0017666-71.2021.8.19.0002

PADARIA E CONFEITARIA LEUNAM DO RINK ajuizou ação renovatória de locação comercial em face de MARIA DE LOURDES ROSMANINHO DA CRUZ, pleiteando a renovação do contrato de locação pelo período de cinco anos, com início em 01/04/2022 e término em 31/03/2027, bem como a fixação do aluguel mensal em R$ 12.000,00. Regularmente citada, a ré apresentou contestação e reconvenção (id. 90). Réplica apresentada pela parte autora (id. 128). A parte autora opôs embargos de declaração, requerendo a apreciação do pedido de fixação de aluguel provisório (id. 157). Os embargos foram acolhidos, tendo sido saneado o feito, delimitado como ponto controvertido o valor locativo do imóvel, deferida a produção de prova pericial e nomeado perito judicial (id. 180). A parte autora opôs novos embargos de declaração, alegando omissão quanto à fixação de aluguel provisório e contradição em relação à responsabilidade pelo pagamento dos honorários periciais. Os embargos foram parcialmente acolhidos para determinar o rateio dos honorários periciais entre as partes, permanecendo inalterada, no mais, a decisão de saneamento, tendo sido postergada a análise do aluguel provisório para após a realização da perícia (id. 235). O perito apresentou proposta de honorários (id. 218), realizou a diligência pericial (id. 239) e apresentou laudo técnico (id. 249). As partes manifestaram-se sobre o laudo (ids. 311 e 326), tendo o expert prestado esclarecimentos (id. 328), sobre os quais também houve manifestação das partes (ids. 333 e 336). O laudo pericial foi homologado por decisão de id. 339. O perito requereu o levantamento dos honorários, tendo as partes comprovado o respectivo pagamento (ids. 355 e 362). É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. À luz da teoria da asserção, não há questões preliminares a serem apreciadas, pelo que passo diretamente a analisar o mérito. Resta incontroverso que o contrato de locação não residencial celebrado entre as partes era por prazo determinado e se encerraria em 31/03/2022. A pretensão do autor, de renovação do contrato de locação, foi promovida dentro do prazo estabelecido no art. 51, §5º, da Lei 8.245/91. A controvérsia cinge-se à verificação do preenchimento dos requisitos para a renovação compulsória da locação e à definição do valor do aluguel para o novo período contratual. Da renovação do contrato: A ré sustenta que a autora não comprovou o exato cumprimento do contrato, em razão do alegado inadimplemento das despesas condominiais e da suposta insuficiência da garantia fidejussória. Não lhe assiste razão. Quanto ao alegado inadimplemento das despesas condominiais, incumbia à ré comprovar a existência da obrigação e o efetivo descumprimento pela autora, por se tratar de fato impeditivo do direito invocado, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil. Todavia, nenhuma prova foi produzida nesse sentido. A demandada limitou-se a alegar a ausência de comprovantes de pagamento, sem demonstrar sequer a existência de condomínio constituído ou de cobrança das respectivas despesas. Em sentido contrário, a autora afirmou inexistir taxa condominial incidente sobre o imóvel, alegação que permaneceu desacompanhada de impugnação específica ou de qualquer elemento probatório apto a infirmá-la. Também não prospera a alegação de insuficiência da garantia fidejussória. A mera insurgência quanto à idade dos fiadores ou à necessidade de apresentação de novos documentos não evidencia, por si só, a inidoneidade da garantia oferecida, inexistindo qualquer demonstração concreta de incapacidade patrimonial ou jurídica apta a afastar o direito à renovação. Ademais, em réplica (id. 128), a autora comprovou que os fiadores são proprietários de outros bens imóveis, circunstância que reforça a idoneidade da garantia prestada e afasta a alegação de insuficiência patrimonial. Dessa forma, restaram preenchidos os requisitos previstos no art. 51 da Lei nº 8.245/91, impondo-se a renovação do contrato de locação. Do valor do aluguel: No tocante ao valor locativo, foi produzida prova pericial, cujo laudo concluiu que o aluguel de mercado do imóvel corresponde ao montante mensal de R$ 11.461,34, tendo como data-base julho de 2024. Trata-se de laudo elaborado fundamentadamente e com precisão técnica por profissional habilitado e experiente, imparcial aos interesses das partes, sendo certo que estas não foram capazes de apontar com autoridade falhas que infirmassem as conclusões do perito. As impugnações veiculadas pelas partes foram adequadamente repelidas pelo expert nos esclarecimentos de id 328, tendo o laudo sido homologado pela decisão de id 339. De fato, a matéria é eminentemente técnica, devendo este Juízo dar a devida valia ao laudo do expert de sua confiança, de modo que se faz necessário reconhecer como adequado o valor do aluguel calculado pelo perito. Assim, o aluguel mensal deve ser fixado em R$ 11.461,34, observada a data-base de julho de 2024. Sobre referido valor incidirá o reajuste anual previsto na cláusula 9ª do contrato de locação (id. 18). Da reconvenção: Os pedidos formulados em reconvenção não merecem acolhimento. A reconvinte pretende, em síntese, a improcedência da ação renovatória, ao fundamento de que a autora não teria comprovado o exato cumprimento do contrato, bem como a fixação de aluguel provisório e de aluguel em patamar superior ao pretendido pela autora. Todavia, conforme já fundamentado, restou comprovado o preenchimento dos requisitos previstos no art. 51 da Lei nº 8.245/91, não tendo a ré demonstrado o alegado inadimplemento contratual capaz de impedir a renovação da locação. Quanto ao pedido de fixação de aluguel provisório, verifica-se que este resta prejudicado em razão do julgamento definitivo da demanda, com a fixação do aluguel definitivo, produzindo a presente sentença os efeitos previstos no art. 73 da Lei nº 8.245/91. Por fim, o valor locativo pretendido pela reconvinte não encontra respaldo na prova técnica produzida nos autos. O laudo pericial, elaborado por profissional de confiança do Juízo e posteriormente homologado, concluiu que o aluguel de mercado corresponde ao montante de R$ 11.461,34, inexistindo elementos que justifiquem o arbitramento do aluguel em valor diverso. Dessa forma, impõe-se a improcedência da reconvenção. ISTO POSTO, julgo procedentes os pedidos para renovar o contrato de locação comercial pelo prazo de cinco anos, fixando o aluguel mensal em R$ 11.461,34, data-base de julho de 2024, reajustável anualmente na forma da cláusula nona do contrato. Em razão da retroatividade dos efeitos da presente decisão, as diferenças entre o aluguel fixado nesta sentença e os valores efetivamente pagos durante o período renovado deverão ser apuradas e quitadas na forma do art. 73 da Lei 8.245/91, acrescidas de correção monetária e juros legais. Julgo improcedentes os pedidos formulados em reconvenção. Condeno a ré ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Expeça-se mandado de pagamento em favor do perito judicial, observando-se os comprovantes de depósito juntados aos ids. 355 e 362. Após o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se. P.I.