0017780-33.2018.8.26.0224

Processo 0017780-33.2018.8.26.0224 (processo principal 1045157-30.2016.8.26.0224) - Cumprimento de sentença - Inadimplemento - Denise de Capua - - Diléia Capua dos Santos - - Milton Vitorino dos Santos - Escola de Ensino Fundamental Rm Heringer S. S. Ltda. - - Roseli Bojo Palitos Heringer - Caixa Economica Federal e outro - Vistos. Trata-se de cumprimento de sentença de obrigação de pagar quantia certa decorrente de ação de despejo por falta de pagamento acumulada com cobrança de aluguéis e encargos da locação (fls. 13), no qual foi determinada a penhora dos direitos aquisitivos que a executada Roseli Bojo Palitos Heringer possui sobre o imóvel de matrícula nº 102.341 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos (fls. 217-218). Após a designação de perícia para avaliação do imóvel (fls. 676), o perito nomeado informou a realização da vistoria (fls. 694) e apresentou o Laudo de Avaliação Mercadológica, estimando o valor do bem em R$ 303.000,00 (trezentos e três mil reais) para fevereiro de 2026 (fls. 695-725), oportunidade na qual requereu o levantamento dos honorários periciais depositados (fls. 726-727). Instadas as partes a se manifestarem (fls. 728), a parte exequente concordou com o laudo apresentado (fls. 732), ao passo que a executada apresentou impugnação técnica (fls. 733-741), alegando que a avaliação utilizou a área privativa do imóvel enquanto as amostras de mercado possivelmente refletiam a área construída ou útil, gerando quebra de equivalência e subavaliação, além de apontar falta de rastreabilidade e de demonstração analítica da homogeneização. O perito prestou esclarecimentos (fls. 745-746), sustentando a manutenção do critério de área privativa por ser de uso exclusivo e afirmando que as amostras foram colhidas de anúncios imobiliários da internet. A executada manifestou-se sobre os esclarecimentos (fls. 751-756), reiterando que as inconsistências técnicas não foram sanadas, pois o perito admitiu não ter acesso aos dados completos das amostras e não demonstrou a homogeneização de forma objetiva. Por sua vez, a credora fiduciária Caixa Econômica Federal (CEF) peticionou nos autos reiterando a impugnação à penhora do imóvel (fls. 679 e fls. 757), sustentando que o bem é de sua propriedade resolúvel e que a constrição deve recair exclusivamente sobre os direitos aquisitivos da devedora fiduciante. Vieram os autos conclusos. Da delimitação da natureza da perícia realizada nos autos: De início, cumpre esclarecer a natureza jurídica do ato processual sob análise. Ao contrário do que fora ventilado na manifestação de fls. 732-741, o presente feito não se encontra em fase de liquidação de sentença, mas sim em fase de cumprimento de sentença de obrigação de pagar quantia certa (fls. 13). A perícia realizada nos autos possui natureza estritamente avaliatória, destinada a fixar o valor de mercado do bem constrito para fins de futura expropriação judicial, nos termos do artigo 870 do Código de Processo Civil. Dessa forma, a análise das impugnações e manifestações apresentadas pelas partes e por terceiros interessados deve ser pautada pelas regras que regem a avaliação e a expropriação de bens no processo de execução, em especial os artigos 872 e 873 do Código de Processo Civil, afastando-se as disposições atinentes à liquidação de sentença. Da procedência da impugnação apresentada pela Caixa Econômica Federal (CEF): A Caixa Econômica Federal (CEF), na qualidade de credora fiduciária e terceira interessada, insurge-se contra a penhora incidente sobre o imóvel de matrícula nº 102.341 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos (fls. 312-320, fls. 404-405, fls. 680 e fls. 757). Sustenta a instituição financeira que o bem foi alienado fiduciariamente em seu favor (fls. 718), pertencendo à sua esfera patrimonial com escopo de garantia, de modo que a constrição judicial promovida por credores da devedora fiduciante não pode recair sobre a propriedade plena do imóvel, mas tão somente sobre os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. A pretensão formulada pela Caixa Econômica Federal (CEF) é inteiramente procedente. O devedor fiduciante não detém a propriedade do imóvel alienado fiduciariamente, mas apenas a posse direta e a expectativa de direito à futura reversão do domínio com a quitação integral da dívida (artigo 22 da Lei nº 9.514/1997). A propriedade resolúvel pertence à credora fiduciária, de modo que a constrição sobre a propriedade plena do bem prejudicaria direito de terceiro alheio à relação processual originária. Nesse sentido, a constrição judicial em execuções movidas contra o devedor fiduciante deve recair exclusivamente sobre os direitos aquisitivos derivados do contrato de alienação fiduciária em garantia, conforme expressamente autorizado pelo artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil. Colaciona-se o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça sobre a viabilidade da penhora de direitos aquisitivos do devedor fiduciante: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DIREITOS DO FIDUCIANTE SOBRE BEM SUBMETIDO A CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA. POSSIBILIDADE. 1. A pretensão da Fazenda não consiste na penhora do bem objeto de alienação fiduciária, mas sim dos direitos que o devedor fiduciante possui sobre a coisa. 2. Referida pretensão encontra guarida na jurisprudência deste Tribunal Superior que, ao permitir a penhora dos direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato de alienação, não traz como requisito a anuência do credor fiduciário. Precedentes: AgInt no AREsp 644.018/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 10/06/2016 ST; AgRg no REsp 1.459.609/RS, de minha relatoria, Segunda Turma, DJe 4/12/2014; STJ, REsp 1.051.642/RS, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, DJe 2/2/2010; STJ, REsp 910.207/MG, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, DJ 25/10/2007. 3. Esclarece-se, por oportuno, que a penhora, na espécie, não tem o condão de afastar o exercício dos direitos do credor fiduciário resultantes do contrato de alienação fiduciária, pois, do contrário, estaríamos a permitir a ingerência na relação contratual sem lei que o estabeleça. Até porque os direitos do devedor fiduciante, objeto da penhora, subsistirão na medida e na proporção que cumprir com suas obrigações oriundas do contrato de alienação fiduciária. 4. Recurso especial provido. (REsp n. 1.697.645/MG, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 19/4/2018, DJe de 25/4/2018.) (grifei) De igual modo, destaca-se o precedente deste Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo que reafirma a necessidade de a constrição recair sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, e não sobre a propriedade plena do bem: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME. AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO PELA EXEQUENTE CONTRA DECISÃO QUE DEFERIU O LEVANTAMENTO DA PENHORA SOBRE BEM IMÓVEL EM EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. A AGRAVANTE ALEGA A NECESSIDADE DA PENHORA COMO ÚNICO MEIO DE SATISFAÇÃO DO DÉBITO E A POSSIBILIDADE DE PENHORA SOBRE OS DIREITOS DO EXECUTADO. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: DETERMINAR SE É POSSÍVEL A PENHORA SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS DO EXECUTADO EM RELAÇÃO AO BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. III. RAZÕES DE DECIDIR A MANUTENÇÃO DA PENHORA SOBRE O BEM PREJUDICA A CREDORA FIDUCIÁRIA, CONFORME ENTENDIMENTO DO STJ, QUE PERMITE A PENHORA APENAS SOBRE OS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. A PENHORA SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS DO AGRAVADO É POSSÍVEL, CONFORME ART. 835, XII, DO CPC, E JURISPRUDÊNCIA DO TJSP. IV. DISPOSITIVO E TESE RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO PARA DETERMINAR A PENHORA SOBRE OS DIREITOS DO AGRAVADO SOBRE O BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. TESE DE JULGAMENTO: 1. A PENHORA SOBRE BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE DEVE RECAIR SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR. 2. A PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS É CABÍVEL NOS TERMOS DO ART. 835, XII, DO CPC. (TJSP; AGRAVO DE INSTRUMENTO 2263767-91.2023.8.26.0000; RELATOR (A): LIA PORTO; ÓRGÃO JULGADOR: 7ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO; FORO DE PAULÍNIA - 2ª. VARA JUDICIAL; DATA DO JULGAMENTO: 13/01/2025; DATA DE REGISTRO: 13/01/2025) (grifei) Portanto, acolhe-se a impugnação apresentada pela Caixa Econômica Federal (CEF) para esclarecer que a penhora lavrada nos autos recai exclusivamente sobre os direitos aquisitivos que a executada Roseli Bojo Palitos Heringer possui sobre o imóvel de matrícula nº 102.341 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos, decorrentes do contrato de alienação fiduciária firmado com a instituição financeira (contrato nº 155553300925), mantendo-se hígida a constrição sob esse delimitado escopo. Da necessidade de esclarecimentos complementares e complementação do laudo de avaliação: No tocante à avaliação do imóvel, a executada Roseli Bojo Palitos Heringer impugnou o laudo pericial (fls. 732-741), alegando, em suma, que o perito adotou a área privativa (61,750 m²) para calcular o valor de mercado com base em amostras cujas metragens anunciadas (62 m², 67 m² e 70 m²) correspondem, na praxe do mercado imobiliário, à área total construída ou útil, gerando quebra de equivalência e risco de sub-avaliação do imóvel. Apontou, ainda, a ausência de rastreabilidade das amostras e a falta de demonstração analítica da homogeneização dos dados. O perito, em seus esclarecimentos (fls. 744-745), limitou-se a afirmar que utilizou a área privativa por ser de uso exclusivo e que as amostras foram colhidas de anúncios imobiliários na internet, sem detalhar se as metragens das amostras eram privativas ou totais, e sem apresentar a planilha detalhada de homogeneização. A executada reiterou a impugnação (fls. 750-756), demonstrando que a diferença de critério de área (privativa x construída/total) altera substancialmente o valor (de R$ 303.000,00 para cerca de R$ 370.000,00 ou R$ 402.000,00). A insurgência da executada comporta acolhimento. Para que a avaliação seja idônea e atenda aos requisitos do artigo 473 do Código de Processo Civil, o perito deve demonstrar a homogeneização das amostras de forma clara, indicando os fatores de correção aplicados e comprovando que comparou grandezas homogêneas. A simples média aritmética de anúncios, sem a devida comprovação de equivalência de metragens e sem a demonstração analítica dos fatores de homogeneização, compromete a higidez da avaliação. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo orienta que a lisura da prova pericial de avaliação exige a demonstração analítica da fonte das amostras e a equivalência das grandezas comparadas, sob pena de nulidade ou necessidade de refazimento: AGRAVO DE INSTRUMENTO. INVENTÁRIO. Recurso interposto contra decisão que homologou o laudo pericial de avaliação referente ao "Grupo V" de imóveis, que corresponde ao apartamento localizado à Al. Mal. Floriano Peixoto no 277 - Apto. 141 - Guarujá/SP. Insurgência exclusiva quanto aos elementos comparativos utilizados pelo Perito Judicial, por divergirem os valores lançados daqueles encontrados pela parte. Perito que, mesmo instado a demonstrar a fonte de tais elementos, limitou-se a relatar que "os Elementos Comparativos deste laudo foram escolhidos no sítio eletrônico Viva Real (www.vivareal.com.br)". Insurgência que tem como base a alegação de que, em pesquisa realizada no mesmo sítio eletrônico, os imóveis encontrados possuem valores divergentes. Perito Judicial que, aliás, em sede recursal, sequer se importou em responder à intimação. Questão que, na essência, não diz respeito à metodologia empregada e nem mesmo às amostras utilizadas, mas sim na ausência de prova da origem dos valores utilizados pelo Perito em seu laudo, quando o impugnante/agravante comprovou a divergência. Lisura da prova pericial que deve ser preservada. Necessidade evidente de refazimento da prova pericial, de modo que seja demonstrada pelo Perito a fonte utilizada para obtenção das amostras. Novo laudo pericial, ademais, que deve ser mantido em relação aos demais elementos não impugnados, limitando-se o refazimento à prova da origem das amostras utilizadas (substituindo-se-as por similares caso não estejam mais disponíveis ao mercado), o que justifica, ademais, a fixação do prazo máximo de quinze dias para o ato, sob pena de destituição e restituição do valor recebido, sem prejuízo das demais sanções previstas no artigo 158/CPC. Decisão homologatória que deve ser anulada, determinando-se o refazimento da prova pericial impugnada. RECURSO PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2104068-35.2021.8.26.0000; Relator (a): Ana Maria Baldy; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 6ª Vara da Família e Sucessões; Data do Julgamento: 11/08/2021; Data de Registro: 11/08/2021) (grifei) Dessa forma, o laudo pericial de fls. 695-725 não reúne condições de ser homologado imediatamente. São necessários esclarecimentos complementares e complementação pelo perito para que ele: a) Comprove a metragem e a natureza da área (privativa, útil ou total) dos imóveis paradigmas utilizados (R1, R2 e R3), juntando cópia dos anúncios ou dados que permitam a verificação; b) Apresente a tabela detalhada de homogeneização dos dados, com os fatores de correção aplicados a cada amostra (fator de oferta, fator de conservação, fator de área, etc.), justificando-os tecnicamente; c) Preste esclarecimentos sobre a viabilidade de realizar o cálculo com base na área total construída ou justifique detalhadamente a equivalência das áreas comparadas. Ante o exposto: a) ACOLHO a impugnação apresentada pela Caixa Econômica Federal (CEF) para determinar que a penhora lavrada nos autos recaia exclusivamente sobre os direitos aquisitivos que a executada Roseli Bojo Palitos Heringer possui sobre o imóvel de matrícula nº 102.341 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos, decorrentes do contrato de alienação fiduciária firmado com a instituição financeira (contrato nº 155553300925), mantendo-se hígida a constrição sob esse delimitado escopo; b) REJEITO, por ora, a homologação do laudo de avaliação de fls. 695-725 e, por conseguinte, INDEFIRO o pedido de levantamento de honorários de fls. 726-727 até a conclusão definitiva dos trabalhos; c) DETERMINO a intimação do perito judicial, Manoel Diniz Junqueira, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, preste os esclarecimentos complementares e proceda à complementação do laudo pericial, respondendo de forma analítica aos quesitos de fls. 738-739 e fls. 755-756, em especial comprovando a natureza das áreas das amostras utilizadas e apresentando a tabela detalhada de homogeneização dos dados com os fatores de correção aplicados. Com a vinda dos esclarecimentos e do laudo complementar, dê-se vista às partes pelo prazo comum de 15 (quinze) dias. Intimem-se. - ADV: ROMUALDO CAMPOS NEIVA GONZAGA (OAB 24956/DF), LINDBERG FRANCISCO PELISSON ROCHA (OAB 289361/SP), PEDRO TEIXEIRA DALL´AGNOL (OAB 516154/SP), DIEGO MARTIGNONI (OAB 426247/SP), LINDBERG FRANCISCO PELISSON ROCHA (OAB 289361/SP), RENATO VIDAL DE LIMA (OAB 235460/SP), ABDENEGO SORENCE BORGES (OAB 156749/SP), LINDBERG FRANCISCO PELISSON ROCHA (OAB 289361/SP), MATHEUS SANTOS (OAB 21685/SC)