0014977-86.2025.8.26.0562

Processo 0014977-86.2025.8.26.0562 (processo principal 1001299-84.2025.8.26.0562) - Cumprimento de sentença - Alienação Judicial - Nilde Diogo de Pretto - - Nevio Luiz de Pretto - Maria Luiza Diogo de Almeida Garrett - - Cesar Luis Pinto de Almeida Garret - José Roberto Neves Amorim ( D1Lance Leilões ) - 1. Da avaliação do imóvel e do parâmetro de preço. O laudo pericial de fls. 83/114, elaborado pela perita judicial nomeada, apresentou, de forma justificada, dois valores distintos: R$611.105,00 para o terreno considerado limpo e sem construção, e R$422.218,00 para o terreno acrescido da edificação existente, em estado de ruína (fls. 109/110). A distinção tem fundamento técnico expresso: a edificação, condenada e sem possibilidade de reaproveitamento estrutural, não agrega valor ao bem, mas o reduz, na medida em que impõe custos de demolição e limpeza para qualquer novo aproveitamento (fl. 109). A avaliação homologada nos autos, que serviu de base ao edital, é a de R$422.218,00, reportada ao mês de novembro de 2025- fls. 127. Esse, portanto, é o parâmetro de aferição do preço. Não se sustenta a invocação, pelos executados, do valor do terreno limpo (R$ 611.105,00), que pressupõe estado do imóvel que não corresponde à realidade e cuja obtenção depende de investimento prévio de demolição. A recusa manifestada às fl. 190, nesse ponto específico, parte de premissa equivocada. 2. Do regime jurídico da alienação por iniciativa particular. A conclusão acima, contudo, não conduz ao acolhimento da proposta. A venda direta a terceiro, fora da hasta pública, constitui alienação por iniciativa particular, disciplinada pelo artigo 880 do Código de Processo Civil e aplicável à alienação judicial de coisa comum por força dos artigos 730 e 879, I, do mesmo diploma. O instituto não se resume ao encontro de vontades entre proponente e um dos condôminos. Ele pressupõe autorização judicial prévia, na qual o juízo fixa o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento e as garantias, além de eventual comissão de corretagem (art. 880, § 1º, do CPC). Nada disso precedeu a proposta de fls. 183/185. O que se tem é negócio ajustado extrajudicialmente, com corretor não designado por este Juízo, submetido a posteriori à homologação, o que inverte a ordem legal do procedimento. Não obstante, havendo concordância das partes, é procedimento possível. 3. Do preço mínimo na alienação particular. Os exequentes sustentam que a proposta é válida por superar 50% da avaliação e o mínimo admitido em segunda praça. O argumento confunde institutos distintos. Os patamares reduzidos o limite legal de preço vil do artigo 891, parágrafo único, do Código de Processo Civil, e o percentual mínimo fixado em edital dizem respeito à arrematação em leilão. Justificam-se porque a hasta pública é precedida de ampla publicidade, submete o bem à disputa entre licitantes e assegura que o preço obtido reflita, ainda que abaixo da avaliação, o resultado de um procedimento competitivo e transparente. Ocorre que na alienação por iniciativa particular não há competição. Há proposta única, apresentada por comprador previamente identificado. Ausente o elemento que legitima o deságio, o parâmetro de preço mínimo é, em regra, o próprio valor da avaliação, sendo admissível redução apenas mediante consenso de todos os condôminos ou justificativa concreta e demonstrada, submetida ao contraditório. No caso, a proposta de R$ 280.000,00 representa aproximadamente 66% da avaliação vigente, importando deságio superior a R$ 142.000,00 sem qualquer contrapartida, e é expressamente recusada pelos coproprietários titulares de 49,90195% do bem. 4. Das condições da proposta. Ainda que se cogitasse de flexibilização do preço, as condições ofertadas são inaceitáveis. Primeiro, o pagamento é parcelado metade no ato e metade em doze prestações mensais , sem previsão de qualquer garantia. O artigo 895, § 1º, do Código de Processo Civil admite a proposta parcelada, mas exige caução idônea e, tratando-se de bem imóvel, hipoteca do próprio bem em favor do juízo. A proposta é silente a respeito, o que transferiria aos condôminos o risco integral do inadimplemento. Acresce que, considerado o parcelamento, o valor presente da oferta é ainda inferior ao seu montante nominal. Segundo, a proposta é condicional. O sinal fica subordinado à apresentação de todas as certidões negativas do imóvel e dos proprietários e à entrega do bem "livre de coisas e pessoas" (cláusula 2ª, fl. 183). O laudo pericial, todavia, registra imóvel ocupado por terceiro, tomado por entulho e escombros, com risco iminente de desabamento e necessidade de demolição controlada (fls. 87/90). A proposta, assim, impõe aos condôminos obrigação de desocupação e limpeza de custo indeterminado, sem prazo e sem consequência definida para o caso de não implemento da condição. Terceiro, atribui-se aos proprietários comissão de corretagem de 6%, equivalente a R$ 16.800,00, paga no ato do sinal e rateada proporcionalmente entre os quinhões (cláusulas 6ª e 7ª, fl. 183). Encargo dessa natureza não pode ser imposto ao condômino dissidente sem prévia deliberação judicial. Quarto, o instrumento de fls. 183/185 registra o aceite apenas de Nilde Diogo De Pretto e Nevio Luiz De Pretto, permanecendo em branco os campos destinados a Maria Luiza Diogo de Almeida Garrett e Cesar Luís Pinto de Almeida Garret. O documento, portanto, não é o negócio aperfeiçoado que se pretende homologar. 5. Da alegação de comportamento contraditório e do pedido de honorários. A divergência quanto ao preço de venda é exercício regular de direito do condômino, a quem a lei assegura manifestação sobre os atos de expropriação do bem comum. A circunstância de os executados terem concordado com o laudo não os obriga a aceitar qualquer proposta apresentada, mas apenas os vincula ao valor de avaliação nele fixado que, repita-se, é de R$ 422.218,00 (fls 127). Não se identifica, no episódio, deslealdade processual apta a caracterizar litigância de má-fé, e tampouco há sucumbência autônoma a ser fixada em incidente de mera manifestação sobre proposta de compra. Indefere-se, pois, o pedido de honorários de fl. 200. Registre-se, por fim, que a rejeição da proposta não paralisa a execução. Frustrada a hasta pública, remanescem às partes as vias da alienação por iniciativa particular regularmente autorizada, da designação de novo leilão com fixação expressa de preço mínimo pelo juízo, ou da composição consensual quanto à venda direta. 6. Dispositivo. Ante o exposto, REJEITO a proposta de aquisição de fls. 182/185, no valor de R$ 280.000,00, por não atender ao valor da avaliação vigente nos autos (R$422.218,00) e por não observar os requisitos do artigo 880 e do artigo 895, § 1º, ambos do Código de Processo Civil. Indefiro o pedido de condenação dos executados em honorários advocatícios formulado às fl. 200. Faculto às partes que, no prazo de 15 (quinze) dias, requeiram o que entenderem de direito quanto ao prosseguimento da alienação, especialmente: a) o requerimento de alienação por iniciativa particular, nos termos do artigo 880 do Código de Processo Civil, com indicação de corretor devidamente credenciado, prazo, forma de publicidade, condições de pagamento, garantias e preço mínimo não inferior ao da avaliação homologada; ou b) a designação de nova hasta pública, com expressa fixação, por este Juízo, do preço mínimo admissível; ou c) a apresentação de proposta consensual, subscrita por todos os coproprietários. No silêncio, tornem conclusos para deliberação quanto à suspensão prevista no artigo 921, III, do Código de Processo Civil. Intime-se. - ADV: NATHIELY CASTRO DA SILVA (OAB 467284/SP), VINICIUS NEGRÃO ZOLLINGER (OAB 285133/SP), VINICIUS NEGRÃO ZOLLINGER (OAB 285133/SP), JOSÉ CARLOS MINEIRO JÚNIOR (OAB 263068/SP), JOSÉ CARLOS MINEIRO JÚNIOR (OAB 263068/SP), MARCO ANTONIO NEGRAO MARTORELLI (OAB 27263/SP), JOSE ALBERTO CLEMENTE JUNIOR (OAB 114729/SP)