0018401-73.2022.8.19.0001

PRINCESA AUTO SERVIÇO DE COMESTÍVEIS LTDA. propôs a presente ação renovatória de contrato de locação comercial em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PROFESSOR ZERBINI. Informa tratar-se de contrato de locação não residencial ajustado pelo prazo de 60 (sessenta) meses, com início em 01/08/2017 e término em 01/08/2022, referente ao compartimento situado nos fundos da Avenida Princesa Isabel, nº 134, utilizado como panificadora integrada ao supermercado da autora. Afirma que vem exercendo a mesma atividade comercial de forma ininterrupta desde o início da locação, pelo que faz jus à renovação do aludido contrato. Por isso, requer seja declarada a renovação do contrato de locação celebrado entre as partes pelo prazo de 5 anos, inicialmente propondo aluguel mensal de R$ 1.700,00, posteriormente aceitando a contraproposta do réu de R$ 2.800,00. Indeferido o requerimento de fixação de aluguel provisório. Contestação da ré às fls. 221/248, sustentando inicialmente conexão com ação de nulidade, ausência de comprovação da idoneidade dos fiadores e irregularidades no funcionamento da panificadora. No mérito, afirma inadequação da proposta apresentada, reputando defasado o valor pretendido pela autora, apresentando contraproposta de R$ 2.800,00 e, principalmente, requerendo a retomada do imóvel para uso próprio, com fundamento no art. 52, II, da Lei 8.245/91. Réplica às fls. 296/301, com aceitação expressa da contraproposta de aluguel, impugnação da retomada e reafirmação do preenchimento dos requisitos legais. Decisão saneadora às fls. 328, reconhecendo a regularidade formal da ação, afastando a conexão e determinando a produção de prova pericial. Laudo pericial às fls. 452/495, concluindo que o valor locativo de mercado do imóvel, na data-base de agosto de 2022, é de R$ 3.650,00. A autora apresentou impugnação ao laudo às fls. 502/536. O réu manifestou concordância integral com o laudo às fls. 612/613. O perito prestou esclarecimentos às fls. 647/654, reafirmando integralmente o valor apurado. Decisão às fls. 655 homologando o laudo pericial. Vieram os autos conclusos para sentença. É O RELATÓRIO. DECIDO. Trata-se de ação renovatória de locação, cujo objeto é contrato de locação vigente entre as partes desde 2017, com aditivo prorrogando sua vigência até 01/08/2022. Inicialmente, verificam-se os requisitos para que seja declarado o direito à renovação do contrato de locação, previstos no art. 51 da Lei nº 8.245/91: Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. No presente caso, a autora possui contrato de locação escrito e com prazo determinado, cuja soma ultrapassa cinco anos. Além disso, restou comprovada a exploração do mesmo ramo comercial por prazo superior a três anos, bem como o adimplemento das obrigações contratuais e a manutenção da garantia fidejussória. Restaram comprovados, portanto, os requisitos para que seja reconhecido o direito da autora à renovação do contrato de locação celebrado com o réu. Passa-se ao pedido de retomada. O réu sustenta necessidade do imóvel para uso próprio, alegando tratar-se originalmente de dependência de funcionários e afirmando que o espaço é essencial ao condomínio. Todavia, embora o laudo pericial tenha confirmado que o imóvel era originalmente dependência de funcionários e que a panificadora gera calor e patologias construtivas, tais elementos não demonstram necessidade atual e efetiva de retomada, tampouco inviabilidade da continuidade da atividade comercial. Não há prova de plano concreto de utilização imediata do espaço pelo condomínio, nem demonstração de impossibilidade de adequação do ambiente alternativo existente na cobertura. Assim, não se verifica a hipótese do art. 52, II, da Lei 8.245/91. Passa-se ao valor locativo. Conforme o laudo pericial homologado, elaborado com base no método comparativo direto de dados de mercado (NBR 14.653-2), considerando a área efetivamente utilizada (27m²), as características do imóvel e o mercado imobiliário da região, concluiu o perito judicial que o valor locativo mensal, em agosto de 2022, é de R$ 3.650,00. O laudo é claro, coerente, tecnicamente fundamentado e não foi infirmado por prova técnica em sentido contrário, razão pela qual deve ser acolhido. Assim, existe o direito da autora à renovação do contrato de locação, mas tal renovação deve observar o valor do imóvel condizente com o mercado atual. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na peça preambular, na forma do art. 487, I, do CPC, para: 1. Condenar o réu a renovar o contrato de locação celebrado entre as partes pelo prazo de 60 (sessenta) meses, com vigência de 02/08/2022 a 01/08/2027; 2. Fixar o valor do aluguel mensal em R$ 3.650,00 (três mil seiscentos e cinquenta reais), o qual deverá ser corrigido nos termos do índice contratualmente pactuado; 3. Manter os demais termos contratuais, inclusive a garantia fidejussória. Conforme o art. 85, §2º, do CPC, levando em consideração o proveito econômico discutido na presente demanda, condeno o réu ao pagamento de honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da diferença entre o aluguel inicialmente proposto pela autora e o valor fixado nesta sentença. Com o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais, dê-se baixa e arquivem-se. P. I.