0019133-05.2012.8.19.0066

Rafaella Borges da Silva ajuíza ação de rito comum em face de Cyrela Monza Empreendimentos Imobiliários Ltda., alegando, em síntese, que adquiriu dois imóveis na planta em outubro de 2007, apartamento 105 do Edifício Jacarandá, bloco 01, e apartamento 106, do Edifício Flamboyant, bloco 02, ambos no Condomínio Reserva Jardim, Avenida Eixo Metropolitano Este- Oeste, Jacarepaguá, Rio de Janeiro/RJ; que a autora desembolsou R$ 163.877,10 na compra do apartamento 105, mas que houve atraso na entrega da unidade, sendo convocada para vistoria da unidade em 13/05/2010, sendo constatado defeito em quarto; que o defeito persisitiu em vistoria posterior e em quatro vistorias posteriores, sendo recusada a entrega da unidade; que iniciou, em 06/12/2010, em trâmite para financiamento, que restou aprovado a 08/12/2010; que o vício/defeito da construção não foi reparado e fora apresentado saldo devedor de R$ 468.326,43; que discordou do valor do saldo devedor e tentou solução em sede administrativa sem sucesso; que assumiu aluguel de R$ 4.000,00 para acomodar a família para tratamento médico de irmã; que recebera notificação extrajudicial para pagamento de R$ 16.352,79 a 23/02/2011; que cancelou o financiamento imobiliário e iniciou negociação para rescisão do contrato; e que o imóvel apresentava defeito insanável, requerendo tutela de urgência para suspensão da clausula 14 da promessa de compra e venda e, no mérito, requer a declaração de rescisão do negócio jurídico, a restituição de todo o valor desembolsado pago ou, alternativamente, o abatimento proporcional do preço atualizado do imóvel em função de saldo devedor, de indenização por danos materiais de aluguel de R$ 4.000,00 e de indenização por danos morais a ser arbitrada, nos termos da inicial de id. 01 e documentos. Indeferida a tutela antecipada e determinada a citação em id. 13. Embargos de declaração em id. 15. Deferido efeito suspensivo em Agravo de Instrumento em id. 16. Mantida a decisão agravada em id. 18. Decisão em embargos de declaração para cancelamento de restrição cadastral em id 21. Contestação em id. 33, instruída por documentos, ventilando preliminares. No mérito, alega, em resumo, que o contrato previa o prazo de conclusão da obra no último dia de março de 2010, com possibilidade de antecipação ou prorrogação por até 180 dias, consoante tópico 17, do quadro de resumo e cláusula 26, podendo se consumar entre setembro de 2009 a setembro de 2010; que a obrigação de conclusão da obra é diversa da obrigação de entrega de unidade; que a conclusão da obra se perfaz com o habite-se, com liberação das unidades para moradia, iniciando-se o prazo para a entrega das unidades por mais 60 dias, consoante cláusula 25; que a inicial reconhece o cumprimento do contrato, conclusão da obra e convocação para vistoria de entrega de chaves dentro do prazo; que a autora deixou de adimplir a parcela de 01/09/2009, sem qualquer pagamento a contar de de novembro de 2010; que o defeito da unidade é mera trinca, sem ligação com a estrutura do prédio, sem qualquer risco à segurança do empreendimento ou impedimento de ocupação; e que inexiste equívoco na apuração de saldo devedor, mostrando-se desvabida a devolução de valores pleiteada, requerendo a improcedência. A ré afirma que adjudicou o imóvel por R$ 600.000,00 em leilão extrajudicial, reiterando extinção em mérito, em id. 37 Infrutífera conciliação em id. 39. A autora assevera que o leilão extrajudicial não observara os requisitos legais e discorda do valor de adjudicação em id. 43. Réplica em id. 47. Decisão saneadora conjunta em id. 48, rejeitando as preliminares e fixando como pontos controvertidos os alegados inadimplementos contratuais, falta de pagamento pela autora, vício da construção, danos materiais e morais, responsabilidade da ré e a legalidade do ato expropriatório, sendo determinada prova pericial de ofício. Embargos de declaração opostos pela ré em id. 53, rejeitados por decisão de id. 61, determinada perícia contábil, suspensão da perícia de engenharia e esclarecimentos da ré. A ré sustenta que o contrato contém previsão de que o saldo devedor, após a conclusão das obras, seria acrescido de juros remuneratórios e correção monetária, na forma da tabela price; e que, à época do financiamento, já existia atraso no pagamento de parcelas do contrato, em id. 63 Acórdão de improvimento de Agravo de Instrumento de id. 82, descartada irregularidade do leilão. Laudo pericial contábil em id. 106, com manifestação das partes em ids. 108 e 111. Parecer de assistente da ré em 112. Esclarecimentos do perito em id. 121, com manifestação das partes em ids. 123 e 125. Parecer de assistente técnico em id 124. Esclarecimentos do perito em ids. 128 e 134, com manifestação das partes em ids. 136 e 137. Esclarecimentos do perito em id. 149. Requerimentos das das partes e do perito em ids. 763, 765, 772, 787, 790, 798, 807 e 817. Homologação do laudo pericial em id. 846. Alegações finais em ids. 851 e 857. As partes descartam conciliação em ids. 865 e 868. Breve relatório. Decido. A relação jurídica deriva do contrato de compra e venda de id. 02. A perícia de engenharia então deferida em id 48, depois de 14 anos do rompimento do contrato, mostra-se inócua, mesmo porque o imóvel fora adjudicado em leilão regular e válido pela construtora a alienado a terceiro. Resta caracterizado que a autora deixara de pagar as parcelas do contrato, ensejando a rescisão do negócio jurídico; que a obra fora entregue no prazo contratual e que os vícios na construção não foram comprovados. Depois de incontáveis requerimentos e esclarecimentos do perito, a conclusão do laudo pericial de 817 comportou a homologação de id 846. A conclusão da perícia resta vazada nos seguintes termos: O pedido da autora é o seguinte: Que o perito complemente o seu trabalho com atualização monetária e juros de 1% a.m. dos valores efetivamente pagos pela autora e descritos no laudo de fls. 567, desde cada desembolso, apurando-se, ainda, eventual saldo devedor sobre o preço do imóvel de R$ 426.764,48 o qual deverá ser apurado até 01/04/2010 (data limite de apuração do saldo do preço), quando ao final será compensado um com outro (saldo e pagamento). O valor do imóvel informado pelo autor não confere com o valor que consta dos documentos do Id 2, fls. 34/35. De acordo com a Escritura do Id 2, fls. 34/35, a aquisição do imóvel se deu pelos seguintes valores: ...... Total R$ 421.643,48. Não são informados nos autos o pagamento de todas as prestações, as datas e valores dos acréscimos, não tendo como apurara a diferença entre o valor do imóvel e o que foi apurado no laudo pericial e atualizado até 01/04/2010. Os valores apurados pela perícia e que o autor requer atualização até 01/04/2010 são os constantes da planilha anexa, cujo total é demonstrado na planilha abaixo: ...... Total valor histórico R$ 163.815,11 ......Total atualizado até 01/04/10 de R$ 200.826,48 No caso de ainda a autora requerer a compensação entre os dois valores, deverá informar o pagamento de todas as prestações pelos valores efetivamente pagos e com as respectivas datas . Ocorre que, diante da resilição do contrato por notificação e regular leilão, a compensão de valores é totalmente afastada, mesmo porque a autora não demonstrou o intento de dar continuidade na aquisição do imóvel. O rompimento do contrato deriva do impagamento de parcela vencida setembro de 2009, sendo que não fora adimplido qualquer valor desde novembro de 2010. No entanto, a autora efetivou desembolso total atualizado em 01/04/2010 de R$ 200.826,48. Contudo, o pagamento de ITBI fora ultimado ao Município do Rio de Janeiro e as taxas de decoração e de ligações definitivas foram pecebidas pelo Condomínio, não podendo a ré ser responsabilizada pela restituição de tais rubricas. Nesta toada, a restituição deve alcançar 75% do valor dos pagamentos, com os descartes referidos, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. O dano material referente ao pagamento de aluguel e a reparação moral não merecem referendo, na medida que a rescisão do contrato advém do impagamento de parcelas do contrato pela autora. Pelo exposto, julgo procedente em parte o pedido, na forma do artigo 487, I, CPC, para declarar a rescisão do contrato de compra e venda em espécie e condenar a ré a restituir à autora sententa e cinco por cento (75%) da quantia desembolsada (R$ 170.627,75), alcançando R$ 127.970,83 (cento e vinte e sete mil e novencentos e setenta reais e oitenta e três centavos), aplicando-se correção monetária pelos índices do TJRJ desde 01/04/2010 e juros de um por cento ao mês a contar da citação; ao pagamento de custas/taxa/honorários periciais; e de honorários de advogado de dez por cento sobre o valor da condenação. PI.