0018713-40.2018.8.13.0459

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ouro Branco / Vara Única da Comarca de Ouro Branco Rua: Olga Roberta Pereira, 17, Centro, Ouro Branco - MG - CEP: 36420-000 PROCESSO Nº: 0018713-40.2018.8.13.0459 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Condomínio] AUTOR: VALDECIR APARECIDO MOREIRA CPF: 033.799.716-00 RÉU: GRACIELA GONZAGA NUNES CPF: 087.376.396-33 DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de extinção de condomínio com pedido de alienação judicial de coisa comum ajuizada por VALDECIR APARECIDO MOREIRA em face de GRACIELA GONZAGA NUNES. Na petição inicial de ID 1202195025, o autor alegou, em síntese, que as partes foram casadas e que, após o divórcio, permaneceu em condomínio imóvel comum situado na Rua Antônio Assunção Vieira, nº 215, Bairro Campo Grande, em Ouro Branco/MG. Sustentou não possuir mais interesse na manutenção da copropriedade e requereu a avaliação judicial do bem, a posterior alienação em hasta pública, caso a requerida não exercesse eventual direito de preferência, bem como a divisão do produto da venda entre os condôminos, além da concessão da gratuidade de justiça e da condenação da requerida ao pagamento das verbas de sucumbência. Deferiu-se a gratuidade de justiça à autora, conforme decisão acostada no ID 1202414866. Realizada audiência de conciliação no CEJUSC em 04/07/2024, conforme ata de ID 10258930331, não houve acordo. A requerida apresentou contestação cumulada com reconvenção no ID 10273559516. Em sua defesa, concordou com a extinção do condomínio, mas impugnou o valor atribuído pelo autor ao imóvel. Em reconvenção, alegou que o autor/reconvindo estaria utilizando o imóvel comum com exclusividade e postulou a condenação dele ao pagamento de indenização/aluguel correspondente à fração ideal da reconvinte, em razão da privação do uso do bem. O autor apresentou impugnação à contestação e resposta à reconvenção no ID 10297797972. Na oportunidade, alegou, em preliminar, inadequação da via eleita, por entender que o imóvel seria divisível e que a via adequada seria a ação de divisão de coisa comum. Em relação à reconvenção, arguiu ausência de interesse processual e ausência de conexão. No mérito, impugnou o pedido de cobrança de aluguéis, sustentando, em síntese, que não haveria dever de indenizar e que teria realizado benfeitorias/reparos necessários no imóvel, juntando documentos relativos a despesas com reparos nos IDs 10297790234, 10297793652, 10297798576 e 10297790233. Após intimação para especificação de provas, a parte autora manifestou-se no ID 10311409191, requerendo expressamente a oitiva da testemunha Maurício José de Andrade e a realização de análise pericial do imóvel ou complementação da perícia já realizada, com a finalidade de aferir/atualizar o preço de mercado e especificar valores do metro quadrado. Na mesma data, apresentou quesitos/esclarecimentos ao perito no ID 10311421718 e juntou documento relativo a proposta de compra do imóvel/valor de mercado no ID 10311422528. Sobreveio decisão de ID 10482960071, pela qual foi aceita a renúncia do advogado anteriormente nomeado ao autor, extinta a ação principal sem resolução de mérito, com fundamento nos arts. 76, § 1º, I, e 485, IV, do CPC, e determinado o prosseguimento do feito exclusivamente em relação à reconvenção apresentada por GRACIELA GONZAGA NUNES em face de VALDECIR APARECIDO MOREIRA, cujo objeto consiste na cobrança de aluguéis/indenização pelo alegado uso exclusivo do imóvel comum. Na mesma decisão, as partes foram intimadas para especificarem, de forma clara, justificada e objetiva, as provas que pretendiam produzir para o deslinde da reconvenção. Após a referida decisão, a Defensoria Pública requereu sua habilitação para patrocinar os interesses de VALDECIR APARECIDO MOREIRA no ID 10554160920, juntando declaração de hipossuficiência no ID 10554166501. O cadastramento foi certificado no ID 10554647479. A reconvinte GRACIELA GONZAGA NUNES manifestou-se no ID 10555412819, requerendo a realização de nova avaliação judicial do imóvel, com apuração do valor de mercado atualizado e do valor mensal de aluguel presumido, bem como a posterior intimação do reconvindo para indenizá-la em valor correspondente à metade do aluguel de mercado do imóvel. A Defensoria Pública, em favor do reconvindo VALDECIR APARECIDO MOREIRA, manifestou-se nos IDs 10555453152 e 10652922428, oportunidade em que reiterou a necessidade de produção probatória e juntou documentos pessoais e financeiros do assistido, inclusive declaração de hipossuficiência, documentos de identificação, carteira de trabalho, extrato, contrato de locação, recibo de renda e comprovante de endereço. É o necessário a ser relatado. 1. Questões processuais pendentes Inicialmente, ratifico a habilitação da Defensoria Pública para patrocinar os interesses de VALDECIR APARECIDO MOREIRA, conforme requerimento de ID 10554160920 e certidão de cadastramento de ID 10554647479. As futuras intimações do reconvindo deverão ser realizadas também na pessoa da Defensoria Pública, observadas as prerrogativas legais. Quanto à gratuidade de justiça do reconvindo, registro que VALDECIR APARECIDO MOREIRA já figura nos autos como beneficiário da justiça gratuita. Além disso, a Defensoria Pública juntou nova documentação de hipossuficiência no ID 10652922428 e documentos subsequentes, razão pela qual, por ora, mantenho o benefício anteriormente reconhecido. Não se verifica, nesta fase, nulidades processuais a sanar. A irregularidade de representação do autor na ação principal já foi apreciada na decisão de ID 10482960071, que extinguiu a demanda originária sem resolução de mérito, mantendo apenas a reconvenção, nos termos do art. 343, § 2º, do CPC. 2. Preliminares e prejudiciais A preliminar de inadequação da via eleita, suscitada pelo autor/reconvindo no ID 10297797972, resta prejudicada quanto à ação principal, pois a demanda originária foi extinta sem resolução de mérito pela decisão de ID 10482960071. Quanto à reconvenção, rejeito a alegação de inadequação da via, ausência de interesse processual e ausência de conexão. A reconvenção versa sobre pretensão indenizatória decorrente do alegado uso exclusivo do mesmo imóvel comum discutido na demanda originária, havendo pertinência objetiva suficiente entre a pretensão reconvencional e a relação jurídica controvertida nos autos, nos termos do art. 343 do CPC. A alegação de que não houve uso exclusivo do imóvel, de que a reconvinte não foi impedida de fruir o bem ou de que eventuais valores deveriam ser compensados por benfeitorias/reparos constitui matéria de mérito, dependente de instrução probatória, e será apreciada no momento oportuno. 3. Pedido de pagamento imediato formulado pela reconvinte O pedido da reconvinte de intimação do reconvindo para pagamento de indenização correspondente à metade do aluguel de mercado do imóvel não comporta acolhimento neste momento. A pretensão depende de prévia instrução probatória quanto à existência de uso exclusivo do imóvel comum, ao período da eventual ocupação exclusiva, à eventual privação da reconvinte quanto à fruição do bem, à existência de oposição ao uso exclusivo e ao valor locativo mensal de mercado do imóvel no período controvertido. Assim, indefiro, por ora, o pedido de intimação do reconvindo para pagamento imediato, sem prejuízo de reanálise por ocasião do julgamento de mérito da reconvenção. 4. Saneamento e organização do processo Resolvidas as questões processuais pendentes, dou o feito por saneado quanto à reconvenção. Fixo os seguintes pontos controvertidos: a) se VALDECIR APARECIDO MOREIRA utiliza ou utilizou o imóvel comum com exclusividade; b) em caso positivo, desde quando teria ocorrido eventual uso exclusivo; c) se GRACIELA GONZAGA NUNES foi privada da fruição do bem; d) se houve oposição da reconvinte ao alegado uso exclusivo; e) qual o período juridicamente relevante para eventual apuração de indenização; f) qual o valor locativo mensal de mercado do imóvel no período controvertido; g) se o reconvindo realizou benfeitorias, reparos ou despesas necessárias no imóvel; h) se tais despesas, caso comprovadas, têm aptidão para afastar, reduzir ou compensar eventual indenização devida. Distribuo o ônus da prova na forma do art. 373 do CPC. Compete à reconvinte comprovar os fatos constitutivos de seu direito, e ao reconvindo comprovar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado. 5. Provas A prova pericial imobiliária é pertinente e necessária para a apuração do valor locativo de mercado do bem, dado relevante ao julgamento da reconvenção. Defiro, portanto, a produção de prova pericial imobiliária, limitada à apuração do valor locativo mensal de mercado do imóvel no período controvertido. Nomeie-se perito avaliador/corretor, com especialidade compatível com avaliação imobiliária e arbitramento de aluguel de mercado, por meio do sistema AJ/TJMG. Intime-se o perito nomeado para, no prazo de 5 dias, informar se aceita o encargo e apresentar proposta de honorários. Apresentada a proposta, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 5 dias. Considerando que o reconvindo VALDECIR APARECIDO MOREIRA é beneficiário da justiça gratuita, eventual quota-parte a ele atribuída deverá observar os valores e limites aplicáveis à assistência judiciária (Portaria da Presidência nº1.777/PR/2026). Quanto à reconvinte GRACIELA GONZAGA NUNES, considerando que não é beneficiária da gratuidade de justiça, deverá arcar com a quota-parte que lhe couber, nos termos do art. 95 do CPC, sem prejuízo de posterior definição da forma de custeio após a manifestação das partes sobre a proposta de honorários. Após, voltem conclusos para arbitramento/homologação dos honorários periciais e definição da forma de custeio. Aceito o encargo e resolvida a questão dos honorários, intimem-se as partes, no prazo de 15 dias, para, querendo, arguir impedimento ou suspeição do perito, indicar assistentes técnicos e apresentar quesitos complementares, sem prejuízo dos quesitos já apresentados no ID 10311409191. Por fim, resolvidas as providências acima, intime-se o perito para dar início aos trabalhos, constando que deverá comunicar a este Juízo a data designada para realização da diligência, a fim de possibilitar a intimação das partes e o encaminhamento dos autos, se necessário. Comunicada a data designada para realização da perícia, intimem-se as partes. Fixo o prazo de 30 dias para entrega do laudo pericial, contado da comunicação de início dos trabalhos. O laudo deverá informar, de forma fundamentada, o valor locativo mensal de mercado do imóvel, consideradas suas características, localização, estado de conservação e parâmetros comparativos disponíveis. Juntado o laudo, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 15 dias, oportunidade em que deverão, se for o caso, apresentar manifestação técnica, requerer esclarecimentos ou indicar eventual necessidade de prova oral complementar. A análise sobre a necessidade de prova oral fica postergada para momento posterior à apresentação do laudo pericial, ocasião em que será verificada a suficiência da prova técnica e documental para julgamento da reconvenção ou a necessidade de designação de audiência de instrução e julgamento. Nos termos do art. 357, § 1º, do CPC, intimem-se as partes para, no prazo comum de 5 dias, requererem eventuais esclarecimentos ou ajustes quanto ao saneamento ora realizado. Intimem-se. Cumpra-se. Ouro Branco, data da assinatura eletrônica. THIAGO ARÔXA DE CASTRO CAMPOS Juiz(íza) de Direito Vara Única da Comarca de Ouro Branco