0017577-17.2025.8.26.0001

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 0017577-17.2025.8.26.0001/SP EXEQUENTE : CONDOMINIO SENDIM ADVOGADO(A) : CESAR AUGUSTO DE OLIVEIRA BRANCO (OAB SP211907) EXECUTADO : PIRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : ANDRÉIA DA SILVA DURÃES GOMES (OAB SP220488) ADVOGADO(A) : JONAS GOMES GALDINO DURÃES (OAB SP203673) DESPACHO/DECISÃO Vistos. CONDOMÍNIO SEDIM moveu ação ordinária de conhecimento (posteriormente convertida, na fase executiva, em cumprimento de sentença) contra PIRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA , alegando, em síntese, que o empreendimento residencial de médio padrão edificado pela ré e entregue em 2016 apresentava diversos vícios construtivos graves e desconformidades em relação ao projeto originalmente aprovado pela Municipalidade de São Paulo. Apontou a existência de obras inacabadas, áreas de circulação de veículos e de pedestres com dimensões inferiores às projetadas, ausência de áreas de lazer comuns, falta de plataforma de acessibilidade para pessoas com necessidades especiais (PNE), ausência de infraestrutura para reservatório térmico e placas coletoras de energia solar, falta de Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), ausência de rede de gás encanado e falhas estruturais diversas na pintura, muros, fachadas e pisos. Diante disso, requereu a condenação da ré na obrigação de fazer consistente nos reparos necessários e, subsidiariamente, na conversão em perdas e danos das obrigações impossíveis de correção física. Citada, a ré apresentou contestação alegando preliminares de inépcia da inicial e impugnação ao valor da causa. No mérito, sustentou que o empreendimento foi entregue em perfeitas condições de habitabilidade, contando com a expedição do respectivo habite-se em março de 2016. Atribuiu os problemas relatados à falta de manutenção adequada por parte do condomínio, impugnou o parecer técnico unilateral apresentado pelo autor e defendeu a regularidade das obras e das vagas de garagem. Após a réplica e o saneamento do processo, foi produzida prova pericial de engenharia civil. O laudo técnico judicial confirmou a existência de falhas na execução da obra e divergências significativas entre o projeto aprovado e o executado, destacando-se a insuficiência do espaço de manobra na garagem, a ausência das duas áreas de lazer planejadas e o descumprimento da taxa mínima legal de permeabilidade do solo. Em 03/10/2022, sobreveio a sentença de parcial procedência, condenando a ré à obrigação de fazer consistente no reparo de fissuras, eflorescências, umidades e infiltrações nas áreas comuns, na instalação de rufos, no conserto do afundamento do piso da garagem, na construção de plataforma elevatória para acessibilidade e na obtenção do AVCB. Quanto à área mínima impermeável, às áreas de lazer e às dimensões limitadas das vagas de garagem com seu respectivo espaço de manobra, diante da impossibilidade de correção física, determinou-se a conversão em indenização a ser apurada em liquidação de sentença por arbitramento. Rejeitados os embargos de declaração opostos pelas partes, a sentença de mérito transitou em julgado em 16/11/2022. Instaurado o incidente de liquidação por arbitramento (Autos nº 0003999-55.2023.8.26.0001), nomeou-se perito judicial para a avaliação das perdas e danos. Após minuciosa vistoria técnica realizada em 13/11/2023, laudo de avaliação e sucessivas manifestações de esclarecimentos para dirimir as divergências apresentadas pelo assistente técnico da ré, o perito judicial reformulou a metodologia de cálculo. Adotando os parâmetros do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE/SP) e os coeficientes de equivalência de áreas da norma ABNT NBR 12.721/2006, o expert fixou o valor de indenização para as áreas permeáveis e de lazer não executadas em R$ 26.637,96, e para a depreciação decorrente do espaço insuficiente de manobra das vagas de garagem em R$ 96.978,82, totalizando o montante indenizatório de R$ 123.616,78 atualizado até AGO/2024. O juízo homologou o laudo pericial e os esclarecimentos prestados. Contra essa decisão de homologação, a construtora executada interpôs recurso de Agravo de Instrumento (nº 2335144-88.2024.8.26.0000), arguindo preliminar de ilegitimidade ativa do condomínio para pleitear indenização por áreas de uso privativo (vagas de garagem) e contestando os critérios técnicos do arbitramento. Em 25/09/2025, a 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo negou provimento ao recurso, declarando preclusa a preliminar de ilegitimidade e atestando a higidez técnica do laudo homologado. Com o trânsito em julgado do agravo e o encerramento da fase de liquidação, o exequente inaugurou o presente cumprimento de sentença (Autos nº 0017577-17.2025.8.26.0001). Apresentou planilha atualizada no valor de R$ 218.318,61, englobando o principal indenizatório, honorários periciais provisórios e definitivos desembolsados, honorários de assistente técnico contratado, reembolso de custas estaduais, juros moratórios simples de 1% ao mês aplicados sobre cada rubrica, além da multa de 10% e dos honorários advocatícios de 10% previstos no artigo 523, § 1º, do Código de Processo Civil. Regularmente intimada na pessoa de seus advogados para pagamento voluntário do débito, a executada deixou transcorrer o prazo in albis. Diante da inércia, o exequente recolheu a taxa de serviço e requereu o bloqueio de ativos financeiros. O Juízo deferiu a indisponibilidade de valores via sistema SISBAJUD até o limite do débito atualizado. Em 22/06/2026, a ordem eletrônica foi protocolada, resultando no bloqueio integral da quantia de R$ 218.318,61 em conta mantida pela executada perante o Banco Safra S/A, além de uma constrição parcial complementar de R$ 18.447,03 junto ao Itaú Unibanco S/A, totalizando R$ 236.765,64 bloqueados. Constatado o excesso de penhora pelo desdobramento das ordens, determinou-se a liberação imediata do valor sobressalente bloqueado junto ao Itaú Unibanco S/A. A executada apresentou impugnação ao cumprimento de sentença, arguindo excesso de execução. Sustentou, em síntese: (a) a ilegalidade da incidência de juros moratórios sobre o valor principal da liquidação a partir de termo inicial criado unilateralmente pelo exequente (13/09/2024); (b) a impossibilidade de cobrança dos honorários particulares do assistente técnico do autor, por ausência de previsão condenatória expressa no título executivo; (c) o descabimento da cobrança de juros moratórios sobre as despesas processuais e honorários periciais reembolsados; (d) a necessidade de readequação da base de cálculo da multa e dos honorários previstos no artigo 523, § 1º, do CPC. Requereu a concessão de efeito suspensivo e, subsidiariamente, o parcelamento do saldo que remanescer após a exclusão das verbas impugnadas e a compensação dos valores bloqueados. Intimado, o exequente apresentou resposta à impugnação, pugnando pela rejeição integral dos argumentos da executada. Sustentou que os juros de mora são consectários legais implícitos da condenação, nos termos da Súmula 254 do STF e do artigo 405 do Código Civil. Defendeu que o reembolso dos honorários do assistente técnico e as despesas com a perícia estão abarcados pelo princípio da causalidade e pela condenação genérica da ré ao pagamento das custas e despesas processuais transitada em julgado. Por fim, aduziu o descabimento do parcelamento do débito na fase de cumprimento de sentença por expressa vedação do artigo 916, § 7º, do CPC. É o relatório. Fundamento e DECIDO. A impugnação é cabível, porquanto veiculada nos próprios autos do cumprimento de sentença fundado em título judicial já definitivo, já que tanto a sentença de conhecimento quanto o acórdão proferido no agravo de instrumento transitaram em julgado, em conformidade com o artigo 525 do Código de Processo Civil. Quanto à tempestividade, a constrição patrimonial determinada em 29/04/2026 somente se efetiva perante as instituições financeiras em 22/06/2026, com resultados disponibilizados entre 22 e 23/06/2026, o que confere à executada, a partir de então, ciência efetiva e precisa do montante final exigido, já incluídos multa e honorários do artigo 523, § 1º, do Código de Processo Civil. Apresentada a impugnação em 24/06/2026, dentro do prazo de cinco dias de que trata o artigo 854, § 3º, do Código de Processo Civil, contado da ciência da indisponibilidade, e não havendo o exequente controvertido a tempestividade em sua manifestação, reconhece-se a regularidade temporal da peça. A subscrição por advogados regularmente constituídos nos autos atende ao requisito de regularidade formal. Não se exige, no cumprimento de sentença fundado em título judicial, a prévia garantia do juízo como condição de admissibilidade da impugnação, diversamente do que ocorre nos embargos à execução de título extrajudicial; de todo modo, a integralidade do valor pretendido pelo exequente já se encontra assegurada pela indisponibilidade efetivada junto ao Banco Safra S/A. O título executivo judicial é composto pela sentença proferida na ação de conhecimento, transitada em julgado em 16/11/2022, que reconheceu a responsabilidade da executada e determinou a apuração do quantum indenizatório em liquidação por arbitramento, e pela decisão homologatória de 08/10/2024, confirmada pelo acórdão que julgou o agravo de instrumento interposto pela executada. A decisão homologatória circunscreveu-se a acolher o laudo pericial e os esclarecimentos técnicos, fixando o valor de R$ 123.616,78 a título de indenização devida, sem estabelecer termo inicial de juros moratórios, sem definir taxa de incidência e sem apreciar pedido de ressarcimento de honorários de assistente técnico contratado pela parte liquidante. O V. Acórdão, por sua vez, limitou-se a afastar a preclusa alegação de ilegitimidade ativa e a confirmar a idoneidade técnica do laudo pericial diante das impugnações do assistente técnico da executada, sem deliberar sobre qualquer dos encargos financeiros ora controvertidos. Delimitado o conteúdo da coisa julgada nesses termos, não se admite que a memória de cálculo amplie a condenação mediante a inclusão de verbas ou critérios não efetivamente decididos, tampouco se admite que a executada reabra, nesta sede, a discussão sobre a responsabilidade reconhecida ou sobre os critérios técnicos de apuração do valor principal, matérias alcançadas pela preclusão e que, de resto, não integram o objeto da presente impugnação. O excesso de execução constitui matéria expressamente arrolada no artigo 525, § 1º, inciso V, do Código de Processo Civil, e reveste natureza de ordem pública, na medida em que resguarda a estrita correspondência entre a execução e os limites objetivos do título executivo. A delimitação precisa das rubricas impugnadas, juros sobre o valor principal, honorários de assistente técnico e juros sobre honorários periciais, todos com valores individualizados na própria petição de impugnação, supre, no caso concreto, a exigência de demonstrativo discriminado do valor tido por correto a que alude o artigo 525, § 4º, do Código de Processo Civil, porquanto a subtração aritmética dessas rubricas do total apresentado pelo exequente permite aferir, com precisão e sem necessidade de perícia contábil, o valor remanescente pretendido pela executada. Quanto aos juros moratórios incidentes sobre o valor principal da liquidação, no importe de R$ 25.295,54, a pretensão de exclusão integral não comporta acolhida. Os juros moratórios constituem consectário legal da condenação, decorrente da mora do devedor, e incluem-se na liquidação ainda que omissos o pedido inicial ou a decisão homologatória, nos termos da Súmula 254 do Supremo Tribunal Federal, desde que não expressamente excluídos por pronunciamento jurisdicional, o que não ocorreu na hipótese. A ausência de menção expressa, na decisão homologatória, ao termo inicial da mora ou à taxa de juros aplicável não equivale a exclusão ou vedação, mas a omissão suprida pela incidência automática do encargo legal. Tratando-se de indenização decorrente de responsabilidade extracontratual, a incidência de juros de mora desde a data do evento danoso encontraria amparo na regra geral aplicável a essa espécie de responsabilidade; a adoção, pelo exequente, de termo inicial mais tardio, correspondente à data de apresentação do laudo pericial final, em 13/09/2024, revela-se, portanto, ainda mais favorável à executada do que o critério legal ordinariamente aplicável, não se caracterizando, quanto a este item, inovação ou ampliação indevida da condenação. Rejeita-se, por conseguinte, a alegação de excesso de execução quanto a esta rubrica, permanecendo hígido o valor de R$ 25.295,54. Situação diversa se verifica quanto aos honorários de assistente técnico, no importe de R$ 7.809,22. Cuida-se de despesa de natureza contratual privada, decorrente de contratação particular realizada pelo próprio exequente para acompanhamento técnico de seus interesses na fase de liquidação, que não se confunde com os honorários do perito judicial, estes sim fixados por determinação jurisdicional e sujeitos ao controle direto do juízo. O ressarcimento de tal despesa pela parte adversa depende de expressa apreciação judicial, o que não ocorreu: a decisão homologatória nada deliberou a esse respeito, tampouco fixou condenação específica ao ressarcimento, limitando-se a homologar o laudo pericial e os esclarecimentos técnicos. Eventual pedido de reembolso formulado pelo exequente na fase de liquidação, sem que sobre ele tenha recaído decisão que o acolhesse, não integra o título executivo; matéria requerida e não decidida não se converte em condenação pela simples inércia da parte contrária em impugnar, à época, um pedido sequer apreciado pelo juízo. Incluir, agora, na memória de cálculo, verba que jamais foi objeto de condenação transitada em julgado representa ampliação unilateral do conteúdo econômico do título, caracterizando excesso de execução, o que impõe a exclusão integral da rubrica de R$ 7.809,22 e dos consectários sobre ela incidentes. Também procede a impugnação quanto aos juros moratórios lançados sobre os honorários periciais, no importe de R$ 2.834,65. A executada não impugna o ressarcimento dos honorários periciais em si, compreendido na condenação por sucumbência fixada na sentença de conhecimento, mas exclusivamente a incidência de juros moratórios computados desde a data de cada desembolso realizado pelo próprio exequente, ocorridos entre maio e setembro de 2023. Antes do reconhecimento judicial da obrigação de ressarcimento, consolidada apenas com o trânsito em julgado da sentença condenatória, em 16/11/2022, não se configura mora da executada quanto a tais valores, adiantados voluntariamente pelo exequente no curso do processo por sua própria conveniência processual. Fazer incidir juros de mora sobre parcelas então ainda não exigíveis, computados desde o desembolso unilateral do credor, transfere à executada o risco financeiro do tempo decorrido entre o adiantamento voluntário da despesa e o reconhecimento judicial do direito ao ressarcimento, circunstância sem amparo no título executivo ou na legislação de regência, o que caracteriza excesso de execução. Impõe-se, assim, a exclusão dos juros moratórios incidentes sobre os honorários periciais, no importe de R$ 2.834,65, preservada a respectiva correção monetária, no ponto não impugnado pela executada. O acolhimento parcial do excesso de execução repercute necessariamente sobre a base de cálculo da multa e dos honorários advocatícios previstos no artigo 523, § 1º, do Código de Processo Civil, os quais devem incidir sobre o valor líquido efetivamente devido, depurado das rubricas ora excluídas, e não sobre o montante originalmente apresentado pelo exequente. Determina-se, assim, a retificação da memória de cálculo, com exclusão da verba de honorários de assistente técnico e dos juros moratórios incidentes sobre os honorários periciais, e o recálculo da multa de 10% e dos honorários de 10% sobre a base depurada, mantidos, no mais, os índices de correção monetária e a taxa de juros já adotados na execução, que não são objeto desta impugnação e não podem ser alterados de ofício por este juízo, sob pena de violação aos próprios limites do título executivo. Prejudicado o pedido de atribuição de efeito suspensivo, porquanto o mérito do incidente é apreciado nesta própria decisão, tornando sem objeto útil eventual suspensão dos atos executórios até um julgamento definitivo que, neste momento, já se profere. Quanto à compensação de valores constritos, observa-se que a indisponibilidade determinada em 29/04/2026 foi integralmente efetivada junto ao Banco Safra S/A, no exato valor então apurado pelo exequente, e que o excedente bloqueado junto ao Banco Itaú Unibanco S/A, no importe de R$ 18.447,03, já foi objeto de determinação de desbloqueio. Apurado o valor líquido correto após a retificação da memória de cálculo, eventual diferença entre o montante constrito e o valor efetivamente devido deverá ser liberada em favor da executada, prosseguindo-se a execução, quanto ao saldo remanescente, nos termos do valor recalculado. O pedido subsidiário de parcelamento do saldo remanescente não comporta acolhida. O parcelamento previsto no artigo 916 do Código de Processo Civil aplica-se exclusivamente à execução fundada em título extrajudicial, sendo expressamente vedada sua extensão ao cumprimento de sentença, por força do artigo 916, § 7º, do mesmo diploma legal. Indefere-se, por conseguinte, o pedido. Diante do acolhimento parcial da impugnação, reconhece-se a sucumbência recíproca entre as partes, na forma do artigo 86 do Código de Processo Civil, arcando cada qual com os honorários de seu respectivo patrono no que concerne a este incidente. Posto isso, conheço da impugnação ao cumprimento de sentença apresentada pela executada e a julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE , para: (a) reconhecer o excesso de execução quanto à rubrica de honorários de assistente técnico, determinando a exclusão integral do valor de R$ 7.809,22; (b) reconhecer o excesso de execução quanto aos juros moratórios incidentes sobre os honorários periciais, determinando a exclusão do valor de R$ 2.834,65, preservada a respectiva correção monetária; (c) rejeitar o pedido de exclusão dos juros moratórios incidentes sobre o valor principal da liquidação, no importe de R$ 25.295,54, os quais permanecem hígidos; (d) determinar a retificação da memória de cálculo, com o recálculo da multa e dos honorários previstos no artigo 523, § 1º, do Código de Processo Civil sobre a base de cálculo depurada, mantidos os demais índices e critérios já adotados na execução; (e) julgar prejudicado o pedido de efeito suspensivo; (f) indeferir o pedido subsidiário de parcelamento do saldo remanescente, por vedação expressa do artigo 916, § 7º, do Código de Processo Civil. Intime-se o exequente para, no prazo de 15 dias, apresentar nova planilha de cálculo, expurgadas as rubricas ora excluídas e recalculadas a multa e os honorários do artigo 523, § 1º, do Código de Processo Civil sobre a base depurada, sob pena de prevalecer, para fins de liberação de eventual excesso de constrição, o cálculo elaborado por este juízo a partir dos parâmetros ora fixados. Apresentada a planilha retificada, intime-se a executada para manifestação, no prazo de 5 dias, exclusivamente quanto à correção aritmética do novo cálculo, sob pena de preclusão quanto às matérias já decididas nesta oportunidade. Apurado o valor líquido devido, expeça-se o necessário para a liberação, em favor da executada, do saldo eventualmente constrito em excesso, prosseguindo-se a execução quanto ao remanescente, nos termos do artigo 513 e seguintes do Código de Processo Civil. Sem honorários advocatícios adicionais em razão do julgamento desta impugnação, dada a sucumbência recíproca, cada parte arcando com os honorários de seu patrono. Intimem-se. São Paulo, 13/07/2026 JUÍZO TITULAR I - 4ª VARA CÍVEL - REGIONAL I - SANTANA