0019198-70.2022.8.16.0021

Poder Judiciário Estado do Paraná Autos nº 19198-70/2022v I Vistos e examinados estes autos de rescisão contratual , etc. I. Relatório IMOVELPAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, devidamente identificado e representado, ingressou com a presente ação de rescisão contratual em face de VALDIRENE BIFF qualificada na inicial, na qual a parte requerente defende, em síntese, ter firmado contrato de compromisso de compra e venda de imóvel com Maria Rosangela de Moraes. Defende que Maria posteriormente cedeu os direitos do contrato à requerida. Narra que a transação foi de R$169.248,00 a ser pago em 114 parcelas de R$1.432,00. Contudo, assevera que o contrato foi inadimplido, razão pela qual requer a rescisão do contrato. Ao fim, pugna pelo pagamento de indenização pelo tempo de fruição do imóvel pela requerente.Poder Judiciário Estado do Paraná Autos nº 19198-70/2022v II Instruiu a peça inicial com os documentos do evento 1.2 a 1.7. Audiência de conciliação realizada em evento 75 foi infrutífera. Devidamente citada, a requerida apresentou contestação em evento 77, aduzindo, em síntese, ter pagado parcialmente o contrato, oportunidade em que elenca as parcelas quitadas. Requer a apresentação de documentos adicionais para demonstração dos pagamentos feitos pela consumidora. Para tanto, roga pelo reconhecimento da incidência do CDC ao presente caso. Impugna o valor da causa. Requer, em caso de rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos pela ré. Defende a abusividade dos juros remuneratórios cobrados no contrato. Roga pela retenção das benfeitorias edificadas durante o uso do bem pela ré, impugnando a disposição que isentava a autora de indenizar a ré pelas benfeitorias necessárias e úteis. Alternativamente, defende que a taxa de fruição do bem observe a razoabilidade e o saldo devedor em aberto. Em reconvenção, requer a devolução em dobro dos valores cobrados indevidamente. Impugna a documentação ofertada na exordial. Ao fim, requer a improcedência de demanda. Instruiu com a contestação os documentos de eventos 77.2- 77.15. Foi deferida justiça gratuita em favor da parte ré (mov.88). Impugnação à contestação em evento 95. A requerida apresentou pedido de prova oral e pericial contábil (mov.100).Poder Judiciário Estado do Paraná Autos nº 19198-70/2022v III A parte autora requereu a produção de prova pericial contábil e de engenharia (mov.102). Decisão saneadora de evento 109 analisou o pedido de retificação do valor da causa, fixou os pontos controvertidos, deferiu a incidência da lei consumerista no feito, indeferiu o pedido de inversão do ônus da prova, deferiu a produção de perícia contábil no processo, autorizou a produção de prova oral e indeferiu o pedido de avaliação de benfeitorias, remetendo a discussão para momento de liquidação de sentença. Laudo pericial contábil foi apresentado em evento 154. As partes não apresentaram impugnação ao laudo. Foi realizada prova oral em evento 176, ocasião em que foi ouvido o requerente. Alegações finais em evento 183. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. II - Fundamentos Trata-se de ação de rescisão contratual do instrumento celebrado entre as partes, com o requerente pugnando pela reintegração de posse e indenização por perdas e danos. A ré, por sua vez, não nega o inadimplemento, defendendo a necessidade de ser integralmente restituída pelos valores pagos, além de solicitar o reconhecimento de abusividade dos juros remuneratórios, repetição do indébito ePoder Judiciário Estado do Paraná Autos nº 19198-70/2022v IV indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, ao longo da contestação e reconvenção. Diante disto, foram fixados os seguintes pontos controvertidos a serem esclarecidos: a) quantidade de parcelas pagas pela ré; b) devolução das parcelas pagas e sua forma; c) abusividade das cláusulas indicadas pela ré; d) direito à repetição do indébito; e) direito à indenização por benfeitorias. Pois bem. A relação jurídica das partes é inconteste, conforme contido no contrato de evento 1.4. De igual forma, o inadimplemento parcial da requerida com relação ao contrato também é questão pacífica. A requerente fundamenta sua pretensão no inadimplemento de certas parcelas, enquanto a requerida não nega ter inadimplido certas parcelas, argumentando, inclusive, o quanto teria pagado no contrato. Logo, conforme contido em decisão saneadora, caberia a análise de quais parcelas foram efetivamente pagas pela ré, coisa que se obteve mediante a produção de prova pericial contábil, acostada em evento 154. Oportuno ressaltar que, apesar dos pedidos formulados pela ré, caberia à própria ré a juntada de documentos adicionais para demonstração dos pagamentos efetuados em favor da requerente, considerando a regra básica do ônus da prova (art. 373, II do CPC), de modo que não haveria o que se falar na imposição de tal ônus à requerente. Devidamente esclarecida tal questão, o profissional nomeado esclareceu que a requerida comprovou ter realizado 60 (sessenta)Poder Judiciário Estado do Paraná Autos nº 19198-70/2022v V pagamentos, que totalizam R$95.230,40 (noventa e cinco mil duzentos e trinta reais e quarenta centavos). “1. Quantas parcelas e qual o valor efetivamente pago pela parte ré? RESPOSTA: De acordo com a Ficha Financeira (mov. 150.2), a parte ré efetuou 60 pagamentos, totalizando o montante de R$ 95.230,40 (noventa e cinco mil, duzentos e trinta reais e quarenta centavos).” Em atenção ao montante pago, foi salientado pelo perito que o saldo devedor até março/2025 era de R$232.900,83 (duzentos e trinta e dois mil novecentos reais e oitenta e três centavos). Oportuno salientar que a perícia ofereceu análise fática que ajuda a rejeitar integralmente uma das teses apresentadas pela ré. Devidamente indagado, o perito delimitou que o contrato e a cobrança não previram a incidência de juros remuneratórios, salientando-se que o contrato só sofreu a incidência de correção monetária pelo IGP-M. “01) Há previsão de incidência de juros sobre o reajuste anual das parcelas? RESPOSTA: Não, somente IGP-M.” Assim, desde já, rejeito a tese de abusividade contratual em razão de supostos juros remuneratórios incidentes de forma abusiva. Neste contexto, havendo incontroverso inadimplemento contratual da requerida e não sendo demonstrada abusividade de cobrança por parte da autora, entendo que o contrato deve ser rescindido, com reconhecimento de culpa da requerida.Poder Judiciário Estado do Paraná Autos nº 19198-70/2022v VI Em razão da rescisão operada por culpa da consumidora, evidente que deve haver devolução parcial dos valores pagos pela ré, nos termos contidos na Súmula 543 do STJ, vejamos: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." O contrato firmado entre as partes prevê a restituição das parcelas com a dedução de comissão de corretagem, tributos decorrentes do negócio, taxas administrativas e encargos judiciais, sem indicar uma porcentagem a ser retida em favor da vendedora. Neste contexto, apesar não existir abusividade propriamente dita em deduzir referidas taxas sobre o montante a ser restituído ao comprador, cabe ao Juízo fixar uma porcentagem a ser retida pela requerente, nos termos da jurisprudência dominante. O contrato é anterior à Lei nº 13.786/2018, permitindo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos em caso de rescisão. Além disto, os parâmetros a serem observados para fixação da porcentagem são (i) o proporcional prejuízo sofrido pela vendedora e (ii) a quantidade de parcelas pagas no contrato pela compradora. Assim sendo, observando-se que foram pagas 57 (cinquenta e sete) prestações dentre 128 (cento e vinte e oito) prestações totais, conclui-se que foram pagos, em tese e aproximadamente, 44% (quarenta e quatro por cento) do contrato.Poder Judiciário Estado do Paraná Autos nº 19198-70/2022v VII Saliento que o uso do termo “aproximadamente” se dá pelo fato do contrato ter sido previamente estabelecido em 84 (oitenta e quatro) parcelas, com posterior renegociação para 128 (cento e vinte e oito), além do fato dos pagamentos não terem ocorrido de forma linear, conforme se denota da planilha acostada em anexo ao laudo pericial (mov.154.2). O valor original do negócio era de R$166.152,00 (cento e sessenta e seis mil cento e cinquenta e dois reais), conforme se denota do contrato de evento 95.2, tendo sido pagos R$95.230,40 (noventa e cinco mil duzentos e trinta reais e quarenta centavos). Nestas circunstâncias, este Juízo apurou em entendimento jurisprudencial contemporâneo do TJPR ter sido fixado como percentual de retenção a quantia de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, em contrato que foi adimplido em pouco mais de 30% (trinta) por cento (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0004293- 53.2018.8.16.0101 - Jandaia do Sul - Rel.: SUBSTITUTA RENATA ESTORILHO BAGANHA - J. 13.06.2026). Diante de tais parâmetros, é possível estabelecer que o pagamento de 1% a 25% do contrato, autorizaria uma retenção maior em favor do vendedor, em porcentagem de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Já o pagamento entre 25% a 50% do contrato, autorizaria a retenção um pouco reduzida, na porcentagem de 20% (vinte por cento) dos valores pagos. Em caso de pagamento entre 50% e 75% do contrato, autorizar-se-ia uma retenção de 15% (quinze por cento) do contrato. Por fim, em caso de pagamento superior a 75% do contrato, seria admitida retenção de até 10% do valor dos pagamentos.Poder Judiciário Estado do Paraná Autos nº 19198-70/2022v VIII Em suma, quanto maior a quantia paga, menor deve ser a porcentagem de redução, observando-se os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a fim de evitar que qualquer uma das partes tivesse qualquer tipo de enriquecimento sem causa em razão da rescisão antecipada do contrato. Neste contexto, como o caso em julgamento constatou pagamento de 44% (quarenta e quatro por cento) das parcelas, dá-se por adequado a fixação do percentual de retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos. Sobre o tema: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE URBANO. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. RESCISÃO DO CONTRATO. CLÁUSULA PENAL. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA, AUTORIZADA A RETENÇÃO SOBRE O VALOR PAGO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ QUE ADMITE A FIXAÇÃO ENTRE 10% A 25% DE ACORDO COM O PREJUÍZO DOS CREDORES NO CASO CONCRETO. PERCENTUAL MAJORADO PARA 20% QUE MELHOR ATENDE AO PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU PELA PARTE AUTORA ATÉ DATA DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. A RESCISÃO DO CONTRATO OCORREU COM A NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. (ART. 473, CC). SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.I. Caso em exame 1. Apelação cível visando a reforma de sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, determinou a restituição de valores pagos com retenção de 10% e condenou a parte ré ao pagamento de indenização por benfeitorias, sendo que a parte apelante argumenta pela aplicação de percentual maior na cláusula penal e pela responsabilidade dos apelados pelo pagamento de IPTU até a rescisão. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é válida a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e se a cláusula penal deve ser fixada em 20% sobre o valor pago, além de definir a responsabilidade pelo pagamento do IPTU até a data da notificação extrajudicial. III. Razões de decidir 3. O contrato é anterior à Lei nº 13.786/2018, permitindo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos em caso de rescisão. 4. A jurisprudência do STJ orienta que a retenção deve ser proporcional ao prejuízo, sendo fixado o percentual de 20% sobre o valor pago. 5. A rescisão do contrato ocorreu com a notificação extrajudicial, responsabilizando os apelados pelo pagamento do IPTU até essa data.6. A parte apelante não demonstrou a necessidade de alteração do ônus sucumbencial, mantendose a condenação integral da parte demandada. IV. Dispositivo e tese 7. Apelação cível parcialmente provida para majorar o percentual da cláusula penal para 20% sobre o valor pago. Tese de julgamento: Em contratos de compra e venda de imóveisPoder Judiciário Estado do Paraná Autos nº 19198-70/2022v IX celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, a cláusula penal pode prever a retenção de valores pagos pelo comprador entre 10% e 25%, sendo razoável a fixação em 20% quando se considera o prejuízo do vendedor e a proporcionalidade da rescisão contratual. (...).RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0011366-65.2024.8.16.0069 - Cianorte - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 27.02.2026)” Portanto, devidamente declarada rescisão do contrato por culpa da compradora, determino que sejam devolvidos à requerida 80% (oitenta por cento) dos R$95.230,40 (noventa e cinco mil duzentos e trinta reais e quarenta centavos) pagos pela consumidora ao longo da relação jurídica, quantia esta que deve ser corrigida monetariamente pelo IPCA desde a data da elaboração do laudo pericial, nos termos do art. 389, parágrafo único do Código Civil, deduzidos de tais valores ao eventuais tributos inadimplidos pela compradora e pendentes no momento da reintegração de posse pela vendedora, bem como a comissão de corretagem e taxas expressamente previstas em contrato. Com a rescisão do contrato, é imperioso que a requerente seja restituída na posse do imóvel em questão. Não obstante, é certo que a posse do lote é exercida de forma exclusiva pela requerida desde 2016 (mov.1.4), período no qual é demonstrada, de forma incontroversa, a edificação de imóvel no local. A edificação da residência da requerida, na condição de possuidora de boa-fé, admite indenização nos termos 1.219 do Código Civil. “Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”Poder Judiciário Estado do Paraná Autos nº 19198-70/2022v X Já o contrato celebrado entre as partes admite apenas o direito de incorporação das benfeitorias necessárias ao imóvel, com renúncia ao direito de retenção pela consumidora e isenção de indenização das benfeitorias úteis e voluptuárias pela vendedora. "Em caso de rescisão contratual, somente as benfeitorias necessárias serão incorporadas ao imóvel, renunciando os compradores ao exercício do direito de retenção (...). As benfeitorias úteis, voluptuárias e feitas em desconformidade com as normas vigentes não ensejarão a qualquer direito de indenização por parte dos compradores." Ao ver deste Juízo, a previsão da cláusula 4ª do contrato deve ser reconhecida como abusiva, posto que induz em inevitável enriquecimento sem causa da vendedora, salientando-se que é vedado ao contrato em que se aplique lei consumerista o estabelecimento de obrigação considerada abusiva que coloque o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV do CDC). “Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;” Assim sendo, não se deve admitir que cláusula contratual em instrumento declaradamente adesivo preveja a renúncia de direito de retenção e igualmente exclua o direito de indenização das benfeitorias necessárias e úteis realizadasPoder Judiciário Estado do Paraná Autos nº 19198-70/2022v XI no imóvel, posto ser previsão que vai de encontro direto com a legislação do Código Civil supracitada. Deste modo, cabe a aplicação do art. 1.219 do Código Civil ao presente caso, admitindo-se o direito de retenção e indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como de levantamento das benfeitorias voluptuárias, visto ser incontroverso que a posse exercida pela ré era de boa-fé. Os direitos de indenização e retenção deverão observar como termo inicial a data de celebração do contrato de cessão de direitos contratuais e termo final a data de perda da posse do bem pela requerida. Os valores a serem indenizados pela requerente em favor da requerida serão apurados em liquidação por procedimento comum (art. 511 do CPC), ocasião em que caberá à requerida juntamente com perícia, demonstrar o valor e data das benfeitorias indenizáveis. No que concerne à taxa de fruição, passo a decidir. O contrato prevê o pagamento de taxa de fruição de 1% (um por cento) ao mês, pelo período em que a compradora esteve na posse exclusiva do bem. A requerida, por sua vez, se opõe a tal cobrança, pelo fato de ter arcado com o pagamento parcial do contrato. Alternativamente, requer que a taxa de fruição observe o valor do saldo devedor e não do total do contrato. Tendo em vista que a taxa de fruição representa valor que está intrinsicamente ligado à posse exercida pela parte sobre certo bem, evidente que o valor das parcelas pendentes ou efetivamente pagas não pode ser parâmetro para fixação da quantia a ser indenizada, visto que a taxa de fruição não decorre de uma infraçãoPoder Judiciário Estado do Paraná Autos nº 19198-70/2022v XII contratual, mas sim da própria posse exercida pela compradora ao longo dos anos, período no qual a vendedora teve seu direito possessório suprimido. Logo, é certo que a taxa de fruição deve observar o valor imobiliário do bem. Não bastasse isto, a parte ré deixa de comprovar a abusividade da taxa de 1% (um por cento) fixada no contrato, razão pela qual deve ser confirmada sua aplicação ao presente caso, com observância dos mesmos termos iniciais e finais fixados para as benfeitorias. Considerando que fixados débitos em favor de ambas as partes, autorizo expressamente a compensação dos valores, nos termos do art. 368 do Código Civil. Por fim, no que se refere à reconvenção, não foram reconhecidas cobranças abusivas por parte da requerente, mas apenas rejeitadas previsões contratuais exorbitantes fixadas em instrumento contratual adesivo, que não ensejaram em majoração do débito cobrado nos autos. Outrossim, não tendo havido cobrança abusiva propriamente dita, não há o que se falar em repetição de indébito em favor da reconvinte, visto que ausentes os requisitos do art. 42, parágrafo único do CDC. “Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça. Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.”Poder Judiciário Estado do Paraná Autos nº 19198-70/2022v XIII Em razão disto, a ação principal deve ser julgada parcialmente procedente, com a reconvenção sendo julgada improcedente. III. Dispositivo Em face do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido da inicial, declarando a rescisão do contrato celebrado entre as partes, para o fim de: a) condenar a requerente à devolução de 80% (oitenta por cento) dos R$95.230,40 (noventa e cinco mil duzentos e trinta reais e quarenta centavos) pagos pela consumidora ao longo da relação jurídica, quantia esta que deve ser corrigida monetariamente pelo IPCA desde a data da elaboração do laudo pericial, nos termos do art. 389, parágrafo único do Código Civil, deduzidos de tais valores ao eventuais tributos inadimplidos pela compradora e pendentes no momento da reintegração de posse pela vendedora, bem como a comissão de corretagem e taxas expressamente previstas em contrato. b) condenar a requerida ao pagamento de taxa de fruição pelo uso exclusivo do imóvel, desde a data da celebração do contrato de evento 1.4 até a data de sua efetiva saída do imóvel, no valor de 1% (um por cento) do valor atualizado do imóvel, em avaliação a ser realizada em sede de liquidação de sentença, com a correção monetária e juros de mora sendo contabilizados da data da liquidação, conforme a Taxa Selic (art. 406 do CC). c) condenar a requerente ao pagamento das benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel desde o momento da assinatura do contrato dePoder Judiciário Estado do Paraná Autos nº 19198-70/2022v XIV cessão de direitos contratuais, autorizando-se que seja mantida na posse do imóvel até que sejam pagos os valores a serem obtidos em liquidação pelo procedimento comum. d) deferir o levantamento das benfeitorias voluptuárias pela requerida. e) fixar, após o pagamento das benfeitorias necessárias e úteis, o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel pela requerida, sob pena de expedição de mandado de imissão de posse em favor da requerente, fixando-se desde já a autorização para uso de força policial e arrombamento. f) condenar a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, com fulcro no art. 85, §2º, do CPC, devidamente observada a justiça gratuita concedida em favor da ré. Outrossim, JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional, condenando a reconvinte ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa, com fulcro no art. 85, §2º, do CPC, devidamente observada a justiça gratuita concedida em favor da reconvinte. Tendo em vista a alteração do CPC, quanto a ausência de juízo de admissibilidade do recurso de apelação pelo tribunal, devidamente apresentado recurso de apelação, abra-se vista à parte contrária para apresentar contrarrazões.Poder Judiciário Estado do Paraná Autos nº 19198-70/2022v XV Após, remetam-se os autos ao TJPR. Publique-se, Registre-se e Intime-se. Curitiba, 14 de julho de 2026. Rogério de Assis Juiz de Direito