0015048-78.2018.8.19.0061

JOIAONARA EUZÉBIO GONÇALVES, APARECIDA GOMES TEIXEIRA, PABLO MARTINS DE MELO, PAULA DE BRITO BELINHA, FABIANA EUZÉBIO GONÇALVES, EDUARDO ARAUJO BUY MELO, FERNANDA DO CANTO MELO BUY, TEREZA CRISTINA FONSECA EUGENIO, EDIR ROSA DA SILVA, FLAVIA ALMADA DA SILVA, MARCOS ANDRÉ SOARES FERREIRA, MARIA DAS GRAÇAS MEDEIROS VICENTE FERREIRA, ROBSON PIRES CORREA, APARECIDA SILVA BITTENCOURT, LUIZ LOPES PAIXAO, CARMEN LOPES VAAMONDE, WAGNER DE AZEVEDO SILVA, ANA NERY VIEIRA PESSOA SILVA, VINICIUS DE SOUZA THOMAZ, ALICE MARTINE SILVA DE ALMEIDA, TATIANA FELIX FIGUEIRA, THAIS FELIX FIGUEIRA, EVELINE DA SILVA CARDOSO, EDMAR VIEIRA DOS SANTOS, TÂMARA FELIX FIGUEIRA DOS SANTOS, MARIA TERESA BADDINI e MAURICIO COSTA MACHADO ajuizaram ação de obrigação de fazer c/c com indenização por danos materiais reparação por danos morais c/c lucros cessantes e pedido de tutela de urgência em face de MRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., GÊNESIS INCORPORAÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ROGÉRIO LUIZ GONÇALVES BRANCO e MIRIAN DO ESPÍRITO SANTO BRANCO, inicialmente distribuída a 3ª Vara Cível de Teresópolis, objetivando a condenação dos réus à realização das obras necessárias para eliminação dos alegados vícios construtivos existentes no empreendimento residencial Vila Positano; ao pagamento de indenização por danos materiais; a reparação danos morais; e lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega das unidades e das falhas construtivas posteriormente constatadas. Contam os autores, na inicial, que adquiriram unidades imobiliárias integrantes do empreendimento situado na Rua Amapá, nº 150, bairro Araras, Teresópolis/RJ incorporado pelas duas primeiras rés e representado pelos terceiros e quartos réus, afirmando que as vendas tiveram início entre os anos de 2011 e 2013, mediante instrumentos particulares de promessa de compra e venda, posteriormente sucedidos por contratos de financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal; que as rés prometeram a entrega das unidades impreterivelmente o ano de 2015, o que se revelou como o grande chamariz para os interessados; que, em determinados contratos ficou estabelecido o prazo máximo de 19 (dezenove) meses para a construção, a contar da assinatura do financiamento; que houve descumprimento contratual quanto a esse tocante; que a efetiva entrega das unidades somente ocorreu em junho de 2017; que, no entanto, as unidades habitacionais estavam inacabadas; que não foram entregues o usual termo de entrega das chaves; que os transtornos suportados pelos adquirentes disseram respeito não somente ao descumprimento quanto ao prazo de entrega, mas principalmente pela execução incorreta de vários pontos das obras; que, diante desse cenários, os autores contrataram profissional habilitado á produção de laudo para apuração dos vícios encontrados no empreendimento, inclusive, do ponto de vista estrutural, dentre elas problemas relacionados a muros de contenção, muros de arrimo, drenagem pluvial, taludes, instalações hidráulicas e elétricas, reservatórios de água, acessibilidade e segurança estrutural do empreendimento; que, segundo o parecer técnico, algumas das intervenções deveriam ser providenciadas em caráter emergencial, além da identificação de que havia incompatibilidade entre o projeto e o serviço efetivamente executado; que, apesar das conclusões do parecer técnico, a construtora manteve-se inerte, deixando de adotar as medidas que lhe cabiam para manter a segurança das unidades e respectivos adquirentes; o parecer técnico possui conclusões graves e indica interdição parcial dado o risco iminente de desabamento; que, nesse sentido, houve quebra da boa-fé contratual pela inércia da construtora, mesmo diante das conclusões acerca das diversas patologias construtivas identificadas no empreendimento. Nesse cenário, propuseram a ação, postulando pelo deferimento, em sede de tutela de urgência, no sentido de compelir os demandados à apresentação de cronograma de obras e adoção imediata das medidas apontadas como emergenciais pelo profissional particular contratado; a condenação definitiva à execução dos reparos; ao pagamento de danos materiais, consistente nos lucros cessantes no importe de R$ 1.100,00 (mil e cem reais) para cada unidade habitacional; e reparação por danos morais no valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais) para cada autor pela demora na entrega e R$ 20.000,00 (vinte mil reais) pelos vícios da construção. Com a inicial vieram os documentos de fls. 102/932. Os autores apresentam emenda à inicial, às fls. 942/947, postulando, entre outras coisas, pela desconsideração da personalidade jurídica dos terceiro e quarto réus. Decisão judicial, às fls. 966/967, deferindo a tutela antecipada pata determinar que os réus realizem as obras emergenciais, conforme discriminadas no laudo técnico que instruiu a inicial. No entanto, indefere o pleito liminar para fins de desconsideração da personalidade jurídica dos sócios. O juízo promoveu o recebimento da inicial, conforme teor de fl. 988. Decisão deferindo a possibilidade de parcelamento das custas, fl. 994. Os réus apresentaram contestação conjunta a partir de fl. 1114, na qual alegaram, preliminarmente, a prevenção do juízo da 2ª Vara Cível em função da distribuição do processo de nº 0015765-90.2018.8.19.0061, bem como a ilegitimidade passiva dos réus ROGÉRIO LUIZ GONÇALVES BRANCO e MIRIAN DO ESPÍRITO SANTO BRANCO posto que são beneficiários da separação patrimonial e correspondente limitação de responsabilidade. Quanto ao mérito, sustentaram que os cinco primeiros autores enfrentaram problemas no tocante à aquisição do financiamento bancário e que a demora no recebimento de seu crédito lhe geraria o direito à correção monetária, para fins de preservar o poder de compra, a despeito da ausência de disposição contratual nesse ponto e que, seria legítima a retenção das chaves até o efetivo adimplemento da obrigação de pagar; que as obras foram executadas por diversos profissionais, com a devida observância da legislação de regência, com o recolhimento de diversas ARTs, requerendo a condenação dos autores em litigância de má-fé, nos moldes da peça defensiva, postulando, ao final, pelo acolhimento das preliminares e, no mérito, pela improcedência do pedidos, postulando pela competente e oportuna produção de prova pericial técnica. Com a contestação vieram os documentos de fls. 1123/1362. Réplica, às fls. 1366/1380, reportando-se aos termos da inicial. Decisão saneadora, conforme teor de fls. 1414/1415. A conexão entre os processos restou reconhecida pela decisão do juízo da 3ª Vara Cível, declinando aos autos para este juízo cível, conforme teor de fl. 1427. Adotadas as providências atinentes a prova pericial, o competente laudo pericial veio aos autos às fls. 1452/1493. Impugnação ao laudo pericial, a partir de fl. 1500. Decisão de suspensão, com o fito de se aguardar a realização de PERÍCIA COMPLEMENTAR a ser efetivada nos autos de nº 0019629-39.2018.8.19.0061. Novo laudo pericial juntado aos autos, às fls. 1606/1672. Autos remetidos ao Grupo de Sentenças, conforme despacho de fl. 1770. Informação cartorária relatando a impossibilidade de remessa, por contrariar a regulamentação de regência (autos com mais de 1000 folhas). É o suficiente relato. Decido. Ab initio, passo a análise da preliminar de ilegitimidade passiva arguidas pelos réus ROGÉRIO e MIRIAN. Inexiste possibilidade de acolhimento dessa preliminar porquanto há pedido específico, dirigido aos citados réus, concernentes à desconsideração da personalidade jurídica, impondo-se, portanto, a manutenção deles no polo passivo, pela pertinência subjetiva verificada no caso. Confunde-se com o mérito. Assim, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. Quanto mérito, entendo que o pleito autoral merece ser acolhida em parte. Analisando situação trazida à baila, verifica-se que ela representa uma nítida relação de consumo, eis que tanto a parte autora, como o primeiro réu, se caracterizam, respectivamente, como consumidora e fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2º e 3º, parágrafos 1º e 2º,do Código de Defesa do Consumidor, in verbis: Art. 2º: Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final . Art. 3º: (...) Parágrafo primeiro -Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. Parágrafo segundo - Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista . Daí se sobressai o fato de que os serviços dos primeiro e segundo réus estão no mercado de consumo, encontrando-se regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, respondendo pelos danos que tais serviços possam ter causado, nos termos do artigo 6º, VI, do referido diploma legal, in verbis: Art. 6º. São direitos básicos do consumidor: (...) VI - a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos . Assim, a parte ré se obriga a prestá-los de forma adequada e eficiente, de sorte a não causar nenhum tipo de dano ao consumidor, sob pena de ser responsabilizado por eventuais prejuízos causados ao adquirente. Segundo os ditames do artigo 14, do Código de Defesa do Consumidor, impõe-se às empresas ré a responsabilidade de natureza objetiva, onde não se discute a culpa. Eis o que preceitua o referido dispositivo legal: Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos . Portanto, para que surja a responsabilidade civil, basta que se demonstre, de forma cabal e induvidosa, a existência do dano, bem como o nexo causal, como tal entendido a relação de causa e efeito entre a atividade desempenhada pelo primeiro réu e o dano. Do exame dos autos, resta incontroverso que a parte ré atrasou na sua obrigação contratual de entrega das unidades habitacionais. A tese trazida na defesa não é suficiente a demonstrar justa causa ao atraso no tocante à entrega. A parte autora cumpriu o seu ônus processual de bem instruir a lide, nos moldes preceituados pelo art. 320 do CPC. Os contratos trazidos aos autos, por exemplo, às fls. 146, 255, 300, 427, demonstram um prazo de construção de apenas 19 meses, a contar da assinatura do contrato. Os contratos datam de janeiro, fevereiro e março de 2015. As unidades, no entanto, apenas foram entregues em junho de 2017, a despeito de não haver nos autos 'termo de entrega de chaves'. Tal argumentação dos autores não foi impugnada na contestação, tornando-se, portanto, fato incontroverso, nos moldes da lei (art. 374, II do CPC). Assim, superado, inclusive, o prazo contratual de tolerância de 180 dias. Com efeito, a previsão do prazo de tolerância para a entrega do imóvel de 180 (cento e oitenta) dias é compatível com a natureza do negócio jurídico e não ofende o postulado da boa-fé objetiva. A propósito, o art. 48, §2º, da Lei nº 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, valida a estipulação contratual do prazo de prorrogação para a entrega das obras de imóvel em construção: Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador, ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor. [...]§ 2º Do contrato deverá constar o prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação. É recorrente a aceitação desse prazo nos Tribunais Estaduais. Cito apenas um dos muitos exemplos: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. PRAZO RAZOÁVEL E TOLERÁVEL. TAXA CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE INTERESSE. 1. De acordo com o entendimento jurisprudencial, mostra-se razoável e justo previsão de cláusula que prorroga o prazo contratual por mais 180 (cento e oitenta) dias, não se demonstrando, a princípio, abusiva e lesiva aos direitos do consumidor. 2. Se a taxa condominial é cobrada por outra requerida que não a agravada, falta interesse processual a esta para litigar a respeito desse ponto e que, por isso, não pode ser conhecido. 3. Agravo conhecido e provido em parte. À unanimidade. (2015.03725063-96, 151.782, Rel. ROBERTO GONCALVES DE MOURA, Órgão Julgador 2ª CÂMARA CÍVEL ISOLADA, Julgado em 2015-09-28, Publicado em 2015-10-05). Por isso, tenho por bem considerar, para todos os fins, o descumprimento quanto à entrega, a partir do término do prazo de tolerância. Não foram trazidas razões que atribuíssem justa causa ao atraso da obra. Os réus defendem a condenação dos autores em litigância de má-fé. Porém, em nenhum aspecto, a postura dos autores no processo apontam para ato incidente na hipótese legal invocada (art. 80 do CPC). Não se evidencia, em absoluto, ato de litigância de má-fé. Há de se invocar, in casu, a Teoria do Risco do Empreendimento: Nesse contexto, todo aquele que se dispõe a exercer alguma atividade no campo de fornecimento de bens e serviços têm o dever de responder pelos fatos e vícios resultantes do empreendimento, independentemente da existência da culpa. Segundo expõe o ilustre Desembargador Sérgio Cavalieri Filho, em sua obra Programa de Responsabilidade Civil , 1a Edição - 2a Tiragem, Malheiros Editores, (...) este dever é imanente ao dever de obediência às normas técnicas e de segurança, bem como aos critérios de lealdade, quer perante os bens e serviços ofertados, quer perante os destinatários dessas ofertas. A responsabilidade decorre do simples fato de dispor-se alguém a realizar a atividade de (...) executar determinados serviços (p. 318). É de sabença trivial que a principal obrigação do construtor é a de executar a obra, tal qual pactuada, procedendo à sua entrega dentro do prazo estipulado ou, caso o mesmo não tenha sido firmado, dentro de um prazo razoável para que as obras sejam concluídas, com exatidão da obra entregue, em consonância absoluta com o memorial descritivo e em condições de segurança aos adquirentes. Essas condições são inegociáveis, do ponto de vista jurídico. Assim, provado o dano e o nexo causal, impõe-se a obrigação de reparar o consumidor. Trata-se de responsabilidade objetiva, nos termos do CDC. Nesse aspecto, impõe-se o integral acolhimento da pretensão autoral no tocante à obrigação de fazer, consistente na realização de reparos pela verificação da existência de irregularidades construtivas, obras inacabadas e problemas estruturais relevantes, conforme ampla a robusta prova técnica produzida, seja na seara extrajudicial (parecer técnico), como no decorrer do processo, por meio da perícia judicial realizada pro profissional de confiança do juízo. Os laudos periciais produzidos em juízo, seja no laudo originário, quanto no laudo complementar, concluíram pela existência de diversas falhas identificadas que destoam do projeto original e das normas técnicas vigentes, com o comprometimento da funcionalidade, da segurança, da durabilidade da edificação e da estrutura da fundação com risco de desmoronamento, convindo a transcrição de alguns trechos. O laudo produzido originariamente aponta, em resumo: A questão objeto desta lide é um Condomínio Residencial denominado Vila Positano, localizado na Rua Amapá, nº 150, Araras - área comum - Teresópolis/RJ; tendo como área de terreno de 575,60m², onde desenvolvem internamente 47 (quarenta e sete) edificações Conforme consta nos autos fl. 381, nas áreas privativas e comuns do Condomínio Residencial Vila Positano há indícios de obra clandestina, em andamento e/ou acabada, não prevista no Memorial de Incorporação devidamente registrado, o que destoa do habite-se emitido pela Municipalidade As unidades 10, 11, 12, 13 e 22 não sofreram acréscimos ou modificações, mas apresentam fissuras e destacamento no acabamento por falta de selador, falta de buzinotes no muro de denominado arrimo e acabamento nas fachadas (voltada para rua de acesso ao Condomínio); casa 26 constatamos a inexistência do muro de arrimo e possível risco de desabamento; e casas 31, 32 e 33 onde verificamos trincas horizontais e verticais no muro de contenção/talude, onde foi possível observar sinais de insuficiência estrutural. Não existe sistema de captação de águas pluviais canalizadas (calhas) nas unidades habitacionais, o que ocasiona penetração em períodos chuvosos de água no interior das casas. Durante a perícia, visto as diversas anomalias do sistema construtivo, constatamos a existência de uma deficiência no projeto e execução da obra, acarretando vícios construtivos O laudo complementar, a partir de fl. 1606, produzido por perito diverso, traz os seguintes elementos informativos: Foi verificado que de fato a execução do talude junto a unidade 26 foi realizada em ângulo próximo a 90 graus, não sendo executado o devido muro de arrimo, podendo ocasionar o desmoronamento de parte do muro de divisa e da própria unidade, com a presença de chuvas que infiltram no terreno Foi verificado que de fato o retorno para automóveis não foi executado conforme projeto aprovado . Foi verificado que de fato várias vagas não foram executadas conforme projeto e conforme apontadas pelo reclamante Verifica-se transbordamento de bueiro, resultante de falha na execução da drenagem. O laudo resume os principais problemas identificados no empreendimento, quais sejam: Reservatórios elevados instalados em locais de difícil acesso, com talude em 90 graus sem proteção adequada, além da redução da capacidade de Irregularidades na cerca de divisa, causando diminuição da área útil do terreno. Problemas no talude, incluindo desagregação em frente à unidade 29 e risco de desmoronamento na unidade 26 devido à inclinação inadequada e ausência de muro de arrimo. Deficiências estruturais no deck da piscina, com trincas resultantes de recalque diferencial. Falta de continuidade do muro de divisa, comprometendo a segurança do condomínio. Falhas na execução do revestimento do muro frontal, resultando em desplacamento e fragilidade do acabamento. Indiscutível, pelas conclusões do exame de natureza téncico, que procede o pedido de obrigação de fazer consistente na condenação dos réus à reparação integral dos vícios construtivos existentes no Condomínio Vila Positano e à execução das obras estruturais apontadas nos laudos técnicos, de forma a trazer segurança às unidades e adequação ao projeto do empreendimento, devidamente aprovado perante a municipalidade. Procede, de igual forma, o pleito de cunho material, consubstanciado no lucros cessantes, tal como requerido na inicial, no valor de R$ 1.100,00 para cada autor, desde o fim do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves, ocorrida em junho de 2017. O valor requerido na inicial é razoável e compatível com o preço de mercado de imóvel similar, para custeio de aluguel, por exemplo, pelo prazo em que ficaram privados do imóvel, tudo a ser apurado em sede de cumprimento de sentença (meros cálculos aritméticos), o que faço à luz do que consta do Tema 966 do STJ. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume pelo simples descumprimento do prazo contratual. Em situações excepcionais, no entanto, é possível haver a condenação em danos morais, desde que devidamente comprovada a ocorrência de uma significativa e anormal violação a direito do adquirente (STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 1693221/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/03/2018). A parte autora desdobra a sua pretensão moral em dois aspectos. O rol de pedidos postula por condenação de R$ 12.000,00 pela entrega na demora e R$ 20.000,00 pelos vícios constatados no empreendimento. Sem razão no meu sentir os autores nesse tocante. A falha quanto ao fornecimento de serviço resulta em reparação única, decorrente de um mesmo contrato. Impensável a codenação em dano moral para cada inexecução do contrato, cada vício, etc. Assim, a reparação de cunho moral é vista sob um panorâmica único, sob a nuance do descumprimento contratual. Conforme ressalva acima, a possibilidade de indenização de cunho moral deve ser avaliada caso a caso, pois nada impede que, em determinadas situações de inadimplemento contratual, ela se afigure adequada, pelas especiais circunstâncias do caso concreto. No caso em apreço, como já mencionado, o inadimplemento contratual da construtora é grave, transborda ao mero aborrecimento, expõe os adquirentes a riscos, além de frustar legítima expectativa com a aquisição das unidades. Há constatação de que houve inexecução do projeto, com diversas irregularidades constatadas, pela perícia, além de atraso na entrega. No meu sentir, em caráter particular, no presente caso, entendo legítima a pretensão de reparação moral por parte dos adquirentes para fins de compensar os danos extapatrimoniais suportatos pelos autores. Resta apenas a quantificação do dano. As anomalias mais graves, segundo a perícia, atingem a unidade 26 do condomínio. Assim, fixo a indenização para cada um dos autores adquirentes da citada unidade, Wagner e Ana Nery em R$ 12.000,00 para cada um. Quanto aos demais autores, fixo indenização de R$ 5.000,00 (cinco) mil reais para cada, guardados os princípios da proporcionalidade e da racionalidade, evitando-se enriquecimento sem causa. Por fim, no que se refere à responsabilização dos réus ROGÉRIO LUIZ GONÇALVES BRANCO e MIRIAN DO ESPÍRITO SANTO BRANCO, não há nos autos conjunto probatório suficiente para que seja estendida aos sócios o dever de indenizar os autores, pelo menos não nesse momento processual. Assim, na minha visão, improcedem os pedidos em face dos terceiro e quarto réus. Cumpre dizer, por oportuno, que a desconsideração da personalidade jurídica é medida excepcional, oponível apenas quando intentados os meios de satisfação da condenação em face das pessoas jurídicas, o que, por ora, não se amolda ao caso. Eventual pedido pode ser renovado em fase de cumprimento de sentença, a depender da hipótese. Pelo exposto, nos moldes do artigo 487, inciso I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS formulados em face de MRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E GÊNESIS INCORPORAÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, para, solidariamente: 1 - CONDENAR à obrigação de fazer consistente na reparação integral dos vícios construtivos existentes no Condomínio Vila Positano e à execução das obras estruturais apontadas nos laudos técnicos, no prazo de 120 (cento e vinte dias), sob pena de multa de R$ 100.000,00 (cem mil reais) para a hipótese de descumprimento. 2 - CONDENAR os demandados ao pagamento de lucros cessantes aos autores, no importe de R$ 1.100,00 (hum mil e cem reais), a partir da data de expiração do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, até junho de 2017, observando os parâmetros legais (art. 406, § 1º do CC). 3 - CONDENAR à obrigação de pagar a quantia de R$ 12.000,00 (doze mil reais) a título de reparação por danos morais para WAGNER DE AZEVEDO SILVA e ANA NERY VIEIRA PESSOA SILVA, além de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para os demais autores, cada, nos moldes da fundamentação, corrigidos monetariamente a partir deste arbitramento e juros a partir do trânsito em julgado, na forma da lei (art. 406, § 1º do CC). JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS em face de ROGÉRIO LUIZ GONÇALVES BRANCO e MIRIAN DO ESPÍRITO SANTO BRANCO, nos moldes da fundamentação. Diante da sucumbência mínima, condeno ambos os polos litigantes aos encargos da sucumbência (custas, taxas e perícia), na proporção de 30% para os autores e 70% para as réus (MRA e GENESIS) Pelo reconhecimento da ilegitimidade, condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios em prol dos patronos de ROGÈRIO e MIRIAM, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Condeno os réus (MRA e GENESIS) ao pagamento de honorários no percentual de 10% sobre o valor atribuído à causa. Publique-se. Intimem-se.