0021897-33.2021.8.19.0038

Trata-se de ação pelo procedimento comum com pedido de tutela de urgência, ajuizada por CONDOMÍNIO DO SPAZIO MARIO GUIMARÃES em face de CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE e SPE CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE L LTDA, nos termos da inicial. A parte autora sustenta que as rés foram responsáveis pela construção e incorporação do empreendimento residencial, cujo habite-se foi expedido em 2017, afirmando que, após a entrega do imóvel, foram constatados diversos vícios construtivos nas áreas comuns do condomínio. Aduz que as demandadas permaneceram à frente da administração condominial até setembro de 2020 (retiradas pelos condôminos) e, apesar das reiteradas reclamações dos moradores, deixaram de promover os reparos necessários. Assim, afim de verificar a procedência dos vícios que acometiam o empreendimento, aduz que contratou profissional habilitado para realização de laudo técnico, o qual concluiu pela existência de diversas irregularidades decorrentes de falhas de projeto, execução e utilização de materiais inadequados, destacando, dentre outras, deficiências no sistema de combate a incêndio, ausência de sistema adequado de proteção contra descargas atmosféricas, infiltrações, falhas estruturais, problemas nos elevadores, deficiência na estação de tratamento de esgoto, contaminação dos reservatórios de água e risco à segurança e habitabilidade do empreendimento. A inicial veio acompanhada dos documentos de id. 046 a 240, sendo id. 78, o referido laudo produzido pela demandante. Id. 296: O réu compareceu espontaneamente aos autos, manifestando-se acerca da tutela de urgência requerida, trazendo laudos de id. 308 a 346. Id. 362: Decisão que indeferiu a tutela de urgência, por necessidade de maior dilação probatória, considerando incongruências entre os laudos apresentados pelas partes. Id. 374: O réu apresentou contestação, na qual suscitou, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da 1ª contestante, bem como a decadência da pretensão, ao argumento de que a ação foi ajuizada mais de quatro anos após a entrega do empreendimento, incidindo o prazo previsto no art. 26 do CDC, caso o Juízo entenda pela aplicabilidade da referida norma. No mérito, sustentaram a inaplicabilidade do CDC, a ausência de responsabilidade pelos alegados vícios, a necessidade de denunciação da lide à empresa responsável pelos elevadores (Atlas Schindler), a inexistência de situação de urgência, bem como afirmaram que os problemas decorrem da ausência de manutenção preventiva pelo condomínio, em desacordo com as normas técnicas e o manual de operação da edificação. Aduziram, ainda, que diversos itens correspondem a desgaste natural, uso inadequado, vandalismo ou vícios aparentes, além de impugnarem o laudo técnico apresentado pela parte autora e juntarem parecer técnico particular. Id. 1242: Opostos embargos de declaração pela autora em face da decisão de 362, aqueles foram negados, como se verifica em decisão de id. 130. Id. 1291: Réplica da parte autora. Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte autora em id. 1310 requereu a produção de prova documental suplementar, depoimento pessoal dos representantes das rés, Pericial e oitiva das testemunhas. Já as rés, em id. 1312, requereram prova pericial de engenharia e testemunhal. Instado a se pronunciar, este Juízo prestou as informações devidas ao Agravo de Instrumento nº 0006558-17.2022.8.19.0000 em id.1323. Id. 1336: Decisão de saneamento e organização do processo. Id. 1429: Manifestação de aceite do i. perito. Id. 1455: Informação de não provimento do recurso de agravo interposto pela autora. Id. 1476: Decisão que homologou os honorários periciais. Id. 1583: Sentença que homologou o acordo de id. 1573, que abrangeu parcialmente os pedidos da inicial. Id. 1882: Laudo pericial. Id. 2109: Manifestação da parte autora acerca do laudo. Id. 2128, 2253, 2417 e 2591: impugnação ao laudo pericial ofertado pela ré. Id. 2575: Resposta à impugnação. Id. 2583: Alegações finais da parte autora. Id. 2591: pedidos de esclarecimentos ofertado pela ré. Id. 2603: esclarecimentos do perito. Id. 2612: impugnação aos esclarecimentos. Id. 2636: esclarecimentos do perito. Id. 2662: impugnação aos esclarecimentos. Id. 2683: esclarecimentos do perito. Id. 2692: impugnação aos esclarecimentos. Id. 2699: decisão que homologou o laudo pericial. Id. 2706: decisão que negou provimento aos embargos de declaração de id. 2702. Id. 2715: Alegações finais da parte autora. Id. 2724: Alegações finais da parte autora. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir, nos termos do art. 489, §1º, do Código de Processo Civil. Inicialmente, analiso a primeira questão pendente de julgamento. Requer a parte ré, em sua contestação, a denunciação da lide à empresa Elevadores Atlas Schindler Ltda., sob o argumento de que eventual responsabilidade pelos vícios relacionados aos elevadores decorreria do fornecimento, instalação e manutenção dos equipamentos. O pedido não merece acolhimento. Nos termos do art. 125 do CPC, a denunciação da lide constitui modalidade de intervenção de terceiros destinada a assegurar o exercício de direito regressivo, desde que presentes os pressupostos legais. Entretanto, nas relações de consumo, a intervenção mostra-se, em regra, incompatível com os princípios da celeridade e da efetividade da tutela jurisdicional, sobretudo quando tem o potencial de ampliar o objeto da demanda e retardar a solução do litígio. Ademais, o art. 88 do CDC veda expressamente a denunciação da lide nas hipóteses de responsabilidade pelo fato do produto e do serviço, assegurando ao fornecedor o exercício do direito de regresso em ação autônoma. Diante do exposto, REJEITO o pedido de denunciação da lide, prosseguindo-se no julgamento da ação apenas entre as partes originárias. Passo à análise da prejudicial de mérito de decadência. Sustenta a parte ré que os vícios seriam aparentes e que a demanda foi ajuizada após o transcurso do prazo previsto no art. 26 do CDC. A prejudicial não merece acolhimento. Conforme se extrai das diversas provas periciais produzidas nos autos, os defeitos constatados decorrem de falhas na concepção e na execução da obra, caracterizando vícios construtivos ocultos, cuja identificação demandou análise técnica especializada, não sendo passíveis de constatação pelo homem médio quando da entrega do empreendimento. Em se tratando de vícios ocultos, o prazo decadencial não se inicia com a entrega da obra, mas a partir da ciência inequívoca do defeito, nos termos do art. 26, § 3º, do CDC. Além disso, tratando-se de defeitos que comprometem a solidez, a segurança e a funcionalidade da edificação, incide a garantia prevista no art. 618 do CC, sendo certo que a pretensão de reparação somente nasce com a efetiva manifestação dos vícios e sua identificação. No caso concreto, a prova técnica que acompanhou a exordial e referendada pelo perito do Juízo concluiu que os problemas verificados possuem origem em falhas construtivas, afastando a alegação de que decorreriam EXCLUSIVAMENTE de desgaste natural, uso inadequado ou ausência de manutenção. Assim, não há falar em vícios aparentes ou em ciência imediata dos defeitos pelo condomínio quando do recebimento da obra. Assim é o entendimento do E. TJRJ: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. VÍCIOS OCULTOS CONSTRUTIVOS. OBRIGAÇÃO DE FAZER. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por adquirente de imóvel na planta, em face de construtora e incorporadora, em razão de vícios construtivos constatados após a entrega do imóvel. 2. A autora alegou diversos defeitos na unidade privativa e nas áreas comuns, incluindo baixa qualidade de materiais, falhas em instalações hidráulicas e elétricas, inundações, falta de água, ausência de impermeabilização, problemas estruturais e desvalorização do imóvel. 3. Sentença de parcial procedência para condenar as rés à realização dos reparos necessários no imóvel da autora e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, com sucumbência recíproca. 4. Apelação da autora alegando sentença citra petita em razão da omissão quanto a pedidos de indenização por propaganda enganosa, diminuição da área privativa, desvalorização do imóvel e majoração dos danos morais e honorários. Apelação das rés para reconhecimento de decadência, improcedência dos pedidos, minoração dos danos morais e extinção da obrigação de fazer. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve omissão da sentença (citra petita)quanto a pedidos de indenização por dano moral e material; (ii) SABER SE HOUVE DECADÊNCIA DO DIREITO DA AUTORA; (iii) saber se restou comprovada a existência de vícios construtivos e o dever de reparação das rés; e (iv) saber se o valor da indenização por dano moral deve ser majorado ou minorado. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A sentença foi citra petita ao deixar de analisar pedidos de indenização por dano moral decorrente de propaganda enganosa e por dano material relativo à diminuição da área do imóvel, sendo suprida a omissão em grau recursal. 7. NÃO HÁ FALAR EM DECADÊNCIA DO DIREITO AUTORAL NA MEDIDA EM QUE A LIDE VERSA SOBRE VÍCIOS OCULTOS, QUE SÓ PODERIAM SER CONSTATADOS APÓS O USO DO IMÓVEL, CONFORME O CONSTATADO PELO PERITO. 8. A RELAÇÃO JURÍDICA É DE CONSUMO, APLICANDO-SE O CDC, COM RESPONSABILIDADE OBJETIVA DAS RÉS. 9.A PROVA PERICIAL CONFIRMOU A EXISTÊNCIA DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS, REDUÇÃO DA ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL, INOPERÂNCIA DA PISCINA POR FALHA DAS RÉS E RACHADURAS DECORRENTES DE VIBRAÇÕES DE PEDREIRA PRÓXIMA, IMPONDO-SE O DEVER DE REPARAÇÃO. (...) IV. DISPOSITIVO 16. Recursos parcialmente providos para: (i) condenar as rés ao ressarcimento do valor de R$ 981,64 pela redução da área privativa do imóvel, com juros e correção monetária; (ii) majorar a indenização por dano moral para R$ 50.000,00; (iii) determinar que os reparos dos vícios construtivos sejam especificados em liquidação de sentença por arbitramento; (iv) manter a sentença nos demais termos. (0014354-27.2020.8.19.0001 - APELAÇÃO. Des(a). PAULO SÉRGIO PRESTES DOS SANTOS - Julgamento: 01/07/2026 - NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 2ª CÂMARA CÍVEL)) Diante do exposto, rejeito a prejudicial de mérito. Inexistindo outras preliminares ou prejudiciais de mérito a serem apreciadas e estando presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, passo à análise do mérito. Trata-se de típica relação de consumo a existente entre as partes, sobre a qual se aplicam as disposições do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), conforme já exposto em id. 1336. Nessa relação, as rés, na qualidade de incorporadora e construtora, integram a cadeia de fornecimento do empreendimento, enquanto a autora ocupa a posição de consumidora, em geral, a parte mais fraca e vulnerável dessa relação processual. Nesse contexto, a autora sustenta que o bem adquirido apresentou vício oculto, obtendo ciência após alguns anos de uso, dentro do prazo decadencial aplicável, e que, embora tenha buscado solução junto à ré por diversas vezes, não obteve êxito na reparação dos defeitos. Inicialmente, observa-se que a presente demanda versa sobre alegados vícios construtivos existentes nas áreas comuns do empreendimento imobiliário entregue pelas rés. Nos termos do art. 18 do Código de Defesa do Consumidor, os fornecedores respondem solidariamente pelos vícios de qualidade que tornem o produto impróprio ou inadequado ao uso a que se destina ou lhe diminuam o valor, sendo objetiva a responsabilidade, independentemente da demonstração de culpa, bastando a comprovação do defeito, do dano e do nexo causal. Conforme já decidido quando da análise da prejudicial de mérito, os vícios reconhecidos na presente demanda possuem natureza oculta, uma vez que decorreram de falhas de projeto e de execução da obra, somente passíveis de identificação mediante avaliação técnica especializada. Assim, não se trata de meros desgastes naturais decorrentes do uso ou da falta de manutenção ordinária do empreendimento. A prova pericial produzida em juízo, como se verifica em id. 1882, constitui elemento de elevada relevância para a solução da controvérsia, tendo sido elaborada por profissional de confiança do Juízo, sob o crivo do contraditório, não havendo elementos capazes de infirmar suas conclusões. Anote-se que houve diversas impugnações ofertadas pela ré, TODAS esclarecidas pelo i. perito. Do exame do laudo pericial, verifica-se que a existência de diversos vícios construtivos e desconformidades técnicas nas áreas comuns do condomínio. Durante a vistoria, o expert constatou, entre outras irregularidades, inadequação das escadas enclausuradas, em desacordo com as normas de acessibilidade e com as exigências do Corpo de Bombeiros, bem como falhas na sinalização de emergência, fissuras em pisos, muros e revestimentos, problemas de caimento de piso, infiltrações persistentes em diversos ambientes, inclusive na garagem sob a piscina, além de desconformidades em áreas de uso comum, como banheiro destinado a pessoas com deficiência, corrimãos e sistema de combate a incêndio. O perito também consignou que a ré realizou alguns reparos após a entrega do empreendimento, notadamente na impermeabilização das lajes das casas de máquinas dos elevadores, no fechamento das escadas enclausuradas e na rede de incêndio, circunstância que evidencia o reconhecimento da existência de parte dos vícios apontados. Contudo, concluiu que diversos defeitos permaneceram sem solução definitiva. Em resposta aos quesitos formulados pelas partes, o perito foi categórico ao afirmar que existem vícios decorrentes de falhas executivas e de inobservância da boa técnica construtiva, apontando, dentre eles, falhas de impermeabilização, vazamentos na rede de incêndio, inadequação das escadas de emergência, deficiências de acessibilidade, fissuras, problemas de impermeabilização da piscina e da garagem, além de outras desconformidades em relação às normas técnicas de construção e segurança. Por outro lado, a perícia também evidenciou que parte das irregularidades apontadas pelo condomínio não decorre de defeitos de construção, mas de desgaste natural, ausência de manutenção preventiva, intervenções posteriores ou situações já sanadas ao longo do tempo, não sendo possível imputar às rés responsabilidade por tais ocorrências. As rés, embora tenham sustentado que as patologias decorreriam EXCLUSIVAMENTE da ausência de manutenção do condomínio, não lograram produzir prova apta a afastar as conclusões do laudo judicial. O parecer técnico particular apresentado por ambas as partes possui natureza unilateral e, portanto, não prevalece sobre a perícia realizada sob o contraditório, sobretudo porque não demonstrou, de forma técnica e convincente, erro metodológico ou inconsistência capaz de desconstituir as conclusões do expert nomeado pelo Juízo. Assim, restou comprovado o nexo entre parte dos vícios constatados e falhas de construção atribuíveis às rés, incidindo a responsabilidade objetiva prevista nos arts. 12, 18 e 20 do CDC. Todavia, a procedência dos pedidos não pode ocorrer em sua integralidade, pois a própria prova técnica delimitou quais patologias possuem efetiva origem construtiva e quais decorrem de fatores alheios à responsabilidade das demandadas. Nesse sentido: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. INCIDÊNCIA DO CDC. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. VÍCIOS COMPROVADOS POR PERÍCIA JUDICIAL. HABITE-SE QUE NÃO AFASTA A RESPONSABILIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que a construtora apelante foi responsável direta pela execução da obra, sendo parte legítima para responder pelos vícios construtivos. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica entre o condomínio autor e a construtora ré, sendo objetiva a responsabilidade da fornecedora nos termos do art. 14 do CDC. A prova pericial produzida nos autos apontou falhas técnicas relevantes na execução da obra, como infiltrações, fissuras e ausência de juntas de dilatação, as quais comprometem o desempenho, a estética e a segurança da edificação. A alegação de que o habite-se afastaria a responsabilidade da construtora não merece acolhida, pois tal documento não certifica a inexistência de vícios ocultos. Demonstrado o defeito na prestação do serviço e o nexo de causalidade com os danos identificados, impõe-se a manutenção da sentença que condenou a ré à realização dos reparos necessários. Majoração dos honorários recursais para 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC. Recurso conhecido e desprovido. (0022386-31.2019.8.19.0203 - APELAÇÃO. Des(a). SERGIO WAJZENBERG - Julgamento: 28/04/2026 - SETIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 12ª CÂMARA CÍVEL)) Dessa forma, impõe-se a condenação das rés apenas quanto aos vícios construtivos reconhecidos no laudo pericial, devendo promover os reparos necessários nos exatos termos e limites fixados pelo expert judicial, afastando-se os pedidos relacionados às patologias cuja origem foi atribuída à falta de manutenção, ao desgaste natural, ao uso inadequado ou que se encontravam previamente solucionadas, bem como aquele já abarcado pela sentença de acordo proferida nos presentes autos. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, na forma do art. 487, I, do CPC, para condenar solidariamente as rés a promoverem, às suas expensas, os reparos necessários exclusivamente em relação aos vícios construtivos reconhecidos no laudo pericial judicial, excluído o vício sanado por meio de acordo entre as partes, já homologado pelo Juízo, observando-se as conclusões técnicas e as medidas corretivas ali indicadas, excluídos os itens cuja origem foi atribuída à ausência de manutenção, desgaste natural, uso inadequado ou outras causas não imputáveis às demandadas, no prazo de sessenta dias, a contar do trânsito em julgado da presente, sob pena de multa diária no valor de R$100,00 (cem reais), limitada ao patamar de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Julgo improcedentes os pedidos de condenação ao reparo de eventuais vícios que venham a ser constatados futuramente, por se tratar de pretensão fundada em situação incerta e não submetida ao contraditório, bem como o pedido de fixação de número mínimo de funcionários para execução das obras, por competir às rés definir os meios de cumprimento da obrigação, desde que observados os prazos e a integral execução dos reparos determinados nesta sentença. Diante da sucumbência recíproca, determino o rateio das despesas processuais, atribuindo 30% (trinta por cento) à parte ré e 70% (setenta por cento) à parte autora. Condeno a parte ré ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da parte ré, que fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, observada a JG deferida à demandante. Em caso de interposição de recurso de apelação, desde já, determino a intimação da parte contrária para apresentação de contrarrazões, com posterior remessa ao Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, nos termos do art. 1.010, § 3º do CPC. Certificado o trânsito em julgado, nada sendo requerido, expeça-se certidão ao FETJ, dê-se baixa e arquivem-se. Publique-se e intimem-se.