0022695-66.2021.8.19.0014

RELATÓRIO BRUNO MARIA DA PAZ VICENTE ajuizou ação em face de REALIZA CONSTRUTORA LTDA., alegando, em síntese, ocorrência de propaganda enganosa no empreendimento denominado Residencial Novo Horizonte, em razão da alegada alteração do projeto inicialmente divulgado, com inclusão de unidades habitacionais destinadas à faixa 1,0 do Programa Minha Casa Minha Vida, além de ausência de parte da infraestrutura anunciada. Sustentou, ainda, a existência de vícios construtivos no imóvel adquirido, consistentes em infiltrações, fissuras, problemas de drenagem e alagamentos, bem como atraso na entrega da unidade habitacional e consequentes danos materiais e morais. Requereu indenização por danos materiais decorrentes da alegada desvalorização do imóvel, indenização por propaganda enganosa, lucros cessantes e multa contratual em razão do atraso da obra, bem como compensação por danos morais. Citada, a ré apresentou contestação ( fls. 193/208), arguindo, em síntese, a improcedência dos pedidos. Sustentou inexistência de atraso na entrega da obra, inexistência de propaganda enganosa, ausência de desvalorização do imóvel e inexistência de vícios construtivos relevantes, defendendo que o empreendimento foi entregue em conformidade com o projeto aprovado e memorial descritivo. Houve réplica às fls. 257/253. Foi realizada prova pericial às fls. 374/402. O perito judicial apresentou laudo técnico, posteriormente ratificado em esclarecimentos complementares ( fls. 423/424). É o relatório. Passo a decidir. FUNDAMENTAÇÃO Compulsando os autos, verifico que foram atendidas as condições de admissibilidade da demanda e observados, em sua tramitação, os requisitos de validade do procedimento e dos atos processuais praticados, individualmente considerados. O feito se encontra em ordem, não há vícios a sanar, nem nulidades a serem declaradas de ofício. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, eis que não há necessidade de produção de outras provas além das constantes dos autos. Muito embora a decisão de saneamento tenha deferido a produção de prova oral, consistente no depoimento pessoal da parte autora e oitiva de testemunhas, entendo que, no caso em exame, tal providência se revela desnecessária. Com efeito, a controvérsia central dos autos diz respeito à alegada desvalorização do imóvel, à existência de vícios construtivos e à eventual desconformidade entre o empreendimento entregue e aquilo que foi efetivamente ofertado ao consumidor. Tais questões possuem natureza eminentemente técnica, demandando conhecimento especializado, razão pela qual são insuscetíveis de adequada elucidação mediante prova oral. Registre-se que a prova oral se destina precipuamente à demonstração de fatos dependentes de percepção subjetiva ou circunstâncias acessíveis ao conhecimento direto das partes e testemunhas. No presente caso, contudo, a solução da controvérsia depende da análise técnica acerca das características construtivas do imóvel, da existência de patologias construtivas, da observância do memorial descritivo e da eventual repercussão econômica decorrente da implantação das unidades habitacionais da faixa 1,0. Nesse cenário, a prova pericial revelou-se suficiente para a formação do convencimento judicial, permitindo análise objetiva dos pontos controvertidos. Assim, embora respeitado o entendimento anteriormente adotado, reputo desnecessária a produção da prova oral anteriormente deferida, porquanto a prova técnica produzida nos autos é suficiente ao deslinde da controvérsia. In casu, a relação jurídica em exame submete-se às disposições protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Nessa perspectiva, o CDC assegura a todo consumidor o direito básico à informação completa e específica sobre os produtos e os serviços (art. 6º, III) e impõe a todo fornecedor o correspondente dever de prestá-las de forma acessível e esclarecedora (CDC, art. 36), em respeito ao princípio da transparência (CDC, art. 4º). Seguindo esses traços principiológicos, o CDC, ao dispor sobre o regime jurídico da publicidade nas relações de consumo, veda expressamente a publicidade enganosa ou abusiva. Confira-se, in verbis: Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. § 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços. § 2° É abusiva, dentre outras a publicidade discriminatória de qualquer natureza, a que incite à violência, explore o medo ou a superstição, se aproveite da deficiência de julgamento e experiência da criança, desrespeita valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde ou segurança. § 3° Para os efeitos deste código, a publicidade é enganosa por omissão quando deixar de informar sobre dado essencial do produto ou serviço . In casu, para se dirimir a controvérsia, foi determinada a realização de prova pericial. Do alegado atraso na entrega da obra, o pedido não merece prosperar. A parte autora sustenta que a entrega do imóvel deveria ter ocorrido em agosto de 2018. Todavia, a prova documental constante nos autos demonstra realidade diversa. Conforme previsto contratualmente, o prazo de construção do empreendimento era de 15 ( quinze ) meses, contados da assinatura do contrato de financiamento celebrado junto à Caixa Econômica Federal em 06/07/2017. O instrumento contratual também previa a possibilidade de prorrogação do prazo por até 180 (cento e oitenta) dias, circunstância expressamente pactuada entre as partes. Além disso, restou convencionado que o cronograma de execução da obra poderia sofrer alterações em razão da ocorrência de caso fortuito ou força maior, capazes de comprometer o regular andamento dos serviços, tais como períodos prolongados de chuvas e demais situações alheias à vontade da promitente vendedora e que esta não tivesse condições de evitar ou impedir. Desse modo, considerando o prazo inicial, acrescido do período de tolerância contratualmente previsto, não se verifica o alegado inadimplemento da requerida. Não restou, portanto, configurado atraso injustificado na entrega da obra. Inexistindo mora da requerida, inexistindo atraso, improcedem os pedidos de lucros cessantes, multa contratual por inadimplemento e danos morais fundados na alegada mora da ré. Quanto às alegações de desvalorização, o laudo indicou a existência de diferença entre faixas habitacionais no empreendimento, circunstância que, por si só, não se mostra suficiente para comprovar omissão dolosa ou conduta ilícita da ré sem outros elementos probatórios robustos. Logo, a parte autora não se desincumbiu de seu ônus probatório, tal como previsto no art. 373, inc. I, do CPC, em face da ausência de lastro probatório mínimo ao acolhimento do seu direito. Entende este juízo, que a alegada propaganda enganosa e desvalorização do imóvel, não restou comprovado que a ré tenha omitido, de forma dolosa, informação essencial capaz de induzir o consumidor em erro, nos termos do art. 37 do CDC. A mera coexistência de imóveis de diferentes padrões ou faixas de programas habitacionais em um mesmo residencial não configura, por si só, prática de propaganda enganosa, tampouco implica automática desvalorização do bem, eis que eventual desvalorização imobiliária não se presume, devendo ser demonstrada por meio de prova concreta e técnica, não sendo suficiente a percepção subjetiva do adquirente acerca da composição social do empreendimento. Logo, conclui-se que, as diferenças entre as faixas de casas no residencial não possuem, por si só, relevância jurídica suficiente para caracterizar propaganda enganosa ou gerar direito à indenização, especialmente na ausência de comprovação objetiva de prejuízo. Também não restaram comprovados os requisitos para condenação em lucros cessantes ou danos morais, inexistindo demonstração de prejuízo efetivo ou abalo que ultrapasse o mero aborrecimento cotidiano. Assim, ausente a comprovação de ato ilícito, dano e nexo causal, não se configuram os pressupostos da responsabilidade civil, impondo-se a rejeição do pedido. Da alegada propaganda enganosa, o pedido não merece acolhimento. Sustenta a parte autora que a requerida teria incorrido em propaganda enganosa ao deixar de informar, quando da comercialização do imóvel, que seriam futuramente construídas unidades habitacionais destinadas à faixa 1,0 do Programa Minha Casa Minha Vida no mesmo empreendimento. Todavia, a pretensão não procede. Embora o laudo pericial tenha consignado que o material publicitário não continha referência expressa à futura existência de unidades da faixa 1,0, tal circunstância, por si só, não configura publicidade enganosa ou violação ao dever de informação. Isso porque não se pode exigir da construtora que informe ao consumidor toda e qualquer possibilidade de expansão, modificação urbanística ou implantação futura de unidades habitacionais em áreas integrantes do empreendimento ou de seu entorno, sobretudo quando inexistente prova de que tenha havido afirmação falsa, promessa específica em sentido contrário ou compromisso contratual de exclusividade quanto ao padrão socioeconômico dos futuros moradores. Com efeito, a propaganda enganosa pressupõe informação falsa ou omissão de dado essencial capaz de induzir o consumidor em erro acerca da natureza, qualidade, características ou propriedades do produto oferecido, nos termos do art. 37, §1º, do Código de Defesa do Consumidor. No caso concreto, não há demonstração de que a ré tenha assegurado ao autor que o empreendimento seria composto exclusivamente por unidades de determinada faixa do programa habitacional, tampouco que tenha assumido obrigação contratual nesse sentido. Ademais, a própria perícia judicial constatou que grande parte das características divulgadas foi efetivamente entregue, inclusive casas não geminadas, ruas asfaltadas, calçadas, rede de abastecimento de água, esgoto, energia elétrica, iluminação pública e quadra esportiva, registrando apenas a ausência de área verde e arborização completa. Não se verifica, portanto, prova suficiente de que a requerida tenha veiculado informação falsa ou omitido dado essencial apto a caracterizar propaganda enganosa. Tampouco se mostra juridicamente possível imputar à construtora responsabilidade civil pelo simples fato de ter ocorrido construção futura de novas unidades habitacionais destinadas a público diverso daquele imaginado pelo adquirente, ante a inexistência de obrigação legal ou contratual de manutenção das características socioeconômicas da vizinhança ou dos futuros moradores da localidade. Dessa forma, ausente demonstração de prática ilícita, impõe-se a improcedência do pedido de indenização por propaganda enganosa e dos danos morais a ele vinculados. Dos vícios construtivos: Neste ponto, a pretensão autoral merece acolhimento. O laudo pericial constatou a existência de vícios construtivos na unidade habitacional do autor. Segundo o expert, foram identificadas: fissuras em paredes e teto; fissuras decorrentes de inadequação do material utilizado nos revestimentos; descascamento de tinta relacionado a infiltrações; ocorrência de manifestações patológicas compatíveis com falhas executivas ou utilização de material de qualidade não comprovada. O perito foi categórico ao afirmar: Foi comprovado a existência de vícios construtivos no imóvel objeto . Embora também tenham sido observadas patologias decorrentes da falta de manutenção e intervenções realizadas pelo próprio autor, o expert distinguiu expressamente tais ocorrências dos vícios construtivos atribuíveis à fase de execução da obra. A ré não produziu prova técnica capaz de infirmar as conclusões periciais. Ao contrário, limitou-se a apresentar discordância genérica quanto ao conteúdo do laudo. Tratando-se de matéria eminentemente técnica, prevalece a conclusão do trabalho pericial, elaborado por profissional de confiança do Juízo e submetido ao contraditório. Consequentemente, deve a ré ser condenada a promover o reparo integral dos vícios construtivos apontados no laudo pericial, às suas expensas. Além disso, a persistência de defeitos construtivos em imóvel destinado à moradia extrapola o mero inadimplemento contratual, gerando inegável transtorno ao consumidor. Assim, reputo cabível a compensação por danos morais. Considerando a extensão dos vícios constatados, o período de utilização do imóvel, a proporcionalidade da medida e os precedentes desta Corte, arbitro a indenização em R$ 8.000,00 (oito mil reais). DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por BRUNO MARIA DA PAZ VICENTE em face de REALIZA CONSTRUTORA LTDA., extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) CONDENAR a ré a promover, às suas expensas, os reparos necessários para eliminação dos vícios construtivos identificados pelo laudo pericial, consistentes nas fissuras apontadas na estrutura e revestimentos internos da residência, bem como nos descascamentos de tinta decorrentes de infiltração constatados pelo expert, no prazo de 90 (noventa) dias, contados do trânsito em julgado, sob pena de conversão da obrigação em perdas e danos a ser apurada em liquidação de sentença; b) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais em favor da parte autora, em razão dos vícios construtivos constatados na perícia, que ultrapassaram os meros dissabores cotidianos, os quais comprometeram a adequada fruição do imóvel destinado à moradia, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), acrescido de correção monetária pelo IPCA-E a partir desta sentença e juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Por outro lado, JULGO IMPROCEDENTES o pedido de indenização por propaganda enganosa; o requerimento de indenização por desvalorização do imóvel, e os pedidos relacionados ao alegado atraso na entrega da obra, inclusive lucros cessantes, multa contratual e danos morais dele decorrentes; e demais pedidos formulados na inicial. Considerando a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC, condeno a parte autora ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios, e a parte ré ao pagamento de 30% (trinta por cento), fixando os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, observada a compensação vedada pelo art. 85, §14, do CPC. Em relação à parte autora, beneficiária da gratuidade de justiça, fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais, na forma do art. 98, §3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, dê-se baixa e arquivem-se os autos.