0018790-44.2011.8.13.0346

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Jaboticatubas / Vara Única da Comarca de Jaboticatubas Avenida Benedito Valadares, 52, Fórum Doutor José Sérvulo Costa, Centro, Jaboticatubas - MG - CEP: 35830-000 PROCESSO Nº: 0018790-44.2011.8.13.0346 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Reivindicação] AUTOR: KEZIA ALVES DIAS CPF: 039.659.366-62 e outros RÉU: JOAO PROCOPIO DE OLIVEIRA CPF: 402.161.106-10 e outros VISTOS ETC. Trata-se de ação reivindicatória cumulada com perdas e danos ajuizada por JACIR FRADES PEREIRA DE ALMEIDA, KEZIA ALVES DIAS, SERGIO PEREIRA DE ALMEIDA e APARECIDA DE CASSIA ALVES em face de ESPÓLIO DE JOÃO PROCÓPIO DE OLIVEIRA, ARGENTINO PROCÓPIO DE OLIVEIRA, GERCI PROCÓPIO DE OLIVEIRA e UENDEL DA CRUZ SILVA, todos qualificados nos autos. Os autores alegam, em síntese, que adquiriram da Imobiliária Bakana Ltda., por meio de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda firmado em 09 de dezembro de 1977, o Lote 14, da Quadra 10, do loteamento denominado Bairro São Sebastião, em Jaboticatubas/MG, com área de aproximadamente 360m². O preço foi integralmente quitado (ID 9448943775, pág. 13). Sustentam que, em setembro de 2011, ao retornarem ao imóvel, verificaram construção em andamento no local, tendo ciência de que o réu João Procópio de Oliveira reivindicava a propriedade do lote sem apresentar documentos hábeis. Contam que registraram Boletim de Ocorrência Policial (ID 9448943776, págs. 17/25). Afirmam exercer domínio sobre o imóvel e requerem a procedência para reaver a posse, com condenação em perdas e danos. Os réus foram citados. O réu Uendel da Cruz Silva é assistido pela Defensoria Pública. Após regular tramitação, foi proferido despacho saneador (ID 9448944749, págs. 18/20), no qual se determinou a realização de prova pericial de agrimensura, prova testemunhal e depoimento pessoal dos requeridos. Foi ouvida testemunha a rogo dos autores (ID 9448944744, pág. 3). Após sucessivas tentativas de nomeação, o perito judicial Célio Henrique de Souza Silva, engenheiro agrimensor, CREA/MG 174953/D, foi nomeado (ID 10173918124) e aceitou o encargo. O pedido de majoração dos honorários periciais foi indeferido (ID 10201510720). A perícia foi realizada em 12 de setembro de 2024. O laudo pericial foi juntado em 23 de outubro de 2024 (ID 10332084989). Em suas conclusões, o perito atestou que: (a) o lote periciado é o mesmo Lote 14 da Quadra 10 constante do contrato; (b) a edificação dos réus se encontra dentro do imóvel dos autores; (c) a área medida da ocupação extrapola a área contratual, invadindo também faixa parcial do Lote 13 da mesma quadra; (d) o imóvel está na posse direta dos réus. As partes manifestaram-se sobre o laudo. Os autores declararam ciência e concordância (ID 10355824953). A Defensoria Pública, em nome do réu Uendel, também manifestou ciência (ID 10393213487). O advogado do réu João Procópio quedou-se inerte, conforme certidão de decurso de prazo (ID 10394135672). Instadas a especificar provas complementares, os autores informaram que estavam satisfeitos com a prova produzida e não tinham mais provas a requerer (ID 10455694911). Foi concedida vista para alegações finais. Os autores apresentaram memoriais (ID 10471768622), pugnando pela procedência da ação, com base no contrato de promessa de compra e venda, na certidão de numeração expedida pela Prefeitura de Jaboticatubas (ID 9448944746, pág. 19), na prova testemunhal e na prova pericial. O réu João Procópio de Oliveira manifestou-se no sentido de que o laudo pericial é documento hábil para o deslinde da questão e que o processo poderá ser julgado no estado em que se encontra (ID 10458526743). A Defensoria Pública, pelo réu Uendel, pugnou pela improcedência do pedido, sustentando que o contrato de promessa de compra e venda não registrado em Cartório de Registro de Imóveis constitui direito meramente obrigacional e não é título hábil a comprovar a propriedade e o domínio do bem (ID 10479811696). É o relatório. O processo comporta julgamento no estado em que se encontra (art. 355, I, do CPC). Não há questões processuais pendentes ou preliminares a apreciar. A fase probatória foi concluída com a produção de prova documental, testemunhal e pericial, tendo as partes declarado não possuir outras provas a produzir. Passa-se à análise do mérito. A ação reivindicatória é a ação petitória por excelência, prevista no art. 1.228 do Código Civil, que confere ao proprietário o direito de reaver a coisa do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Para a procedência da pretensão reivindicatória, a doutrina e a jurisprudência exigem a presença cumulativa de três requisitos essenciais: (i) prova do domínio pelo autor; (ii) posse injusta do réu; e (iii) individualização precisa do bem. O primeiro requisito, prova do domínio, é o elemento nuclear da ação reivindicatória. Diferentemente das ações possessórias, em que se discute a posse (ius possessionis), a ação reivindicatória pressupõe a titularidade do direito de propriedade (ius possidendi). Trata-se de distinção fundamental no direito das coisas. O sistema jurídico brasileiro adotou, para os bens imóveis, o princípio da inscrição constitutiva: os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos somente se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.227 do CC). Assim, o art. 1.245 do Código Civil é categórico ao dispor que a propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e que, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. O contrato de promessa de compra e venda, quando não registrado, gera efeitos meramente obrigacionais entre as partes contratantes: confere ao promitente comprador o direito de exigir a outorga da escritura definitiva, inclusive mediante adjudicação compulsória (Súmula 239 do STJ), mas não transfere a propriedade. Somente com o registro da promessa no Cartório de Registro de Imóveis o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417 do CC). Essa distinção entre direito obrigacional e direito real produz consequência direta sobre a legitimidade ativa para a ação reivindicatória. O promitente comprador cujo contrato não foi levado a registro não é proprietário: é titular de direito de crédito perante o promitente vendedor. Não dispõe, portanto, do ius possidendi que constitui o pressuposto da pretensão petitória. No caso em exame, os autores instruíram a inicial com Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda firmado em 09 de dezembro de 1977 com a Imobiliária Bakana Ltda., tendo por objeto o Lote 14 da Quadra 10 do Bairro São Sebastião, em Jaboticatubas/MG. O contrato foi submetido apenas a reconhecimento de firmas e autenticação de cópias — não foi levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Os próprios autores reconhecem a ausência de registro. Em suas alegações finais, afirmam que "a Imobiliária Bakana (promitente vendedora) tenha se comprometido a outorgar a escritura definitiva de compra e venda em favor dos Autores após a quitação integral do preço ajustado, o mesmo não ocorreu, pois o respectivo loteamento não foi aprovado pelo Município de Jaboticatubas" (ID 10471768622, pág. 2). O documento juntado como prova de domínio, portanto, constitui direito meramente obrigacional, que não produz os efeitos de transferência da propriedade. Sem o registro imobiliário, os autores não adquiriram o domínio sobre o bem. A certidão de numeração expedida pela Prefeitura de Jaboticatubas (ID 9448944746, pág. 19), que atesta que o imóvel da Rua José do Rosário, nº 321, corresponde ao Lote 14 da Quadra 10, possui relevância para fins de identificação do imóvel e para o cadastro fiscal municipal, mas não supre a ausência de registro imobiliário. O cadastro municipal tem finalidade tributária e administrativa, não produzindo efeitos sobre a titularidade do domínio, que é matéria de competência exclusiva do Registro de Imóveis. Do mesmo modo, os carnês de IPTU juntados (ID 9448943776, págs. 3/16) constituem indícios de que os autores se apresentavam como contribuintes perante o Fisco municipal, mas não fazem prova da propriedade. A prova testemunhal e a prova pericial, embora robustas e convergentes quanto à identificação do imóvel e à posse exercida pelos réus, não têm o condão de suprir a ausência do título de domínio. A perícia confirmou que o imóvel periciado corresponde ao Lote 14 da Quadra 10 descrito no contrato, que a edificação está dentro do imóvel reivindicado e que os réus exercem posse direta sobre ele. Tais constatações suprem os requisitos de individualização do bem e de comprovação da posse alheia, mas não suprem a ausência do pressuposto fundamental da ação: a prova da propriedade pelo autor. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme nesse sentido: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PROVA DA PROPRIEDADE. DOCUMENTO ESSENCIAL. AUSÊNCIA. ILEGITIMIDADE ATIVA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. ART. 485, VI, DO CPC/2015. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, EM NOVO JULGAMENTO, DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. "A comprovação da propriedade do bem imóvel objeto da ação reivindicatória é requisito essencial à propositura da ação. Assim, carece de ação o autor que, ao propor a ação petitória, não comprova o domínio sobre a área pleiteada, apresentando tão somente escritura pública ainda não registrada no registro de imóveis competente, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil" (AgInt no REsp 1.842.035/MT, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 20/2/2024, DJe de 5/3/2024). 2. Na espécie, embora a parte autora tenha celebrado contrato de compra e venda com cláusula de retrovenda automática, não era, ao tempo do ajuizamento da ação reivindicatória, a legítima proprietária do imóvel objeto da lide, pois o respectivo registro imobiliário indicava a titularidade de outras pessoas sobre o bem. Correta, portanto, a extinção do feito sem resolução de mérito, na forma do art. 485, VI, do CPC/2015. 3. Agravo interno provido para, em novo julgamento, dar provimento ao recurso especial. (AgInt no REsp n. 1.637.951/AM, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 2/9/2024.) No mesmo sentido é a jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais: EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. AUSÊNCIA DE PROVA DO DOMÍNIO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO. EXTINÇÃO DO PROCESSO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível contra sentença que indeferiu a petição inicial e extinguiu o processo sem resolução do mérito, nos termos dos arts. 330, § 1º, I, e 485, I, do CPC/2015, por ausência de comprovação da propriedade do imóvel objeto da ação reivindicatória, diante da inexistência de registro imobiliário em nome dos autores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a promessa ou contrato de compra e venda, sem registro imobiliário, é título hábil para fundamentar a ação reivindicatória; e (ii) saber se o apelado possui posse injusta que legitime o ajuizamento da ação petitória. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A ação reivindicatória exige, como condição da ação, a prova do domínio atual do bem, mediante registro imobiliário válido, nos termos do art. 1.245 do CC/2002. 4. O contrato particular de compra e venda, sem registro, gera apenas obrigações pessoais, não sendo suficiente para legitimar o promitente comprador à propositura de ação reivindicatória. 5. A jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal é firme no sentido de que a ausência de prova registral do domínio inviabiliza a propositura da ação petitória. 6. Correta a sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito, por ilegitimidade ativa, ante a inexistência de prova do direito de propriedade. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A ausência de registro imobiliário em nome do autor inviabiliza a ação reivindicatória, que exige prova do domínio atual do bem. 2. O contrato particular de compra e venda, desacompanhado de registro, não confere legitimidade para propositura de ação petitória." _______ Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.2 28 e 1.245; CPC/2015, arts. 330, § 1º, I, e 485, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.842.035/MT, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 20.02.2024; TJMG, ApCiv 1.0346.14.001564-2/001, Rel. Des. José de Carvalho Barbosa, 13ª CC, j. 02.02.2023. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.111154-3/002, Relator(a): Des.(a) Régia Ferreira de Lima , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/11/2025, publicação da súmula em 18/11/2025) Essa orientação é reiterada e uniforme neste Tribunal, conforme se extrai dos inúmeros precedentes da 10ª, 12ª, 13ª e 14ª Câmaras Cíveis, todos reconhecendo que o contrato de promessa de compra e venda não registrado é insuficiente para comprovar o domínio e embasar a pretensão reivindicatória. É importante registrar que a ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda não deixa os autores desamparados. O ordenamento jurídico oferece outras vias adequadas para a tutela de seus direitos: a) A adjudicação compulsória, pela via judicial (Súmula 239 do STJ) ou extrajudicial (art. 216-B da Lei 6.015/73, incluído pela Lei 14.382/2022), que permite ao promitente comprador obter o título de propriedade quando o contrato é irretratável e o preço foi quitado; b) A ação de usucapião, se preenchidos os requisitos legais de posse qualificada pelo tempo exigido em lei, considerando que o contrato data de 1977; c) As ações possessórias, que tutelam a posse independentemente da prova do domínio, inclusive admitindo-se a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda ainda que desprovido de registro (Súmula 84 do STJ). O que não se admite é o manejo da ação reivindicatória sem que o autor demonstre ser o titular do domínio, mediante apresentação do registro imobiliário. A ausência desse pressuposto essencial conduz à extinção do processo sem resolução do mérito, por ilegitimidade ativa (art. 485, VI, do CPC). Diante da ausência do pressuposto essencial da ação principal (prova do domínio para a reivindicatória), o pedido de perdas e danos, formulado em cumulação, segue a mesma sorte, restando prejudicado. Ante o exposto, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil, EXTINGO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, por ilegitimidade ativa dos autores para a propositura da ação reivindicatória, ante a ausência de comprovação do domínio do imóvel mediante registro imobiliário válido. Custas processuais pelos autores, observada a gratuidade da justiça eventualmente concedida. Sem honorários advocatícios, por se tratar de extinção sem resolução do mérito. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as baixas e anotações de estilo. P.R.I. Jaboticatubas, data da assinatura eletrônica. RODRIGO FERNANDO DI GIOIA COLOSIMO Juiz de Direito