0025887-69.2019.8.19.0210

Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por GESSE ADRIANO DA SILVA em face de CYRELA BRAZIL REALTY RJZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., posteriormente sucedido no polo ativo por NELI RAQUEL MACHADO DA SILVA, GILSON MACHADO DA SILVA, GILVANE MACHADO DA SILVA, GILBERTO MACHADO DA SILVA e GILMAR MACHADO DA SILVA. Narra o autor que adquiriu da ré, com o propósito de investimento e obtenção de renda mediante locação, a unidade comercial designada como sala 206, bloco 02, do Edifício West Offices, integrante do empreendimento CEO Corporate Executive Offices, com direito a duas vagas de garagem, pelo preço originário de R$ 540.387,52. Afirma ter pago sinal de R$ 30.000,00 e, posteriormente, celebrado escritura de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, por meio da qual o saldo do preço seria pago mediante prestações mensais e semestrais, acrescidas de juros e atualização monetária. Sustenta que, embora já tivesse desembolsado R$ 839.099,14, a ré elevou a prestação mensal para R$ 6.792,40, quando, segundo cálculo particular que apresentou, o valor devido seria de R$ 3.915,29. Alega que as cobranças realizadas pela ré não observaram os critérios contratuais e que teria pago R$ 175.401,81 além do efetivamente devido. Requer, em síntese: a autorização para consignar mensalmente R$ 3.915,29; a revisão das prestações vencidas e vincendas; a restituição dos valores alegadamente pagos em excesso; o recálculo do saldo devedor; a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais em valor não inferior a vinte salários mínimos e a abstenção de inscrição de seu nome em cadastros restritivos. A inicial veio instruída com os documentos de fls. 28/126. À fl. 144, foi determinada a emenda da petição inicial, na forma do art. 330, §§ 2º e 3º, do CPC. O autor apresentou emenda às fls. 150 e seguintes, esclarecendo os encargos cuja revisão pretendia e reiterando que a prestação mensal deveria ser limitada a R$ 3.915,29. Após redistribuição do feito, foi determinada à parte autora a apresentação de esclarecimentos acerca do índice de correção monetária utilizado nos cálculos de fls. 111/123, diante da previsão contratual de adoção do INCC-DI, conforme decisão de fl. 200. A parte autora atendeu à determinação às fls. 209. A tutela de urgência foi indeferida à fl. 218. Regularmente citada, a ré apresentou contestação às fls. 230/264. Preliminarmente, suscitou a ausência superveniente de interesse processual, ao argumento de que, em razão do inadimplemento, houve a consolidação da propriedade fiduciária e posterior alienação do imóvel a terceiro em leilão extrajudicial. No mérito, sustentou que as partes celebraram, em 13/05/2013, escritura de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, na qual foram expressamente previstos os valores financiados, o sistema de amortização, a taxa de juros e a atualização monetária. Defendeu a regularidade das cobranças, impugnou os cálculos particulares apresentados pelo autor e afirmou que este deixou de pagar as prestações a partir de maio de 2019. Alegou, ainda, inexistirem pressupostos para repetição de indébito ou reparação moral, requerendo a extinção do processo sem resolução do mérito ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos. Acompanharam a contestação os documentos de fls. 265/413. Houve réplica, na qual o autor impugnou a defesa, reiterou a alegada abusividade dos reajustes e sustentou que a alienação posterior do imóvel não afastaria seu direito à revisão das cobranças e à reparação dos prejuízos. No curso do processo, foi noticiado o falecimento do autor originário, tendo sido juntada a documentação pertinente às fls. 419/448. Após manifestação do Ministério Público, foi deferida a sucessão processual pelos herdeiros acima nominados. A ré juntou prova documental às fls. 450/57 e a petição de fls. 529, acompanhada dos documentos de fls. 537/563. Após a manifestação das partes e do MP em provas, foi invertido o ônus da prova à fl. 606 e reaberto o prazo para manifestação em provas da ré. Às fls. 620/621, foi rejeitada a preliminar de perda superveniente do objeto, ao fundamento de que a alienação do imóvel não impediria a análise da alegada abusividade das cobranças, remanescendo os pedidos indenizatórios e a possibilidade de conversão das obrigações específicas em perdas e danos. Na mesma oportunidade, foi deferida a produção de prova pericial contábil. Após substituições e providências relacionadas à nomeação e à remuneração do auxiliar do juízo, foi designada como perita Priscila de Oliveira Salgado, que apresentou proposta de honorários às fls. 675/677. Seguiram-se impugnações, manifestações e a fixação da remuneração pericial, com posterior comprovação do depósito às fls. 742. As partes apresentaram documentos complementares e quesitos às fls. 638/643 e 749/757. O laudo pericial foi juntado às fls. 770/787. A ré impugnou o laudo e apresentou parecer de seu assistente técnico às fls. 793/820, apontando, entre outras questões, a adoção de valor-base diverso daquele constante da escritura, a desconsideração das parcelas semestrais, dos encargos moratórios e da forma de incidência do IGP-M, bem como sustentando a inexistência de pagamentos em excesso. Os autores também se manifestaram sobre a prova técnica às fls. 822. Após determinação judicial, a perita apresentou esclarecimentos complementares às fls. 860/877. As partes voltaram a se manifestar sobre os esclarecimentos. A ré reiterou as conclusões de seu assistente técnico, sustentando que não houve pagamento em excesso, fls. 889/898. Nova manifestação da perita às fls. 902/919 e às fls. 941/953. Os sucessores do autor se manifestaram às fls. 958/976 e a ré reiterou as impugnações anteriores às fls. 978. À fl. 990, despacho determinando a remessa dos autos ao grupo de sentença. É o relatório. Decido. Sem preliminares pendentes de apreciação, presentes os pressupostos para o desenvolvimento válido e regular do processo, passo à análise do mérito. A controvérsia consiste em determinar se as prestações cobradas pela ré, decorrentes da escritura de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, excederam os valores resultantes dos encargos e critérios contratualmente previstos e, em caso positivo, se os autores fazem jus à consignação dos valores que reputam corretos, à revisão do saldo devedor, à restituição de quantias e à reparação por danos morais. Quanto à incidência do Código de Defesa do Consumidor, consta expressamente da inicial que o imóvel comercial foi adquirido como investimento, com o objetivo de ser alugado e gerar renda adicional. A aquisição, portanto, não se destinou à satisfação de necessidade pessoal de moradia, mas à exploração econômica do bem. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça adota, em regra, a teoria finalista, segundo a qual não é consumidor aquele que incorpora o produto ou serviço a uma atividade voltada à obtenção de rendimento econômico, salvo demonstração concreta de vulnerabilidade apta a justificar a aplicação excepcional da teoria finalista mitigada. No caso, embora o autor originário fosse pessoa física, idosa e acometida por enfermidade, tais circunstâncias pessoais não demonstram, por si sós, vulnerabilidade técnica ou jurídica relacionada especificamente à exploração econômica da sala comercial. Não obstante, ainda que se admitisse a incidência das normas consumeristas, o resultado do julgamento seria o mesmo, pois não ficou demonstrada cobrança contrária ao contrato ou falha imputável à ré. A revisão judicial de contrato validamente celebrado exige a demonstração concreta de ilegalidade, abusividade, desequilíbrio superveniente ou violação aos deveres anexos da boa-fé objetiva. O simples fato de a soma nominal dos pagamentos realizados ao longo de anos superar o preço histórico do imóvel não comprova excesso, pois o contrato previu financiamento, juros remuneratórios, amortização e atualização monetária. A escritura de fls. 337/360 descreve de forma expressa o valor financiado, o número e a periodicidade das prestações, a incidência de juros de 12% ao ano, o sistema de amortização e os critérios de correção monetária. Não há prova de que tais disposições tenham sido ocultadas ou inseridas posteriormente, tampouco de que o autor tenha sido impedido de conhecer o conteúdo econômico da avença. A planilha particular apresentada com a inicial partiu da premissa de que a prestação deveria permanecer em R$ 3.915,29 durante todo o período contratual. Contudo, o próprio pedido autoral reconhece tratar-se de obrigação reajustável. A manutenção de uma prestação nominal fixa, sem a incidência da atualização monetária contratada, não reproduz as condições da escritura e, por isso, não serve como parâmetro seguro para demonstrar a cobrança indevida de R$ 175.401,81. Além disso, há relevante divergência entre o valor de R$ 3.915,29 adotado unilateralmente pelos autores e a prestação mensal de R$ 4.830,15 expressamente consignada na escritura definitiva. A prova pericial esclareceu que a contratação previa 93 prestações mensais reajustáveis de R$ 4.830,15 e dezesseis prestações semestrais reajustáveis de R$ 12.715,97, com juros já incorporados e amortização pela Tabela Price. Após os questionamentos formulados pelas partes, a perita reviu os cálculos e, nos esclarecimentos de fls. 863/874, afirmou que, consideradas as explicações técnicas apresentadas pela ré sobre a metodologia empregada, os valores cobrados estavam em conformidade com os parâmetros contratuais e contábeis aplicáveis. Apesar de não existir no laudo pericial uma conclusão textual objetiva sobre a existência ou não de cobrança excessiva, os cálculos apresentados não corroboram a tese do autor. Segundo a lógica dos próprios cálculos da expert, a aplicação matemática da taxa e do sistema de amortização previstos contratualmente produziria parcelas ligeiramente superiores às parcelas-base consignadas na escritura. Esse resultado não sustenta a alegação de que a empresa tenha inflado artificialmente a prestação mediante aplicação de juros superiores aos contratados. Embora o julgador não esteja vinculado à prova pericial, não há, no caso, outro elemento técnico idôneo capaz de infirmar suas conclusões finais, já que os resultados matemáticos produzidos pela própria expert apontam, em essência, para a inexistência de cobrança superior aos parâmetros financeiros contratados. O parecer particular que acompanhou a inicial não analisou adequadamente o sistema de amortização, as prestações semestrais e a atualização monetária prevista na escritura. Já o parecer técnico apresentado pela ré apontou, de modo detalhado, as inconsistências do primeiro cálculo pericial e foi posteriormente considerado pela auxiliar do juízo na complementação do trabalho. A circunstância de o autor ter desembolsado R$ 1.094.316,42 também não permite concluir, isoladamente, pela quitação ou pelo pagamento excessivo. Esse total abrange valores pagos em momentos diversos durante período prolongado e componentes contratuais distintos, não podendo ser confrontado aritmeticamente com o preço nominal fixado em 2009, sem atualização, juros e amortização. Cabe à parte autora provar o fato constitutivo do direito alegado, na forma do art. 373, I, do CPC. Mesmo sob a perspectiva do CDC, a inversão do ônus da prova deferida nos autos não dispensa a apresentação de elementos mínimos de verossimilhança, nem autorizaria o afastamento de prova pericial produzida sob contraditório. Não comprovada a cobrança de prestações superiores às resultantes do contrato, não há fundamento para revisar o saldo devedor, restituir valores ou condenar a ré a recalcular as parcelas. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno o espólio autor ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.