0015234-64.2025.8.16.0021

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE CASCAVEL 3ª VARA CÍVEL DE CASCAVEL - PROJUDI Avenida Tancredo Neves, 2320 - Edifício do Fórum - 2º andar - Alto Alegre - Cascavel/PR - CEP: 85.805-000 - Celular: (45) 99847-3563 - E-mail: CAS-3VJ-E@tjpr.jus.br Autos nº. 0015234-64.2025.8.16.0021 Processo: 0015234-64.2025.8.16.0021 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão / Resolução Valor da Causa: R$232.781,84 Autor(s): CONSTRUTORA MORAR BEM LTDA Réu(s): CARLOS SAUSEN DECISÃO Trata-se de Rescisão contratual cumulada com reintegração de posse proposta por CONSTRUTORA MORAR BEM LTDA em face de CARLOS SAUSEN. A autora alega, em síntese, que firmou com o réu, em 23 de novembro de 2022, um contrato particular de compromisso de compra e venda de fração ideal de lote urbano. Sustenta que o réu se encontra inadimplente com o pagamento das parcelas mensais desde setembro de 2024, tendo sido notificado extrajudicialmente em 12 de março de 2025 para purgar a mora, sem que houvesse o adimplemento (ID 34567890). Diante disso, requereu a rescisão do contrato, a aplicação de cláusula penal de 20% (vinte por cento) sobre o valor do contrato, a restituição de comissão de corretagem, indenização por perdas e danos na forma de aluguéis e a reintegração de posse do imóvel (1.1.). A medida liminar de reintegração de posse foi inicialmente deferida (e. 17.1). O réu compareceu espontaneamente aos autos (e. 33.1), por meio de advogada regularmente constituída, requerendo a concessão de justiça gratuita e a revogação da medida liminar sob o argumento de que o imóvel constitui sua única moradia, onde reside com seu neto menor de idade, e que o deferimento da posse imediata violaria o princípio da dignidade da pessoa humana e o direito social à moradia. O réu também sustentou que realizou o pagamento de entrada expressiva mediante a entrega de outro lote de terreno, além de parcelas mensais, totalizando mais de 50% (cinquenta por cento) do valor contratado (). Os benefícios da assistência judiciária gratuita foram deferidos ao réu (e. 35.1). Após manifestação da autora (e. 41.1), este juízo acolheu o pedido do réu e revogou a liminar de reintegração de posse (e. 43.1), determinando a manutenção do estado de fato até a instrução exauriente do feito. Em sua petição de e. 54.1 a autora aduziu que o comparecimento espontâneo do réu em 13 de junho de 2025, supriu a citação, iniciando-se a partir de então o prazo para resposta. Alegou que, diante do decurso do prazo sem contestação, restou configurada a revelia do réu, requerendo o julgamento antecipado da lide. O réu apresentou peça de contestação com reconvenção (e. 58.1), arguindo, preliminarmente, a nulidade de citação por ausência de ato formal do oficial de justiça e a inaplicabilidade do efeito de revelia pelo comparecimento espontâneo. No mérito, alegou a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a abusividade dos encargos de reajuste contratual e dos juros capitalizados, a aplicação da teoria do adimplemento substancial e o direito à retenção por benfeitorias. Em sede de reconvenção, pugnou pela revisão das cláusulas contratuais e pela consignação em pagamento de valores em atraso. O réu ao e. 66 anexou comprovantes de depósitos. Este juízo determinou a intimação do réu para se manifestar sobre o pedido de revelia formulado pela autora (e. 67.1), transcorrendo o prazo legal. A decisão de e. 91 reconheceu a revelia do réu e determinou às partes especificarem as provas. As partes foram intimadas para especificarem provas (e. 91.1). O autor permaneceu inerte (e. 98.1). A parte ré pugnou pelo depoimento pessoal do representante legal da autora e na oitiva de testemunhas, prova documental, prova pericial contábil e pericial imobiliária (e. 99). 2. Nos termos do artigo 357 do CPC, passo a sanear e a organizar o presente feito. 2.1. Decretada a revelia, cumpre analisar a viabilidade do pedido de especificação de provas formulado pelo réu ao e. 58.1. A autora sustenta que a revelia obsta a participação do réu na fase instrutória, requerendo o julgamento antecipado da lide. O art. 349 do Código de Processo Civil assegura expressamente ao réu revel a produção de provas contrapostas às alegações do autor, desde que se faça representar nos autos a tempo de praticar os atos processuais indispensáveis a essa produção. No caso em apreço, o réu ingressou no processo em momento inicial, constituindo advogada e apresentando manifestações desde 13 de junho de 2025. A especificação de provas foi formalizada na petição de e. 58.1, antes de qualquer decisão de saneamento ou encerramento da fase instrutória. O réu revel que ingressa no feito antes de finda a instrução processual tem o direito subjetivo de postular a produção de provas destinadas a contrapor os fatos alegados pela parte autora, em observância aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa. O Tribunal de Justiça do Estado do Paraná reconhece o direito do réu revel à produção de provas quando ingressa no feito a tempo de produzi-las, conforme julgado a seguir. Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE A AÇÃO CONDENANDO O RÉU A RESTAURAR IMÓVEL COM VÍCIOS CONSTRUTIVOS E INDENIZAR EM DANOS MORAIS. RÉU REVEL. JULGAMENTO ANTECIPADO. APELAÇÃO DO RÉU. ALEGAÇÃO DE DECADÊNCIA. ART. 26 DO CDC. NÃO PROVIMENTO. PRAZO PRESCRICIONAL DE 10 ANOS NÃO DECORRIDO. PRECEDENTES DO STJ. INSURGÊNCIA DE VIOLAÇÃO À AMPLA DEFESA. INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE PROVA PERICIAL E ORAL NA ORIGEM. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ACOLHIMENTO. ART. 349 DO CPC. RÉU QUE NÃO OBSTANTE A REVELIA POSSUI O DIREITO A PROVAS QUANDO COMPARECE A TEMPO DE PRODUZI-LAS. POSSIBILIDADE DE AFASTAR OS EFEITOS DA REVELIA. ART. 345, IV, DO CPC. ART. 355, II, DO CPC. DECISÃO QUE ANUNCIOU O JULGAMENTO ANTECIPADO ANULADA. DETERMINADA A REALIZAÇÃO DE SANEAMENTO E ORGANIZAÇÃO DO PROCESSO PARA ANÁLISE DOS REQUERIMENTOS DE PROVAS. DEMAIS PEDIDOS PREJUDICADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não se aplica o lapso prescricional do art. 26 do CDC a hipóteses de vícios construtivos, uma vez que referido dispositivo se refere a vícios aparentes, que ensejam a substituição do produto ou a reexecução do serviço. 2. A teor do art. 349 do CPC é conferido ao réu revel o direito à produção de provas, bastando que sua habilitação se dê a tempo de produzi-las. Espécie concreta em que foi anunciado o julgamento antecipado, em ofensa aos arts. 349, 345, IV, e 355, II, do CPC, deixando de analisar os requerimentos de provas. Recurso conhecido e, no mérito, parcialmente provido. (TJPR – AC 0014586-31.2014.8.16.0034, Rel. Des. FABIO MARCONDES LEITE, 20ª Câmara Cível, julg.: 03/04/2023, public.: 04/04/2023) Portanto, o requerimento de provas formulado pelo réu é plenamente cabível. 3. Assim, o processo encontra-se em ordem, presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, pelo que o DECLARO SANEADO. 4. O réu requereu a produção de prova oral, consistente no depoimento pessoal do representante legal da autora e na oitiva de testemunhas, prova documental, prova pericial contábil e pericial imobiliária. O juiz é o destinatário final da prova, cabendo-lhe indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias para o julgamento do mérito, nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil. A prova oral postulada mostra-se impertinente e desnecessária. A controvérsia fática gira em torno de obrigações contratuais e valores adimplidos, cujos elementos de convicção são essencialmente documentais. A alegação do réu de que o lote dado como entrada possuía valor de mercado superior ao registrado no contrato não pode ser demonstrada por prova testemunhal, haja vista que as partes formalizaram a transação por instrumento escrito e assinado, inexistindo alegação concreta de vício de consentimento que autorize a desconstituição das cláusulas contratuais por via testemunhal. Assim, indefiro a prova oral. A prova pericial imobiliária destinada a avaliar a depreciação do imóvel e eventuais benfeitorias também se revela desnecessária neste momento. Caso a ação seja julgada procedente e decretada a rescisão do contrato, a apuração do valor de eventuais benfeitorias ou depreciações para fins de compensação e restituição poderá ser realizada de forma adequada em sede de liquidação de sentença. Portanto, indefiro a prova pericial imobiliária. Por outro lado, a prova pericial contábil é pertinente e indispensável para o deslinde da causa. O réu argumenta que o contrato prevê a incidência de juros capitalizados e correção monetária abusiva na evolução das parcelas mensais, o que teria gerado onerosidade excessiva e inviabilizado o pagamento pontual. A verificação do exato montante adimplido pelo réu, a regularidade dos encargos aplicados pela autora e a viabilidade da aplicação da teoria do adimplemento substancial demandam conhecimentos técnicos específicos de contabilidade, os quais não podem ser supridos apenas pelos documentos acostados. A prova pericial contábil permitirá quantificar o débito incontroverso e avaliar a legalidade da evolução financeira do contrato. 5.Defiro a produção das seguintes provas, as quais se mostram suficientes e úteis para a comprovação dos fatos controvertidos: a) documental (observado o disposto no art. 434 e ss., do CPC) e pericial contábil, e indefiro as demais provas requeridas. 6. Fixo como pontos controvertidos: a) A ocorrência, a data de início e a exata extensão do inadimplemento contratual do réu; b) O valor total efetivamente pago pelo réu à autora, englobando o lote de terreno entregue como entrada e as parcelas mensais quitadas; c) A aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial ao caso concreto, considerando o percentual da obrigação contratual adimplido pelo réu; d) A legalidade ou abusividade dos encargos de reajuste e juros previstos na Cláusula Segunda, Parágrafo Segundo, do contrato firmado entre as partes; e) O direito da autora à rescisão do contrato e à consequente reintegração de posse do imóvel, sopesado com o direito constitucional à moradia e a dignidade da pessoa humana do réu; f) O cabimento, o termo inicial e o valor de eventual indenização por perdas e danos, na forma de aluguéis pela fruição do imóvel, postulada pela autora; g) O direito do réu à restituição dos valores pagos e à indenização por benfeitorias em caso de eventual procedência do pedido de rescisão contratual. 7. A relação jurídica travada entre as partes submete-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a autora se enquadra no conceito de fornecedora de produtos e serviços imobiliários e o réu como consumidor destinatário final do bem. Contudo, a inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, inciso VIII, do diploma consumerista não se aplica de forma automática para todas as questões do processo. No caso em tela, a elucidação dos pontos controvertidos depende de prova técnica pericial contábil, cuja produção será realizada por perito nomeado pelo juízo, aplicando-se as regras ordinárias de distribuição do ônus da prova. Assim, mantém-se a distribuição ordinária prevista no art. 373 do Código de Processo Civil, cabendo à autora comprovar os fatos constitutivos de seu direito, consistentes no inadimplemento contratual e no esbulho possessório, e ao réu comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora, consistentes no adimplemento substancial, na quitação de valores e nas abusividades dos encargos cobrados. Para a realização da perícia contábil deferida, adota-se o seguinte procedimento: 9. Nomeio para funcionar como perito Contador desse Juízo, Leandro Mourão. 9.1. Fixo os honorários em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), os quais serão pagos ao final da demanda pelo vencido, considerando que o único requerente da prova é beneficiário da justiça gratuita. 9.2. Fixo o prazo de 30 (trinta) dias para entrega do laudo, o qual deverá observar o disposto no artigo 473, do Código de Processo Civil. 10. Intimem-se as partes para que, no prazo de 15 (quinze) dias, possam: a) arguir o impedimento ou a suspeição do perito; b) apresentar/ratificar seus quesitos (de forma clara e objetiva); c) indicar assistente técnico (art. 465, §1o, do Código de Processo Civil). 11. Em seguida, intime-se o n. perito para, no prazo de 05 (cinco) dias): a) dizer se aceita o encargo, designando desde logo, em caso positivo, dia, hora e local para realização do exame, comunicando a este juízo com antecedência mínima de 90 (noventa) dias, a fim de viabilizar a intimação das partes. b) apresentar currículo com a comprovação da especialização e contatos profissionais, em especial o endereço eletrônico, para onde serão dirigidas as intimações pessoais. c) no mesmo prazo, providenciar à sua inclusão junto ao Cadastro de Auxiliares da Justiça, nos termos do art. 156, do Código de Processo Civil. Tal diligência deverá ser conferida pela Escrivania. Em caso de descumprimento, voltem os autos conclusos para substituição do profissional. 12. Caso o perito aceite a nomeação, intimem-se as partes para que tomem ciência da data e local designados para a realização da prova pericial, bem como para, querendo, se manifestem sobre a proposta de honorários, no prazo de 05 (cinco) dias. 12.1. Havendo impugnação aos honorários propostos, intime-se o Sr. Perito para manifestação, em 05 (cinco) dias e, após, voltem os autos conclusos para decisão. 12.2. Caso o profissional promova a redução dos honorários, antes de voltarem conclusos, intimem-se as partes para se manifestarem, no mesmo prazo. 12.3. Havendo impugnação aos quesitos apresentados, intime-se a parte contrária para manifestação em 05 dias e, na sequência, voltem os autos conclusos para decisão. 12.4. Transcorrido o prazo do item ‘5’ sem objeção das partes, intime-se o Sr. Perito para início dos trabalhos. 12.5. No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões, sendo-lhe vedado ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia (art. 473, §§ 1º e 2º do CPC). 12.6. Ressalto, que essa Magistrada adota nos laudos periciais que todos os quesitos sejam respondidos de forma fundamentada, conforme determina o CPC, mesmo que a resposta ao quesito esteja no corpo do laudo pericial, de forma a atender os princípios da cooperação e da razoável duração do processo. 13. Com a juntada do laudo pericial, dê-se vista às partes para que sobre ele se manifestem no prazo de 15 (quinze) dias (art. 477, §1º, do Código de Processo Civil) e, após, voltem os autos conclusos. 13.1. Saliento que, a partir da respectiva intimação, o assistente técnico da parte intimada possuirá o mesmo prazo para a apresentação de considerações acerca do laudo. 14. Não apresentado o laudo no prazo fixado, intime-se o perito, para cumprir o encargo no prazo de 05 dias, mediante advertência de que a inércia injustificada poderá acarretar sua substituição, comunicação à corporação profissional, exclusão do Portal de Auxiliares da Justiça e multa pelo possível prejuízo decorrente do atraso no processo, nos termos do art. 468, II e § 1º do CPC. 15. Caso haja impugnações ao laudo pericial, intime-se o perito para a complementação do laudo, em 15 (quinze) dias e, em seguida, voltem os autos conclusos. 16. Deixo desde já nomeado, em substituição, Oeste Sul Soluções Contábeis e Administrador Judicial LTDA (oestesul-contabil@gmail.com), sob a fé de seu grau, para a realização do mister. 17. A escrivania para incluir os autos no regime de monitoramento da ordem de serviço 05/2020. 18. Intimações e diligências necessárias. Cascavel/PR, datado eletronicamente - gar. (Assinado digitalmente) Anatália Isabel Lima Santos Guedes Juíza de Direito