0024328-48.2024.8.26.0100

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 0024328-48.2024.8.26.0100/SP EXEQUENTE : DECOUSSAU TILKIAN SOCIEDADE DE ADVOGADOS ADVOGADO(A) : RUBENS DECOUSSAU TILKIAN (OAB SP234119) EXECUTADO : HAMILTON DA SILVEIRA FIGUEIREDO ADVOGADO(A) : BRUNO CHATACK FERREIRA MARINS (OAB SP390398) ADVOGADO(A) : DIEGO FARIA GUILHERME (OAB SP400246) ADVOGADO(A) : THIAGO QUINTANILHA DE ALMEIDA (OAB SP376295) ADVOGADO(A) : ALEX SCHUR FAIWICHOW (OAB SP401831) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de cumprimento de sentença promovido por Decoussau Tilkian Sociedade de Advogados em face de Hamilton da Silveira Figueiredo , no âmbito do qual foi penhorado o imóvel matriculado sob o nº 61.729 perante o 13º Cartório de Registro de Imóveis da Capital, correspondente ao Apartamento nº 512 do Edifício La Residence Paulista, situado na Alameda Jaú, nº 1.606, Cerqueira César, São Paulo/SP. O perito judicial nomeado apresentou laudo de avaliação, apurando para o imóvel o valor de mercado de R$ 490.000,00, válido para a data-base de junho de 2026 (Evento 166, LAUDO1). A parte exequente manifestou sua concordância expressa com o laudo pericial e postulou a designação de hasta pública para alienação do bem (Evento 177, PET1). O executado apresentou impugnação ao laudo de avaliação, aduzindo, em síntese: (a) aparente subavaliação do bem, diante do fato de três dos quatro paradigmas conterem preços de oferta superiores; (b) ausência de consideração do mobiliário que guarnece a unidade hoteleira; e (c) ausência de vistoria interna do apartamento penhorado, tendo o perito utilizado fotografias de unidade paradigma (Evento 208, PET1). A exequente manifestou-se sobre a impugnação do executado, alegando a preclusão da faculdade de apresentar crítica técnica diante da falta de indicação tempestiva de assistente técnico e, no mérito, sustentando a regularidade e a higidez do trabalho pericial (Evento 210, MANIF IMPUG1). O perito judicial prestou esclarecimentos circunstanciados, detalhando a incidência do fator de oferta sobre as amostras coletadas, esclarecendo que a mobília pertence à operação hoteleira e confirmando que o padrão construtivo e o estado de conservação do imóvel foram satisfatoriamente apurados a partir da inspeção do edifício, das áreas comuns e de unidade padrão do hotel, tendo em vista que a unidade penhorada estava ocupada por hóspede na data designada para a vistoria (Evento 217, PET1). A exequente reiterou o pedido de homologação do laudo e de prosseguimento da alienação judicial (Evento 225, PET1), requerendo também a penhora no rosto dos autos do cumprimento de sentença nº 0017964-60.2024.8.26.0100 sobre o saldo remanescente de R$ 50.849,80 de titularidade do executado, para fins de amortização do débito exequendo (Evento 226, PED PENH ARREST1). O executado peticionou em réplica aos esclarecimentos do perito, insistindo na nulidade ou insuficiência da avaliação pela falta de ingresso no imóvel e postulando a complementação da perícia ou a realização de nova avaliação judicial (Evento 228, PET1). Decido. 1. Cumpre afastar a preliminar de preclusão e não conhecimento arguida pela exequente (Evento 210, MANIF IMPUG1). A não indicação de assistente técnico ou a ausência de apresentação prévia de quesitos não retira da parte o direito processual de formular impugnação e requerer esclarecimentos sobre o laudo elaborado pelo perito judicial, com esteio no artigo 477, § 2º, e no artigo 873 do Código de Processo Civil. A impugnação pode versar sobre aspectos metodológicos, premissas de cálculo e higidez formal da prova, cabendo ao magistrado o controle sobre a suficiência da perícia. Superada a questão formal, no mérito a impugnação formulada pelo executado (Evento 208, PET1 e Evento 228, PET1) não comporta acolhimento. O trabalho técnico elaborado pelo perito judicial (Evento 166, LAUDO1), devidamente complementado pelos esclarecimentos prestados (Evento 217, PET1), revela-se formalmente perfeito, metodologicamente consistente e plenamente apto a refletir o valor de mercado do imóvel constrito. O perito adotou o Método Comparativo Direto de Mercado com Tratamento por Fatores, segundo as diretrizes fixadas pela NBR 14.653-2 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e pelas normas do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE/SP). Para a formação do conjunto amostral, foram pesquisadas quatro ofertas de unidades situadas no próprio condomínio (Edifício La Residence Paulista, localizado na Alameda Jaú, nº 1.606), possuindo a mesma tipologia (studio/flat), mesma área privativa de aproximadamente 25 m², mesma idade aparente de 30 anos e idêntico padrão construtivo superior (Evento 166, LAUDO1, fls. 22/27). Não prospera a alegação de subavaliação fundada na circunstância de os preços anunciados (R$ 580.000,00, R$ 572.000,00, R$ 535.000,00 e R$ 479.000,00) serem superiores ao valor final arbitrado em R$ 490.000,00. Conforme expressamente demonstrado na Tabela 02 do laudo (Evento 166, LAUDO1, fl. 28) e reiterado nos esclarecimentos (Evento 217, PET1), os valores brutos de anúncio correspondem a preços de oferta, sobre os quais é de rigor a incidência do fator de elasticidade/oferta de 0,90 (desconto regulamentar de 10%), destinado a expurgar a margem de negociação comumente embutida pelo vendedor. Após a homogeneização pelo fator de oferta, os valores unitários encontrados para os paradigmas foram, respectivamente, de R$ 20.616,00/m², R$ 20.332,00/m², R$ 19.017,00/m² e R$ 17.026,00/m², alcançando a média aritmética homogeneizada de R$ 19.248,00/m². Multiplicando-se esse valor unitário médio pela área privativa real da unidade avaliada (25,32 m²), obteve-se o montante de R$ 487.350,00, que foi prudentemente arredondado para R$ 490.000,00 (Evento 166, LAUDO1, fls. 33/35). A indicação genérica de 25 m² na tabela preliminar de coleta de dados em nada compromete o cálculo final, que observou a metragem exata constante da matrícula imobiliária. Tampouco subsiste a alegação relativa à necessidade de cômputo do mobiliário. A constrição deferida nos autos recaiu exclusivamente sobre a unidade imobiliária autônoma registrada sob a matrícula nº 61.729 do 13º Registro de Imóveis da Capital (apartamento e respectiva vaga de garagem), sem abranger bens móveis guarnecedores. Ademais, o perito esclareceu que o empreendimento opera sob o modelo de flat/hotelpool, no qual os bens móveis (cama, mesas, armários, televisor) integram o acervo de operação da administração hoteleira, que é responsável pela respectiva manutenção e reposição periódica, não se confundindo com o direito de propriedade imobiliária sujeito à expropriação (Evento 217, PET1). De igual modo, a ausência de vistoria no interior específico da unidade nº 512 não macula a higidez da prova pericial. O perito compareceu ao local na data e horário previamente designados (10/06/2026, às 9h), diligência da qual as partes foram formalmente cientificadas (Evento 166, LAUDO1, fl. 4). A parte devedora não adotou qualquer providência administrativa para franquear o acesso ao apartamento, o qual se encontrava legitimamente ocupado por hóspede. Tratando-se de unidade integrante de empreendimento hoteleiro dotado de rigorosa padronização arquitetônica e construtiva (apartamentos tipo studio com 25,32 m²), a vistoria detalhada das áreas comuns do edifício (fachada, hall, bar, restaurante, academia e piscina) e a inspeção de unidade paradigma com as mesmas especificações, aliadas às informações colhidas perante a administração do hotel sobre a manutenção geral e reformas uniformes, afiguram-se plenamente suficientes e adequadas para a caracterização do estado de conservação ("C - Regular") e do padrão construtivo da edificação. Ressalte-se que o executado não apresentou qualquer elemento probatório concreto, parecer técnico divergente, laudo particular ou mesmo registros fotográficos aptos a demonstrar que sua unidade privativa possua diferenciais de acabamento, benfeitorias substanciais ou valorização que destoem do padrão geral do condomínio. O trabalho pericial atingiu o Grau de Precisão III e o Grau de Fundamentação I da norma NBR 14.653-2 (Evento 166, LAUDO1, fls. 30/33), atendendo aos requisitos técnicos indispensáveis à fixação do valor de mercado. Nos termos do artigo 873 do Código de Processo Civil, a realização de nova avaliação judicial é medida excepcional, admitida apenas quando houver demonstração fundamentada de erro ou dolo do perito, majoração ou diminuição posterior no valor do bem, ou fundada dúvida do magistrado acerca do montante apurado, hipóteses inocorrentes no caso em apreço. Desse modo, impõe-se a rejeição da impugnação e a homologação do laudo pericial (Evento 166, LAUDO1), fixando-se o valor de avaliação do imóvel matriculado sob o nº 61.729 do 13º Registro de Imóveis da Capital em R$ 490.000,00 (quatrocentos e noventa mil reais) para junho de 2026, valor que deverá ser atualizado monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo até a data do leilão. Solvida a controvérsia sobre a avaliação do bem e consolidado o valor de mercado que servirá de parâmetro ao certame, restabelece-se a plena eficácia da decisão proferida no Evento 187, cuja suspensão havia sido determinada temporariamente no Evento 201 apenas para assegurar o contraditório. Fica mantida a nomeação da Leiloeira Oficial Dora Plat , inscrita na JUCESP sob o nº 744, vinculada à gestora Zuk Leilões (portalzuk.com.br), devidamente cadastrada perante este Tribunal de Justiça. A leiloeira deverá ser intimada para elaborar a minuta do edital e apresentar o cronograma de datas para o primeiro e o segundo pregões, observando rigorosamente todos os termos e diretrizes fixados na decisão de Evento 187, em especial: a) no primeiro pregão, não serão aceitos lances inferiores ao valor da avaliação judicial atualizada; b) no segundo pregão, não serão aceitos lances inferiores a 60% (sessenta por cento) do valor da avaliação atualizada; c) a comissão de 5% da gestora deverá ser depositada nos próprios autos pelo arrematante; d) as condições para propostas de pagamento parcelado deverão obedecer estritamente ao artigo 895 do Código de Processo Civil. 2. A exequente noticiou a existência de crédito de titularidade do executado Hamilton da Silveira Figueiredo nos autos do cumprimento de sentença nº 0017964-60.2024.8.26.0100, em curso perante esta 27ª Vara Cível, consistente no saldo remanescente de R$ 50.849,80 após a quitação do débito principal daqueles autos (Evento 226, PED PENH ARREST1). Postula a exequente a penhora no rosto dos referidos autos e a transferência da quantia para este feito, a fim de amortizar o débito exequendo, atualmente calculado em R$ 123.080,92 para agosto de 2026 (Evento 226, PLANILHA DE CÁLCULO2). O pleito comporta integral deferimento. A penhora sobre créditos e direitos pleiteados em juízo é expressamente autorizada pelo artigo 860 do Código de Processo Civil, constituindo mecanismo legítimo e eficaz para a satisfação do crédito executado. Ademais, a ordem legal de preferência estatuída no artigo 835 do Código de Processo Civil estabelece como prioritária a penhora em dinheiro (inciso I e § 1º), a qual ostenta liquidez imediata. A execução se desenvolve no interesse exclusivo do credor, a teor do artigo 797 do Código de Processo Civil. Por conseguinte, a prévia existência de penhora sobre bem imóvel não impede a constrição de valores líquidos pertencentes ao executado, máxime considerando a maior celeridade e efetividade na satisfação do crédito de natureza alimentar perseguido nos autos. Assim, impõe-se o deferimento da penhora no rosto dos autos do cumprimento de sentença nº 0017964-60.2024.8.26.0100 sobre o saldo remanescente disponível de titularidade do executado, até o limite do saldo devedor deste processo, providenciando-se a respectiva transferência para conta vinculada a este juízo. Ante o exposto: a) rejeito a impugnação apresentada pelo executado (Evento 208, PET1 e Evento 228, PET1) e, por consequência, homologo o laudo pericial de avaliação (Evento 166, LAUDO1, e Evento 217, PET1), fixando o valor do imóvel correspondente ao Apartamento nº 512 do Edifício La Residence Paulista, objeto da matrícula nº 61.729 do 13º CRI de São Paulo/SP, em R$ 490.000,00 (quatrocentos e noventa mil reais), para a data-base de junho de 2026, montante que deverá ser atualizado monetariamente pelos índices da Tabela Prática do TJSP até a data da alienação judicial; b) restabeleço a plena eficácia da decisão proferida no Evento 187 e determino a intimação da Leiloeira Oficial Dora Plat (via Portal de Auxiliares da Justiça e pelo correio eletrônico contato@portalzuk.com.br ) para que dê início aos atos preparatórios da hasta pública eletrônica, apresentando no prazo de 15 (quinze) dias o cronograma de datas dos pregões e a respectiva minuta de edital, observadas as balizas estabelecidas na decisão de Evento 187; c) defiro o pedido de penhora no rosto dos autos do cumprimento de sentença nº 0017964-60.2024.8.26.0100 (em trâmite perante esta 27ª Vara Cível), incidente sobre o saldo remanescente de R$ 50.849,80 de titularidade do executado Hamilton da Silveira Figueiredo (Evento 226, PED PENH ARREST1). Para tanto, servirá esta decisão como ofício a ser encaminhado diretamente pela parte exequente, mediante protocolo nos autos de destino. O valor do crédito aqui em execução é de R$ 123.080,92, em agosto de 2026, tratando-se de honorários advocatícios, com natureza alimentar. Fica o executado initmado da penhora por meio desta decisão. Intimem-se. São Paulo, 13 de agosto de 2026.