0022682-67.2021.8.19.0014

SUZILANE CRISPIM TAVARES CABRAL ajuizou ação em face de CONSTRUTORA REALIZA LTDA., ambas qualificadas nos autos, expondo que, atraída pelo anúncio de casas geminadas, em bairro planejado, com arborização urbana e área verde, adquiriu uma unidade autônoma no Residencial Novo Horizonte, no Parque Novo Aeroporto, nesta cidade. Contudo, a requerida, depois de vender grande parte das unidades, que se enquadram no padrão de subsídio faixa 1,5 do Programa Minha Casa Minha Vida, iniciou, no mesmo empreendimento, obras de unidades com padrão inferior ( faixa 1,0 do PMCMV). Afirmou que a construção dessas novas unidades, que têm como público-alvo famílias de baixa renda, além de desvalorizar os imóveis, foi omitida pela acionada, que divulgava o Residencial Novo Horizonte como empreendimento padrão classe média. Historiou que os anúncios prometiam localização privilegiada, vizinha a mercados, farmácia, escolas, bancos, academias, padarias, hospital e shoppings, o que não existe nos arredores do empreendimento. Acrescentou que houve atraso na conclusão da conclusão das obras. Com base em tais argumentos, postulou a condenação da requerida ao pagamento de indenização por dano material, consistente na depreciação do bem; indenização por danos morais, caracterizado pelo atraso na conclusão das obras e pelos vícios construtivos; indenização por lucros cessantes presumidos e incidência da cláusula penal, em decorrência do atraso na conclusão das obras; e indenização por propaganda enganosa. Citada, a requerida contestou. Sustentou, em suma, que o empreendimento foi construído de acordo com o projeto e que não houve publicidade enganosa. Alegou, ainda, que o atraso na entrega da unidade não foi substancial e que não causou danos à parte autora. Negou, por fim, a existência de vícios construtivos. Protestou, assim, pela improcedência dos pedidos (fls. 190/205). Houve réplica (fls. 263/269). Na decisão de saneamento e organização do processo, foi determinada a produção de provas oral e pericial (fls. 271/272). Juntado aos autos o laudo pericial (fls. 430/491), a requerida formulou pedido de esclarecimentos (fls. 552/556), que foram prestados pelo perito (fls. 562/566). Em seguida, a autora foi instada a se manifestar quanto à notícia de venda do imóvel (fl. 577), mas quedou-se inerte, o que ensejou a extinção do feito por abandono (fls. 608/609). Foi interposta apelação e o e. TJERJ deu provimento ao recurso para anular a sentença (fls. 709/714). Com o retorno dos autos, foi designada audiência de instrução e julgamento (fl. 728), momento em que, recusada a conciliação, foi tomado o depoimento pessoal da autora (fl. 762). Seguiu-se com as alegações finais, apresentadas na forma de memoriais (fls. 767/772 e 774/778). Esse, o relatório. Trata-se de ação de conhecimento em que adquirente de unidade autônoma do Residencial Novo Horizonte postula a condenação da Realiza Construtora Ltda. ao pagamento de indenizações por danos materiais e morais, alegando a ocorrência de publicidade enganosa, atraso na entrega e desvalorização do imóvel. No mérito, a relação jurídica em exame submete-se às disposições protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Nessa perspectiva, o CDC assegura a todo consumidor o direito básico à informação completa e específica sobre os produtos e os serviços (art. 6º, III) e impõe a todo fornecedor o correspondente dever de prestá-las de forma acessível e esclarecedora (CDC, art. 36), em respeito ao princípio da transparência (CDC, art. 4º). Seguindo esses traços principiológicos, o CDC, ao dispor sobre o regime jurídico da publicidade nas relações de consumo, veda expressamente a publicidade enganosa ou abusiva. Confira-se, in verbis: Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. § 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços. § 2° É abusiva, dentre outras a publicidade discriminatória de qualquer natureza, a que incite à violência, explore o medo ou a superstição, se aproveite da deficiência de julgamento e experiência da criança, desrespeita valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde ou segurança. § 3° Para os efeitos deste código, a publicidade é enganosa por omissão quando deixar de informar sobre dado essencial do produto ou serviço . Sobre a publicidade enganosa, BRUNO MIRAGEM leciona: O elemento principal da definição jurídica em questão é a aptidão da publicidade de induzir o consumidor em erro. [...]. A publicidade é considerada enganosa quando há divulgação total ou parcialmente falsa, ou ainda quando há omissão de informações relevantes à compreensão pelo consumidor, das características, qualidades e utilidades do produto ou do serviço objeto do anúncio publicitário . (Curso de Direito do Consumidor. 2ª ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010, p. 178). Deve-se destacar, ainda, que o CDC, nesse ponto, instituiu hipótese de inversão direta e automática do ônus da prova (ope legis), impondo ao fornecedor-anunciante o encargo de provar a veracidade e correção da informação ou comunicação publicitária (art. 38). Tornando ao caso concreto, a autora sustenta a ocorrência de publicidade enganosa por omissão, uma vez que a requerida teria silenciado, dolosamente, quanto à construção de casas populares de padrão inferior no mesmo empreendimento. De fato, além de não constar no material publicitário do empreendimento, a acionada deixou de produzir qualquer prova, por mínima que seja, de que o autor, adquirente de imóvel faixa 1.5 no Residencial Novo Horizonte, foi cientificado de que, no mesmo local, seriam construídas casas populares (faixa 1.0), a serem distribuídas pela prefeitura a pessoas de baixa renda. Portanto, forçoso concluir pela ocorrência da publicidade enganosa por omissão. Ainda quanto a este ponto, no que diz respeito à promessa de localização privilegiada, com supermercados, farmácia, escolas, bancos, academias, padarias, hospital e shoppings próximos, não há se falar em publicidade enganosa. Afora a obviedade ululante de que tais serviços não constituem nem foi prometida como infraestrutura do empreendimento, decerto que o autor, antes de adquirir o imóvel, tomou a cautela mínima, básica, de conhecer - se já não conhecia - a região do entorno do conjunto habitacional. Logo, não se pode dizer surpreendida pelo que encontrou - ou não encontrou - após se mudar para o local. Ademais, são informações meramente enunciativas, que pela generalidade e inespecificidade, não constituem ato ilícito. Verificada a publicidade enganosa por omissão, relativa à falta de informação a respeito da construção das casinhas populares, assiste ao autor o direito à indenização por dano material, consistente na depreciação do valor de mercado do imóvel adquirido, que, no caso concreto, o perito atestou ter sido de 9,29%. Faz jus o demandante, portanto, à indenização de R$ 11.148,00, referente à desvalorização experimentada. Com relação ao dano moral, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento clássico de que o mero atraso na entrega de imóvel não gera dano moral in re ipsa (AgRg no AREsp n. 570.086/PE, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva). Para a Corte, apenas se admite reparação por dano moral quando evidenciada ofensa a direito da personalidade (STJ. 4ª Turma. AgInt no AgInt no AREsp 2.064.554-BA, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgada em 18/9/2023). No caso dos autos, o atraso na entrega se deu por cinco meses, ou seja, por curto período, não havendo como reconhecer, portanto, a ocorrência de violação a direito da personalidade. Ademais, deve-se ter presente que restou esclarecido na audiência de instrução e julgamento que a autora não reside atualmente no imóvel objeto desta ação, considerando que alienou o bem a terceiro, o que fragiliza, ainda mais, a possibilidade de reconhecimento de violação a direito da personalidade. Sob outro aspecto, vê-se as partes celebraram contrato de compra e venda de unidade autônoma a ser construída no regime do Programa Minha Casa Minha Vida e a requerida comprometeu-se a concluir as obras no prazo de 15 meses, contados da assinatura do contrato de financiamento (cláusula n. 6.1). A cláusula 6.2, por sua vez, dispõe sobre a prorrogação do prazo de conclusão das obras por até 180 dias, ajuste válido e eficaz, consoante jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12/09/2017). O contrato de financiamento foi firmado em 26/06/2017. Dessa forma, a unidade deveria ter sido entregue ao autor até o dia 26/03/2019, já somado o prazo de tolerância. Porém, a unidade só foi entregue em 24/08/2019. Assim, restou comprovada a mora. Nesse ponto, para além da nulidade da cláusula 6.3, cuja abusividade é manifesta, pois deixa o consumidor em desvantagem exagerada (CDC, arts. 39, XII, e 51, IV), as justificativas invocadas pela requerida para o atraso constituem questões afetas ao risco do empreendimento, que configuram fortuito interno, incapaz de eximi-la de sua responsabilidade. Como pacificou o Superior Tribunal de Justiça, assentada a mora, presume-se o prejuízo do comprador, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 25/09/2019 - Tema 966). In casu, a parte autora estimou o prejuízo mensal em R$ 1.200,00, que seria o valor locatício médio, o que deve ser acolhido, pois não impugnado pela parte requerida, tendo como termo inicial 27/03/2019 e termo final 23/08/2019. Em relação à multa contratual, a avença prevê apenas em favor da construtora (cláusula 3.1 -b), isto é, somente para a hipótese de o comprador inadimplir. Entretanto, a matéria foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, que, em julgamento de recurso especial sob o rito dos recursos repetitivos, firmou a seguinte tese: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial (STJ. REsp n. 1.614.721, Min. Luis Felipe Salomão, j. 22/05/2019). Portanto, é cabível a inversão da multa contratual, de 2% sobre o valor do negócio, ou seja, R$ 2.400,00. JULGO, pois, PROCEDENTES EM PARTE OS PEDIDOS formulados na petição inicial para CONDENAR a requerida ao pagamento de: a) indenização por propaganda enganosa, consistente na desvalorização do valor de mercado do imóvel em razão da construção das casinhas populares (faixa 1.0 do PMCMV), no valor de R$ 11.148,00, corrigido monetariamente desde a data do laudo pericial e acrescido de juros de mora na forma do art. 406 do CC, a contar da citação; b) indenização por lucros cessantes, consistente no valor mensal de R$ 1.200,00, no período de 27/03/2019 a 23/08/2019, cujo valor, a ser apurador por meros cálculos aritméticos, deverá ser corrigido monetariamente, a contar do primeiro dia de cada mês de referência, e acrescido de juros de mora na forma do art. 406 do CC, a contar da data da citação; c) cláusula penal prevista no contrato, no valor de R$ 2.400,00, corrigido monetariamente desde a celebração do contrato e acrescido de juros de mora na forma do art. 406 do CC, a contar da citação. Nesses termos, EXTINGO O PROCESSO, com resolução de mérito, com base no art. 487, I, do Código de Processo Civil. Verificada a sucumbência recíproca (CPC, art. 86, caput), condeno cada parte ao pagamento de 50% das despesas processuais e de honorários advocatícios que, à luz dos parâmetros fixados no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, arbitro em 10% sobre o valor da condenação, vedada a compensação (CPC, art. 85, § 14). As verbas sucumbenciais devidas pela autora ficam com a exigibilidade suspensa, diante da gratuidade de justiça (CPC, art. 98, § 3º). Registrada eletronicamente. Publique-se e intimem-se, inclusive na forma do art. 207, § 1º, I, da CNCGJ. Após o trânsito em julgado, caso não haja manifestação das partes no prazo de 60 dias, arquivem-se.