO ÍNDICE ELEITO QUE NÃO IMPORTA EM DESPROPORÇÃO MANIFESTA. CENÁRIO PANDÊMICO QUE NÃO JUSTIFICA O ALEGADO DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. PRETENSÃO AUTORAL QUE NÃO SE SUSTENTA. SENTENÇA QUE MERECE SER INTEGRALMENTE REFORMADA. RECURSO PROVIDO. I. Caso em Exame: Cuida-se de ação revisional de locação comercial por meio da qual o autor pretendeu a alteração do índice de reajuste do valor de aluguel alusivo a contrato de locação de imóvel situado em shopping center. Sentença de parcial procedência. Irresignação do réu. II. Questão em Discussão: Cinge-se a controvérsia trazida à luz recursal ao exame dos pressupostos legais para a incidência da teoria da imprevisão e a consequente caracterização da onerosidade excessiva a justificar a pretendida revisão contratual, exigindo-se a análise dos postulados de intervenção mínima nas relações negociais paritárias. III. Razões de Decidir: Pretensão de revisão do índice de reajuste do valor mínimo do aluguel firmado em relação locatícia de natureza comercial. Alegação de oscilação desproporcional no índice eleito, o que teria ocasionado manifesta desvantagem e excessiva onerosidade na prestação devida pelo locatário, em razão dos efeitos da pandemia. Ausência de provas contundentes acerca dos requisitos da teoria da imprevisão capazes de ensejar a pretendida modificação do índice de reajuste do aluguel. Locador que adotou diversas medidas para minorar os impactos negativos das restrições sanitárias decorrentes da pandemia, inclusive através da concessão de isenções e descontos. Faturamento da atividade mercantil do locador que não apresentou significativo decréscimo pelo período indicado na exordial. Oscilação do índice IGP-M, livremente pactuado pelas partes, que não tem o condão de, por si só, caracterizar manifesta desvantagem imprevista. Arcabouço probatório dos autos que não revelou a ocorrência de onerosidade excessiva, inexistindo ensejo legal para a substituição do índice de reajuste, exigindo-se plena observância ao termos pactuados pelas partes, considerando-se a necessidade de mínima intervenção nos negócios jurídicos paritários, e a excepcionalidade dos mecanismos de revisão contratual. Pedido autoral que deve ser julgado improcedente. Sentença reformada. IV. Dispositivo: Recuso conhecido e provido. Pedido autoral julgado improcedente. V. Referências legais: Arts. 317 e 421-A do CC; Art. 54 da Lei n. 8.245/91; Art. 373, I do CPC. VI. Julgados: STJ, 4ª Turma, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.167.162/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julg. 22.05.2023; TJRJ, 16ª Câmara de Direito Privado, Apelação n. 0298214-05.2021.8.19.0001, Rel. Des. MARIA AUGUSTA VAZ MONTEIRO DE FIGUEIREDO, julg. 02.10.2024; TJRJ, 13ª Câmara de Direito Privado, Apelação n. 0001145-18.2021.8.19.0207, Rel. Des. BENEDICTO ULTRA ABICAIR, julg. 14.12.2023; TJRJ, 19ª Câmara de Direito Privado, Apelação n. 0023985-19.2021.8.19.0208, Rel. Des. WERSON FRANCO PEREIRA RÊGO, julg. 13.09.2023. 0032650-55.2020.8.19.0209 - APELAÇÃO - Des(a). TEREZA CRISTINA SOBRAL BITTENCOURT SAMPAIO - Julgamento: 11/09/2025 - DECIMA TERCEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 22ª CÂMARA CÍVEL) EMENTA. APELAÇÃO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. REVISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL DURANTE A PANDEMIA DA COVID-19. ALEGAÇÃO DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL E A ONEROSIDADE EXCESSIVA CAUSADOS PELOS IMPACTOS DA PANDEMIA. PRETENSÃO DE SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE REAJUSTE CONTRATUAL IGP-DI. NÃO COMPROVAÇÃO DA OCORRÊNCIA DE SEVEROS PREJUÍZOS A PONTO DE OCASIONAR O DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL E A VANTAGEM EXCESSIVA DA OUTRA PARTE, ÔNUS QUE COMPETIA A AUTORA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS A ENSEJAR A ALTERAÇÃO DA CLÁUSULA CONTRATUAL, COM FUNDAMENTO NA TEORIA DA IMPREVISÃO PREVISTA NOS ARTIGOS 317 E 478, DO CÓDIGO CIVIL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação objetivando a reforma de sentença que julgou improcedente os pedidos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Cinge-se a controvérsia em apreciar se diante da pandemia de Covid 19 houve impactos econômicos que comprometeram de forma grave e efetiva a capacidade autoral de cumprir com suas obrigações contratuais, de modo a reduzir os valores locatícios em razão de comprovado desequilíbrio entre as obrigações pactuadas. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. O artigo 317, prevê a revisão contratual para restabelecer o equilíbrio nas obrigações, quando ocorrerem fatos supervenientes e imprevisíveis que tornem a prestação excessivamente onerosa para uma das partes. 3.2. Para que haja a revisão do aluguel é necessária que seja comprovada a defasagem econômica; alterações significativas nos índices econômicos (como o IGP-M, IPCA, INPC), que são normalmente utilizados como critérios de reajuste, podem justificar a revisão; mudanças no imóvel ou em seu entorno; situações em que há desequilíbrio na relação contratual em decorrência de fatos supervenientes, conforme o princípio da função social do contrato. 3.3. A revisão dos contratos de locação, em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática do evento imprevisto, mas depende da demonstração efetiva do impacto prejudicial da pandemia sobre a atividade econômica da parte interessada. 3.4. Da análise dos autos, constata-se que a parte apelante não logrou em comprovar impacto econômico duradouro que justifique redução ou isenção contratual, como pretendido na revisão contratual. 3.5. Verifica-se que durante o período das medidas sanitárias a ré concedeu inúmeras reduções dos custos locativos, promovendo condições mais favoráveis. Há que se ressaltar ainda, que a pandemia também atingiu a parte ré, proprietária de empreendimento de shopping center, o que afasta o desequilíbrio econômico-financeiro que poderia ensejar a revisão pretendida. 3.6. Ademais, a parte autora não apresentou documentos contábeis a fim de demonstrar a queda expressiva em seu faturamento e a desproporção entre a obrigação assumida e a realidade econômica enfrentada em razão da pandemia. IV. DISPOSITIVO E TESE 4. Apelação conhecida e desprovida. Tese de Julgamento: A revisão dos contratos de locação, em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática do evento imprevisto, mas depende da demonstração efetiva do impacto prejudicial da pandemia sobre a atividade econômica da parte interessada. Dispositivos relevantes citados: Artigo 373, I, do CPC; art. 18 da Lei 8.245/91 e no art. 317 do CC. Jurisprudência relevante citada: REsp n. 2.070.354/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/6/2023, DJe de 26/6/2023; 0073887-14.2020.8.19.0001 - APELAÇÃO. Des(a). Fernanda Fernandes Coelho Arrabida Paes - Julgamento: 28/05/2025 - Nona Câmara de Direito Privado (Antiga 2ª Câmara Cível; 0009495-86.2021.8.19.0209 - APELAÇÃO. Des(a). Maria Luiza de Freitas Carvalho - Julgamento: 02/07/2025 - Decima Primeira Câmara de Direito Privado (Antiga 27ª Câmara Cível. Ressalte-se, outrossim, que a pandemia de COVID-19 não atingiu apenas os locatários. Os empreendimentos de shopping center também foram alcançados pelos impactos financeiros impostos pela pandemia, sendo certo que eventuais consequências prejudiciais na relação locatícia atingiram ambas as partes. Nesse ponto, cabe registrar, inclusive, que, conforme restou apurado nos autos em apenso, sob o n. 0224204-58.2019.8.19.0001, a parte ré concedeu descontos a parte autora durante o período em que o Shopping permaneceu fechado, em decorrência da pandemia de Covid-19. Em conclusão, ausentes os pressupostos legais que autorizam a revisão contratual, não merece prosperar o pleito autoral. Pelo exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido autoral, julgando extinto o feito com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC. Por via de consequência, REVOGO a tutela de urgência concedida. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez) por cento sobre o valor da causa. Publique-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, ficam cientes as partes de que os autos serão encaminhados à Central de Arquivamento, nos termos do Provimento CGJ 20/2013, sendo baixados e arquivados.