0021450-58.2021.8.26.0100

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 0021450-58.2021.8.26.0100/SP EXEQUENTE : ABD CONSULTORIA TRIBUTARIA LTDA ADVOGADO(A) : ANTOINE ABDUL MASSIH ABD (OAB SP206567) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de cumprimento definitivo de sentença deflagrado por ABD Consultoria Tributária Ltda. em face de Anderson Ferreira Gonçalves , objetivando a satisfação de crédito decorrente de verbas sucumbenciais e custas processuais fixadas na fase de conhecimento da correlata ação de despejo por falta de pagamento (processo nº 1012114-13.2021.8.26.0100), cuja sentença de procedência transitou em julgado em 13 de maio de 2021 (fls. 48/50 e 57). Iniciada a fase executiva, foram deferidas diversas diligências com o escopo de localização de patrimônio expropriável titularizado pelo devedor (fls. 19 e 27). Em um primeiro momento, após pesquisas via Renajud e expedição de ofício à instituição financeira, deferiu-se a penhora sobre os direitos que o executado detinha sobre o veículo Hyundai HB20, placas FRO2464 (fls. 71 e 101/108). Contudo, sobrevieram embargos de terceiro autuados sob o nº 1098561-67.2022.8.26.0100, os quais foram julgados procedentes por sentença transitada em julgado (fls. 79/92 e 126/140 daqueles autos), restando desconstituída a constrição que recaía sobre os direitos do aludido automóvel em razão do reconhecimento de posse e aquisição anterior por terceiros adquirentes de boa-fé. Diante desse cenário e mediante provocação da parte exequente, o juízo deferiu a penhora dos direitos de compromisso de compra e venda que o executado ostenta sobre o imóvel situado na Avenida Elvira, nº 16, Jardim Medina, no Município de Poá/SP, identificado como lotes 06/07, parte C, cadastrado na municipalidade sob o nº 43211.61.72.0448.00.000 (fls. 312/313). As informações prestadas pelo Departamento de Tributos Imobiliários da Prefeitura da Estância Hidromineral de Poá (fls. 297/303) trouxeram aos autos a cópia do instrumento particular de compromisso de venda e compra celebrado em 06 de março de 2004, no qual figuram como promitentes vendedores José João Pozsar e sua esposa Márcia Amélia Oliveira Pozsar, e como compromissários compradores o executado Anderson Ferreira Gonçalves e seu sócio Maurício Ferreira de Miranda . Ato contínuo, para viabilizar a cientificação dos envolvidos, realizaram-se pesquisas de paradeiro perante os sistemas Sisbajud e Infojud, bem como expedição de ofícios a concessionárias e operadoras de telefonia, restando certificada a notícia do falecimento do promitente vendedor José João Pozsar em 09 de abril de 2006 (fls. 429). Regularizada a intimação de sua viúva meeira, Márcia Amélia Oliveira Pozsar (fls. 454 e 465), determinou-se a expedição de mandado de avaliação do bem para cumprimento por Oficial de Justiça (fls. 510). Juntado aos autos o auto de avaliação elaborado pela Oficiala de Justiça (fls. 521/522), constatou-se a atribuição do valor de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais) para a integralidade do imóvel corpóreo edificado no local. Intimada a se manifestar (fls. 524), a exequente ponderou que a constrição judicial recaiu exclusivamente sobre direitos aquisitivos derivados de compromisso de compra e venda, e não sobre a propriedade plena do bem, postulando a aplicação de redutor sobre o valor avaliado (fls. 525/528). Por meio da r. decisão proferida no evento 405, este juízo acolheu a ponderação da exequente e assentou expressamente que a avaliação física realizada pelo Oficial de Justiça não poderia prevalecer para fins expropriatórios, uma vez que, em se tratando de penhora de direitos aquisitivos, descabe a avaliação do bem imóvel em si considerado. Naquela mesma oportunidade, determinou-se a expedição de ofício para aferição do montante efetivamente adimplido do contrato. Em seguida, no evento 410, a exequente esclareceu que a avença em testilha não envolve alienação fiduciária nem conta com a intervenção de entidade financeira, consubstanciando compromisso particular de compra e venda firmado entre pessoas físicas, motivo pelo qual requereu a intimação do coproprietário Maurício Ferreira de Miranda para que prestasse informações sobre o contrato. Expedida a competente carta de intimação, o aviso de recebimento retornou negativo com a anotação de ausência nas três tentativas empreendidas pelos Correios (eventos 433 e 434). Sobreveio, então, a petição de evento 462, na qual a exequente requereu o prosseguimento dos atos expropriatórios com a imediata designação de hasta pública para alienação judicial de 50% (cinquenta por cento) dos direitos titularizados pelo executado. Para tanto, a exequente postulou a homologação do valor dos direitos aquisitivos no importe de R$ 100.073,58 (cem mil e setenta e três reais e cinquenta e oito centavos) , quantia obtida a partir da simples atualização monetária do preço histórico de R$ 29.800,00 (vinte e nove mil e oitocentos reais) fixado no instrumento original de 06 de março de 2004, requerendo que o coproprietário seja intimado das datas do leilão pelo Leiloeiro Oficial nos termos do artigo 889, inciso II, do Código de Processo Civil. Vieram os autos conclusos para deliberação sobre a avaliação dos direitos penhorados e a pretendida designação de hasta pública. 2. Fundamentação sobre a Natureza dos Direitos Aquisitivos Penhorados O exame dos autos impõe, preliminarmente, a exata delimitação da natureza jurídica da constrição realizada, de modo a assegurar a higidez dos atos executivos subsequentes e evitar a ocorrência de vícios insanáveis na futura expropriação judicial. A penhora deferida nestes autos recaiu expressamente sobre os direitos aquisitivos decorrentes do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra e Cessão de Direitos e Obrigações firmado em 06 de março de 2004 (fls. 301/303 e evento 410), relativo ao imóvel situado na Avenida Elvira, nº 16, Jardim Medina, Poá/SP. Trata-se de hipótese expressamente albergada pelo artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, que autoriza a incidência de penhora sobre os direitos derivados de promessa de compra e venda. Cumpre assentar com absoluto rigor dogmático que a constrição sobre direitos aquisitivos não se confunde, em hipótese alguma, com a penhora sobre a propriedade plena e desembaraçada do bem imóvel. O compromissário comprador que ainda não obteve o registro imobiliário definitivo do título translativo perante o Cartório de Registro de Imóveis ostenta uma posição jurídica de natureza contratual e obrigacional, qual seja, a titularidade de direitos e ações voltados à futura aquisição do domínio, subordinada ao cumprimento integral das prestações pactuadas. Nesse diapasão, o laudo de avaliação encartado às fls. 521/522, confeccionado por Oficiala de Justiça, avaliou o imóvel corpóreo em si no montante de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais), com esteio em pesquisas pontuais de mercado sobre o valor de venda de edificações residenciais daquela localidade. Essa avaliação imobiliária tradicional, conquanto útil para aferir a expressão material da coisa, revela-se inteiramente inadequada e inidônea para balizar o leilão judicial dos direitos aquisitivos, justamente porque o executado não figura como proprietário tabular do bem, inexistindo no fólio real o registro de titularidade de domínio em seu favor. Levada a efeito a alienação coativa de direitos aquisitivos, o arrematante não adquirirá a propriedade direta e originária do imóvel, mas tão somente sucederá o executado na posição contratual de promitente comprador, assumindo todos os ônus, encargos, eventuais débitos remanescentes e a necessidade de regularização documental e registral perante os promitentes vendedores ou seus sucessores. Portanto, atribuir aos direitos aquisitivos o valor integral da propriedade imobiliária acabaria por gerar distorção substancial da realidade jurídica, acarretando nulidade por inobservância do conteúdo patrimonial efetivamente constrito. Por outro lado, não se pode acolher a tese formulada pela exequente no evento 462, consistente na pretensão de homologar o valor dos direitos mediante a simples correção monetária do preço histórico estipulado no contrato em 2004 (atualizando a quantia originária de R$ 29.800,00 para o montante de R$ 100.073,58). Essa metodologia padece de fragilidade intransponível, pois parte da premissa não demonstrada de que o contrato teria sido pontual e integralmente quitado ao longo de sua vigência. Com efeito, não consta dos autos nenhum comprovante bancário ou recibo definitivo de quitação emitido pelos vendedores José João Pozsar e Márcia Amélia Oliveira Pozsar. A cláusula segunda do contrato de compromisso de compra e venda estabelecia um fluxo complexo de pagamento, envolvendo sinal em dinheiro e depósito bancário, acrescido de vinte e oito prestações mensais corrigidas pelo IGP-M e duas parcelas anuais intermediárias de grande monta (fls. 302). Não há elementos documentais contemporâneos que comprovem a liquidação dessas parcelas periódicas e balões. Ademais, verifica-se a existência de copropriedade dos direitos aquisitivos, haja vista que o instrumento particular foi celebrado conjuntamente pelo executado Anderson Ferreira Gonçalves e por Maurício Ferreira de Miranda (fls. 301). Qualquer ato de alienação judicial da cota-parte correspondente a 50% dos direitos exige a prévia e exata quantificação do que foi efetivamente pago, do saldo remanescente perante a promitente vendedora sobrevivente e da repercussão patrimonial das benfeitorias porventura erigidas no terreno ao longo dos últimos vinte anos. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a plena viabilidade da penhora sobre direitos obrigacionais de compromisso de compra e venda, ressalvando que a alienação judicial recai sobre a posição jurídica no estado em que ela se encontrar: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/15. OMISSÃO. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ART. 835, XII, DO CPC/15. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. PENHORA SOBRE OS DIREITOS DERIVADOS DA RELAÇÃO OBRIGACIONAL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. EXEQUENTE QUE RECEBERÁ OS BENS NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAREM. DIREITO REAL OU PESSOAL. VIABILIDADE DA PENHORA QUANDO O EXEQUENTE FIGURA COMO PROMITENTE VENDEDOR DO IMÓVEL. ART. 857 DO CPC/15. CONSEQUÊNCIAS. SUB-ROGAÇÃO (CONFUSÃO ENTRE CREDOR E DEVEDOR) OU ALIENAÇÃO COATIVA DO BEM PENHORADO (PERCEPÇÃO DO QUANTUM DEVIDO). PRETENSÃO ACOLHIDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. 1. Execução de título extrajudicial, ajuizada em 28/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 25/4/2022 e concluso ao gabinete em 4/8/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir se, nos termos do art. 835, XII, do CPC/15, a penhora pode recair sobre direitos aquisitivos derivados de contrato de promessa de compra e venda quando ausente registro da avença e quando o exequente for o proprietário/promitente vendedor do imóvel. 3. O CPC/15 autoriza a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (art. 835, inciso XII). Constrição que não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os direitos - com expressão econômica - que derivam da relação obrigacional firmada pelo executado. Precedentes desta Corte. 4. A penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda independe do registro do negócio jurídico. O exequente, após os devidos atos expropriatórios, adquirirá os direitos aquisitivos penhorados no estado em que se encontrarem, sejam de caráter pessoal, sejam real - a depender da existência ou não do registro da avença. 5. No que tange às consequências da penhora sobre direitos aquisitivos, estabelece o art. 857 do CPC/15 que, "feita a penhora em direito e ação do executado, e não tendo ele oferecido embargos ou sendo estes rejeitados, o exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito". Nos termos do §1º, pode o exequente preferir, ao invés da sub-rogação, a alienação judicial do direito penhorado. 6. Na situação de o executado ser o titular de direitos de aquisição de imóvel e o exequente ser o proprietário desse mesmo bem, podem ser de duas ordens as consequências da penhora sobre direitos aquisitivos: (I) ao escolher a sub-rogação, eventualmente, poderá ocorrer a confusão, na mesma pessoa, da figura de promitente comprador e vendedor, conforme art. 381 do CC/02; ou (II) ao optar pela alienação judicial do título, seguir-se-ão os trâmites pertinentes e o exequente perceberá o valor equivalente (art. 879 e seguintes do CPC/15). Nesta hipótese, o terceiro arrematante se sub-rogará nos direitos e obrigações decorrentes do contrato, tornando-se titular do crédito, e se apropriará do produto da cobrança do crédito e, uma vez satisfeito o crédito que arrematou, será obrigado a dar quitação ao devedor. 7. Não há, em tese, restrição legal para o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, ainda que o exequente seja o promitente vendedor/proprietário do imóvel e que a referida avença tampouco esteja registrada. Recorda-se, no ponto, a natureza instrumental da penhora, a constituir tão somente pressuposto para os ulteriores atos executivos. 8. Trata-se de conclusão que privilegia os interesses do credor, sem onerar sobremaneira o devedor (art. 805 do CPC/15). No ponto, obstar o exequente de penhorar os direitos aquisitivos coloca-o em desvantagem frente a eventuais credores, uma vez que é a partir do ato de constrição propriamente dito que exsurge a preferência na execução de tais direitos (art. 797, caput, CPC/15). 9. Hipótese em que o acórdão recorrido decidiu que não há como penhorar direitos aquisitivos de contrato de compra e venda quando o exequente figura como proprietário/promitente vendedor do imóvel objeto da avença. Necessidade de reforma do decisum. 10. Recurso especial conhecido e provido para determinar a penhora sobre os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda. (REsp n. 2.015.453/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 28/2/2023, DJe de 2/3/2023.) O precedente firmado pela Corte Superior elucida com precisão que a constrição incide sobre a relação jurídica obrigacional com expressão econômica própria, sub-rogando o adquirente nos direitos e deveres do contrato. Em perfeita sintonia com essa diretriz, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo corrobora a necessidade de distinguir a avaliação do domínio imobiliário da avaliação específica dos direitos contratuais aquisitivos, destacando os reflexos da informalidade e dos ônus futuros de regularização sobre o valor do lance: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE HOMOLOGA LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA. INSURGÊNCIA. PARCIAL ACOLHIMENTO. VALOR APURADO QUE NÃO CONSIDERA QUE A PENHORA RECAI APENAS SOBRE O VALOR DOS DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE O IMÓVEL, DADA A AUSÊNCIA DE REGISTRO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES, ENTABULADO EM 1994. PROVA TÉCNICA FUNDADA, CONCLUSIVA E AFINADA COM O MISTER. DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE NOVA PERÍCIA. TEMÁTICA QUE DESBORDA, POR SUA NATUREZA JURÍDICA, DO ÂMBITO DA COMPETÊNCIA DO PERITO. PORMENOR QUE IMPLICA EVIDENTE DEPRECIAÇÃO NO VALOR AVALIADO, NOMEADAMENTE PORQUE AO ADQUIRENTE SERÃO IMPOSTOS ÔNUS FINANCEIROS PARA A REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL, PEECULIARIDADE QUE JUSTIFICA O ABATIMENTO EQUITATIVO DE 20% DO VALOR DE AVALIAÇÃO ENCONTRADO PELO PERITO JUDICIAL, PARA FINS DE HASTA PÚBLICA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; AGRAVO DE INSTRUMENTO 2066093-37.2025.8.26.0000; RELATOR (A): RÔMOLO RUSSO; ÓRGÃO JULGADOR: 34ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO; FORO DE SANTOS - 8ª VARA CÍVEL; DATA DO JULGAMENTO: 10/06/2025; DATA DE REGISTRO: 10/06/2025) Conclui-se, dessarte, que tanto a avaliação do imóvel corpóreo pelo Oficial de Justiça quanto a mera atualização contábil do valor facial do contrato de 2004 desatendem às exigências de certeza e liquidez indispensáveis à alienação judicial, impondo-se a apuração técnica da real expressão econômica dos direitos submetidos à constrição. 3. Fundamentação sobre a Necessidade de Prova Pericial Especializada A definição do valor dos direitos aquisitivos não pode ser obtida por meras ilações financeiras, regras ordinárias de experiência ou cálculos aritméticos unilaterais apresentados pela exequente, sobretudo quando inexiste nos autos a demonstração inequívoca dos pagamentos efetuados e da situação físico-jurídica atual do imóvel objeto do compromisso. Nos termos do artigo 464, caput, do Código de Processo Civil, a prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação, sendo expressamente imposta quando a comprovação do fato depender de conhecimento técnico ou científico especializado. No mesmo sentido, o artigo 870, parágrafo único, do diploma processual civil ressalva que, caso a avaliação dependa de conhecimentos especializados que desbordem da atuação padrão do Oficial de Justiça, o magistrado deverá nomear perito com a devida qualificação técnica para desempenhar o encargo. No caso vertente, a quantificação patrimonial dos direitos do compromissário comprador envolve um plexo de variáveis fáticas e contábeis que refogem ao tirocínio do avaliador comum. Faz-se mister apurar: (i) a realidade física atual do terreno e das acessões existentes no lote 06/07 parte C da Avenida Elvira, nº 16, Jardim Medina, Poá/SP, aferindo o padrão da construção e o seu estado de conservação; (ii) o valor venal e de mercado contemporâneo do bem corpóreo; (iii) a liquidação dos pagamentos que foram efetivamente realizados pelos promitentes compradores em favor dos promitentes vendedores; (iv) a apuração de eventual saldo devedor pendente, acrescido dos consectários contratuais ajustados na avença de 2004; (v) eventuais débitos de IPTU e taxas municipais em aberto perante o Fisco de Poá que onerem o imóvel; e (vi) a mensuração equitativa e o deságio correspondente à ausência de matrícula individualizada ou registro definitivo no fólio real. A realização de perícia técnica integrada por profissional habilitado em engenharia civil e avaliações imobiliárias, com suporte contábil, afigura-se como a única medida capaz de conferir fidedignidade à avaliação judicial. A fixação prévia e precisa do valor dos direitos aquisitivos é providência que atende simultaneamente ao princípio da efetividade da tutela executiva, consagrado no artigo 797 do Código de Processo Civil, e ao princípio da menor onerosidade do devedor, estatuído no artigo 805 do mesmo códex, além de resguardar o coproprietário Maurício Ferreira de Miranda e proteger a boa-fé de eventuais terceiros interessados na arrematação. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a avaliação de bem ou direito objeto de penhora em processo de execução exige dilação probatória técnica, sendo vedada a fixação do valor pelo magistrado com base exclusivamente em máximas genéricas de experiência: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE IMÓVEL PARA PAGAMENTO DA DÍVIDA. DISCUSSÃO ACERCA DO VALOR DA AVALIAÇÃO. APLICAÇÃO DAS REGRAS OU MÁXIMAS DE EXPERIÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE PERÍCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Discute-se nos autos se o imóvel penhorado para pagamento da dívida deve ser avaliado necessariamente por perícia ou se, ao contrário, pode seu valor ser fixado pelo próprio julgador com base nas máximas da experiência de que trata o art. 375 do CPC. 2. As regras (ou máximas) da experiência designam um conjunto de juízos que podem ser formulados pelo homem médio a partir da observação do que normalmente acontece. Reúnem proposições muito variadas, que vão desde conhecimentos científicos consolidados como o de que corpos metálicos dilatam no calor até convenções mais ou menos generalizadas, como a de que as praias são mais frequentadas aos finais de semana. 3. Muito embora constituam um conhecimento próprio do juiz, não se confundem com o conhecimento pessoal que ele tem a respeito de algum fato concreto, em relação ao qual, exige-se, de qualquer forma, a produção de prova específica, sob o crivo do contraditório. 4. Conquanto se possa admitir que o Desembargador Relator do acórdão recorrido, por conhecer o mercado imobiliário do Rio de Janeiro e também o imóvel penhorado, pudesse saber o seu real valor, não há como afirmar que essa seja uma informação de conhecimento público. 5. Impossível sustentar, nesses termos, que o bem penhorado podia ser avaliado sem produção de prova pericial, pelo próprio julgador, com base no art. 375 do CPC. 6. Recuso especial provido. (REsp n. 1.786.046/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/5/2023, DJe de 11/5/2023.) O entendimento sufragado pela Corte Superior evidencia que o valor de bens e direitos submetidos à expropriação forçada não pode prescindir do devido exame pericial, especialmente em circunstâncias contratuais complexas como a que se afigura nos presentes autos. Assim, impõe-se indeferir a pretendida homologação unilateral do valor de R$ 100.073,58 e a imediata designação de leilão postuladas no evento 462, determinando-se a realização de prova pericial especializada para que seja avaliada, em laudo circunstanciado, a exata expressão econômica dos direitos aquisitivos titularizados pelo executado Anderson Ferreira Gonçalves sobre o imóvel situado na Avenida Elvira, nº 16, Jardim Medina, Poá/SP. Nomeio para assumir o encargo o i. Perito José Ribeiro fixando seus honorários provisórios em R$ 2.000,00, observada a complexidade e extensão dos trabalhos a serem realizados. Os honorários provisórios deverão ser custeados pelo exequente (art. 95, do CPC). Faculto às partes, a apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos no prazo de 15 dias (art. 465, §1º do CPC). Para conferir maior celeridade ao processo, depositados os salários provisórios, intime-se o perito para dar início ao seu mister, observando, o sr. Expert, estritamente o disposto nos arts. 466, caput e §2º e 473 do CPC. Laudo em 30 dias, com o que o expert deverá também apresentar proposta de honorários definitivos, na forma do art. 465, §2º, I do CPC, salientando-se que a habilitação do expert e contato profissional encontram-se arquivados em pasta própria junto à serventia. 4. Dispositivo e Determinações Procedimentais da Perícia Ante o exposto, com fundamento no artigo 464, caput, do Código de Processo Civil, rejeito o pedido formulado pela exequente no evento 462 referente à homologação unilateral da avaliação no valor de R$ 100.073,58 e à imediata designação de leilão judicial. Por conseguinte, determino a realização de prova pericial técnica de engenharia para a apuração da real expressão econômica e avaliação dos direitos aquisitivos titularizados pelo executado Anderson Ferreira Gonçalves sobre o imóvel situado na Avenida Elvira, nº 16, Jardim Medina, Poá/SP, objeto do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de 06 de março de 2004. Intimem-se e cumpra-se.